项目地块土地价钱评估报告

1、江苏省淮安市健康西路地块房地产开发土地价值评估报告第一部份城市宏观经济及房地产开发概况一、城市概况一、城市规模淮安市总面积3171平方千米清河区面积：51平方千米清浦区面积：296平方千米淮阴区面积：1264平方千米二、行政管辖范围四县：洪泽、涟水、吁胎、金湖四区：清河、清浦、淮阴、楚州，主城区3、城市人口86万人淮安市市域城镇体系规划（2001202。年）城镇空间绪构规划国中国城市规划用研究虢准安市蜕划曷2002年9月03二、城市宏观经济概况 2005年实现地域生产总值亿元，年递增; 人均地域生产总值1324美元，年递增; 财政收入亿元，年递增24%,是九五”末的倍； 金融机构各项存贷款余额

2、别离达亿元和亿元，为九五”末的倍、倍； 全社会固定资产投资累计完成1171亿元，是九五”的倍。三次产业比例由九五”末的：40：变成21：,实现了由七一三”到二三的转变。注：以上摘要05年市政工作报告淮安市2002-2005年统计数据年度2002年增长2003年增长2004年增长2005年增长全市总人口万万%o万8%o万%o国民生产总值（GDP）亿%亿%亿%亿%全年财政收入亿22%亿%亿%亿21%固定资产投资完成额亿%亿%亿%亿社会消费品零售总额亿%亿%亿14%亿全年进出口总额亿美元%亿美元%亿美元%6,82亿美元全年国内旅游人数万%406,1万%万%万实际旅游收入亿%亿%亿%亿在岗职工平均收入

3、10804元%12172元%14136元16%人均可支配收入元%7798元%8209元%9115元年末存款余额亿亿亿亿以上相关数据均来自淮安市统计局2005年统计报告结论：依照上述统计资料显示，本市的整体经济有以下几个特点一、本市的支柱型产业结构尚未形成，整体经济相对较弱二、受整体经济的阻碍，消费水平较低，恩格尔系数为，属温饱型3、由于整体经济的基数较低，在国家宏观经济的支持下，以后经济增幅将增大4、随着本市支柱产业的形成，必将对人口增加起到推动作用五、依照整体经济的进展走势，以后本市的经济及人口的增加，必将拉动房地产市场需求的增量三、房地产开发及市场概况一、房地产开发整体概况 全市2004年

4、建筑业总产值亿元，比上年增加 衡宇建筑施工面积1344万平方米，增加 衡宇建筑完工面积787万平方米，增加。 大体建设、更新改造和房地产开发投资别离完成亿元、亿元和亿元，增加、和。 商品房销售额亿元，在2003年迅猛进展以后增加率放慢许多。城市居民人均住房建筑面积为29.5平方米，农村居民人均住房面积27.9平方米，别离比上年增加和。、房地产市场状况指标2003年2004年2005年累计销售同比增长累计销售同比增长累计销售同比增长地产投资215673m2%345923m2%486592m2%商品房销售额195069m2%226622m2%293781m2%3、项目地块区域内居民住宅形态及比重

5、本区域内目前在建项目均为小高层或高层，而实际产品在区域内收重为多层 项目地块周边目前尚未有多层产品项目开发4、政府对各类住宅的开发和流通方面政策法规 依照建设部近期颁发有关严格限制低容积率高级住宅的开发 淮安市依照有关购房税收规定，144平米的住房税率为4%,144平米以下的住宅税率为2五、地块所在区域土地供给状况 目前依照渭河区土地供给状况来看，核心商圈的土地稀缺，同时土地开发本钱高，核心商圈内不在开发多层住宅项目，重点以开发商业及高级商住项目为主。 本地块周边目前尚有部份存量开发土地，集中在沿健康西路西侧一带。6、项目所在地商品住宅市场板块的划分及不同 本市目前房地产住宅开发烧点区域散布在

6、，清河区东侧水渡广场周边及清浦区沿承德南路沿线东侧 商业项目集中在以淮海广场辐射500米左右的范围 本项目地块周边500米左右，目前尚未有住宅及商业项目的开发 本项目地块属本市政府行政办公及高教校区板块7、项目所在地商品住宅平均价钱走势及市场价值发觉 商品房多层住宅均价约2374元/nf左右，目前无项目开发 商品房小高层住宅均价约2685元/褶左右 项目地块向东辐射1500米左右，小高层价钱约2750元/褶左右结论：一、本市尚未形成强有力的支柱型产业，致使整体经济相对较弱，由此带来消费市场能力不足二、整体房地产供求趋于平稳，局部显现开发量多余3、清河区核心商圈土地供给稀缺，但本项目地块周边具有

7、必然开发土地存量4、参照区域小高层及本市整体均价，本项目入市均价应在2380元/褶左右四、项目地块地理位置淮安市城市总体规划(20012020年)城市总体规划图中国城市规划设计研究院淮安市规划局2002年9月12一、区域方位图第二部份地块环境要素项目区域商圈地质地貌状况 红色代表商业 米黄色代表住宅 粉红色代表大专院校 绿色代表市政绿化风光 浅蓝色代表河流 褐色代表二类工业用地 灰色代表三类工业用地二、项目用地周边环境状况(1)地块周边住宅社区 临近的规模社区为“富丽花园”，尽一墙之隔，该项目始建于1997年左右。 距本项目地块1500米左右为“益兴名人花苑”，三期正在建设中的小高层，层高11

8、层 正在建设中的“新世纪豪园”，小高层11层及30层高层(2)绿化景观 距本项目西安路东北面为“桃花坞公园”及“桃花岛” 地块原属绿化园林局植物培植基地，原生杉树林带资源形成一道景观 北侧有延古黄河南岸的梨园风光带，为本市闻名景观 北侧距本项目约400米左右为“古黄河”河道(3)周边建筑物高度 周边建筑物高度为17米左右 建筑类型：政府机构；住宅；学校等，以政府办公楼及教学楼占多数3、地块交通状况 地块周边的市政路网贯穿项目地块，项目地块地处东西方向有健康西路道路北侧，向东400米左右有西安路贯穿南北。 公交便利，多条公交线路通过，其中有10路、13路、28路、31路等通过，26路及4路终点站

9、就在此。4、周边市政配套设施状况（1）购物场所方面周边尚无较为集中的商业配套（2）周边为本市集中的高等教育板块，其中有淮阴工学院距本地块仅1500米左右，同时还有财会干部学校、淮阴师范西校区、供销学校、信息职业技术学院、食物学院等均在地块周边道路沿线；小学有西安路小学；翔宇中学教育资源丰厚。（3）沿健康路向东有闻名的八二医院，为本市最高医疗水平机构（4）金融效劳、邮政效劳、娱乐、餐饮、运动、生活效劳等设施齐全，但比较散（5）沿西安路及健康路集中了市政职能机构，临近地块健康路向东1200米为淮安市市政府所在地结论1、 、从项目地块自然环境来看，有必然的优势，如古黄河风光带及原生丛林带两大优势自然

10、条件2、 交通便利，依托健康路及西安路贯穿东西南北，连接整个公交路网3、 由于地处临近市政府各机关及大专院校，区域内主力客群的消费能力相对较强4、 周边的建筑高度相对叫平整，有利于项目开发建筑立面的形象展现5、 周边商业配套相对较弱，对生活购物消费的便利性有必然的阻碍6、 受周边住宅项目较少的阻碍，在项目开发销售人气指数不高优势（S）1、依托良好的自然环境2、出行交通便捷3、区域客户消费能力强4、区域内客户素质较高5、周边小型设施配套较全6、远离工业污染第三部份地块SWO分析一、分析依照项目地块各类要素、计划设计和小区配套，地块开发将存在大量的成功机遇,同时潜在许多要挟。如下面SWO座标图所示

11、：劣势（W）1、地块区位较偏，人气不足2、地块偏向，造成土地资源浪费3、沿街门幅较窄，商业物业开发不足4、周边缺乏集中大型的商业配套5、由于人气不足增加推广成本机会（O）1、目前尚未规模开发，能够塑造大盘概念2、公务员及教师客源较集中3、远离闹市区，能够塑造时尚都市现代舒适居住环境威胁（T）1、市场整体供求趋于平衡，消费量将逐步下降2、东部已形成住宅开发热点，形成客户关注偏移二、地块价值诊断结论一、借助自然环境优势，塑造市区高品质居住环境二、锁定区域内公事员及教师目标客户，量身定做打造白领社区3、建筑形态选用欧式后现代风格，以产品形象不同吸引客户眼球4、注重社区环境品质，结合周边自然景观，形成

12、项目风尚楼盘五、操纵入市价钱，树立客户对产品保值增值信心六、建议整治古黄河河堤，提升市政配套品质与项目形成一道景观第四部份地块开发背景条件及价值分析地块示用意开发计划要点及自身条件一、土地开发面积114亩，合计约76000平方米左右二、容积率3、总开发面积约万平方米左右4、安置房置换面积万平方米左右五、地块偏向45度左右六、健康西路沿街面长约80米左右，最长进深450米左右三、地块价值分析一、环境价值 原生丛林形成项目开发的一大买点，塑造都市圈最正确生态居住环境。 开发成现代欧式建筑与环境，以高品质环境形成高端物业不同二、地段价值 地处核心主城区，推出主城区概念，同时渲染地段价值 借助政府及教

13、育板块概念，提升项目为中坚阶级领地概念3、美学价值 依托自然环境优势，以原生丛林环境，结合古黄河风光带，形成回归自然，成立人们“香格里拉”式的生活环境 以欧洲后现代建筑风格展现建筑品质，形成项目时尚国际化4、文化价值 演绎古黄河历史，传承地域传统文化内涵 将古黄河中国传统文化与后现代欧式建筑相融合，形成项目开发的一大买点第五部份土地价值评估一、土地价值评估方式一、“直算法”以下在已确信了土地单价的基础上，进行各类费用测算。（ 一）以地面地价为基础，在容积率等修正系数的操纵下，利用地价分派率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价钱，进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价钱增加值与

14、土地总面积相乘取得总地价。其公式表现为（以商住房开发为例）：土地总价=土地总单价X土地总面积=（修正分摊后的商业用地单价+修正分摊后的住宅用地单价）X土地总面积由于受资料所限，此种方式在应用中多以单一用途下的地价分派率代替不同用途下地价在立体空间中的分派率。（ 二）以地面地价为基础，在容积率等修正系数的操纵下，求出不同类型用地的单价，再按必然原那么分摊土地利用面积，以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积，加和求得总地价。其公式表现为（以商住楼为例）：土地总价=商业用地总价+住宅用地总价=修正后的商业用地单价X商业分摊土地面积+修正后的住宅用地单价X住宅分摊土地面积其中面积分摊的原那么为：不

15、同用途的建筑造价和房地产市场销售价钱相差不大时，依照各类用途建筑面积占建筑总面积的比例来进行分摊；当不同用途的建筑造价相差不大，而房地产市场销售价钱相差较大时，能够依照各类用途房地产的市场价值占整个建筑的总市场价值的比例来进行分摊；当不同用途的建筑造价相差较大，而房地产市场销售价钱相差也较大时，以剩余法别离计算出土地价钱后进行分摊。（ 三）以楼面价为基础，通过容积率修正及楼层修正，得出不同用途不同楼层的楼面地价，乘以相应建筑面积，取得总地价。其公式表现为（以为例）：土地总价=商业用地总价+住宅用地总价=修正后的二、“对照法”以下为在未取得土地价钱基础上，将另一宗与本地块较等同的土地价钱进行比对

16、，在援引了“直算法”基础上，将本地块土地各类系数进行比对核算。此方式不适合本项目地块评估。3、 “本钱逼近法”该方式要紧运用于，在联合开发基础上，将市场销售目标定价加以确信，以倒推各项开发费用及营销推行费用，得出土地价钱。（一）、大体条件开发总面积114亩；退还安置房面积4.7万平方米；容积率；退还安置房土地面积不算在总开发土地面积内。（二）建设本钱要紧系数 商业住宅开发各类规费用（概算） 水、电、气费用（概算） 建筑本钱费用（概算） 建筑设计费用（概算） 环艺施工费用（概算） 环艺设计费用（概算） 税费（概算） 营销推行费用（概算） 合理利润（概算） 土地本钱（概算） 土地开发总面积（概算）

17、（三）总开发土地面积总开发土地面积=114亩X换算系数=76000平方米开发土地分类：安置房土地总面积=退还衡宇面积+单位换算+容积率=47000裙+=39亩商住房开发总面积=整体开发土地面积-安置房土地面积=114亩39亩=75亩，面积单位换算75亩=50000平方米（四）计划商住房开发总建筑面积计划商住房开发建筑总面积=容积率X土地总面积=X50000=90000平方米（四）各项开发费用概算汇总安置房建筑本钱概算： 商业住宅开发各类规费用（概算） 水、电、气费用（概算） 建筑本钱费用（概算） 建筑设计费用（概算）2% 环艺施工费用（概算） 税费（概算） 禾I润（概算）5% 土地本钱（概算）70万元/亩160 元/ m2元/ m2760 元/ m215 元/ m2120 元/ m2100 元/ m2100 元/ m2600 元/ m2元/ m2合计（六）安置房开发建筑总本钱安置房建筑总额=安置房总面积X未减免的开发总本钱=47000nfX元/nf=9482万元（七）土地成交总本钱土地成交总本钱=本宗土地总面积