项目合作业务会计处理的探讨

1、项目合作业务会计处理的探讨目前，房地产行业不时有这种业务发生，比如，M房地产公司有一块土地急需进行房产开发，但因资金紧张而与N公司就这一项目进行合作，M房地产公司出地、N公司出资，项目完成后，双方就此项目所获得的净收益按协议分成并退还N公司的出资。我们可称为项目合作业务。项目合作业务是一种新的、特殊的经济业务，表面看来，N公司是出资方，应该作为一种投资，由于投资时间比较长，应计入“长期股权投资”；M房地产公司是受资方，理应计入“实收资本”，事实上，双方并非真正的投资与被投资的关系。如何进行会计处理，目前还没有作出统一规范，不过，实务上却存在两种截然不同的会计处理方法的观点。第一种方式：受资方作

2、为“资本公积”、出资方作为“长期股权投资”处理。赞同这种观点的理由很简单:合作时，既然一方出资、另一方受资，便可理解为投资与接受投资，然而由于出资方的权利受到限制，所以，先通过“资本公积”处理，同时，由于项目完成后，双方需就此项目所获得的收益按协议分成，所以，一年后，应将“资本公积”转增为“实收资本”，因为只有投资者才可以获得净利润的分配。有关会计处理如下：受资方M房地产公司会计处理：（1）接受N公司资金时，借：银行存款；贷：资本公积一年后，将“资本公积”转增为“实收资本”。（2）项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成，借：利润分配一应付某项目利润；贷：应付利润。（3）项目完成后，

3、按协议退还N公司资金时：借：实收资本；贷：银行存款。出资方N公司会计处理：（1）出资时，借：长期股权投资；贷：银行存款。（2）项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成时，借：应收利润；贷：投资收益。（3）项目完成后，按协议退还投资时，借：银行存款；贷：长期股权投资。对此，有人认为，这种做法没有道理。理由如下：(1)假定M房地产公司原有所有者权益为4000万元，N公司合作项目的出资额为6000万元，如果按上述方法进行会计处理，一年后，则N公司的出资比例超过50%XMM房地产公司应该有绝对的控制权，然而，事实上，N公司只对该项目有表决权，显然这种做法难以理解。(2)项目完成后，双方按协议

4、退还投资，减少“实收资本”，这与公司法中的相关规定一资本保全相矛盾。(3)假定一年后不将“资本公积”转增为“实收资本”，那么，项目完成后双方就此项目所获得的收益按协议分成时的会计处理，缺乏理论依据。(4)此外，N公司合作项目的出资额为6000万元，那么，M房地产公司合作项目的出资部分一土地又如何反映？在哪里反映？有无可以反映的理论依据？事实上，土地根本没办法得到反映。(5)如果M房地产公司的会计处理不合理，则N公司就不应该作为“长期股权投资”进行会计处理。第二种方式：受资方作为债务处理、出资方作为债权处理。持这种观点的理由是：如果受资方只反映项目合作对方的出资额、无法反映受资方自身在该项目合作

5、中的出资额，显然不能真实地反映投资者的出资比例，所以，因项目合作而接受的资金只能看作是借入资金，由于合作时间比较长，且为非金融借款，故作为“长期应付款”处理，出资方则可作为“长期债权投资”处理。受资方M房地产公司会计处理：(1)接受N公司资金时，借：银行存款；贷：长期应付款一某项目。(2)项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成时，与第一观点的会计处理相同。(3)项目完成后，按协议退还N公司资金时，借：长期应付款一某项目；贷：银行存款。出资方N公司会计处理：与第一观点的会计处理基本相同，只是将“长期股权投资”换成“长期债权投资”而已对此，持观点一的人认为此法不妥，理由是：只有投资者才

6、可以按出资比例获得净利润的分配，如果N公司是债权人，就没有资格参与M房地产公司净利润的分配，所以，N公司只能是投资者，而M房地产公司自然是接受投资者，而非债务人。我们比较倾向于第二种观点。理由是：第一，我们认为持第二种观点的人所说的理由更有道理；第二，不少受资公司在采用第一种观点对项目合作业务进行会计处理时，既没有对增资部分在工商部门变更注册资金（原因是以后将要退回），也没有打算在退还合作资金时办理变更手续以及在指定报纸上公告，这种操作本身也是违规的；第三，我们认为项目合作业务的性质是一种融资行为，既有点类似于公司之间的资金拆借（有偿使用，但所付的代价并非本金的一定百分比，而是合作项目所获收益

7、的一定百分比，并应计入“财务费用”。不过，由于项目合作业务的特殊性一即所付的代价需按项目所获税后收益计算，所有损益类账户均已结平，因而此时最好通过“利润分配一未分配利润”核算，但必须在会计报表附注中说明此处的“利润分配一未分配利润”的减少相当于“财务费用”的增加），又有点类似于“应付引进设备款”（即在受益以后归还），所以双方的关系应该是一种债权债务关系。第四，应将第二种观点的会计处理进行适当改进，受资方增设“应付合作项目款”，以反映受资方就此项目所获得的收益按协议分给出资方的款项；出资方增设“应收合作项目款”，以反映出资方就此项目获得的收益按协议分得的款项。具体如下：受资方M房地产公司会计处理

8、：（1）接受N公司资金时，借：银行存款；贷：长期应付款一应付项目合作款（受资额）。（2）项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成时，借：利润分配一未分配利润；贷：应付合作项目款一某项目（应计收益）。（3）支付N公司所获得的收益时，借：应付合作项目款一某项目（应计收益）；贷：银行存款。（4）项目完成后，按协议退还N公司资金时，借：长期应付款一应付项目合作款（受资额）；贷：银行存款。出资方N公司会计处理：（1）出资时，借：长期债权投资一应收项目合作款（出资额）；贷：银行存款。（2）项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成时，借：应收合作项目款一某项目（应计收益）；贷：投资收益。（3）收到M公司支付的合作项目收益时，借：银行存款；贷：应收合作项目款一某项目（应计收益）。（4）项目完成后，按协议退还投