土地增值税股权筹划案例

1、股权转让行为涉及土地增值税的问题探讨一、股权转让的基本问题股权转让，是指公司股东依法将自己在公司中拥有的股权转让给他人，使他人取得了公司的股权，从而成为公司股东的法律行为。股权本身是一项财产权利，与资产一样可以转让，是市场经济中经常发生的一种交易行为，尤其在公司收购、重组、投资等一系列活动中。股权转让，一般来说，涉及到的税收有所得税（包括个人所得税和企业所得税）、印花税。股权转让不征收营业税。二、土地增值税的基本问题土地增值税，是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。三、股权转让是否会涉及土地增值税呢？（一）几项规定：1、财政部国家税

2、务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。2、国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函【2000】687号）广西壮族自治区地方税务局：你局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示（桂地税报200032号）收悉。鉴于市能源集团和能源投资股份一次性共同转让能源（）实业100%的股

3、权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。3、财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税【2006】21号）五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定。（二）几点评价1、财税【1995】48号文表明，房地产本身是土地增值税的征税对象，但是作为资本投入企业，房地产也过户至

4、被投资企业，投资者取得了被投资企业的股权，这一投资行为是暂免征收土地增值税。如果投资者再次转让这个股权，是否缴纳土地增值税？我认为，这个股权转让不需要缴纳土地增值税，因为纳税对象是股权转让，税基发生了变化。对被投资企业将从投资者取得的房地产再次转让，则属于土地增值税的围，因而要征收土地增值税。2、股权转让不需要征收土地增值税，但是国税函【2000】687号文表明，当全体股东一次性100律同转让股权，如果该股权对应的公司资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，则应当征收土地增值税，纳税人是全体股东。国税函【2000】687号文体现了税法的一个原则，即实质课税原则，是指对于某种情况不能仅根据其外

5、表和形式确定是否应予课税，而应该根据实际情况，尤其应当根据其经济目的和经济生活的实质，判断是否符合课税的要素，以求公平、合理、有效地进行课税。3、财税【2006】21号文对财税【1995】58号文作进一步修订，针对以房地产作为资本的特定投资行为，规定了不适用暂免征收土地增值税的例外情形；投资者以房地产投资入股，被投资企业从事房地产开发的，则应当就其房地产转让行为缴纳土地增值税；若投资者系房地产开发企业，以其建造的商品房投资入股的，则也应当就商品房转让行为缴纳土地增值税。四、股权转让涉及土地增值税的纳税筹划纳税筹划，是指纳税人通过合法手段，对战略、经营、投资及财务活动和涉税事项进行事先规划和安排

6、，以节约税收、递延纳税、降低税务风险为目标的一系列税务规划活动。（一）纳税筹划方法1、针对国税函【2000】687号文，股东们可以分期分批分别转让各自的股权，这样股权转让人仅涉及所得税和印花税，无须缴纳土地增值税。2、投资者以房地产投资入股房地产开发企业，以原值或者公允价值未发生增值的情况下尽快出资，这样出资的房地产本身也未发生多少增值；房地产开发企业以未建造商品房的土地投资非房地产开发企业，可以享受暂免征收土地增值税的税收优惠。3、被投资企业再次转让房地产的，则可以采取企业分立、股权转让等方式从而享受暂免征收土地增值税的税收优惠。（二）纳税筹划案例中江公司是一家具有房地产开发资质的投资公司，

7、与法国的一家跨国公司达成协议，以人民币26亿元的价格在长三角著名的旅游城市开发一个带有高尔夫球场的高级度假村。具体的业务流程：中江公司先购买土地使用权并建成度假村，后再以26亿元的价格销售给这个法国的跨国公司。通过中介机构的分析评估，度假村的开发成本是18亿元，其中包括土地出让金6亿元。此项目以26亿元销售，则中江公司初步测算应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税和企业所得税共计3.5亿元。请问在法国跨国公司支付26亿元的总价款不变的情况下，中江公司如何进行纳税筹划？步骤一：中江公司与法国跨国公司共同协商，中江公司以土地使用权（取得后迅速出资）按6亿元（取得成本暂不考虑，且未增值

8、，无须考虑是否符合财税【2006】21号文）作价投资，占80%勺股份，法国跨国公司出资人民币1.5亿元作为初期投资，占20%勺股份，双方共同成立一家股份公司一一西湖度假村股份公司（股本金7.5亿元，独立核算）。步骤二：西湖度假村股份公司进行固定资产建设，有关基建支出列在“在建工程”科目进行核算，资金缺口有10.5亿元（18-6-1.5=10.5亿元）可由中江公司以免息借款的方式提供，西湖度假村股份公司计入负债。步骤三：待西湖度假村股份公司的高尔夫球场及其他大楼等固定资产建成后，法国跨国公司以股份收购方式取得西湖度假村的全部股权。中江公司转让西湖度假村的全部股权给法国跨国公司，以股权转让价款（80%勺股权计价14亿元）收回对西湖度假村股份公司的投资，以债权形式收回前期的借款（由法国跨国公司代为支付10.5亿元）。分析：法国跨国公司支付金额仍然为26亿元（1.5+14+10.5=26亿元）；中江公司的所得额8亿元（14-6=8亿元），按25%勺所得税率，中江公司支付所得税2亿元（8X25%=2亿元）。我们再计算一下中江公司纯收益，按纳税筹划前的方案，中江公司纯收益为4.5亿元（26-18-3.5=4