控制性详细规划修改论证报告

1、控制性详细规划098-C-3-11、098-C-3-14地块修改论证报告筑家设计有限责任公司一、项目基本情况11、项目位置及规划用地范围2、用地权属情况3、用地及周边现状二、原控规及上层次规划和相关规划要求71、原控规要求2、上层次规划及相关规划要求三、修改要求、理由及依据81、修改要求与修改后的技术指标2、概念性规划方案印证3、修改理由及依据四、修改论证141、常住人口计算2、公共服务设施影响论证3、道路交通影响论证4、修改前后对绿地的影响论证5、历史文化保护影响及空间景观影响论证6、对周边建设影响论证7、市政设施影响论证238、“四增两减”政策的落实五、结论24六、附件、附图附件：1、长沙

2、市城乡规划局2015.6.17下达的控规修改论证通知单2、长沙市人民政府办公厅关于爱尔总部大厦项目的公文处理单3、长沙市领导对（关于支持爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示的反馈意见）的批示4、长沙市天心区人民政府关于支持解决爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示5、长沙市发展和改革委员会关于爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的意见6、长沙市卫生局关于爱尔眼科医院集团总部大厦建设相关工作情况的汇报7、长沙市商务局关于解决爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示的反馈意见8、长沙市国土资源局承办长沙市人民政府办公厅公文转办单反馈意见9、省市两级政府关于支持总部大厦建

3、设的政策和文件附图:1、位置图2、原控制指标规划图3、规划控制指标修改图4、项目详细规划方案图5、项目详细规划方案日照图6、地铁铁道学院站位置示意图7、项目详细规划方案效果图8、项目详细规划方案鸟瞰图长沙大道一段两厢控制性详细规划098-C-3-11、098-C-3-14地块修改论证报告一、项目基本情况1、项目位置及规划用地范围项目位于长沙大道一段两厢控制性详细规划范围内，修改地块为控规中的098-C-3-11、098-C-3-14地块，地处芙蓉南路以西、紫薇路以东、白兰路两厢地段。规划用地红线面积31498.57平方米。2、用地权属情况土地权属单位和项目建设单位为湖南佳兴投资置业有限公司（爱

4、尔医疗投资有限公司的全资子公司）。3、用地及周边现状规划红线范围内用地现状为待建区，基本为未经整理的浅坡地，周边有部分建筑分布。修改地块北侧为已建的湘中海星之都住宅小区13层住宅楼，西侧为规划的紫薇路用地、已建成的新开村安置住宅小区4-6层住宅楼、新悦家园小区和天心区疾病预防控制中心，东侧为芙蓉南路；南侧为已建成的中石化长大加油站，地块被一条东西向的规划白兰路分为南北两部分。场地没有进行土地平整。详见现状实景照片与地形图如下：(1)场地实景(2)项目毗邻的芙蓉南路(3)项目周边建设实景与场地项目北部项目南部项目西部项目东部项目内部二、原控规及上层次规划和相关规划要求1、原控规要求长沙大道一段两

5、厢控制性详细规划由长沙市华银建筑设计有限责任公司编制，于2005年6月完成正式成果。项目地块分为南(098-C-3-14)、北(098-C-3-11)两个地块。原控规南地块(098-C-3-14)用地性质为商业用地(C2),规划控制指标为容积率w2.5,建筑密度w35%建筑限高w24米，绿地率A30%机动车出入口方位No原控规北地块(098-C-3-11)用地性质为商住用地(C2R2,商住比为2:8,规划控制指标为容积率W4.5,建筑密度W32%建筑限高W100米，绿地率A38%机动车出入口方位W2、上层次规划及相关规划要求(1)长沙市城市总体规划(2014修改)依据2014修改版的长沙市城市

6、总体规划，本次拟修改范围内规划用地性质为商业金融业用地。此次修改符合长沙市城市总体规划的用地性质的定位。(2)长沙大道一段两厢控制性详细规划优化提升A.该规划区的功能定位保护利用优秀的历史文化资源，建设城市CBD使之成为集信息、商业、商务和行政办公于一体的环境优美、设施一流、高效集约的副中心级的商业中心。此次修改符合此功能定位。B.轨道交通规划规划范围内规划地铁一号线，线路沿芙蓉南路，本片范围内设2站，分别是铁道学院站和友谊路站。此次修改强化了TOD勺开发模式。C.公共服务设施规划规划范围内的公共服务设施基础较好，控规优化提升对规划范围内的公共服务设施包括中小学、体育设施用地、医疗卫生设施、体

7、育设施规划等公共服务设施进行了较好的配置。此次修改是对商业用地功能的补充，有利于商业用地功能互补位置图三、修改要求、理由及依据1、修改要求与修改后的技术指标本次修改将按照市政府对该地段爱尔总部大厦建设的批示，结合模拟的详细规划方案与技术指标，进行相对应的控规地块修改。(1)控规地块分为南(098-C-3-14)、北(098-C-3-11)两个地块。(2)098-C-3-14地块按用地红线界线分为098-C-3-14A(西部分)与098-C-3-14B(东部分)两个地块。098-C-3-14A规划控制指标不变，仍为：容积率W2.5,建筑密度w35%建筑限高w24米，绿地率A30%用地面积依用地红

8、线相应划分。098-C-3-14B用地性质由商业用地（C21）修改为商业、商务用地（B1B2,商业商务比为18.9:81.1,规划控制指标为容积率w6.0,建筑密度w35%建筑限高w100米，绿地率A30%机动车出入口方位No用地面积为红线内用地。（3）098-C-3-11地块的用地性质由商住用地（C2R2修改为商业、商务用地（B1B2,商业商务比为11.5:88.5,规划控制指标修改为容积率w6.0,建筑密度w40%建筑限高w100米，绿地率A30%机动车出入口方位E、WS。（4）上述地块控规修改后计容面积为99163平米，平均容积率6.0O（5）修改后的控规地块，依据长沙市城乡规划局建设项

9、目规划审查规定汇编（修订）（二0一三年度）的技术规定，高层商业建筑（二类地区），2000-5000平米用地规划指标为容积率W7.0,建筑密度W45%绿地率A25%10000-20000平方米用地规划指标为容积率7原建设控规片区大部分为已建成区，片区人均公共绿地指标远低于国标。由于本次修改项目局部减少了人口规模，使片区总人口实际下降。因此对规划区内的公共绿地指标不会造成结构性的影响，且相对缓解了公共绿地的缺失。5、历史文化保护影响及空间景观影响论证（1）历史文化保护影响影响论证项目用地未涉及历史文化风貌区、历史街区、文物保护单位的问题。不影响该规划区的历史文化保护；将规划区采取居民外迁等措施，降

10、低人口密度。符合城市更新的要求。（2）空间景观影响论证A.“五线”控制要求蓝线经查阅核实，本地块内没有长沙市市区地表水体保护（蓝线）规划需保护的水体。绿线经查阅核实，修改范围内地块与长沙市城市绿线保护规划无矛盾。灰线经查阅核实，长沙市所确定的灰线一微波通道在修改地块西部外缘通过，所以不影响项目控规高度修改。另外，地块处于机场净空区控制线（188米）范围外，控规地块场地标高最高点为79.77米，188米-79.77米=108.23,因此建筑限高100米对机场净空不会造成影响。橙线经查阅核实，长沙轨道交通1号线途经规划区一侧的芙蓉南路，项目在橙线控制保护区范围，建设用房严格后退轨道特别保护区，控制

11、保护区内的建设需得到长沙市轨道办的确认后方能建设。紫线经查阅核实，长沙市历史文化名城保护规划对本地块没有紫线控制的保护要求。黄线南地块（098-C-3-14B）设计建筑按加油站外建筑物分类为一类保护物。地块南侧长大加油站为一级加油站，具埋地油罐距离南地块红线40.8m,距离设计建筑50.8m,加油区（以加油站大棚投影范围计）距离南地块设计建筑大于20m南地块设计建筑与南侧长大加油站埋地油罐距离及加油机距离大于汽车加油加气站设计与施工规范（GB50156-2012中规定的25m及16m安全间距要求，具体详见总平面图。B.空间景观影响景观分区以芙蓉南路为界，路东厢大部分为教育科研院校的校园景观区及

12、居住景观区，路西厢为住宅、文化体育、商业为主的综合景观区。建设轴线北部以南二环为主要的带状生态轴线，和芙蓉南路的建设发展轴，已经以木莲冲路为主的文、体、商功能区集合的建设发展轴。景观节点以中南大学铁道学院、省经济管理干部学院、湖南林业科技大学为代表的校园景观及开放空间。6、对周边建设影响论证项目地块与周边建设隔道路相对独立，因有城市道路相隔，加上建筑后退要求，地块对周边的用地建设基本无不良影响，但因为现状场地为待建区，地块内环境要素混杂，景观不佳。建设现代的总部大厦可以带动周边地区的发展，解决农民安置问题。规划修改不影响西部已建且要保留的多、高层住宅建筑的日照条件，在建设时需要相互协调，项目在

13、修建性详规设计时应保证建筑间距、建筑退让等满足相关规范要求。根据项目的概念规划方案，均可满足以上要求(具体见附图)。因此项目建设对周边建设影响甚微。7、市政设施影响论证(1)给排水设施核算A.给水系统依据长沙市给水工程专业规划以及该控规给水规划，该片区年规划人均综合用水指标为800升/人日。调整后会减少高峰日用水量为Q=0.8X1482=1185.6m3/d。因修改后片区总人口减少，修改后会减少高峰日用水量1185.6m3。B.排水系统污水量按规划人口平均日综合水量的100晰准计。在进行管道污水流量计算时，考虑20%勺管网地下水渗入量，则每天减少污水量Q=0.8X0.1482X1,2=0.14

14、23万m3/d。(2)电力系统本区负荷预测根据规划区内不同的用地性质，采用分类用电综合指标法和参考相关区域的用电负荷密度预测本规划区用电负荷，其中：商业、商务用地单位建筑面积负荷(kw/万m2取彳I为500kw/万m2,二类居住用地单位建筑面积负荷(kw/万m2取彳I为250kw/万m2项目的用电负荷：该区住宅建筑减量5.08万m2x250kw=1270kw该区商业、商务建筑增量8.06万m2X500kw=4030kw,项目修改后的用电负荷增量为2760kwt(3)信息规划电话数量预测：根据规划区用地性质综合考虑预测电话数量，其中：商业、商务用地单位建筑面积安装数量(门/万m2取彳1为100门

15、/万m2二类居住用地单位建筑面积安装数量(门/万m2取值为125门/万m2计。此次修改电话数量：该区住宅建筑减量5.08万m2X125=635门，该区商业、商务建筑增量8.06万m2X100=806门，项目的电话数量减量为171门。(4)燃气规划居民用气量预测按70万千卡/人年，综合用气量按300m3/人年计，则减少年用气量为44.46万m3/人年。修改减少了人口容量，用气量发生变化。原控规在本地块已设置燃气管道，可在下一步规划中，根据用气量核实管径，以保证用气要求。8、“四增两减”政策的落实宗地的控规修改已按“四增两减”要求落实，主要体现在以下几个方面：(1)减人口密度：宗地北地块的用地性质

16、由商住用地修改为商业商务用地，取消了地块的居住功能，减少了人口1482人，减少了片区的人口密度。(2)增广场、增绿化：根据项目的模拟修建性详细规划方案总平面图，爱尔集团总部大楼项目建成后，将在大楼东侧前坪形成一个不低于1600平方米公共广场，并于市政绿地形成一个6000平米的绿化开敞空间；同时，由于地块人口减少，人口密度的降低，人均广场和绿化面积也相应增加。(3)增设施：根据项目的模拟修建性详细规划方案，将设置两处对外开放的停车场，地下地上停车位将比原来增加1017个。(4)增支路：由于项目的开发建设，将拉通规划中的白兰、紫薇路，极大的缓解项目周边的道路通行压力。五、结论本次修改按照市政府对总

17、部大厦建设的要求，结合模拟的详细规划方案与技术指标，进行相对应的控规地块修改，规划控制指标在长沙市容积率管理技术规定要求的范围内进行修改。对整个片区内的公共服务设施配套(中小学、医院等)、道路交通、公共绿地、市政设施以及对周边建设等影响较小，符合旧城人口疏解的规划对策，进一步落实了增加公共绿地、公共空间、基础设施、道路密度，减少中心城区的人口密度的要求，改进空间环境质量，完善城市功能，顺畅交通，提高城市品质，塑造优美的城市空间和城市环境，可满足相关的要求。附表5修改前规划控制指标表地块编号用地性质代码用地性质名称净用地面积(M2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(M)居住户数(户)居住

18、人数(人)配建车位(个)主出入口方位098-C-3-11C2R2商住用地141284.5323810042414820W098-C-3-14C21商业用地42842.5353024000N总计42414820附表6修改后规划控制指标表地块编号用地代号净用地面积(m2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(m)居住户数(户)居住人数(人)配建车位(个)主出入口方位098-C-3-11B1B2141286.0403010000867ESW098-C-3-14AB119382.5353024000098-C-3-14BB1B223456.0353010000150N总计001017除以上修改外，无其它修改。以上修改符合长沙市技术管理规定要求，修改方案可行。黑黑箱号：恨=1.六、附件、附图1、长