南京一企业房地产项目运作作业指导书

1、房地产工程运作作业指导书1 市场调研报告2 工程建议书3 土地竞投方案4 可行性研究报告5 全程筹划书6 营销筹划方案7 开发工程建筑筹划8 设计任务书9 本钱控制方案10 施工总体组织设计11 物业管理方案12 工程后评价1 市场调研报告1.1通用要求/规定：1负责部门：筹划销售部2参与部门：规划设计部3评审部门：财务部、筹划销售部、规划设计部4审批部门：总经理5主要输入信息/部门：政府相关部门、研究机构等；信息有区域规划和开展信息、行业规划和开展动态、公司过去类似工程信息等6主要输出信息/部门：筹划销售部；信息有市场调研报告1.2目的/用途：市场调研是以科学方法对消费者购置和使用商品的事实

2、、意见、动机等资料、情报和数据作系统收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。具有如下作用和意义：1有利于不断发现新的市场时机；2有利于制定正确的营销策略；3有利于不断开发新产品、占领新市场。1.3市场调研划分房地产市场调研依据房地产工程实施过程可以划分为土地一级市场调研、工程定位市场调研、房地产市场推广阶段市场调研、销售阶段市场调研、三级市场调研等。房地产企业应根据不同目的进行不同重点的市场调研。1.4房地产市场调研方向n 宏观环境研究：包括经济环境、政策环境、行业环境、人口环境、文化环境、技术环境；n 地区市场研究：包括地区总体规划包括住宅规划、配套规划、绿地规划、道路规划、

3、人口规划等、地区内房地产开发动态包括各种物业供需情况等、地区物业价格水平分析、地区营销方式分析、地区内已建、在建和拟建工程分析，等；n 对手动态跟踪：竞争对手分析包括对手的背景、组织架构、资金状况、管理机制、决策机制、考核机制、土地储藏、历年工程开发状况、未来工程开发方案等、竞争楼盘分析包括同一地区楼盘、定位相似楼盘，分析产品定位、市场定位、价格定位、销售推广、物业管理等方面，并尽可能进行价格、销售等方面的比照分析。n 买家心理研究：答复以下问题：哪些人是买家？买家要买什么物业？买家为什么要买这些物业？谁参与了买家的购置行为？买家以什么样的方式购置？买家何时购置？买家在哪里购置？1.5市场调研

4、内容：n 市场环境调查1政策法律环境调查：国家、省、市、城市有关社会经济开展、土地利用总体规划、城市开展规划、房地产开发经营等方面的方针政策、法律法规2经济环境调查：国家、省、市、城市的经济开展特征规模、速度、趋势等，工程所在地区经济结构、产业结构、主导产业、根底设施情况，人口状况、收入情况、消费结构、消费水平，一般利率水平，等3社区环境调查：工程所在社区的购物条件、文化气氛、居民素质、交通和教育条件、平安保障、卫生、空气和水源质量及景观等4建筑设计、施工企业、监理等咨询机构的情况n 市场需求和消费行为调查1消费者对某类物业产品的需求情况；总量、开展趋势等2需求动机调查：购置意向、购置动机类型

5、、影响购置动机的因素等3购置行为调查4需求影响因素调查：消费者构成、分布、消费需求层次状况，现实需求和潜在需求，消费者购置力状况及变化，国家有关产业政策的状况及其调整等n 房地产产品调查1现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期2业主对产品环境、功能、售后效劳等方面的意见及对某种产品的接受程度3新技术、新工艺、新材料、新概念的出现及其在物业产品上的应用4本企业产品的市场占有、市场美誉度n 房地产价风格查1影响价格变化的因素2市场供求情况的变化趋势3相关市场价格4价格变动对消费者和开发企业的影响5某种具体房地产产品的地区市场价格等n 房地产营销调查1营销的因素调查2营销推广活动及其绩效3营

6、销方式的采用、开展趋势及其原因4营销渠道的选择、调整情况5代理商的数量、素质及其代理情况，包括客户对其的评价等n 市场竞争调查1竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查2对竞争者的产品设计、建造质量、效劳优缺点的调查和分析3对竞争者产品价格的调查和定价情况的调查和分析4对竞争者营销情况的调查和分析5对未来竞争情况的分析和估计6同类型产品的供给量和销售情况，本企业和竞争者的市场占有情况等2 工程建议书2.1通用要求/规定：1负责部门：筹划销售部2参与部门：规划设计部、财务部、审算合约部3评审部门：公司经营层/设计总监、营销总监、财务总监4审批部门：工程决策领导小组5主要输入信息/部门：企业积

7、累的有关历史资料/以前的工程建议书6主要输出信息/部门：筹划销售部、规划设计部；信息有工程建议书2.2目的/用途工程建议书是房地产开发企业根据国民经济和社会开展的长远规划、行业规划、地区规划的要求，结合各项自然资源、市场预测与分析，在根本条件满足后向国家、地区工程主管部门及公司董事会推荐的建设性材料。建议书的形成，是根本建设程序中最初的阶段，是工程工程准备阶段的开始，工程建议书不仅是确定工程建设的依据，也是具体设计的依据。2.3工程建议书内容：房地产开发建设工程的建设书的内容如下：一工程名称、建设单位、主管部门二工程提出的必要性的依据，主要写明建设单位的现状。拟建工程的名称、拟建的性质、拟建成

8、地点及建设的必要性和依据。三工程建设方案：主要是指工程的初步建设方案。建设规模、主要内容和功能分布。四建设条件：指工程建设的各项内容的进度和建设周期。五初步建设方案：指工程建设和各项内容的进度安排和建设周期六工程建设后的经济效益和社会效益。七工程建设投资概算及资金来源 指工程投资总额及主要建设的资金安排情况，筹措资金的方法和方案。3 土地竞投方案3.1通用要求/规定：（1） 负责部门：总经理（2） 参与部门：筹划销售部、财务部、审算合约部、规划设计部（3） 评审部门：公司经营层（4） 审批部门：工程决策领导小组（5） 主要输入信息/部门：筹划销售部的工程建议书、有关产品的市场信息；规 划设计部

9、有关产品的规划要求；审算合约部有关类似地块的价格信息等（6） 主要输出信息/部门：筹划销售部、规划设计部、财务部、审算合约部； 信息有市场调研方案、初步规划方案、土地竞投方案、土地出让金等3.2目的/用途未来房地产市场的竞争很大程度上取决于企业土地资源占有量的多少，招标、拍卖和挂牌出让是房地产开发用地的根本供给方式。在土地供给完全市场化的趋势下，如何做好竞投工作，根据市场的实际需求和企业的实际状况合理报价，并最终以合理的价格获得适宜的土地，已经成为房地产开发企业的一项核心竞争力。土地竞投方案作为一种投标报价文件，不仅影响土地使用权的获取，而且影响工程的土地本钱。3.3土地竞投方案内容（1） 工

10、程建议书的主要内容及结论（2） 竞投地块概况位置、四至、规划要点等（3） 市场调查与预测类似用途工程数量/建设情况/销售价格等（4） 工程筹划，形成工程开发经营方案确定用途、规模、档次、开发时机、经营方式（5） 规划方案设计与比选（6） 竞投报价的计算（7） 编制根本报表: 工程总本钱估算表、销售收入预测表、投资使用方案表、财务现金流量表（8） 形成报价方案 4 可行性研究报告4.1通用要求/规定：（1） 负责部门：筹划销售部（2） 参与部门：规划设计部、工程部、财务部（3） 评审部门：规划设计部、工程部、财务部/公司经营层（4） 审批部门：工程决策领导小组（5） 主要输入信息/部门：筹划销售

11、部的市场调研报告、工程建议书；土地竞投方案（6） 主要输出信息/部门：筹划销售部、规划设计部、审算合约部、财务部、工程部； 信息有可行性研究报告4.2目的/用途：可行性研究是对拟建工程技术上和经济上是否可行进行科学的分析和论证，为工程决策提供科学依据，其根本目的是实现工程决策的科学化、民主化，减少投资决策的失误，提高工程开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要任务是通过多方案比拟，提出评价意见，推荐最正确方案，在市场研究、技术研究和经济研究的根底上，编写可行性研究报告。可行性研究的主要作用有：1作为工程投资决策的依据；2作为编制设计任务书的依据；3作为筹集资金的依据；4作为与有关协作单

12、位签订合同或协议的依据；5作为工程建设的根底资料；6作为工程考核的依据；等。4.2编制依据：1国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2批准的工程建议书和同等效力的文件；3国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政根底设施等；4自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等根底资料；5有关工程技术方面的标准、标准、指标、要求等资料；6开发工程备选方案的土地利用条件、规划设计要点条件等。4.3主要内容：一份正式报告包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个局部。封面：要能反映工程的名称、为谁所作、谁做的、报告完成时间摘要：用简洁语言介绍工程所处地区的市场情况、工程本身的情况和特点、研究结论。摘要的

13、阅读对象通常为对工程决策起决定性作用的人，所以摘要的文字应字斟句酌，言简意赅，言必达意，字数以不超过1000字为宜。目录：最好要有目录，以使读者能方便地了解研究报告所包括的具体内容，以及前后关系，使其能根据自己的兴趣快速找到所要阅读的局部。正文：是研究报告的主体，一般按逻辑顺序，从总体到细节循序进行。通常包括对具体内容有：(1) 工程总说明：着重说明工程背景、工程评估的目的、报告编制依据等内容；(2) 工程概况：介绍工程所处地址、工程拟建规模和标准、工程建成后的销售对象等；(3) 投资环境分析：按市场调研相关要求；(4) 市场研究：按市场调研相关要求；(5) 工程地理环境和附近地区竞争性开展工

14、程：分析工程所处地理环境邻里关系、工程的用地现状、附近近期开工竞争性工程的情况等，按市场调研相关要求；(6) 规划方案及建设条件：各种建设条件是否满足工程建设需要，就工程的规模、工程档次、建筑物的装修标准、功能面积分配等提出建议；(7) 建设方式与进度安排：建议发包方式，就建设进度安排、物资供给主要建筑材料的需要量作出估计或估算；(8) 投资估算及资金方案：就工程的总投资进行估算，并按工程进度安排作出投资分年度使用方案和资金筹措方案。工程总投资估算，应包括工程投资概况、估算依据、估算范围和估算结果，一般估算结果汇总中应包括土地费用、前期工程费用、开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见

15、费用等。(9) 工程评估根底数据的预测和选定：通常包括销售收入测算、本钱及税金和利润等局部。(10) 工程经济效益评价：这是报告中最关键局部，需充分利用前述分析研究结果，对工程的经济可行性进行分析，包括现金流量分析、资金来源与运用等。(11) 风险分析：一般包括盈亏平衡分析和敏感性分析，就工程面临的主要风险如建造本钱、售价、租金水平、开发周期、可建设面积对工程主要经济评价指标如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等等影响程度进行定量分析，对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定性分析。(12) 可行性研究的结论：主要是说明工程的经济评价结果，工程是否具有较理想到财务内部收益率、是否有较

16、好的资金自身平衡能力和较强调抗风险能力、以及工程是否可行。如果该可行性研究报告用于向国家方案管理部门申请办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、工程组织机构等内容。附表：对于正文中不便于插入的较大表格，为了便于阅读，将其按顺序后附于正文之后。一般包括：工程投资估算表、投资方案和资金筹措表、工程销售方案表、工程销售收入测算表、营业本钱预测表、营业利润测算表、财务现金流量表分全部投资、只有资金、资金来源和运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表，等可根据各职能部门常用表格进行修改确定。投资环境分析、市场调研、投资估算等表格也可以附表形式出现在报告中。附图：一般包括：工程位置示意图、

17、工程规划用地红线图、建筑设计方案平面图、工程所在城市总体规划示意图、与工程性质相关的土地利用规划示意图、工程用地附近土地利用现状图和工程用地附近竞争性工程分布示意图等。有时还应包括报告中的一些数据分析图，如直方图、饼图、曲线图等。5 全程筹划书5.1通用要求/规定：（1） 负责部门：筹划销售部（2） 参与部门：规划设计部、工程部、审算合约部（3） 评审部门：公司经营层（4） 审批部门：总经理（5） 主要输入信息/部门：筹划销售部的市场调研报告、工程建议书、可行性研究报告（6） 主要输出信息/部门：筹划销售部、规划设计部、工程部、审算合约部、财务部；信息有工程筹划书5.2内容：5.2.1工程背景

18、与概况（1） 工程建设背景与概况（2） 工程外部环境特点与场址选择等5.2.2市场调查与预测：参见市场调研报告5.2.3工程定位筹划：见营销筹划书5.2.4工程营销筹划：见营销筹划书5.2.5工程生态与健康环境技术方案筹划（1） 能源环境（2） 水环境（3） 气环境（4） 光环境（5） 热环境（6） 声环境（7） 绿化系统（8） 废弃物管理与处置系统（9） 绿色建材系统等5.2.6工程成套建造技术方案筹划（1） 结构体系（2） 厨卫体系（3） 设备技术（4） 智能化技术等5.2.7工程总体投资方案和财务分析筹划（1） 投资估算（2） 本钱预测与分析（3） 工程财务分析(各种经济指标)（4） 敏

19、感性分析（5） 国民经济评价（6） 风险与对策分析等5.2.8工程开发融资筹划（1） 资金需求量与供给分析（2） 融资方案分析（3） 自有资金利用率等5.2.9工程开发程序和方案筹划（1） 工程开发进度方案（2） 工程开发程序等5.2.10工程建设组织结构筹划（1） 开发商组织结构（2） 工程运作组织结构等5.2.11工程建设合同管理筹划（1） 工程招标方案（2） 工程合同方案等5.2.12工程物业管理筹划（1） 物业管理招标方案（2） 物业管理效劳系统（3） 物业管理设施系统等6 营销筹划方案6.1通用要求/规定：（1） 负责部门：筹划销售部（2） 参与部门：规划设计部、工程部、物业管理部门

20、、审算合约部、财务部（3） 评审部门：公司经营层（4） 审批部门：总经理（5） 主要输入信息/部门：筹划销售部的市场调研报告、全程筹划书；规划设计部的设计图纸；工程部/工程部的工程建设进度方案等（6） 主要输出信息/部门：商品房销售许可证、营销筹划书、认购合同、销售合同、客户信息6.2内容：一 工程定位：见工程定位报告。工程定位报告的内容：（1） 定位依据（2） 开发理念和思想（3） 目标客户定位（4） 开发规模（5） 开发品种和结构（6） 楼盘案名、文化内涵和风格（7） 工程整体建筑风格（8） 功能定位含小区配套、景观、环境（9） 户型/套型设计（10） 单价和总价定位（11） 工程规划建议

21、（12） 建筑设计建议（13） 工程开发和运作建议二 工程定价：一价格制定影响因素分析1、一般因素：土地本钱、经济开展状况、人口状况、社会治安状况，等2、市场因素：销售临近阶段的市场环境、周边楼盘及同质楼盘的供给和销售状况、楼盘自身客观条件品质、进度、销售战略及进度安排、客户取向首期、月供、总价、按揭、朝向、大小、用途、开展商的营销目标，等3、工程因素：位置、交通、配套设施、建筑密度、自然环境、人问教育环境、停车位、平面户型、建筑外形、结构及内部配套、物业管理、开展商/设计/施工/营销单位知名度，等二制定价目表1、制订均价：确定市场调查范围和重点；对影响价格因素及权重进行修正；对每个重点市场比

22、拟楼盘进行调整；交易情况修正；市场比拟结果表2、制定分栋/分期均价：各栋/期面积及总面积比例；根据相对位置、朝向、景观、噪音等条件制定分栋均价；根据销售阶段安排制定分期均价3、层差和朝向差：关注最低层和最高层的总差距，根据朝向、景观、采光、通风、户型、面积、噪音等制定层差和朝向差，根据不同的层差和朝向差模拟不同销售情况进行方案比拟和优选4、形成价目表：划分总价/单价区段、用途，彩色标注；根据目标客户感受，选择总价/单价表示，或月供、平方米月供等；印刷一次性价目表5、付款方式：根据目标客户设计相应的付款方式和主打付款方式；设计一定的折扣率；根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算综合折扣率；根据关

23、系购房、促销折扣、尾盘折扣、分阶段上调比例和范围，形成综合折扣6、价目表调整：根据市场反应信息，对价目表进行正常调整；难点户型单位的调整难点户型均价调整、难点户型层差和朝向差调整、难点户型的重点推荐和促销三 市场推广：一推广准备1、挖掘卖点：片区市场研究；对手动态跟踪；消费者构成及购置行为研究购置者，购置目的、行动、组织、时间、地点等；进行卖点挖掘自身优越性，个性化，能够展示，客户认同等2、提炼推广主题：从产品定位位置/规模、建筑风格、小区环境、户型设计、功能定位、物业名称、物业管理等中寻找物业主题；从客户定位职业、收入、年龄、性别、文化层次、喜好及未来需要等；从形象定位中寻找广告主题3、制定

24、推广方案1、费用方案： 营销本钱测算资料费、广告费、销售管理费、中介效劳费等；编制营销预算控制方案；确定姓名营销本钱构成及比例2、组织方案：营销组织选择；明确责权利3、阶段方案： 预热期突出物业主题，展示楼盘根本情况；强销期突出市场主题，吸引大量目标客户群关注；持销期突出广告主题，给人以丰富联想；尾楼期突出工程功能性特点二广告推广1、广告筹划：(1) 对当前及区域内广告情况进行透彻分析；(2) 确定广告的战略目标；(3) 广告创意分析；(4) 广告形式的分析、选择及组合重点考虑资金实力和目标客户情况，包括报纸广告、杂志广告、直接函件广告、播送广告、电视广告、户外广告、网络广告、售楼处；(5)

25、确定广告预算2、推广安排：(1) 广告时间选择；(2) 推广内容确定；(3) 广揭发布量控制；(4) 媒体推广形式集中、连续、间断三活动推广1、活动推广时机选择2、活动推广类型确定：(1) 楼盘庆典仪式(2) 社会公益活动(3) 社区内活动(4) 大型有奖销售、打折促销活动(5) 引导教育型活动(6) 善用时势环境型活动3 、活动推广步骤制定：(1) 活动意义及目的(2) 活动原那么及依据(3) 看房时间表及地点(4) 活动参加对象及通知(5) 组织部门分工安排(6) 媒体宣传方案(7) 活动程序安排(8) 活动预算安排(9) 活动总结及评价四品牌推广1、楼盘品牌推广：(1) 楼盘命名、标志或

26、商标(2) 产品品质(3) 创造概念区位、生活、品质等(4) 追求个性化2、企业品牌推广：(1) 产品营销(2) 人物营销(3) 效劳营销(4) 活动策略(5) 关系策略3、企业楼盘品牌联动推广五推广控制1、控制程序：(1) 确定控制对象(2) 设置控制目标(3) 确立控制标准(4) 选择检查方式(5) 比拟实绩与标准(6) 分析偏差原因(7) 采取改良措施2、广告效果测定及调整：（1） 广告效果测定：u 覆盖率u 注意率u 有效率u 行动率n 进线量n 上门客户量n 成交量2纠正和调整四 销售方案一销售准备1、工程审批资料：营业执照；资质等级证书；土地使用权证书；建设工程规划许可证；施工许可

27、证；销售许可证2 、销售资料：（1） 法律文件：建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；销售许可证；房地产买卖合同2宣传资料：形象楼书；功能楼书；折页、置业锦囊、单张3销售文件准备：客户置业方案；认购合同；购楼须知；价目表；付款方式一次性付款、按揭、分期付款；其他3 、销售人员准备1确定销售人员2确定培训内容：公司背景和目标；物业详情；销售技巧；签订合同程序和手续；物业管理；其他3确定培训方式：课程培训；销售模拟4、销售现场准备：售楼处；看楼通道；样板房；想象墙、围墙；示范环境；施工环境；模型；广告牌、灯箱、导示牌、彩旗等二销售实施的管理1、划分销售阶段：销售时间；销售阶段预热、强销、持续、尾

28、盘划分2、各阶段的市场推广策略：见市场推广局部3、各阶段的销售策略4、销售工作流程：客户接待与谈判；定金收取及签订认购合同；交纳首期房款，签订商品房买卖合同；交纳余款或办理按揭；其他售后效劳5、销售管理：客户接待管理及步骤；销售现场管理；房号管理6、销售控制：销售数量控制；销售价格控制；销售进程控制；销售质量控制；销售人员控制7 开发工程建筑筹划7.1 通用要求/规定：（1） 负责部门：规划设计部（2） 参与部门：筹划销售部、工程部（3） 评审部门：设计总监（4） 审批部门：总经理（5） 主要输入信息/部门：筹划销售部的市场调研报告、全程筹划书，规划设计部提供的规划设计要点等（6） 主要输出信

29、息/部门：规划设计部、筹划销售部、工程部；提供的信息有建筑筹划报告和建议7.2 目的/用途工程建筑筹划本身是一个广义的概念，对于房地产开发，在工程设定后，主要内容应为建筑筹划，即为达建设目的而对其方法、手段、过程和关键点进行探求，得出定性、定量的结论，为总体规划立项之后的建筑设计提供科学而符合逻辑的依据。注：这里所称的“建筑是一个广义的建筑学概念，它包容了城市规划、环境设计、建筑经济等思想，具有建筑结构、水暖电特征的建筑实体及形成的外部空间。工程建筑筹划是经营筹划中的一个主要环节，是经营筹划的重点局部，其成果也多为经营筹划成果的集中表现形式。工程建筑筹划是研究建设工程的设计依据。它的结论规定或

30、论证了工程的设计规模、性质、内容、实现模式。 工程建筑筹划是连接规划立项和建筑设计的中间环节，从而形成建筑创作完整而逻辑的全过程。7.3 建筑筹划的内容（1） 明确建设工程内外部条件（2） 建设目标的明确（3） 对建设目标的设想和表述（4） 对设想结果、使用效益的预测（5） 建设工程实现手段确实定（6） 对目标相关的物理、心理量要素进行定量、定性的评价（7） 设计任务书的拟定。7.4 工程建筑筹划的结论报告结论报告又两大局部组成：(1) 模式框图局部这局部是工程相关制约条件的抽象的集合。(2) 文字表格局部这局部是对工程空间组合、内容及大小尺寸的文字性的表述，即面积分配表。8 设计任务书8.1

31、通用要求/规定：（1） 负责部门：规划设计部（2） 参与部门：工程部、筹划销售部、审算合约部（3） 评审部门：工程部、筹划销售部、审算合约部（4） 审批部门：设计总监（5） 主要输入信息/部门：企业积累的有关历史资料、工程建议书、可行性研究报告、 全程筹划书、规划设计大纲和建议（6） 主要输出信息/部门：设计任务书8.2 设计任务书的作用设计任务书又称方案任务书，是确定建设工程及其建设方案，包括建设规模、建设依据、建设布局和建设进度的重要文件。是编制设计文件的主要依据。设计任务书是在对可行性研究报告中最正确方案作进一步的实施性研究，并在些根底上形成的制约建设工程全过程的指导性文凭。建设工程经可

32、行性研究，证明其建设是必要和可行的，那么编制设计任务书。设计任务书的作用有以下几个方面：（1） 设计任务书是建设工程列入建设的主要文件。（2） 设计任务书是建设工程申请银行贷款的主要文件。（3） 设计任务书是进行工程设计和其他准备工作的依据。8.3设计任务书编制的内容(1) 设计任务书的 建设工程设计任务书的编制组织工作及程序与任务书的编制工作及程序 与工程可行性研究报告的编制过程相似。(2) 设计任务书的主要内容：设计任务书是在可行性研究报告根底上形成的，它包括了可行性研究报告的内容，又不完全是可行性研究报告的照搬。设计任务书与可行性研究报告的区别就是，可行性研究报告是对建设方案的论证，并经

33、过论证作出最正确方案和其他可供选择的其他方案，因而有其一定的选择性。而设计任务书涉及工程建设各个方面的问题，不是论证和方案，而是确定的建设方案和实施意见，不具有选择性，一经批准，即可实施。房地产建设工程设计任务书的重点是建设方案、规模、标准、技术、结构、功能安排、住房间数、面积数等、投资规模及经济技术指标等。9 本钱控制方案9.1通用要求/规定：（1） 负责部门：审算合约部（2） 参与部门：工程部、财务部、规划设计部（3） 评审部门：公司经营层（4） 审批部门：总经理（5） 主要输入信息/部门：企业积累的有关历史资料、土地竞投方案、可行性研究报告、全程筹划书、营销筹划书等（6） 主要输出信息/

34、部门：本钱控制方案和分解目标9.2内容：（1） 土地征用出让及拆迁补偿本钱方案包括土地出让金、拆迁补偿费用、市政公用根底设施配套费等（2） 前期工程本钱方案包括新建房屋白蚁防治费、利用城建档案资料效劳费、城市道路占用费、城市道路挖掘补偿费、城市规划设计收费、工程勘察测绘费用、工程设计费用、三通一平费用通电、通水、通路、土地平整、供电工程贴费等（3） 房屋建筑安装工程本钱方案含材料差价包括桩根底、土建工程费用、水电安装工程费用、工程设备费用、室外附属工程费用、开展新型墙体材料专项用费、散装水泥专项资金等（4） 附属公共配套设施费方案列入工程规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算工程，与主体房屋

35、相配套的非营业性的公共配套设施费用等（5） 公共根底设施费用方案包括开发工程内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、景观、环卫等公共根底设施费用，以及结建人防经费、教育地方附加费、煤气建设费、消防设施建设费、安防费等（6） 销售费用方案前五项累计×2（7） 管理费用方案前六项累计×3（8） 财务费用方案前六项累计×30×利率×时间工程的开发本钱方案表费用工程面积m2单价(元/ m2 )总价万元百分比(1) 土地及拆迁补偿费用(2) 前期费用(3) 房屋建筑安装工程费(4) 附属公共配套设施费(5) 公共根底设施费

36、用(6) 销售费用(7) 管理费用(8) 财务费用合 计10 施工总体组织设计10.1通用要求/规定：（1） 负责部门：工程部/工程部（2） 参与部门：筹划销售部、规划设计部（3） 评审部门：工程部、筹划销售部、规划设计部（4） 审批部门：工程总监（5） 主要输入信息/部门：设计图纸、现场条件和信息、规划管理部门确定的规划控制条件和用地红线图；相关政府部门对环保、防疫、消防、绿化、人防、地震等要求，其他专业部门对交警、供水、供电、电讯、污水、路灯、供气、供热、教育、广电、市政道路等要求（6） 主要输出信息/部门：工程部、筹划销售部、规划设计部；输出信息有施工总体组织设计10.2内容：（1） 施

37、工现场总平面图及四至关系（2） 工程工程分期开发和建设方案（3） 施工现场总平面布置所有参与方的生产设施、办公设施、生活设施等布置（4） 施工现场管线布置方案（5） 施工现场道路交通布置方案（6） 施工现场绿化布置方案（7） 施工现场围墙及警卫等设置（8） 施工现场售楼处与营销广告布置（9） 施工现场土方平衡计算及方案（10） 施工现场组织架构、部门设置及指挥系统（11） 甲方供给材料和设备方案（12） 工程工程施工总进度控制与保证方案（13） 工程工程质量控制与保证方案（14） 工程工程本钱控制与保证方案11 物业管理方案11.1通用要求/规定：（1） 负责部门：工程部/工程部（2） 参与部门：筹划销售部（3） 评审部门：公司经营层（4） 审批部门：工程总监 （5） 主要输入信息/部门：竣工验收报告、质量保修书、使用说明书、物业管理招标文件范本、物业管理委托合同范本、合格物业