在建工程评估

1、房地产抵押估价报告项 目 名 称 ： *开发公司抵押贷款涉及的* 3、 5、 6、 9 号楼部分房产（在建工程）抵押价值评估估 价 委 托人： * 开发公司房地产估价机构： * 房地产土地资产评估咨询有限公司估 价 人 员：孔旭华张洋估价作业期：二。一五年六月八日至六月九日估价报告编号：永信行估房字（2015 JZ第0001号一、致估价委托人函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示（一）估价的假设条件（二）估价的限制条件（三）变现能力分析（四）风险提示四、房产抵押估价结果报告（一）估价委托人（二）房地产估价机构（三）估价对象（四）估价目的（五）价值时点（六）价值类型和定

2、义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业期（十三）估价报告应用的有效期五、房产抵押估价技术报告（一）实物状况描述与分析（二）权益状况描述与分析（三）区域状况描述与分析（四）市场背景描述与分析（五）最高最佳利用分析（六）估价方法适用性分析（七）估价测算过程（八）估价结论六、附件 1、 评估咨询委托函2、 委托方营业执照3、 建设用地规划许可证4、 国有土地使用证5、 建设工程规划许可证6、 建筑工程施工许可证7、 3#、 5#、 6#、 9#号楼房 产面积一览表8、 房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函9、 房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函1

3、0、 估价对象位置 示意图11、 估价对象概貌性照片12、 房地产价格评估机构营业执照13、 房地产价格评估机构资格证书14、 估、致估价委托人函*开发公司：我公司于2015年6月8日接受贵方委托，对位于*3、5、6、9号楼部分 房产（在建工程）的抵押价值进行评估，评估范围内房屋预测总建筑面积为 70681.24平方米。本次价值时点为 2015年6月8日，估价目的是为确定房地产 抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，至 2015年6月9日评估工 作结束。我公司评估人员在现场查勘的基础上，根据房地产估价规范、房地产 抵押估价指导意见、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积 累的

4、估价经验，结合贵方提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正 的原则，按照估价程序，选取假设开发法和成本法，综合分析影响房地产价格 的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在价值时点2015年6月8日满足本报告假设和限制条件下的抵押价值为RMB14136.24万元，大写金额：人民币壹亿肆仟壹佰叁拾陆万贰仟肆佰元整，房产抵押估价结果见下表，具体估价过程详见房产抵押估价结果报告。房产抵押估价结果一览表栋号面积（m2）假定未设立法定优先 受偿权利下的市场价 值（万元）注册房地产估价师知悉的 法定优先受偿款（万兀）抵押价值（万 元）37874.861574.9701574.97516704.523

5、340.903340.9626338.965267.7905267.79919762.93952.5803952.58合计70681.2414136.2414136.24特此函告*房地产土地资产评估咨询有限公司法定代表人：袁文清 二。一五年六月九日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和 结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个 人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和房地产抵押 估价

6、指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、本报告中的估价人员 已于2015年6月8日对估价对象进行了实 地查看，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人 员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未 暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6、没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。7、估价人员执行估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表专业 意见，并不承担相关当事人决策的责任。估价结论不应当被认为是对评估对 象可实现价格的保证。8、估价人员对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对估价 对象的法律权属做任何形式的保证。9、本报告

7、以委托方提供的估价资料真实、合法、完整、有效为前提进行 评估，若提供资料失实或因任何隐匿造成结果误差的，相关责任由委托方承 担。恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。注册房地产估价师三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示（一）估价的假设条件1、 假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。2、 假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷，且不存在 任何销售或预售行为。3、 本次估价过程中，委托方提供的资料为影印件，估价人员不保证全部影 印件与原件的一致性。本报告以委托方提供的估价资料真实、合法、完整、有效为前提进行评估，若提供资料失实或因任何隐匿造成结果误差的，相关责任由

8、委托方承担。4、 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法 规，并已交纳相关税费。5、 估价对象为在建工程（不含分摊的土地），本报告以估价对象能按照管理部门批准的规划设计方案和规划设计用途持续开发经营、能按建筑工程施工许可证记载的合同竣工日期建成、工程质量符合国家和地区相关标准并能通过竣工验收、合法取得权属证书并能交付使用为假设前提进行评估。（二）估价的限制条件1、 本次估价以目前我国房地产业的政策法规、估价对象所处房地产市场状 况和估价对象房地产状况为依据进行，并受到本估价报告假设和限制条件的限 制，上述因素发生变化会导致房地产价值发生变化，本报告估价结果也应作相 应调整

9、。2、 本报告所确定的房产价值，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特 定条件下最有可能形成或者成立的正常价值，并非市场的成交价格，不适用于 其他目的。如估价目的变更，须另行估价。3、 本报告确定的房产抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的 价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。根据委托方提供的房地 产抵押估价法定优先受偿权利承诺函，估价对象所在项目不存在抵押他项权 利，不存在任何拖欠土地出让金、拖欠施工单位工程款及其他任何法定优先受 偿权利的事项。根据施工方出具的房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函，评估范围内的估价对象不存在拖欠工程款的情况。至价值时点，估价人员未发现估价对

10、象存在任何他项权。4、 本次估价没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响；当上述情况发生变化时，房地产价值一般亦会发生变化。5、 本次估价未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。6、 据估价委托人介绍，至价值时点，估价对象占用范围内的土地已经抵押，本次评估范围仅为建筑物，不包含建筑物应分摊的土地的价值。7、 根据物权法及相关规定，房屋抵押时，其所占用的土地应同时抵押，估价对象所在的土地已办理了抵押手续，本

11、次为估价委托人在同一金融机构办理贷款手续而追加的抵押物评估，本次估价价值仅为房产的价值。8、 本次评估的在建工程价格包含建设至价值时点工程进度所发生的全部费用，即包括前期项目规划建设的全部规费，勘察设计费用、招投标费用、前期工程费用、建安工程费用、管理费用、投资利息及投资利润等在内。9、 本次估价对象为*3 、 5、 6、 9 号楼部分在建工程，根据估价委托人提供的抵押物清单，本次估价的在建工程房屋总建筑面积为70681.24平方米。本报告以此面积数据为依据进行评估，最终面积应以相关管理部门最终核定的为准，如本报告采用的数据与管理部门最终核定的数据不符，本报告估价结果应作相应调整。10、 本报

12、告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。11、 本报告仅供估价委托人使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给任何其他单位和个人，其全部和部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。12、 本报告由本估价机构负责解释。（三）变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下， 将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用 性、独立使用性或者可分割转让性，假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实 现的价格与评估的市场价值的差异

13、程度，变现的时间长短以及费用、税金的种 类、数额和清偿顺序。估价对象变现能力分析如下：1、估价对象规划用途为住宅及商业，开发完工之后的房地产通用性较好； 但由于估价对象为在建工程，难以分割转让，也无法独立使用，后续需要大量 资金投入，且总价较高，变现能力一般。2、在债务人不能按期偿还抵押贷款的情况下，抵押权人可以依据法定程序 将估价对象房地产进行处置（拍卖），实现快速变现。抵押房地产进行短期强 制处分，考虑到快速变现的影响因素如估价对象所在区域市场发育的完善程 度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常交易时间短、意向买方购 买处置资产的心理、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用因素的影

14、响， 经调查荆州市已开发完工的类似的房地产处置价格，与公开市场价格相比，成 交价可能仅为其公开市场价值的60%左右，甚至更低。估价对象为在建工程（含分摊的土地），涉及的利益方较多，后续需要大量的资金投入，且总价较 高，交易难度更大，确定假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格为 评估的市场价值的60%。清偿顺序首先为处置该房地产应缴纳的税款如营业税及附加、印花税等费 用，其次为抵押权人优先受偿款。预期实现抵押权的费用和税金一览表税费税率预期实现抵押权的费 用和税金（万元）文件依据备注营业税及附 加5.7%805.77国务院令第540号 财税201112号等卖方印花税0.5 %。7.07中华

15、人民共和国印花税暂行 条例卖方交易手续费非住宅11元/ itf77.75鄂价房服200277号双方 各半评估、诉讼 等其他费用按成交价格的1%141.36国务院令第481号 计价格1995971号等卖方土地增值税9%1272.26鄂地税发2012127号卖方合计2304.211、实现抵押权时的变现价格一般低于市场价值，由于未发生实际成交，此处按评估值计取。 表中主要费用和税金根据当前政策测算，最终实现抵押权的费用和税金以实际发生的为准。2、根据财税200316号等文件，销售购置的不动产，以全部收入减去购置原价后的余额为营业额计征营业税。由于估价委托人未能提供购置原价，此处营业税按评估值计取。3

16、、根据国务院令第138号，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税率计算征 收。由于估价对象未发生实际成交，且估价人员无法获得清算估价对象土地增值税的实际成 本费用资料，故此处土地增值税以评估值按荆地税发2012106号文件核定征收率计取，最终缴纳的土地增值税以相关管理部门核定的为准。（四）风险提示1、本报告估价对象仅为房产，根据相关法律法规，实现抵押权时应与所在 宗地一并处置，但处置不在抵押范围内的不动产所得的价款，抵押权人无权优 先受偿，建议抵押权人将估价对象房屋所在宗地一并设定抵押权，规避抵押和 处置风险。2、本次估价结果是估价对象于价值时点的状况以及价值时点的房地产市场 状况下

17、的价格。随着时间的变化，估价对象的状况和房地产市场状况都可能发 生改变，从而对估价对象的价格产生相应影响。3、估价对象为在建工程，建议贷款人重点关注贷款资金用途及估价对象所 在项目后续运作情况，规避不能保证质量如期竣工的风险。4、估价对象抵押价值下跌的风险主要是来自经济衰退和房地产市场本身的 风险，如房地产政策风险，市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡 和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产 品销售困难的风险、消费者需求变化导致的产品不能完全满足市场需求的风险 等。5、在抵押期限内可能产生的房地产信贷风险关注点有：市场风险：区域房地产市场同类项目的供需状况

18、往往成为市场风险 的主要决定因素，从而影响销售价格和销售进度；另外，原材料的价格波动会 影响开发经营成本和利润，甚至推动房价上涨，改变供需状况。目前估价对象 周边在售的类似商品房较多，周边主要以住宅项目为为主，类似项目有金江宝 邸、亚华宝塔湾等，也会给本项目带来一定的市场风险。项目质量风险：项目的工程建设质量、项目类型、物业配备等将会长时间影响项目质量，从而给银行带来相应的信贷风险。估价对象为在建工程，开发商应重视项目质量，规避质量风险。 道德风险：道德风险通常出现在企业和银行自身两个方面。包括企业的骗贷行为和银行内部人员对信贷资金审批权利的寻租行为。 技术性风险：指房地产信贷业务中因缺乏必要

19、的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。因此，房地产抵押贷款业务应确保有完备的放款流程、放款条件审查，有充分的监控手段和处置程序，最大限度地减少风险。 房地产周期风险：房地产市场发展有周期性，且房地产市场已步入调整周期，开发贷款和住房消费贷款的不良率都可能攀升，带来信贷风险，因此要充分评估影响度，做好应对策略。 政策性风险：主要指货币政策、财政政策、政府对房地产行业的调控政策等其他相关政策的影响。6、 相关当事人应该遵循谨慎原则，在对以上信贷风险进行必要的预测的基 础上，合理使用本报告评估值，不能把本报告作为信贷的唯一依据，要充分考虑该房地产存在的市场风险、经营风

20、险及其还款来源。7、 若贷款人贷款期限较长，考虑到该时间段内房地产市场的变化，建议抵 押权人在抵押期内，定期对估价对象抵押价值重新评估；在房地产市场出现明显波动时，也应该对估价对象抵押价值重新评估，以控制贷款风险。8、 本次估价结果未扣除在价值时点实现抵押权的费用和税金，委托人及相 关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。9、 抵押权人应关注在抵押期内可能增加抵押物处置难度的事项，如项目后期工程可能拖欠的工程款、企业所欠税款等。四、房产抵押估价结果报告（一）估价委托人名称：*开发公司类型：国有企业住所：*法定代表人：许歆注册资本：2464万元整成立日期：1996年7月 16日经 营

21、 范 围：房地产贰级开发及配套建设；房地产经营；五金商品，建材，钢材，水电安装服务，水暖器材，房屋租赁。（二）房地产估价机构名称：* 房地产土地资产评估咨询有限公司住所：武汉市江岸区香港路（三）估价对象1、估价对象界定本次估价对象为* 开发公司正在开发建设的*3 、 5、 6、 9 号楼部分房产（在建工程），根据估价委托人委托及提供的资料，评估范围内房屋预测总建筑面积为70681.24平方米。2、估价对象概况（ 1）权益状况描述估价对象所在土地所有权属于国家所有，* 开发公司以挂牌出让方式取得土地使用权* 开发公司2013年4月 17日， *开发公司2014 年4 月 30 日， * 开发公司

22、* ，建设位置为* 交汇处，建设规模总建筑面积207513.70平方米（其中地下室面积28381.1平方米）。2014 年 5 月 5 日， * 开发公司取得了估价对象所在项目*A 标段（ 1#-7# 楼及地下室），建设地址为* 交汇处，建设规模178484 平方米，合同价格 38838.23 万元，设计单位为湖北建艺风工程设计有限公司，施工单位为中辉建设集团有限公司，监理单位为湖北楚元工程建设咨询有限公司，合同开工日期为2013.12，合同竣工日期为2016.12。2014 年 5 月 5 日， * 开发公司取得了估价对象所在项目*B 标段（ 8#-10# 楼、门房及破配电房），建设地址为*

23、 交汇处，建设规模29029 平方米，合同价格5331.76万元，设计单位为湖北建艺风工程设计有限公司，施工单位为湖南鑫成建设有限责任公司，监理单位为武汉市政建设监理有限公司，合同开工日期为2013.12，合同竣工日期为2016.12。根据委托方提供的房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函，估价对象所在项目不存在抵押他项权利，不存在任何拖欠土地出让金、拖欠施工单位工程款及其他任何法定优先受偿权利的事项。根据施工方出具的房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函，评估范围内的估价对象不存在拖欠工程款的情况。（ 2）实体状况描述估价对象所在的* 项目位于 * 交叉口，根据估价委托人提供的建设工程规划许可证

24、及荆州市* 住宅小区规划设计方案总平面图，规划建设规模为10栋住宅及配套商业用房，另有配电房、门房等配套用房。其中1#、 2#栋为总层数32 层的住宅楼，其底部为商业用房，3#、 4#栋为32 层加跃层住宅楼，5#、 6#、 7#栋为31 层加跃层住宅楼，8#栋为 8 层商住楼、9#栋为33 层住宅楼、10#栋为7层商住楼。根据估价委托人委托，本次评估范围为* 的 3#、 5#、 6#、 9#号楼部分房地产。根据估价人员现场查看，至价值时点，估价对象3#楼施工进度为：主体结构已建至第20层，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚

25、未施工。估价对象5#楼施工进度为：主体结构已封顶，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施工。估价对象6#楼施工进度为：主体结构已封顶，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施工。估价对象9#楼施工进度为：主体结构已建至第31 层，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施工。估价对象所在项目设备设施工程等均未施工，绿化和配套设施工程尚未开工建设。估价人员没有发现该在建工程存在质量缺陷等状况。估

26、价对象土地位于* 交汇区，其东面邻白云路，南面为金江宝邸小区、西面临荆州水务集团公司住宅楼，北邻南湖路，宗地形状一般规则，宗地东西向展开，地势平坦，地形良好，自然景观一般，宗地开发程度达红线外六通（红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气”） 及红线内“场地平整”。（四）估价目的本次估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（五）价值时点二。一五年六月八日该价值时点为完成估价对象实地查看之日。（六）价值类型和定义本报告采用的价值类型为抵押价值，抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价格减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（七）估价依据1、 中华人民

27、共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）；2、 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；3、 中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）；4、 中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第50号）；5、 城市房地产抵押管理办法（原建设部令98 号）；6、 房地产估价规范（GB/T 50291 1999）；7、 房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）；8、 房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）；9、 经济适用住房价格管理办法的通知（计价格20022503号）；10、 荆州市人民政府关于加强政务服务体系建设的意见（荆政发 2013

28、1 号）；11、 进一步规范建设工程施工图设计文件审查咨询服务收费有关问题的通知（鄂价房服2006273号）；12、 关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）；13、 荆州市2014年四季度建安工程造价及分析；14、 国家、湖北省、荆州市关于房地产、规划等方面的其他规定；15、 建设用地规划许可证；16、 国有土地使用证；17、 建设工程规划许证；18、 建筑工程施工许可证；19、 房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函；20、 房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函；21、 估价人员现场查看及市场调查的资料；22、 委托方提供的其他有关资料等。（八）估价原则本次估价遵循以

29、下估价原则：1、 独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2、 合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3、 最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。4、 替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、 价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。6、 谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低

30、的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。（九）估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员在现场查勘的基础上，仔细分析产权方提供的资料及收集掌握的相关资料。由于估价对象为在建工程，市场上没有类似房地产交易案例，故不宜采用市场比较法；估价对象为在建工程，无法进行租赁或经营，不宜采用收益法进行评估；估价对象为在建工程，本次评估仅为房产，不宜采用假设开发法进行评估；估价对象为在建工程，开发过程中的各种成本费用可以参考类似的工程资料及政府的相关规定确定，故可以采用成本法评估。估价方法的定义如下：成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价

31、对象价值或价格的方法。（十）估价结果估价人员根据本次评估的特定目的和估价对象的具体情况，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过仔细测算，并综合考虑房地产市场一般状况，确定估价对象在价值时点2015 年 6 月 8 日满足本报告假设和限制条件下的房地产抵押价值为RMB14136.24 万元，大写金额：人民币壹亿肆仟壹佰叁拾陆万贰仟肆佰元整。具体房地产抵押估价结果如下表：房地产抵押估价结果一览表栋号面积（m2）假定未设立法定优先 受偿权利下的市场价 值（万元）注册房地产估价师知悉的 法定优先受偿款（万兀）抵押价值（万 元）37874.861574.9701574.9751

32、6704.523340.903340.9626338.965267.7905267.79919762.93952.5803952.58合计70681.2414136.2414136.24（十一）估价人员注册房地产估价师注册号 签 名第一报告人审核人（十二）估价作业期二。一五年六月八日至六月九日（十三）估价报告应用的有效期在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告应用的有效期自估 价报告完成之日起为壹年。在有效期内，可以以估价结果作为实现估价目的依 据，超过壹年需重新进行评估。若报告有效期内，房地产市场状况或政策法规 发生重大变化和调整，应重新评估。五、房产抵押估价技术报告（一）实物状况描

33、述与分析1、土地实物状况描述与分析估价对象土地位于* 交汇区，其东面邻白云路，南面为金江宝邸小区、西面临荆州水务集团公司住宅楼，北邻南湖路。宗地土地总面积为39817.04 平方米，地类（用途）为商服用地、城镇住宅用地，宗地形状一般规则，宗地东西向展开，地势平坦，地形良好，地上建筑物设为南北朝向，自然景观一般。宗地地势平坦，开发程度为宗地红线外六通、宗地红线内正在进行建筑施工。2、建筑物实物状况描述与分析估价对象所在的* 项目位于 * 交叉口，根据估价委托人提供的建设工程规划许可证及荆州市* 住宅小区规划设计方案总平面图，规划建设规模为10栋住宅及配套商业用房，另有配电房、门房等配套用房。其中

34、1#、 2#栋为总层数32 层的住宅楼，其底部为商业用房，3#、 4#栋为32 层加跃层住宅楼，5#、 6#、 7#栋为31 层加跃层住宅楼，8#栋为 8 层商住楼、9#栋为33 层住宅楼、10#栋为7层商住楼。根据估价委托人委托，本次评估范围为* 的3#、 5#、 6#、 9#号楼部分房地产。根据估价人员现场查看，至价值时点，估价对象3#楼施工进度为：主体结构已建至第20层，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施工。估价对象5#楼施工进度为：主体结构已封顶，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管

35、网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施工。估价对象6#楼施工进度为：主体结构已封顶，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施工。估价对象9#楼施工进度为：主体结构已建至第31 层，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施工。估价对象所在项目设备设施工程等均未施工，绿化和配套设施工程尚未开工建设。估价人员没有发现该在建工程存在质量缺陷等状况。总体来看，估价对象所在的* 工程目前已完成整个工程投资的70%，完成主体结构部分工程形象进度为70%。（二）权益状况描

36、述与分析估价对象为在建工程房地产，至价值时点，* 开发公司根据委托方提供的房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函，估价对象所在项目不存在抵押他项权利，不存在任何拖欠土地出让金、拖欠施工单位工程款及其他任何法定优先受偿权利的事项。根据施工方出具的房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函，评估范围内的估价对象不存在拖欠工程款的情况。至价值时点，估价人员未发现估价对象存在他项权利。（三）区域状况描述与分析1、位置状况估价对象位于* 交叉口，其东面邻白云路，南面为金江宝邸小区、西面临荆州水务集团公司住宅楼，北邻南湖路。估价对象所在区域为荆州市沙市区，荆州市城区工业、商业、交通、邮政、电信、金融的主体分布在沙

37、市区，是荆州市人流、物流和信息的中心。2、繁华程度估价对象所在区域为沙市区解放路街道，周边分布有蓝特商贸城、荆州木塑大市场、南湖物流园、蓝特国际家居城、武商量贩、中百仓储等，人口密度较大，商贸繁华程度较好。3、交通便捷度影响区域交通条件的因素主要有公交便捷度及道路通达度等（ 1）公交便捷度。估价对象距离最近的公交站为蓝特家居城站，有4、5、 17、 37 等共约 4 条公交车经过，其公共交通便捷度较好。2）道路通达度。估价对象临南湖路，位于南湖路与白云路交汇处，该两条道路为交通主干道，且纵横相连，与其他区域道路相贯通，道路通达度较好。综上所述，该区域交通条件整体较好。4、公共配套设施完备程度估

38、价对象所在区域周边人口密度较大，周边分布有沙市北京路第三小学、沙市第十四中学、沙市逸夫江华学校等教育机构，分布有中国建设银行、中国农业银行、湖北银行等金融机构，有肿瘤医院、荆州市第一人民医院等医疗机构，估价对象所在区域公共配套设施完备程度较好。5、环境与景观估价对象所在项目位于沙市区南湖路与白云路交汇处，自然环境一般；估价对象周边学校分布较多，人文环境较好。（四）市场背景描述与分析荆州城区房地产市场长期以来一直平稳健康发展，近两年由于供求失衡，库存量大幅增加，导致市场出现较大波动。2014年，经过市场主体各方的努力，荆州房地产市场在波动中自我调整，有望重回平稳健康发展的轨道。据统计， 2014

39、年荆州城区完成房地产开发投资82.72亿元，同比增长127.3%。其中住宅投资74.15亿元，同比增长179.2%；商业用房投资4.86亿元，同比下降28.4%。 2014年荆州城区批准预售商品住宅面积228万平方米，同比增长6.3%。批准预售商业、办公用房和其他用房面积39.25万平方米，同比下降39%。批准预售商品住宅面积增长幅度不大，主要原因是企业应对市场供求变化，及时调整开发建设进度和推盘量、推盘时间，使供应量增长趋缓，在一定程度上减轻了当前市场压力，但给下一年增添了更多变数。2015年 3月30日， “房产新政”出台，这次双管齐下，房贷首付和营业税政策齐出。央行、住建部、银监会联合发

40、布消息，对拥有1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。此次新政的落地实为鼓励人们将住房需求配置到合理范围，而不要再盲目地投资房产。荆州房地产市场经过多年发展已从卖方市场转入买方市场，楼市已不再是投资的最佳选择，但作为改善性购房者来说现在当属最佳时机，新政后对荆州楼市来说短期内肯定有利好，但能否持久，还需要观察。2015年 4月 20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。自此，2014年第四季度以来，央行已两次降准、两次降息，货币环境再次进入稳健偏松状态。长期来看多轮宽松政策将有效改善市

41、场预期，预计未来重点城市市场成交环比将有所增长，同比增幅也将扩大，由此进一步影响价格走势，未来价格或将止跌企稳。估价对象所在区域为荆州市沙市区，该区域是荆州市人流、物流和信息的中心。周边分布有蓝特商贸城、荆州木塑大市场、南湖物流园、蓝特国际家居城、武商量贩、中百仓储等，人口密度较大，商贸繁华程度较好，随着周边配套设施的进一步完善，该区域人口将进一步聚集，未来该区域住宅及配套商业价格有较大的上升空间。（五）最高最佳利用分析由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益，且权利人都期望从其所占有的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定其利用方式的依据，所以房地产价格是以

42、其效用作最有效发挥为前提的。估价对象土地证载用途为商服用地、城镇住宅用地，根据估价对象所在项目的建设工程规划许可证，建设规模为207513.70平方米 （其中地下室建筑总规模 28381.1平方米）。估价对象项目开发建设符合相关规划。估价对象所在宗地为商服用地、城镇住宅用地，所在项目为* 住宅小区，底部临街部分配有商业，估价对象3#、 5#、 6#、 9#号楼规划用途均为住宅，估价人员认为估价对象按住宅用途持续开发利用符合最高最佳使用原则，确定本次评估以估价对象作为住宅用途持续开发利用进行评估。（六）估价方法适用性分析根据本次估价的特定目的，估价人员在现场查勘的基础上，仔细分析产权 方提供的资

43、料及收集掌握的相关资料。由于估价对象为在建工程，市场上没有 类似房地产交易案例，故不宜采用市场比较法；估价对象为在建工程，无法进 行租赁或经营，不宜采用收益法进行评估；估价对象为在建工程，本次评估仅 为房产，不宜采用假设开发法进行评估；估价对象为在建工程，开发过程中的 各种成本费用可以参考类似的工程资料及政府的相关规定确定，故可以采用成 本法评估。（七）估价测算过程I、采用成本法评估估价对象价格据估价委托人的委托，本次评估范围仅为房产，以下评估过程仅为房产开发 成本。开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需 的直接费用、税金等。在实际中，开发成本主要包括下列几项：开发成

44、本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。房地产开发项目 主要包括城市基础设施配套费等前期规费、建筑工程费用（含地基处理、主体 工程、一般水电安装、装饰、装修等）、安装工程费用（含设备的购置一一电 梯、强电、弱电、供气等及安装、调试）、室外附属工程的建设（含室外供 水、排水、供电、绿化、道路、围墙等）及专业费用等。根据该项目的实际情 况，开发成本主要包括下列几项：1、建设期初投入的成本费用序号费目标准（元/m2）投入 比率4 5 6 9栋（元/m2）文件依据1城市基础设施配套费80100%80鄂价工服规201389号2P人防易地建设费0100%0鄂价费2004206号3建筑垃圾处理费4100

45、%4荆政发200519号4白蚁防治费2100%2鄂价房服200649号5散装水泥专项基金1.5100%1.5鄂财综发200335号6城巾规划咨询费1.2100%1.2鄂价房服函2002146小计/88.7/7工程前期咨询服务费0.40%100%9.79计价格199912838环境影响咨询费0.10%100%2.45计价格20021259r勘察设计费3%100%73.42工程勘察设计收费标准110施工图设计文件审查服务费0.08%100%1.96鄂价房服200627311造价咨询服务费0.25%100%12.24鄂价工服规2012149小计0.038399.86合计188.562、建设中均匀投入

46、的成本费用a、按建筑面积计算的费用：项 目标准（元/ m2）进度3 5 6 9栋（元/ m2）基础工程150100%150建安费用1697.1970%1188.03电梯等设备安装费2000%0附属及公共配套设施建设费（包括水电、 燃气、绿化等）4000%0合计2447.19100%1338.03注：参照荆州市建设工程材料市场信息价并结合估价对象实际情况确定。b、按建安造价计算的费用有（综合费率）：项目标准（%）4 5 6 9 栋（元/ m2）文件依据监理费2.533.45发改价格2007670号建设工程质量检测试验费113.38鄂价房服2004254号合计3.546.83建设中均匀投入的开发建

47、筑成本费用合计为a+b项目4 5 6 9栋（元/ m2）按面积计算的工程成本费用1338.03按造价计算费用46.83合计1384.86则开发成本费用合计为：A+B项目3 5、6 9栋完成框架部分（元/）期初投入成本费用188.56建成期中投入成本费用1384.86合计1573.423、管理费用管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。参照国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知（计价格20022503号），并结合该项目的规模和开发周期确定为开发成本费用之和的

48、3.0%,则管理费用为：估价对象计算公式管理费（元/）3、5、6、9 栋开发成本费用合计X 3.0%47.24、投资利息房地产估价中，无论是借贷资金或是自有资金都应计算利息。计息基数为开发成本和管理费用。根据对荆州市一般开发建设项目测算和项目的具体情况，类似项目开发期限为 3.0年，至价值时点已开发期限约为 2年，投入的资金分为期初投入和建设期内均匀投入两部分；根据价值时点中国人民银行公布执行的1-3年期贷款基准年利率 5.5%,本次估价按基准利率计算，由于项目的整体开发期为3.0年，故此处按复利计息，则利息为：估价对象计算公式投资利息（元/）3、5、6、9 栋（土地取得成本+期初投入）x（1+5.5%） 1-1） + （期中投入成本+管 理费用）X （ （ 1+5.5%） 1/2-1）99.55、开发利润开发利润指房地产开发商投资房地产开发项目应取得资