2011年1月深圳写字楼市场评述

1、精选优质文档-倾情为你奉上关内写字楼持续热销2011年1月深圳市写字楼市场综述深圳中原市场研究部2011年1月份深圳无写字楼项目取得预售许可证，新增供应方面，有罗湖的世金国际二期和宝安魅力时代花园的商务公寓对外发售，约推售写字楼5.44万平方米，环比增加43.92%。供应虽增加，但一个为现房发售，成交未能体现，一个的成交还未能完全体现，加上春节长假来临，1月份写字楼的成交有所回落，全市共成交写字楼面积3.02万平方米，环比减少15.17%，成交套数194套，环比减少15.28%。从成交的物业类型、档次和区域分布来看，随着近期商务公寓供应的增加，本月其成交比重继续增加，厂房近期都无新增供应，成交

2、持续向好使其可售量减少，成交比重较上月减少，纯写字楼的成交比重小幅增加，关内物业的成交比重较上月大幅增加，高档物业的成交比重小幅回落。成交结构的影响使得全市写字楼成交价格环比上涨，1月份深圳写字楼的成交均价为33740元/平方米，环比上涨14.76%，个盘的成交价格相对平稳。¾ 供应：商务公寓持续供应，办公楼及厂房供应仍短缺2011年1月深圳市无写字楼项目取得预售许可证，新增供应方面，本月有罗湖的世金国际二期和宝安的魅力时代花园的商务公寓发售，共推售写字楼5.44万平方米，环比增加43.92%。其中世金国际二期为现楼发售，约推出2.1万平方米的精装商务公寓，项目开间面积为50-115

3、平方米，均价约30000元/平方米。魅力时代花园约推售3.34万平方米的商务公寓。综合来看，1月份写字楼供应仍以商务公寓为主，办公楼及厂房类写字楼的供应继续短缺，本月的供应分布在罗湖和宝安区。¾ 需求：新推售项目成交未体现，在售的项目成交回落2011年1月份深圳写字楼成交3.02万平方米、194套，环比分别减少15.17%和15.28%。新推售项目世金国际二期为现楼发售，其成交未能在统计数据中体现，魅力时代花园商务公寓的成交也还未完全体现。在售的项目宝安的万骏经贸大厦无房可售，本月无成交，福田的澳新亚大厦和哈尔滨大厦的成交环比大幅减少，龙岗的天安数码创新园的成交回落，上月集中成交的星

4、海名城7期的成交也有所回落。从个盘来看，春节长假来临之际，项目成交普遍回落。图1 深圳市写字楼月度成交量走势图（20102011年）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 注：以上数据为签预售合同数据从成交的物业类型来看，1月份深圳写字楼以办公楼成交为主，商务公寓和厂房得成交量较接近，纯写字楼和商务公寓的成交比重都有所上升，而厂房的成交比重则继续下降。一方面是因为厂房近期无新增供应，项目可售量减少；另一方面，在售的项目龙岗天安数码创新园的成交大幅减少拉低其成交比重。龙岗天安数码创新园上月成交4973.64平方米，本月仅成交854.31平方米。商务公寓方面，本月新推售的世金国际

5、二期为现楼，成交未能体现，魅力时代花园的成交也未能完全体现，在售的项目本月成交普遍回落，但是上月发售的向南瑞峰花园的成交集中在本月体现拉高了商务公寓的成交比重。向南瑞峰花园上月仅成交542.78平方米，本月成交量达5563.7平方米。东方新天地广场、鸿隆世纪广场和田夏翡翠明珠等办公楼的成交量环比有所增加，不过珠江广场和上月集中成交的星海名城七期的成交量环比大幅减少，整体上看，纯写字楼的成交量环比减少，但全市写字楼的成交量环比减幅更大，使得纯写字楼的成交比重较上月反而增加，达38.89%，成为本月写字楼成交比重最高的物业类型。从成交区域来看，盐田仍无写字楼项目可售，仍无成交，罗湖、福田的成交量环

6、比增加，其它区的成交量环比均减少。南山区的写字楼成交量仍最大，成交约1.82万平方米，占总成交量的60.26%，较上月高出近8个百分点，成交量环比小幅减少2.72%。南山区上月集中成交的星海名城7期本月成交大幅回落，而上月发售的向南瑞峰花园本月集中成交，其它在售的项目成交与上月基本持平。宝安和龙岗区的成交量环比均减少超过8成，宝安区上月成交的万骏经贸大厦无房可售，本月无成交，仅有魅力时代花园成交一套商务公寓，成交量环比减幅最高，达81.83%。龙岗区天安数码创新园的厂房成交大幅减少拉低全区写字楼的成交量，使其成交比重较上月减少近22个百分点，成交量环比减幅为81.29%。罗湖区仅鸿隆世纪广场一

7、个项目有成交，成交量环比增加310.62%，是写字楼成交量环比增幅最大的区域，不过其绝对成交量仍较小，成交比重仅为8.51%。福田区的澳新亚大厦和哈尔滨大厦的成交量环比减少，但东方新天地广场和深业泰然雪松大厦的成交环比增加拉高了福田区的成交量，使其环比增加24.68%，成交比重也较上月增加近8个百分点。从成交的物业档次来看，高、中档次的物业成交环比均减少。珠江广场和星海名城七期的成交量大幅减少拉低高档物业的成交量，使其环比减幅为17.79%，澳新亚大厦、哈尔滨大厦和龙岗天安数码创新园的成交大幅减少拉低中档物业的成交量，不过南山区的商务公寓尤其是向南瑞峰花园的成交量环比大幅增加对中档物业的成交减

8、少有一定的缓冲作用，使其成交比重较上月反而增加2个百分点。从物业的销售期来看，1月份仍以销售新量、次新量为主，星海名城七期、向南瑞峰花园、智慧广场三个项目的成交量约占总销售量的54.51%，本月智慧广场的成交量最多，约占总销售量的23.24%。综合来看，1月份深圳写字楼市场成交以办公楼为主，成交区域仍集中在关内，关内物业的成交比重为93.63%，较上月增加近23个百分点，仍以高档物业的成交为主，不过中档物业的成交比重有所增加，新量物业的成交比重小幅减少，但成交仍集中在新量及次新量的物业。本月无写字楼项目取得预售许可证，但统计数据增加了丽湾商务公寓B座的单位，且智慧广场的数据也有所调整，使得整体

9、存量不减反增。1月底深圳市写字楼的存量约为42.75万平方米，环比增加2.32%。存量仍主要集中在福田区，约占总存量的43.46%，其中福田区又以中心西区的存量为主，尤其是东海国际中心（一期）的存量高达10.04万平方米。从物业的活跃性来看，存量中活跃性项目的比重超过4成，较上月有所增加，活跃性的项目主要为本月新推售及近期发售的项目，主要包括东方新天地广场、魅力时达花园、智慧广场、星海名城七期、向南瑞峰花园、龙岗天安数码创新园和珠江广场等项目。非活跃性物业的存量占比也超过3成，主要为已入伙或者即将入伙或转向租赁的项目，这些存量主要集中在东海国际中心(一期)、财富港大厦、卓越世纪中心、盛唐商务大

10、厦和中央西谷大厦等项目。另外存量中还有2成左右的未开盘项目，为正中时代广场、丽湾商务公寓A座和摩尔城三个项目。虽然存量面积有所增加，但其中有一部为转向租赁的物业，加上1月份住宅市场又出台了新的调控政策，这对商用物业来说是一利好。在相对宽松的大环境下，写字楼市场的有效供应仍略显不足。表1 1月份深圳写字楼在售项目情况统计所属区域项目名称12月售价（元/）1月售价（元/）12月销售率1月销售率1月销售面积销售套数剩余面积中心区卓越世纪中心-89.36%89.36%0010292.35岗厦东方新天地广场460004300042.06%48.36%5450.962244684.91澳新亚大厦32500

11、3500085.20%85.90%89.3621799.3中心西区时代科技大厦-94.10%94.10%004291.99盛唐商务大厦-88.15%88.15%005773.24绿景广场-97.19%97.19%001846.19中央西谷大厦-85.85%85.85%005077.35深业泰然红松大厦-91.13%91.13%003243.68深业泰然雪松大厦290002900080.76%84.36%1502.5846538.21东海国际中心（一期）-00.78景田哈尔滨大厦260002550094.03%95.15%438.7581899.04罗湖湖溪大厦-96.28%96.28%0023

12、3.46鸿隆世纪广场290003000089.45%94.91%2567.95172397.31宝安财富港大厦-9.02%9.02%0018070.15魅力时代花园-18874-0.16%52.21133366.96南山丽湾商务公寓A座-0038170.5丽湾商务公寓B座-21516-84.15%910.53206025.63智慧广场450004500069.38%76.69%7015.18822339.84田厦翡翠明珠花园280002900075.94%79.21%845.0485375.84星海名城七期300003100028.79%39.44%3874.91422025.21向南瑞峰花园

13、26000245003.00%33.73%5563.77911995.66龙岗区华业玫瑰郡-72.85%72.85%001494.27摩尔城-0011269.5珠江广场200002280072.15%74.57%1016.85910671.1龙岗天安数码创新园125001250067.51%68.72%854.31222099.13正中时代广场-0036173.05总计29399.3233740.21-30182.32194.65数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注：以上存量中未包含直接对外租赁不发售和已经成为现楼发售的项目¾ 价格：成交结构变化致全市成交均价上

14、涨1月份深圳写字楼的成交均价为33740元/平方米，环比上涨14.76%。在成交的物业类型、档次和区域分布的影响下，本月全市写字楼的成交均价有所上涨，个盘价格涨跌各异，整体稳中有涨。图2 深圳写字楼月度成交价格走势图（20102011年）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会，深圳中原市场研究部从成交的区域分布来看，1月份成交均价最低的龙岗区的成交比重较上月减幅最大，其他区域的成交比重增减幅度较小，龙岗区成交量的大幅减少使得1月份关内写字楼的成交占比高达93.63%，较上月增加近23个百分点。关内写字楼的成交均价都在21500元/平方米以上，约75%的成交单位均价在28000元/平方米以上，约4

15、4%的物业成交均价在45000元/平方米左右。成交的物业类型和档次也有所调整，不过其变化对价格的影响有限，关内项目成交比重的大幅增加是全市写字楼的成交均价环比上涨的主要原因。从个盘来看，项目的成交价格涨跌各异，鸿隆世纪广场、田厦翡翠明珠花园和星海名城七期的成交价格环比均小幅上涨，涨幅在0.47%-5.71%。另外，澳新亚大厦、丽湾商务公寓B座的涨幅分别为7.69%和8.67%，龙岗珠江广场的价格涨幅最大，办公楼和商务公寓的价格涨幅分别为12.72%和15%。东方新天地广场、哈尔滨大厦和向南瑞峰花园的成交均价环比小幅下降，降幅为1.92%-6.52%，其他项目的成交价格和上月持平。个盘价格的变动

16、可能受成交单位的朝向、楼层等因素的影响，综合来看，个盘价格仍稳中有涨。¾ 后市：有望保持活跃2010年9月底“双限令”调控楼市，投资住宅受阻，不少资金开始涌入商用物业市场，加上11月份香港市场出台征收额外印花税的政策，使得一部分的资金流向离港最近的深圳楼市，商用物业相对宽松的政策使得2010年9-11月份深圳写字楼的成交量持续高位运行。年底随着项目可售量的减少，其成交有小幅的回落，不过2011年1月份政府出台了新“国八条”楼市调控政策，继续提高二套房贷的首付比例、营业税征收从严以及“限购令”继续执行等措施无疑说明了政府调控楼市的决心，这对写字楼市场来说又是利好。随着住宅市场调控的加剧，部分投资者将转战写