房地产案例50

1、精选文档 一、商铺住宅联体楼的土地增值税的计算 土地增值税暂行条例第八条规定：“纳税人建筑一般标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些一般标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。 对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）明确规定：对纳税人既建一般标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能精确核算增值额的，其建筑的一般标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。 一、商铺住宅联体楼的土地增值

2、税的计算 由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。 一、商铺住宅联体楼的土地增值税的计算 四川省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知的通知(川地税发200721号)第一条规定：对纳税人既建筑一般标准住宅，又建筑其它商品房的，应分别计算增值额。 增值额计算方法为：先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按

3、销售(面积)比例分别计算增值额。 案例分析1 某房地产开发公司开发商铺住宅联体楼一幢，一层二层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为一般住宅，面积为8000平方米，合计9000平方米。联体楼应分摊的土地成本为600万元，房屋开发成本为1260万元，期间费用为土地成本和开发成本的10。 案例分析1 该项目商铺一层销售单价8000元/平方米，二层销售单价4000元平方米，平均销售单价6000元平方米，商铺销售收入为600万元。一般住宅平均销售价格为3500元/平方米，销售收入为2800万元。联体楼整体销售收入为3400万元（600+2800），营业税金及附加187万元（3400x5.5%）。（以下

4、计算过程保留整数） 案例分析1 方案一：商铺和住宅合并计算增值额和增值率土地增值税 总扣除金额：扣除项目土地成本房屋开发成本费用扣除10加计扣除20税金6001260（ 6001260 ）×10（ 6001260 ）×20 187 2605万元。 增值率=（34002605）÷2605=31。 案例分析1 商铺应纳土地增值税（34002605）x1000÷9000×30=27万元。 住宅应纳土地增值税（34002605）x8000÷9000×30=212万元。 合计应纳土地增值税239万元。 案例分析1 方案二：商铺和住宅分

5、别计算增值额和增值率住宅部分应纳土地增值税： l、住宅分摊的土地成本600×8000÷9000=533万元。 2、住宅分摊的建筑成本：1260x8000÷9000=1120万元。 3、分摊的期司费用：（533+1120）×10=165万元。 4、加计扣除：（533+1120）x20=331万元。 5、营业税金及附加：187×2800÷3400=154万元。 住宅扣除项目合计2303万元（533+1120+165+331+154） 6、住宅增值比例：（28002303）÷2303=22。 7、 住宅应纳土地增值税=（28002

6、303）x30=149万元。 案例分析1 商铺部分应纳土地增值税： l、商铺分摊的土地成本600x1000÷9000=67万元。 2、商铺分摊的建筑成本：1260x1000÷9000=140万元 3、商铺分摊的期间费用：（67+140）×10=21万元 4、加计扣除：（67+140）×20=41万元。 5、营业税金及附加：187x600÷3400=33万元。 案例分析1 商铺扣除项目合计：302万元（67+140+21+41+33）增值比例：（600302）÷302=99。 商铺应纳土地增值税：（600302）x40302x5=104

7、万元 合计应缴纳土地增值税253万元（149+104）。 可见，方案一比方案二少缴纳土地增值税14万元（253239）。 案例分析2 某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为一般标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元，一般标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。 案例分析2 按第一种方法计算：扣除项目土地成本房屋开发成本费用扣除10加计扣除20税金120600（120600）×10（120600）

8、15;2055991（万元）。增值额收入扣除项目（500500）9919（万元）。增值率增值额÷扣除项目×1009÷991×100%0.9。低于50%，适用30%的税率。 由于增值率未超过20，因此5000平方米一般标准住宅免土地增值税。 商铺应纳的土地增值税9×1000÷6000×300.45（万元）。 案例分析2按其次种方法计算： 一般标准住宅扣除项目120×5000÷6000600×5000÷6000（100500）×30%27.5807.5（万元）（除税金及附加外其他

9、按面积分摊）。 一般标准住宅增值额500807.5307.5（万元），无增值额。 商铺扣除项目120×1000÷6000600×1000÷6000（20100）×30%27.5183.5（万元）； 案例分析2 商铺增值额500183.5316.5（万元）； 商铺增值率316.5÷183.5×100%172%，适用50%的税率。 商铺应纳土地增值税316.5×50%183.5×15%130.725（万元）。 由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元，按其次种方法应纳土地增值

10、税为130.725万元。 案例分析2评析 有关商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据及评判。 笔者查阅相关税收法律，对商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据主要有以下几方面的规定： （一）土地增值税清算单位的确定 关于土地增值税清算单位如何确定的法律依据如下：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。” 案例分析2评析 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条第一款规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于

11、分期开发的项目，以分期项目为单位清算。” 案例分析2评析 （二）一般住宅享受土地增值税优待政策的相关规定 中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例（国务院令1993第138号）第八条第（一）项规定：“纳税人建筑一般标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。” 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第十三条规定：对纳税人既建一般标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能精确核算增值额的，其建筑的一般标准住宅不能适用中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例（国务院令1993第138号）第八条的免税规定

12、。 案例分析2评析 国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132号）第四十条第（二）项规定：“假如企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；假犹如一个项目既有一般住宅，又有非一般住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算。” 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条其次款规定：“开发项目中同时包含一般住宅和非一般住宅的，应分别计算增值额。” 案例分析2评析 国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）第十七条规定：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部

13、门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。” 案例分析2评析 （三）政策评判从 基于以上政策规定，笔者对其评判如下： 第一，土地增值税清算单位必需以房地产最基本的核算项目或核算对象为单位计算，所谓的“最基本的核算项目或核算对象”是指房地产开发企业在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的房地产开发项目，假如是分期建设的项目，则以分期项目为清算单位。由于商铺住宅联体项目，在实践当中都是以商铺联体住宅作为一个项目在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的，而决不是把商铺和商铺上面的一般

14、住宅分别向当地建设主管部门报批。因此，对于商铺住宅联体项目的土地增值税清算，应把商铺住宅联体作为一个项目清算单位，而不能把商铺和商铺上面的一般住宅分别作为一个清算项目。 案例分析2评析 其次，开发项目中同时包含一般住宅和非一般住宅的，一般住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必需分别核算一般住宅和非一般住宅的增值额，而不是分别核算其收入额和扣除额，再分别计算其增值额。从以上税收法律规定来看，财税字1995048号第十三条、国税发2006187号第一条其次款和国税发200991号第十七条都规定，开发项目中同时包含一般住宅和非一般住宅的，应分别计算一般住宅和非一般住宅的增值额。只有国家税务总局关于印发

15、土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132号）第四十条第（二）项要求同一个项目既有一般住宅，又有非一般住宅，需要对一般住宅和非一般住宅的收入额与扣除项目金额分开核算。 案例分析2评析 由于财税字1995048号是财政部和税务总局联合颁布的税收政策文件，国税发2007132号是税务总局发的税收政策文件，依据“上位法优于下位法”的法律适用原则，财税字1995048号优于国税发2007132号的法律效率，应以财税字1995048号的规定为主。再说国税发200991号是2009年税务总局发的文件，国税发2007132号是2007年发的文件，两个文件都是程序性法律文件，依据新法优于旧法的原则

16、，国税发200991号优于国税发2007132号的法律效率，应以国税发200991号的规定为主。 案例分析2评析 第三，分别核算增值额的核算方法没有明确的法律规定。依据以上所列举的法律规定，可以发觉，开发项目中同时包含一般住宅和非一般住宅的，或者同一个项目既有一般住宅，又有非一般住宅的，一般住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必需分别核算一般住宅和非一般住宅的增值额。至于如何分别核算一般住宅和非一般住宅的增值额，没有明确规定，或者规定很模糊。 案例分析2评析 “分别核算增值额”的含义，笔者认为有两种含义：第一种是对一般住宅和非一般住宅的收入额和扣除额分别计算，然后分别计算出一般住宅和非一般住宅的

17、增值额；其次种是把含一般住宅和非一般住宅的开发项目看成一个整体，先算出整体项目的增值额和增值率，再依据一般住宅和非一般住宅各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例安排计算各自的增值额。实践中，第一种主要适用于，在当地建设主管部门报批的一个项目中的一般住宅和非一般住宅的物理位置是分开的。 案例分析2评析 例如在一个报批项目中，东边是20栋一般住宅，西边是一个商场，就应当对20栋一般住宅和商场分别计算其收入额和扣除额，再计算其各自的增值额。其次种主要适用于在当地建设主管部门报批的一个项目中的一般住宅和非一般住宅的物理位置是一起的，不能分开的。例如商铺住宅联体项目，底层是商铺，商铺上面是一般住宅，两

18、者是一体的，其物理位置都在一起。应当是把店铺和店铺上面的一般住宅看成一个整体项目，分别核算整体增值额，然后依据各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例安排计算各自的增值额。 二、房地产企业土地增值税清算后尾房销售的土地增值税计算 房地产企业土地增值税清算后尾房销售，应依据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总

19、建筑面积）。纳税人已清算项目连续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后重新启动土地增值税清算。 案例分析3 某房地产企业开发了某花园小区项目，小区可售建筑面积为1万平方米，扣除项目中总建筑成本费用1200万元。2012年12月小区房屋销售比例达到90%，开发商共取得房屋销售收入1350万元，税务机关要求其进行土地增值税清算。企业在清算时，确定了该项目的单位建筑成本费用为1200元/平方米，缴纳土地增值税217.11万元。 案例分析3 2013年该项目又销售了门面房500平方米，取得销售收入500万元，税务机关要求其再次清算土地增值税。此时，对于如何计算缴纳土地增值税，有两种不同的计算方法

20、，且两种方法计算出来的税款悬殊较大，税企之间存在争议。现将两种计算方法分别阐述如下。 案例分析3 方法一，确定500万元是售房所取得的全部收入，依据税法规定允许从售房收入总额中减去扣除项目金额，确定土地增值额和增值率，以此来计算土地增值税。 2012年，售房取得收入500万元减去允许扣除的开发成本及费用60万元（1200×500），再减去营业税金及附加27.5万元（500×0.055），增值额为412.5万元。依据增值额与扣除项目的比值为增值率的公式，求得增值率为471.43%。 案例分析3 依据超过扣除项目金额200%的部分适用税率为60%的规定，按速算扣除系数35%计算

21、，该房地产企业应缴纳土地增值税为216.87万元（412.5×60%-87.5×35%=247.5-30.63）。 用方法一计算的理由是，土地增值税首次进行清算之后，再销售是一个独立的销售行为，是建立在首次清算确认过单位建筑成本费用的基础之上。因此，土地的增值额、增值率很简洁计算出来，适用税率也简洁确定，套用公式计算就可得知，且计算过程格外简便，便于税务人员的税收管理征管。 案例分析3方法二，2012年取得的500万元售房收入，增值额计算方法同方法一，都是412.5万元，但增值率的确定就不一样了。依据配比原则计算相应的扣除项目，确定增值率，以此来计算土地增值税。 案例分析3

22、 确定增值率的计算过程为：售房的全部收入首次清算收入1350万元+再销售500万元1850万元，开发成本及费用扣除金额首次清算扣除金额1154.25万元（1350×0.055+1200×10000×90%）+再销售扣除金额87.5万元1241.75万元，增值额1850万元-1241.75万元608.25万元，增值率48.98%。由于增值率是48.98%，未超过50%，对应的适用税率为30%，速算扣除系数为0，应缴纳土地增值税412.5×30%=123.825万元。 因此，在销售土地增值税清算时未转让房产的土地增值税处理时，按方法二进行通盘考虑综合计算，可以节省216.87-123.825=93.045(万元)的土地增值税成本。 案例分析3 用方法二计算的理由如下：一是在国家税收政策没有转变的状况下，对于同一个房地产开发项目的应纳土地增值税是一个确定值，不行能是随着销售的时点不同而转变，不管过程如何变化，但最终土地增值税适用税率确定是一个定值。二是从实际状况看，土地增值税首次清算后如有存量房未销售，在清算后企业再次销售存量房是一个很正常的状况。更重要的