谈谈物业企业当前发展思路

1、谈谈物业企业当前发展思路谈谈物业企业当前发展思路提要：物业公司创造的价值 要重点来谈，物业公司收取服务费维持房屋正常运转，房屋 保值增值和品牌溢价是附加价值 更多精品试题谈谈物业企业当前发展思路现在来谈谈物业服务企业，应该从两个角度看，一个是 从物业企业发展的历史角度来看，另一个要从物业企业在房 地产业这个产业链中所处的位置来看，只有这样才能给物业 服务企业准确定位。物业管理这个概念是从香港引进，早期 深圳开发涉外商品房，原有房管体制已不适应，为解决房屋 售后服务等问题而引入物业管理。住房体制改革和商品房的大力开发，促使物业管理企业 跟随房地产开发企业蓬勃发展起来，无一倒外，早期物业公 司都是

2、开发商的下属企业，但随着物业项目的逐步市场化， 大的品牌物业公司也开始接管其他开发商开发的项目，深圳 的物业公司也开始到全国接管项目，建管分离的社会化模式 逐步开展起来了。但随着房地产开发商认识到物业公司在品牌价值中所 做贡献的时候，这种品牌价值被第三者使用，仅靠收取物业 服务费显然不是一个等价交易，说白了这是一个亏本买卖，这样很多地产商下属的品牌物业公司开始收缩战线，不再对 外承接项目，甚至有很多已经承接的项目也开始逐步退由。物业公司创造的价值要重点来谈，物业公司收取服务费 维持房屋正常运转，房屋保值增值和品牌溢价是附加价值， 这部分附加价值也是被社会认可的，特别是品牌物业公司， 这个价值体

3、现在房价和租赁价格上。横向比，同一地段不同 物业公司存在价差；纵向比，有无物业公司或者不同的物业 公司，也存在价差。这个无形资产品牌价值可以说是物业服务公司一手创 造的，有集团开发公司的，同一品牌下，一手房价有体现， 并一次性获取，肉烂在锅里，但二手房增值这一块，业主在 租房或者卖房时获得，和物业公司就没有任何关系了；没有 集团开发公司的，就全部做贡献了。在市场经济环境里，这 不符合商品等价交换原则。物业公司现在的盈利模式是对房屋及配套的设施设备 进行保养、维修，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 来实现有偿服务的。物业公司是一个典型的劳动力密集型行 业，享受着改革开放和人口红利带来的行业高

4、增涨和高盈 利，但随着人工物价成本的快速飞涨，利润越来越薄，行业 甚至由现大面积亏损的情况。原有的盈利模式已不能适应现有的社会发展而带来的 这种企业环境的改变，特别是人工成本这块，国家五也非常 明确的提由员工收入增涨计划。行业解决困境的思路有两 点：是提高行业透明度，取得业主信任，增加服务收费，原 有主营模式盈利；是开展新业务，增加收入。目前物业企业有两种收费模式，一是酬金制，二是包干 制，不管对业主和企业来说，都是各有利弊。我个人倾向于 酬金制，对业主和物业公司利益都有保障。我们先谈酬金制 下企业最优做法，物业企业要做到象美国财政预算案那样公 开透明，并无条件接受业主的查询和监督，不要担心这

5、种做 法，其实好处很多。信任是目前社会普遍缺乏的，企业如果能做到小区财务 收支清晰透明，接受业主监督，并取得业主信任，对企业调 涨管理费，业主自觉缴费，推进小区各项服务工作，都会无 往而不利，这也是物业企业品牌创建的重要组成部分。每年 -%的酬金对企业来说，是一个非常稳定的现金流，维持住这 个基本盘可以再开展创新业务。之前的行业发展基本上是粗放型的，该到了精耕细作的 时候了，创新业务一定要跟着品牌价值和不动产走，这是行 业的根本，也是行业希望。物业服务可以归纳两点，是对物 的管理，是对人的服务。你可以先不考虑人而专注于物，就 能清晰的找到发展思路，其实你把物管理好了，间接的也就 把人服务好了，

6、不能本末倒置。物业服务传统业务一定要做好，这是基础和根本，只有 基础稳定了才有可能创新，不要丢了根本去抓芝麻。其实最 容易介入的就是中介代理，有人说这是不务正业和传统业务 不符，我不这么认为。这实际上物业公司提供服务，收取管 理费，维持房屋正常使用，交易完成。但房屋保值增值，业 主获利，物业公司利益缺失。简单比喻，你撒下了种子，辛勤劳作，收获的时候，只 收割了其中一部分，另外一部分需要再生长一段时间，而且 要换一把镰刀才能收到，这是一个连续的行为，不是孤立的 行为。类推，凡涉及房产的衍生服务都可以涉足，当然也要 符合相关法律政策以及执业要求等，而且要建立在自由竞争 的基础上，不能搭便车强买强卖

7、。涉及人的服务，可以由第方来提供，我们可以关注，甚 至我们也可以参与，要紧紧抓住房屋不动产来有限参与，就 是提供场所服务，提供广告服务等，建立供应商数据库平台， 以数据库为平台监督双方是否诚信交易，主要监督商家，不 诚信可驱逐由供应商名单， 提供各类专业服务，供应商获利, 业主满意，平台也获利。小区平台是个富矿，也可以说是金矿，现在很多物业企 业是守着金饭碗要饭吃，当然有很多企业努力尝试过，但基 本不成功，为什么？其实两个思路都可以，一个是为不动产 衍生交易提供专业服务直接获利，二是小区业主有商业、文 化、教育、卫生、体育等各类服务需求，只要紧紧抓住不动产建立供应商平台就可以获利当下物业公司要

8、一步一步来，先把传统主营业务理顺， 大多数业主认可是一个标志，这个认可标志就是你可以根据 物价人工涨幅可以顺利调涨管理费，而现在唯一途径是公开 透明小区的所有开支情况，有人说买个彩电没必要把所有零 件价格都告诉客户吧，国外同类公司也没有必要把成本全部 公开啊，我不同意这个观点。先说酬金制，实行酬金制实际上必须要有一个社会法制 环境作基础和保障的，对于财务、文书等造假行为是需要负 刑责的，以香港为例，酬金制实行较好，因为有法制环境保 障。目前内地物业公司在酬金谈谈物业企业当前发展思路提要：物业公司创造的 价值要重点来谈，物业公司收取服务费维持房屋正常运转， 房屋保值增值和品牌溢价是附加价值 更多

9、精品试题制下公开的开支情况，业主基本是雾里看花，造成普遍对物 业公司不信任，而客户信任是行业发展的必要条件。包干制，前提条件必须是小区产权清晰，而现在这种产 权不清晰带来的业主维权比比皆是，小区围绕公共区域产权 和收益争夺战格外热闹，各方主体开发商、物业公司、业主 委员会、业主齐上阵，弱肉强食，比谁的力量大，而法律和 制度层面对这方面又有所欠缺的情况下，业主作为弱势一方，心存不满也就可想而知了目前这种社会环境下，物业企业要想超常规发展，必须 要有超常规的举措。取得业主对物业公司的信任是先决条件（从没听说过客户不满意，任何行业可以大发展的），而信任的前提条件，是物业公司必须讲诚信，酬金制下开支帐

10、目 清晰，包干制下产权清晰，分清物业公司和业主的各项利益 所在，信任基础才能产生。酬金制和包干制的选择，我个人倾向于酬金制，因为酬 金制不涉及小区内产权问题，所有收入都是业主的钱，企业 只提酬金，结余部分流转下一年，目前只是因为开支帐目不 透明，而没有形成良性循环轨道而已，企业需要建立起一套 因应物价、人工上涨和小区收入支由形成互动的机制。而要建立起这套机制，物业企业必须要非常透明的公开 所有开支帐目，有些涉及商业机密的可以酌情处理，这种公 开是主动公开，必须经得起业主、业主大会、业主委员会的 查询和审计，甚至可以放到网上，业主作为注册用户可以随 时查阅。这套机制一旦建立起来， 调涨管理费也就

11、顺理成章。包干制按现有法律体系就有点麻烦，物权法也只是对小 区内一些区域作了确认，比如小区道路和公共绿地，会所、 停车场等未做相应规定。我的思路是，凡是业主购买房屋面 积内已经公摊的部分，属全体业主共有，那些未公摊的部分 要尽快办理产权证，即使未取得产权证，也应该属于开发商所有，除非法律另有规定。小区内所有产权明晰之后，哪些归开发商的，哪些归全 体业主的，哪些归物业公司的，这些划分好之后物业服务工 作就相对好开展了，否则为了相关权益会打破头的。公共区 域收益加上业主缴纳的管理费，构成物业公司总收入，减去 支由就是利润，如果亏损就要向业主详细说明原因，取得业 主支持，调涨管理费也顺理成章。包干制还是有潜在隐忧，主要有两个，一是现有法律体 系下产权无法明晰，二是服务标准无法衡量，能否做到质价 相符是个问题。长远来说，包干制对业主和企业都不是最优 选择，产权存在变数，小区未有结余，大修或者中修基金将 来未必够用；看菜吃饭，企业往往会压缩成本，而压缩成本 也不利行业进步。物业企业始终是追求利润最大化的，其实细水长流才是 取胜之道，每年 的酬金也会让很多行业羡慕不已的。只要 建立起良性循环机制，企业才有发展空间，才能招来有用之 才，而人才是一个行业的未来，当一个行业从业人员都