2011年2月黑龙江哈尔滨360无国界潮尚港规划方案

1、LOGO360无国界潮尚港无国界潮尚港规划方案（草稿）规划方案（草稿）2011年年2月月17日日目录目录v 初步的商场定位方案初步的商场定位方案v 有关商场定位方案所需的数据和数据用途说明有关商场定位方案所需的数据和数据用途说明v 一、项目分析一、项目分析v （一）地理位置（一）地理位置 略略v （二）项目现状（二）项目现状 略略v （三）项目（三）项目SWOT分析分析v 二、项目经营选项分析二、项目经营选项分析v 三、项目定位三、项目定位v 一、招商范围一、招商范围v 二、招商区域二、招商区域v 三、招商条件三、招商条件v 四、招商原则四、招商原则v 五、招商策略五、招商策略v 六、招商运作

2、流程：六、招商运作流程：v 七、招商目标及总体计划七、招商目标及总体计划（商场从调研到招商到开业的流程及时间表）商场从调研到招商到开业的流程及时间表）v 招商中心每一步所需的资源招商中心每一步所需的资源v 招商团队架构招商团队架构v 招商总监职责招商总监职责v 开业前商场投入产出概况v 八、八、招商准备相关工作招商准备相关工作360360项目定位初案项目定位初案v初拟商场项目名称： 360.时尚潮流港项目形象定位的市场分析时尚潮流港项目形象定位的市场分析1、项目功能定位、项目功能定位v本案设定商场定位为旗舰餐饮店旗舰餐饮店+数码数码IT+潮流店潮流店=无国界潮流精品小无国界潮流精品小MALL，

3、目的为了提升物业商业价值的卖点，优先要完善商场物业的配套设施，为商场的招商职能服务，吸引投资者的进入，聚敛人气财气，形成联动效应。 项目主题定位项目主题定位v 1、地理优势v 城市中央地带，城市核心区域v 坐拥中央大街、火车站和道里商圈v 规划中的哈站北站区建成后，中央大街商圈范围将扩大，本项目依托站前商业优势，使道里商圈、哈站商圈、南岗商圈形成哈尔滨城市商业链。v 2、交通便利v 多条跨区城市主干道汇集。v 南岗和道里商圈连接主通道，城市交通咽喉；v 哈站北站区的建成，将辐射道里、道外、松北客流，使该区域成为重要的客运中心和公交接驳枢纽中心，极大该善本区域交通环境和出行便利。v 3、配套中央

4、大街百年历史文脉和商业氛围为项目提供最大化城市机能和生活要素。衣、食、住、行、育、乐、休闲等配套齐全，可全面满足居家、商贸、商务、办公和政务需求。4、人脉沉淀百年的世界工商贸易、政经活动、观光旅游人潮，区域内的每天的人流量达30-45万人次。道里核心地带居住着近30万商贸、原籍、高收入群体。这里汇聚城市最富激情、时尚、包容、层次、气度、智能、财富的人脉根源。5、文脉“百年哈尔滨，东方小巴黎”，中央大街积淀了百年的城市文化历史，成为国内具有历史文化底蕴的城市遗产之一，成为哈尔滨城市文化一面旗帜，聚集了哈尔滨的百年文明。6、商脉中央大街在30年代曾是远东商业汇聚之地，其角色就有如香港的弥敦道，繁华

5、时期聚集了30万俄罗斯及犹太人在此生活、文化交流和商贸往来，是哈尔滨对外商贸的开元地。延续百年的城市商业地位，占据哈尔滨经济贸易绝对优势。7、政脉哈尔滨市级政府机构、机关和直属单位办公地大多集中在道里区中央大街周围，本项目周边有市政协，区政协、区人大、区委、区纪检委、市公安局、劳动局、地税局、教育局、电话局、住宅局、电力局、科技局、城建局、经贸局、城管局、民政局、产权交易中心、市工商局等直属机关单位，属于公务员密集区域。360经营定位360经营定位经营定位 道理区总面积479平方千米,人口67万，道里区有规模以上工业企业79户，其中包括6户中央直属企业，仅产业工人已达数万，还有各界白领、管理人

6、员等拥有巨大购买潜力的消费群体汇于此，是我商场的主力消费群。 白领及蓝领一族的消费趋向为国际三线、国内一线、二线品牌,综合客群实力及商场硬件设施，拟定我商场为中档潮流店。 经营定位所需的数据和用途说明经营定位所需的数据和用途说明一、项目分析一、项目分析宏观环境分析宏观环境分析 宏观环境分析的主要关注点有人口、经济、社会文化等。一个城市人口数量决定市场的大小，一个商场不可能把所有的人都作为自己的目标消费者，那些大而全、满足所有消费群体的商场往往没有自己的特色，也不可能办到。人口分析人口分析 分析人口的目的是为了了解市场规模的大小。经济分析经济分析 分析经济的目的是为了了解顾客的需要能否转化为需求

7、。社会文化分析社会文化分析 分析社会文化的目的是为了了解顾客的消费习惯和消费心理。行业环境分析行业环境分析 从竞争的角度来说，行业环境是影响商场绩效的重要因素之一，与宏观环境相比，行业环境对商场的竞争优势和商场获取超额利润有更直接的影响。经营定位所需的数据和用途说明经营定位所需的数据和用途说明v（一）地理位置（一）地理位置 略略v（二）项目现状（二）项目现状 略略v（三）项目（三）项目SWOT分析分析3.1总表总表v优势分析（优势分析（S）劣势分析（）劣势分析（W）机会分析（）机会分析（O）威胁分析（）威胁分析（T）项目项目SWOT分析分析vStrengthStrength（优势）：（优势）：

8、物业管理、硬件条件远远高于周边商场。可迅速在已有商圈内树立经营优势。vWeaknessWeakness（弱势）：（弱势）：经营品项多为小品类，不便于整体形象构成。业户种类繁多，运营管理难度大。vOpportunityOpportunity（机遇）：（机遇）：招商资源广泛。意向强烈客户存在。商品集中区域，可吸引客流可迅速击溃周边同类商场，形成该类消费品的垄断区。vThreatThreat（威胁）：（威胁）：面临竞争，周边市场可能会采取租金价格战。小区域范围内，或许会存在一种排外心里。项项目目定定位位v项目整体定位：项目整体定位：立足道理商圈，做最具竞争力的潮流店。v项目功能定位：项目功能定位：特

9、色餐饮、个性手机、IT数码产品、外贸服装、纯港派服饰、潮流小店铺的集中地。v项目形象宣传定位：项目形象宣传定位：打造哈尔滨首个淘潮流宝贝，享受购物娱乐的精品商场。v标消费者定位：标消费者定位：以道理区上班的白领和年轻一族为基础，锁定1630岁的年轻消费者，月收入在8001500元的消费者占65 %以上，月收入15003000元的消费者占30%，其他消费者占用5%。v商品档次商品档次合理进行中档商品与中低档商品的配比。v管理管理项采用以招商经营，商户在约定的范围内独立经营，商场统一管理、统一形象、统一营销，吸收大百货的统一性及市场经营的灵活性相结合，开创新一代主题商场管理模式。（促销期间采取统一

10、收银）招招商商说说明明一、招商范围一、招商范围依据项目的定位，时尚休闲主题卖场，经营项目均针对服装、服饰而设，本案采用商户独立经营，对商户的经营内容不作强硬的控制，商场不作品类统一规划，只作指导性建议。本项目的招商范围为：主力店（品牌餐饮）次主力店（中型美容院、沐足堂）服装、服饰、精品、针织、鞋帽、箱包等。二、招商区域二、招商区域南岗及道里是哈尔滨时尚、个性化商品的集散地，有数以万计的经营者，不乏适合本区域定位的经营者，是本区域的招商主要面向地区。其次，周边金太阳、红博、人和等也有同类商品，也可做招商目标。三、招商条件：后附（租金等）三、招商条件：后附（租金等）四、招商原则四、招商原则招商秉承

11、招商秉承“四个优先四个优先”的原则的原则 ：1、厂家优先：厂家直接合作优先答约； 2、名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进； 3、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进； 4、特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。招招商商说说明明v 五、招商策略五、招商策略1、充分利用现有客户资源充分利用各位招商人员手中所掌握的客户资源。彻底挖掘道理区内存在的各类客户。2、广告宣传、形象包装成功经营的商场少不了广告宣传的投入。本商场的广告的目的是为了招商，但广告宣传的对象应放在目标消费者身上，我们通过广告宣传及形象包装可以达到：吸引附合定位的商家的注意，引起其发生兴趣，进而加盟商场。树立商家

12、的经营信心、增加商家对我们的信任。招商说明招商说明招商条件招商条件 1、基本租金：、基本租金：v 本商场一楼摊位均价6-12元/天拟定租金， v 二楼摊位均价4-8元/天拟定租金，v 三楼摊位均价2-4元/天拟定租金v 四楼摊位均价1-2元/天拟定租金v 商场根据各商铺的具体位置分别定价。（具体定价略） 2、合作条件、合作条件v 合同一年一签 3、优惠政策、优惠政策v 支持商家经营，“放水养鱼”是运作商业物业一贯有效做法，对于一个新开的商场，给予商家一定的优惠政策，支持其经营走上正轨。为此，对经营者给予二个月的免租优惠政策。 4、其他费用、其他费用v 对于物业管理、水电费、空调费、广告费等各种

13、其他杂费采用一费制，按30元/月的标准收取。与各商城租金价格对比表与各商城租金价格对比表位位 置置建筑面积建筑面积( () )经营面积经营面积（）商商 铺铺（间）（间）租金区间租金区间（元（元/ /天）天）保底收益保底收益（元（元/ /年）年）理想收益理想收益( (元元/ /年年) )12766.11355.34略6.0012.00 60577597875086.723958.41939.616略4.008.00 57792647513043.233792.961858.55略2.004.00 2768860359951843890.261906.22略1-214198501845805总总

14、计计14407.7214407.727059.787059.78略略16025733160257332083345320833453招招商商条条件（租金）件（租金）招商运作流程招商运作流程时间 工作内容 2011年2月份第3-4周 确定招商面积及经营品种、业态划分等，公开招商时间最终确认楼层平面落位图确定； 制定招商计划；宣传推广计划； 现场包装方案等初步设想； 确定合同、委托经营协议等各类合同条款、 2011年3月份第1周-第4周 正式按招商计划进行招商， 进行现场招商； 发布相关招商广告； 2011年4月份至5月末 分头实施招商； 直招； 2011年6月至7月末商场业户装修及商场装修 20

15、11年8月1日开业典礼 （开铺率保证在80%）规划面积表及相关商场租金对比表规划面积表及相关商场租金对比表规划方案规划方案v一层 肯德基、餐饮店中店、银行、品牌珠宝、品牌化妆品、手机专卖店v二层个性手机、IT数码、品牌休闲外贸服饰、箱包、皮具、男女鞋区、西点咖啡规划方案规划方案v三层 女装、针织小百 美甲区、精品、饰品、内衣、水果吧v四层 娱乐、电玩、餐饮、会馆、写字间经营定位经营定位 为体现360的整体商业效果(时尚潮流港)，而时尚潮流的体现一般要由服装，鞋类，箱包皮具和一些饰品等来组成，所以整体的时尚潮流港主要业态就由服装、鞋类、箱包皮具及男女饰品组成。一层平面图一层平面图目标客户目标客户

16、欧莱雅牌的化妆品在哈市有欧莱雅牌的化妆品在哈市有着自己的广阔市场，并且着自己的广阔市场，并且该品牌在广告和品牌形象该品牌在广告和品牌形象上都较为重视，所以该品上都较为重视，所以该品牌的引进，可以调高女人牌的引进，可以调高女人街的整体装修风格，同时街的整体装修风格，同时在管理和广告运营等方面在管理和广告运营等方面都有着一定的帮助。都有着一定的帮助。目标客户目标客户老银匠老字号的品牌已经有了一个老银匠老字号的品牌已经有了一个较为成熟的消费市场，它采用较为成熟的消费市场，它采用自己独特的产品风格占领了哈自己独特的产品风格占领了哈市的大部分市场，所以它的引市的大部分市场，所以它的引进可以带动起我首饰区

17、的品类进可以带动起我首饰区的品类品牌效果，在消费群体上也有品牌效果，在消费群体上也有着一定的吸引。着一定的吸引。二层平面图二层平面图时尚潮流港二层方案布局时尚潮流港二层方案布局 方案中的商铺划分采用的方案中的商铺划分采用的是小铺位划分，而时尚潮是小铺位划分，而时尚潮流的体现一般由服饰表现流的体现一般由服饰表现出来，采用的错位式经营出来，采用的错位式经营模式，以一种个性手机、模式，以一种个性手机、IT数码与纯港派时尚服饰数码与纯港派时尚服饰精品为混搭的经营模式吸精品为混搭的经营模式吸引时下的年轻消费族群。引时下的年轻消费族群。同时商铺的中档商品较适同时商铺的中档商品较适合现道里区的消费水平。合现

18、道里区的消费水平。目标客户目标客户美国骆驼是一个较好的户外运动品牌，此品牌已有着一定知名度，他的引进可以有效的带动我时尚潮流港的客流量，并在在整体的店面装修和后期的360运作方面也可提供一些较好的帮助。目标客户目标客户唐狮品牌也是休闲服饰品牌唐狮品牌也是休闲服饰品牌中的前十大著名品牌，中的前十大著名品牌，它的服装风格较适合青它的服装风格较适合青少年的档次，并且在其少年的档次，并且在其策划广告方面也比较注策划广告方面也比较注重，所以唐狮品牌也是重，所以唐狮品牌也是我我360潮流港较为适合的。潮流港较为适合的。目标客户目标客户八哥运动品牌是较耐克等品牌稍差的中等品牌，但在中等的品牌里也有着一定的影

19、响力，并且在策划和店内装修等方面也可以达到我时尚潮流港的要求，所以可根据此情况考虑在二层一些稍大的面积处做一些类似的品牌，不但可以树立一定的商城形象，并且在坪效方面也能达到我们的要求。目标客户目标客户森马品牌在休闲服饰类商品中有着一定较好的口碑，并且整体的服装针对青少年，所以受到很多消费群体的欢迎，比较适合我潮流港二层方案的客户箱包区品类特点箱包区品类特点v箱包作为实用且具有协调整体着装风格的配饰，已广泛受到各年龄及各阶层人士的喜爱，我司箱包区力求打造综合品类齐全的时尚箱包区目标客户目标客户上海故事是一个对市场占领方面意上海故事是一个对市场占领方面意识较强的品牌，在哈市方面都有识较强的品牌，在哈市方面都有着一些分店，此品牌的树立也可着一些分店，此品牌的树立也可