2011年金隅大成房山长沟镇项目初步分析报告-最终

1、协成（中国）机构协成（中国）机构地产决策研究院地产决策研究院谨呈：北京金隅大成开发有限公司谨呈：北京金隅大成开发有限公司2报告框架报告框架一、对本项目的初步判断一、对本项目的初步判断二、房山区区域发展趋势分析二、房山区区域发展趋势分析对房山区区域发展趋势的初步判断对房山区区域发展趋势的初步判断房山区区域规划房山区区域规划房山区产业规划房山区产业规划房山区交通规划房山区交通规划三、房山区房地产市场发展趋势分析三、房山区房地产市场发展趋势分析对房山区房地产市场的初步判断对房山区房地产市场的初步判断土地市场分析土地市场分析新房市场分析新房市场分析二手房市场分析二手房市场分析四、长沟镇区域及地块价值分

2、析四、长沟镇区域及地块价值分析对长沟镇及地块价值的初步判断对长沟镇及地块价值的初步判断长沟镇区域价值分析长沟镇区域价值分析长沟镇房地产市场概况长沟镇房地产市场概况地块价值分析地块价值分析五、本项目土地取得价格预估五、本项目土地取得价格预估3对本项目的初步判断对本项目的初步判断区域价值维度市场价值维度地块价值维度区域价值的持续升高，促进区域房地产行业长期发展区域价值的持续升高，促进区域房地产行业长期发展市场加速上行，此区域拿地可获得较高的溢价市场加速上行，此区域拿地可获得较高的溢价具备打造低密度产品的天然优势，能够实现较高的价值具备打造低密度产品的天然优势，能够实现较高的价值协成认为：协成认为：

3、 区域发展相对较慢，有较大的升值空间区域发展相对较慢，有较大的升值空间 本地块由于有优越的景观资源适于打造本地块由于有优越的景观资源适于打造低密度产品低密度产品 区域内基本无商品房项目，相对竞争较区域内基本无商品房项目，相对竞争较小小l本项目具有较高价值，应积极拿地本项目具有较高价值，应积极拿地4竞标策略竞标策略同时，可以看到：同时，可以看到：本项目在此次出让前已经流标一次，在该地块拿地竞价过程中的竞争相对较小，为低价、本项目在此次出让前已经流标一次，在该地块拿地竞价过程中的竞争相对较小，为低价、甚至底价拿地提供可能甚至底价拿地提供可能区域价值尚处于高速成长期，价格上行势头还未完全显现，目前正

4、是低价拿地的良机区域价值尚处于高速成长期，价格上行势头还未完全显现，目前正是低价拿地的良机协成建议：开发商力求协成建议：开发商力求低价拿地，以有效控制风险，获取合理收益低价拿地，以有效控制风险，获取合理收益5房山区区域发展趋势分析对房山区区域发展趋势的初步判断对房山区区域发展趋势的初步判断房山区区域规划房山区区域规划房山区产业规划房山区产业规划房山区交通规划房山区交通规划6对房山区区域发展趋势的初步判断对房山区区域发展趋势的初步判断城南规划的出台加快了区域的城南规划的出台加快了区域的发展速度，人口持续增长，土发展速度，人口持续增长，土地放量增大，支撑房地产快速地放量增大，支撑房地产快速发展发展

5、从区域发展角度看拿地可行性：从区域发展角度看拿地可行性：区域价值的持续升高，保证了区域房地产行业的稳定发展区域价值的持续升高，保证了区域房地产行业的稳定发展房山区规划分析房山区规划分析房山区交通分析房山区交通分析房山区经济分析房山区经济分析区域经济在城南规划的带动下区域经济在城南规划的带动下稳定增长，三产比例逐渐加大，稳定增长，三产比例逐渐加大，支撑房地产快速发展支撑房地产快速发展轨道交通及二高速的修建极大轨道交通及二高速的修建极大的缩短了城乡之间的时间距离，的缩短了城乡之间的时间距离，为地产的持续发展奠定了良好为地产的持续发展奠定了良好基础基础7区域规划区域规划强化两轴、优化两带、保育山区、

6、多核联动、网络结构强化两轴、优化两带、保育山区、多核联动、网络结构强化两轴强化两轴 沿京广线区域拓展轴北联中心城区及丰台长辛店，南接涿州，将房山未来重点产业区向南拓展 良乡燕房产业调整轴东联大兴新城，西优燕房组团。优化两带优化两带 山前浅山丘陵区生态恢复带：青龙湖燕山城关周口店韩村河长沟大石窝张坊以生态恢复为主。 永定河小清河滨河平原生态发展带：长阳-窦店-琉璃河沿河地区。保育山区保育山区 以煤矿和非煤矿山关停为契机，全面优化调整山区乡镇产业结构，保护山区生态的完整性，确保区域开发的可持续性、生态保护的有效性以及区域内生态、社会、文化与环境的整体协调发展。多核联动多核联动 立足服务中心城，服务

7、京津冀，根据房山城镇密集的特点，通过合理区域城镇分工，形成新城发展的工业核、商贸核、物流核、教育核、交通核、旅游核多个经济增长点。网络结构网络结构 通过强化南北向首都西南通道、打通房山平原区与山区的东西通道，形成房山区空间发展的网络结构。8区域规划分析区域规划分析人口增长带来大量刚需及土地放量推动房地产发展人口增长带来大量刚需及土地放量推动房地产发展 20202020年，房山区总人口规模规划控制在年，房山区总人口规模规划控制在118118万人万人2005年房山户籍人口约74.7万，城市化率达到58%年均增长率控制在20以内。至2020年预计户籍人口98万人左右，居住半年以上外来人口20万人左右

8、。 20202020年，房山新城建设用地规模控制在年，房山新城建设用地规模控制在7575平方公里平方公里新城良乡、燕房组团用地61.6平方公里北京石化新材料基地4.4平方公里。窦店新型建材产业用地2.7平方公里。燕化产业用地6.4平方公里。人口规模用地规模房山将成为缓解北京城市人口的集散地，未来人口增长将房山将成为缓解北京城市人口的集散地，未来人口增长将超过超过5050万万人人7575平方公里平方公里的建设用地的供应为房地产行业的发展留足了空间的建设用地的供应为房地产行业的发展留足了空间9区域经济分析区域经济分析在城南开发战略的刺激下区域经济得到了快速发展在城南开发战略的刺激下区域经济得到了快

9、速发展2005-20092005-2009年，年，GDPGDP从从197.5197.5亿元增长到亿元增长到245245亿元，年亿元，年均增幅均增幅5%5%，在城南规划的刺激下，在城南规划的刺激下，0909年增幅超过年增幅超过10%10%20092009年区域固定资产投资额暴增，区域投资潜力看好年区域固定资产投资额暴增，区域投资潜力看好北京提出了开发城南战略，未来几年，预计将有北京提出了开发城南战略，未来几年，预计将有2900亿元资金投入到城南建设中去（大概会有亿元资金投入到城南建设中去（大概会有600亿元亿元以上以上投入落地到房山），这将使北京的城南发展迅速提升投入落地到房山），这将使北京的城

10、南发展迅速提升10区域产业分析区域产业分析“强二、兴三、优一强二、兴三、优一”的产业发展战略的产业发展战略第二产业是房山区产业结构的主体，所占比例在第二产业是房山区产业结构的主体，所占比例在70%70%左右左右；第二产业的发展是区域经济增长的主要动力；第二产业的发展是区域经济增长的主要动力第三产业产值在房山区生产总值所占的比重基本在第三产业产值在房山区生产总值所占的比重基本在25%25%以上以上；第三产业的发展比较迅速且逐年递增；第三产业的发展比较迅速且逐年递增第一产业的增长比较平缓，基本比例在第一产业的增长比较平缓，基本比例在5%5%左右左右；基本保持稳定；基本保持稳定经济结构的优化驱动以房

11、地产为主导的第三产业快速发展，地产投资比例持续增长经济结构的优化驱动以房地产为主导的第三产业快速发展，地产投资比例持续增长11区域规划分析区域规划分析便利交通加速城市扩张，提高区域成熟度，支撑房地产快速发展便利交通加速城市扩张，提高区域成熟度，支撑房地产快速发展 三条高速高路：六环路、京石高速、京石二高速（三条高速高路：六环路、京石高速、京石二高速（20102010年底开工预计年底开工预计1212年完工）年完工） 两条国道：京保公路（两条国道：京保公路（107107国道）、京原公路（国道）、京原公路（108108国道）国道） 一条轨道交通：一条轨道交通：起点设在良乡城南长虹西路和苏庄大街交叉口

12、，终点设在丰台郭公起点设在良乡城南长虹西路和苏庄大街交叉口，终点设在丰台郭公庄站庄站全长全长24.7924.79公里，单程公里，单程2424分钟，分钟，20102010年底试运行。年底试运行。 两条二级公路：房郑路、十大路（十渡野三坡旅游公路）两条二级公路：房郑路、十大路（十渡野三坡旅游公路）房山区在构筑以年内地通车的铁房山线为龙骨、公路为骨架的城市房山区在构筑以年内地通车的铁房山线为龙骨、公路为骨架的城市交通网络以及连接中心城区、衔接附近区县的公路网，交通网络以及连接中心城区、衔接附近区县的公路网，为未来城市为未来城市的发展及房地产发展的高速发展奠定了良好基础的发展及房地产发展的高速发展奠定

13、了良好基础起点约在潭柘寺与戒台寺之间，向西南方向经三渡、张坊一带至北京市界，全长60公里。如果前期工作顺利，这条新高速有望在2010年开工,2012年建成。12房山区房地产市场发展趋势分析对房山区房地产市场的初步判断对房山区房地产市场的初步判断土地市场分析土地市场分析新房市场分析新房市场分析二手房市场分析二手房市场分析13对市场的初步判断对市场的初步判断加速上行，增值空间巨大加速上行，增值空间巨大土地市场交易活跃，价格节节上升土地市场交易活跃，价格节节上升l2009年土地交易暴增7.5倍，土地出让金超百亿元l“地王”屡现，楼面地价最高达到7500元/平方米万科、绿地、北建工等品牌房企陆续进驻，

14、看好区域市场前景万科、绿地、北建工等品牌房企陆续进驻，看好区域市场前景已经成为全市新房交易比较集中的区域已经成为全市新房交易比较集中的区域l2010年1-9月成交量达到59.2万平方米，占全市的8.49%价格在全市范围内处于相对低位，但已经呈现出加速上行的势头价格在全市范围内处于相对低位，但已经呈现出加速上行的势头l2010年月均涨幅超过7%，9月份均价达到16000元/平方米处于起步阶段，是远郊区县中，二手房交易相对活跃的区域处于起步阶段，是远郊区县中，二手房交易相对活跃的区域l2010年1-9月的成交量达到42.37万平方米l在远郊区县中排在第二位14房山区土地市场成交分析房山区土地市场成

15、交分析成交量暴增成交量暴增7.57.5倍倍0909年土地成交面积年土地成交面积240240万平方米万平方米，土地，土地 出让金超出让金超百亿百亿，土地市场日趋活跃，成为热点发展区域，土地市场日趋活跃，成为热点发展区域20092009年房山区土地市场价值初步得到认知年房山区土地市场价值初步得到认知土地成交土地成交1313宗，成交建筑面积宗，成交建筑面积240240多万平米，多万平米，较较0808年暴增年暴增7.57.5倍倍获得土地出让金超百亿，土地市场十分活跃获得土地出让金超百亿，土地市场十分活跃20102010年继续保持旺盛势头年继续保持旺盛势头截至截至1010月，成交量和成交金额已接近去年，

16、有月，成交量和成交金额已接近去年，有望有新的突破望有新的突破2008-2010年房山区土地成交面积及成交金额情况年房山区土地成交面积及成交金额情况15房山区土地市场成交分析房山区土地市场成交分析成交价格节节上升成交价格节节上升品牌开发商抢滩房山土地市场品牌开发商抢滩房山土地市场万科、绿地、北建工、中铁、首开等万科、绿地、北建工、中铁、首开等大型品牌房企纷纷进驻房山大型品牌房企纷纷进驻房山地王频出，楼面价格迅速上涨，土地地王频出，楼面价格迅速上涨，土地溢价率翻番溢价率翻番20092009年年9 9月万科长阳高价拿地，分别月万科长阳高价拿地，分别以以57265726元元/ /平米和平米和64436

17、443元元/ /平米拿下房平米拿下房山长阳镇两地块，开创房山地王先河山长阳镇两地块，开创房山地王先河20102010年年5 5月，北建工再次创造房山地月，北建工再次创造房山地王新记录，楼面地价达王新记录，楼面地价达75007500元元/ /平米平米宗地位置宗地位置建筑面积建筑面积( (平方米平方米) )规划用途规划用途成交日期成交日期成交价成交价( (万元万元) )受让单位受让单位楼面地价楼面地价（元（元/ /平米）平米）溢价率溢价率房山区长阳镇房山区长阳镇18.69 18.69 居住、文化娱乐居住、文化娱乐用地用地20102010年年5 5月月14.02 14.02 北京建工集团有北京建工集

18、团有限责任公司限责任公司7500 7500 房山区长阳镇16.68 商业金融用地、二类居住用地2010年6月11.53 北京首都开发股份有限公司6910 房山区长阳镇房山区长阳镇34.15 34.15 居住及商业公共居住及商业公共服务用地服务用地20092009年年9 9月月22.00 22.00 北京万科中粮联北京万科中粮联合体合体6443 6443 163%163%房山区长阳镇15.80 居住、文化娱乐及小学、托幼2010年5月9.83 北京万科中粮联合体6223 房山区长阳镇23.95 二类居住用地、文化娱乐用地2010年5月14.60 中铁房地产集团有限公司6096 23%房山区长阳镇

19、房山区长阳镇51.17 51.17 居住及公共服务居住及公共服务设施和商业设施设施和商业设施20092009年年9 9月月29.30 29.30 北京万科中粮联北京万科中粮联合体合体5726 5726 115%115%房山区窦店镇13.78 居住、商业2009年12月6.00 北京田家园房地产开发有限公司4354 260%房山区长阳镇36.38 居住、文化娱乐用地2009年9月15.10 北京城建投资发展股份有限公司4151 61%房山区窦店镇4.32 二类居住2010年6月1.60 北京房地置业发展有限公司3700 房山区长阳镇47.3 住宅及商服用地2009年12月17.20 上海绿地（集

20、团）有限公司3634 69%万科、绿地万科、绿地等品牌开发商抢占房山市场，北建工等品牌开发商抢占房山市场，北建工7500/7500/平米平米楼面地价再创楼王记录楼面地价再创楼王记录16新房市场分析新房市场分析成交量占全市的成交量占全市的8%8%以上以上20102010年房山区商品住宅新房成交量及占全市的比重年房山区商品住宅新房成交量及占全市的比重单位：万平方米单位：万平方米 2010年1-9月房山区新房成交面积累计实现59.259.2万平方米万平方米，占全市总成交量的8.49%8.49% 7月份以来，随着中粮万科长阳半岛等项目的持续热销持续热销，房山区对购房者的吸引力急速提升，交易规模一直居于

21、全市前列全市前列 随着市场供应，特别是迎合刚性需求的高性价比产品的放量，房山区在北京市场的地位将得到进一步的巩固和强化巩固和强化区域内长阳半岛等项目持续热销，区域内长阳半岛等项目持续热销，20102010年年1-91-9月成交面积高达月成交面积高达59.259.2平方米平方米17市场价格市场价格快速拉近与全市平均水平的差距快速拉近与全市平均水平的差距20102010年房山区商品住宅成交均价与全市的比较年房山区商品住宅成交均价与全市的比较单位：元单位：元/ /平方米平方米 2010年，房山区商品住宅新房的均价从年初的9159元/平方米上涨到9月份的16000元/平方米，月均涨幅超过月均涨幅超过7

22、%7% 房山区的价格在加速缩小与全市平均水平的差距，但目前来看，还处于相对低位，存在较大的上行潜力和调整空间存在较大的上行潜力和调整空间 市场热度的持续提升以及区域价值的逐步显现，将进一步支撑区域市场价值的走高房山区房价比较北京还处于较低水平存在较大上行潜力，房山区房价比较北京还处于较低水平存在较大上行潜力，20102010年初至年初至9 9月份月均月份月均涨幅超涨幅超7%7%18二手房市场二手房市场起步阶段，成交量达到起步阶段，成交量达到4040万平米以上万平米以上2010年年1-9月房山区二手房成交量的变化月房山区二手房成交量的变化2010年年1-9月各区域二手房成交量的比较月各区域二手房

23、成交量的比较房山区二手房市场处于起步阶段，且在远郊区县中处于领先位置，进一步表明购房者对于区域价值的认同房山区二手房市场处于起步阶段，且在远郊区县中处于领先位置，进一步表明购房者对于区域价值的认同19长沟镇区域及地块价值分析对长沟镇及地块价值的初步判断对长沟镇及地块价值的初步判断长沟镇区域价值分析长沟镇区域价值分析长沟镇房地产市场概况长沟镇房地产市场概况地块价值分析地块价值分析20对长沟镇和地块价值的初步判断对长沟镇和地块价值的初步判断区域价值分析：区域价值分析：长沟镇是房山区中心城镇，交通便利长沟镇是房山区中心城镇，交通便利，便于购房需求的导入，便于购房需求的导入景观资源极其丰富，居住价值高

24、景观资源极其丰富，居住价值高长沟镇房地产市场分析：长沟镇房地产市场分析：以低密度产品为主，但早期项目较多以低密度产品为主，但早期项目较多长阳镇、窦店镇等周边城镇的火爆，长阳镇、窦店镇等周边城镇的火爆，将持续拉升本区域项目价值将持续拉升本区域项目价值地块价值分析：地块价值分析：外部交通便利，景观价值高外部交通便利，景观价值高地块有大量的代征绿地，便于塑造园林地块有大量的代征绿地，便于塑造园林，垂练品质生活，垂练品质生活土地入市价格相对较低，竞争比较平淡土地入市价格相对较低，竞争比较平淡，拿地成本低，拿地成本低从地块自身角度看拿地可行性：具备打造低密度产品的天然优势，能够实现较高的价值从地块自身角

25、度看拿地可行性：具备打造低密度产品的天然优势，能够实现较高的价值21项目区位认知项目区位认知 位于房山中心城镇，地理位置优越，交通十分便利位于房山中心城镇，地理位置优越，交通十分便利地理位置：位于北京房山区长沟镇地理位置：位于北京房山区长沟镇北京市的西南门户西南门户，与河北省涿州市交界房山区的中心小城镇中心小城镇，位处房山区确定的综合经济区过渡地带、房山区“良张”（良乡-张坊）经济走廊的中部是未来房山区重要的人口密集区与高新技术产业、新材料以及商贸流通的集中增长地带集中增长地带区域交通：区域交通：镇中心区南北两侧市级公路各有房易路、云居寺路两条规划北京市七环路将位于镇区南侧，对外交通联系十分便

26、捷区内由主干路金元大街、天宝大街和白云路、政府路及与市级公路一同构成“三横三纵三横三纵”主干网主干网距北京距北京5757公里，首都机场公里，首都机场8181公里公里距涿州距涿州1313公里，距良乡公里，距良乡2525公里，距张坊公里，距张坊1414公里公里22区域价值分析区域价值分析该区域自然生态资源优越，水资源尤为丰富该区域自然生态资源优越，水资源尤为丰富环境优势环境优势 远离城市中心，处于山前地带，环境远离城市中心，处于山前地带，环境好，空气质量优良好，空气质量优良属于北京市仅有的几片富水区域，生属于北京市仅有的几片富水区域，生态环境好态环境好新建生态效益园与北泉河绿地为创造新建生态效益园

27、与北泉河绿地为创造优美的生活环境奠定了良好的基础优美的生活环境奠定了良好的基础23长沟镇房地产市场概况长沟镇房地产市场概况以低密度产品为主以低密度产品为主一渡新新小镇一渡新新小镇佳仕苑佳仕苑1.181.180909年年1111月月2929日日2020万平米万平米16.3016.30万平米万平米32003200元元/ / 京都商务主题京都商务主题公园花园小区公园花园小区0.40.420092009年年1111月月3375033750平方平方米米7780577805平方米平方米 68006800元元/ / 西京都高尔夫西京都高尔夫别墅别墅0.220.2220092009年年6 6月月2727日日1

28、262212622平方平方米米52005200亩亩 300300万元万元/ /套套慢城慢城2626岛岛0.30.320072007年年9 9月月2828日日9000090000平方平方米米2727万平方米万平方米1300013000元元/ /北京院子北京院子0.280.2820102010年年5 5月月1 1日日 7476174761平方平方米米 2727万平米万平米380380万元万元 / /套起套起丹佛尔湾滨水丹佛尔湾滨水别墅别墅0.310.3120092009年年6 6月月1313日日1900019000元元/ /琉璃湖别墅琉璃湖别墅0.3790.37920072007年年5 5月月19

29、19日日5254352543平方平方米米 1414公顷公顷 320320万元万元/ /套套竹语堂竹语堂0.460.4620072007年年3 3月月3131日日 5.65.6万平方米万平方米1212万平方米万平方米 260260万元万元/ /套起套起山水清庭山水清庭0.70.720062006年年6 6月月3030日日 1.61.6万平方米万平方米 4 4万平方米万平方米 45804580元元/ /山水汇豪山水汇豪1.321.3220102010年年1111月月6 6日日1818公顷公顷3131万平米万平米95009500元元/ /一渡新新小镇一渡新新小镇0.350.3520102010年年0

30、505月月3131日日200200万平方万平方米米200200万平方米万平方米220220万万-500-500万万/ /套套产品多以低密为主，处了小产权房屋价格极低，低密产品多以低密为主，处了小产权房屋价格极低，低密市场价格均在万元以上。市场价格均在万元以上。24项目四至项目四至东侧和北侧交通便利，可快速连接市区和旅游景区东侧和北侧交通便利，可快速连接市区和旅游景区龙泉湖龙泉湖项目北地块项目北地块项目南地块项目南地块长沟长沟中学中学长沟长沟镇政府镇政府小产权小产权别墅别墅长安公司长安公司政政府府大大街街云居寺路云居寺路规规划划泉泉水水河河西西路路玉粟大街玉粟大街政府北街政府北街项目四至项目四至

31、: :东至：政府大街，城市主干道，向北经京石东至：政府大街，城市主干道，向北经京石高速直达市区高速直达市区(1(1个多小时车程个多小时车程) )，向南通往河，向南通往河北涿州北涿州西至：泉水河西路西至：泉水河西路( (规划待建规划待建) ) 北至：云居寺路，城市主干道，向西可直达北至：云居寺路，城市主干道，向西可直达云居寺风景区云居寺风景区南至：玉粟大街南至：玉粟大街地块分南北两块，中间由政府北街相隔地块分南北两块，中间由政府北街相隔行车路线：杜家坎京石高速琉陶路出口琉陶行车路线：杜家坎京石高速琉陶路出口琉陶路路- -琉陶路琉陶路- -房易路，开车约房易路，开车约4040分钟全程约分钟全程约5

32、050公里公里通通向向市市区区通向云居寺通向云居寺通通向向涿涿州州25地块周边资源地块周边资源项目周边景观资源优越，有较高的居住价值，但配套尚待完善项目周边景观资源优越，有较高的居住价值，但配套尚待完善景观资源优越：景观资源优越：北侧紧邻龙泉湖，西侧紧邻泉水河绿化带北侧紧邻龙泉湖，西侧紧邻泉水河绿化带，景观价值资源优势明显，景观价值资源优势明显整体配套尚不完善，生活氛围有待培育：整体配套尚不完善，生活氛围有待培育：东北角紧邻长沟中学，教育配套较好东北角紧邻长沟中学，教育配套较好南侧为已建低密度住宅，因产权和配套不南侧为已建低密度住宅，因产权和配套不足停滞足停滞龙泉湖龙泉湖项目北地块项目北地块项

33、目南地块项目南地块长沟长沟中学中学长沟长沟镇政府镇政府小产权小产权别墅别墅长安公司长安公司政政府府大大街街云居寺路云居寺路规规划划泉泉水水河河西西路路玉粟大街玉粟大街政府北街政府北街26A A地块北区经济技术指标地块北区经济技术指标宗地编号宗地编号京土整储招（房）京土整储招（房）2010098号号宗地性质宗地性质居住用地居住用地出让年限出让年限居住居住70年，商业年，商业40年，综合年，综合50年年总用地面积总用地面积281076平米平米建设用地面积建设用地面积126701平米平米代征地面积代征地面积154375平米平米建筑控制规模建筑控制规模 162422平米平米（其中，医疗卫生用地建筑规模

34、（其中，医疗卫生用地建筑规模2379平米）平米）宗地开发程度宗地开发程度“三通一平三通一平”出让起始价出让起始价55400万元万元起始楼面地价起始楼面地价3426元元/平方米平方米竞价阶梯竞价阶梯300万元万元竞买保证金竞买保证金 17000万元万元中低容积率，北接龙泉湖，景观价值高中低容积率，北接龙泉湖，景观价值高27A A地块南区经济技术指标地块南区经济技术指标宗地编号宗地编号京土整储招（房）京土整储招（房）2010097号号宗地性质宗地性质居住、商业金融用地居住、商业金融用地出让年限出让年限居住居住70年，商业年，商业40年，综合年，综合50年年总用地面积总用地面积114521平米平米建

35、设用地面积建设用地面积70684平米平米代征地面积代征地面积43837平米平米建筑控制规模建筑控制规模 74909平米平米（商业及综合建面超过（商业及综合建面超过12694平米须补交差价）平米须补交差价）宗地开发程度宗地开发程度“三通一平三通一平”出让起始价出让起始价25950万元万元起始楼面地价起始楼面地价3464元元/平方米平方米竞价阶梯竞价阶梯150万元万元竞买保证金竞买保证金 8000万元万元低容积率，绿地资源丰富，居住价值高低容积率，绿地资源丰富，居住价值高地块较为方正，便于规划地块较为方正，便于规划28本项目土地取得价格预估测算说明测算说明成本参数及费用说明成本参数及费用说明不同售

36、价下的土地价格测算不同售价下的土地价格测算本项目拿地价格建议本项目拿地价格建议29项目测算说明测算目的：取地的价格区间测算测算目的：取地的价格区间测算测算方法：假设开发测算方法：假设开发测算工具：利润测算工具：利润=收入收入-成本成本30序号序号项目项目参数说明参数说明1土地费用土地费用未知待求未知待求2前期费用前期费用包含可研费、勘察费、设计费和临时水电及场地平整等 2.1可研及顾问费可研及顾问费建安工程费0.20%2.2勘察费勘察费建安工程费0.30%2.3设计费设计费建安工程费3.00%2.4水、电、路、场地平整等水、电、路、场地平整等建安工程费0.80%3基础设施配套费基础设施配套费包括红线内和红线外基础设施建设费3.1红线内基础设施建设费