商圈调研前期调研内容5

1、商业前期筹划第一章商圈调研前期调研内容、城市概况分析一区位城市所在位置的介绍1. 位于xx省全国的位置；2. 地形平原、盆地等、地势平坦或崎岖；二行政规划1 .区域总面积；2 .区域四至周围的市县、河流、山；3 .管辖的下级市县数量、人口.三城市性质旅游城市、工业城市等1 .功能定位：旅游或工业城市；2 .未来功能变化：是否改变城市定位开展；四交通城市对外的海陆空交通系统1 .水上运输；2 .公共交通地铁、公交、出租车；3 .航空运输；五经济开展概况1. GDP2. CIP3. 住房开工率4. 失业率5. 消费品零售总额6. 城乡居民的人均可支配收入7. 居民收入及支出8. 城乡居民储蓄存款余

2、额六经济开展模式1 .内向型经济类型；2 .外向型经济类型；3 .密集型经济类型劳动、资本、技术；七产业开展1. 主导产业；2. 各产业比例；3. 各产业增长值.八经济开展未来规划1 .根本指标 GDP CIP GNP经济增长速度住房开工率失业率消费品零售总额 城乡居民的人均可支配收入居民收入及支出2 .开展模式产业结构的比例变化；3 .产业开展新兴产业的引入4 .根本设施布局和建设；5 .重大市政工程、公共建筑信息；九群众富裕程度1. 人均GDP;2. 恩格尔系数；3. 可支配收入；十群众消费水平1. 零售商品销售额；2. 私家车数量；3. 旅游业4. 餐饮业5. 娱乐业十一城市规划城市产业

3、、居住、商业空间布局现状以及未来；十二城市人口1 .数量2 .结构1不同年龄层次的人口数量2男女人口结构3不同受教育水平的人口数量4流动人口与常住人口结构5城镇人口结构6不同行业人口结构7不同产业人口结构一、二、三产业3 .人口变化趋势1新生儿出生率2死亡率十三城市文化1. 历史层面；2. 市场现状；3. 居民城市心态；4. 居民幸福度；5. 人口迁入量.6. 重大人文活动如运动会对城市的影响、地块调研分析能够导入的客流一、根本经济指标自身工程的限制,对客户的影响1. 容积率；2. 占地面积；3. 建筑面积；4. 绿地率；5. 用地性质商业、商住、工业；6. 限高二、地块分析分析对人流的进入性

4、1. 四至东南西北具体建筑物分布2. 昭示性有无高层建筑挡住3. 地势坡度；4. 地形形状规那么与否；三、四周建筑物分布分析周围的建筑物可能带来的人群1商业工程分布分析商业工程内的人口容量 工程属性政府或商业或学校商业形态商场、写字楼等；经营产业超市、家具等人口容量；人口密度.2商业工程人容量状况；年龄职业；性别；居住区域；工作区域；受教育水平；收入消费水平；购置行为；a. 多久购物一次；b. 单次消费额；c. 所购产品结构档次；d. 购置商品时的活动范围；e. 购入某商品经常在何种类型商店购置；主要娱乐消费；四、交通分析交通条件带来的人流1 .门前人行道道路道路的物理属性1人行道情况道路宽度

5、； 通往工程途中是否有阻挡物；客流通往道路中间如有岔道或其他交通设施花坛、公交站牌、绿化带,那么客流量很容易流失.道路中间有无隔离栏；较窄的马路,中间无隔离带,马路对面的人很容易过来,这样马路两侧的人流都可以考虑进来.较宽的马路,中间有隔离带,一般只考虑单边的人流.有无天桥或地下通道；2人行道流量统计道路上不同时间的人流数量平日和假日的人流量； 一天之内不同时段的人流量；a.上下班时段8:30am10:00am;5:00pm-7:00pm;b.上午10:0012:00;c.下午2：005:00d.晚上7:0010:003人行道人流情况人流的具体特征年龄；职业；性别；居住区域；工作区域；受教育水

6、平；收入消费水平；购置行为；a.多久购物一次；b.单次消费额；c.所购产品结构档次；d.购置商品时的活动范围；e.购入某商品经常在何种类型商店购置；主要娱乐消费结构.2.围绕道路围绕地块的道路物理属性1道路的级别级别几车道；宽度；组成人行道、快车道、机动车道；道路中间是否有隔离栏；堵车情况堵车路段和时间段道路辐射区域内的建筑住宅小区或商业工程等停车；a.道路两旁的停车位和停车场；b.停车的方便程度；是否需要等待,等待具体时间；停车场的入口大小,车辆进入路线；2车流分析从车流判断人流流量；流向；车类；车的档次；车的所属地.(3)客流量(道路上的客户分析)年龄性别职业居住区域工作区域受教育水平收入

7、消费水平主要娱乐消费3. 公交(1) 线路；(2) 距离(便利性)时间距离认知距离(心理距离)通往道路有无障碍物(3) 公交车特点车类(大客车或小客车)车容量；班次；路线；堵车路线和时间；(4) 公交车带来的人流量平日和假日每天的总客量；每个站点上不同时段的上下客流量；途径的站点周围有无大型建筑或商业工程(分析是否存在可引进客流量).(5) 公交带来的人流特征分析年龄；职业；性别；居住区域；工作区域；受教育水平；收入消费水平；购置行为；a.多久购物一次；b.单次消费额；c.所购产品结构档次；d.购置商品时的活动范围；e.购入某商品经常在何种类型商店购置；主要娱乐消费结构.4. 地铁距离(便利性

8、)时间距离认知距离通道交通便利与否；(2) 地铁特点班次；路线；站点分布；(3) 地铁带来的人流量(统计地铁上不同时间的人流数量)平日和假日的客流总量每个站点不同时段的上下车客流量载客量顶峰路线和时段各站点的周围建筑物、商业工程分析(分析通过地铁可以带来的人流量)(4)地铁带来的人流量特征分析年龄；职业；性别；居住区域；工作区域；受教育水平；收入消费水平；购置行为；a.多久购物一次；b.单次消费额；c.所购产品结构档次；d.购置商品时的活动范围；e.购入某商品经常在何种类型商店购置；主要娱乐消费结构.、商圈需求分析(一)划分商圈集中商圈划分区路程商圈划分区(二)核心商圈1,确定商圈范围沿途做出

9、消费者实际上经过的距离,并做上记号,最后将这些点连接成线,便能了解商圈的范围.(一般来说,百货店的65%左右的顾客0.8公里之内,顾客步行来店5公里以内,无论使用何种交30分钟左右,餐饮消费半径来自核心商圈,小型商店的核心商圈在在十分钟之内；大型商场的核心商圈在通工具来店,不超过20分钟).参考消费半径：日用品消费半径是车程最长可以忍受车程一小时左右.2. 辐射区域建筑物组成(写字楼、住宅小区、商场等)3. 建筑物区域人群分析(常驻人口的分析)(1)户数及人数；(2)年龄；(3)职业；(4)性别；(5)居住区域；(6)工作区域；(7)收入消费水平；(8)购置行为；多久购物一次；单次消费额；所购

10、产品结构档次；购置商品时的活动范围；购入某商品经常在何种类型商店购置;(9)主要娱乐消费结构.4. 从交通条件分析可吸引客户(1)道路路况级别(几车道)；组成(人行道、机动车道等)；平整度；宽度；直通道路上是否有障碍物；道路中间是否有隔离栏、天桥或地下通道；(2)认知(心理距离)5. 预算销售额(根据以上资料推算总销售额和来店可能性)户数X每户每月生活费支出=所有工程的营业额；户数x每户每月生活费支出X来店可能性=某地的营业额.(三)次商圈1 .确定商圈范围沿途做出消费者实际上经过的距离,并做上记号,最后将这些点连接成线,便能了解商圈的范围.(一般来说,在次要商圈内聚集着25%的顾客,小型商店

11、的次要商圈在1.5公里之内,顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的边缘商圈在8公里以外,无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上.)2 .辐射区域建筑物组成(写字楼、商场、医院等)3 .建筑物区域人群分析(1)户数及人数；(2)年龄；(3)职业；(4)性别；(5)居住区域；(6)工作区域；(7)收入消费水平；(8)购置行为；多久购物一次；单次消费额；所购产品结构档次；购置商品时的活动范围；购入某商品经常在何种类型商店购置；(9)主要娱乐消费结构.4.从交通条件分析可吸引客户(1)道路路况级别(几车道)；组成(人行道、机动车道等)；平整度；宽度；中间是否有隔离栏；停车；a.道路两旁的停车位数量

12、；b.停车场的车位数量；c.停车的方便程度；是否需要等待,等待具体时间；停车场的入口大小,车辆进入路线；(2)认知(心理距离)(3)公交班次线路乘客下车后的走向站点分布开收班时间等车时间是否堵车；(4)地铁班次线路乘客下车后的走向站点分布开收班时间等车时间(三)边缘商圈1,确定商圈范围沿途做出消费者实际上经过的距离,并做上记号,最后将这些点连接成线,便能了解商圈的范围.(一般来说,在边缘商圈内,聚集着10%的顾客,小型商店的边缘商圈在1.5公里以外,顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外,无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上.)2 .辐射区域建筑物组成(住宅小区、写字

13、楼、商场)3 .建筑物区域人群分析(1)户数及人数；(2)年龄；(3)职业；(4)性别；(5)居住区域；(6)工作区域；(7)收入消费水平；(8)购置行为；多久购物一次；单次消费额；所购产品结构档次； 购置商品时的活动范围；购入某商品经常在何种类型商店购置；(9)主要娱乐消费结构.4,从交通条件分析可吸引客户(1)道路路况级别(几车道)；组成(人行道、机动车道等)；平整度；宽度； 中间是否有隔离栏;停车；a.道路两旁的停车位数量；b.停车场的车位数量；c.停车的方便程度；是否需要等待,等待具体时间；停车场的入口大小,车辆进入路线；2认知心理距离3公交班次线路乘客下车后的走向站点分布开收班时间等

14、车时间是否堵车；4地铁班次线路乘客下车后的走向站点分布开收班时间等车时间四、商圈竞争分析一确定竞争商圈和自身工程相似的形成竞争关系1. 业态相似2. 规模相似3. 区位相似4. 客户相似二分析竞品商圈范围；商圈本身的范围以工程为中央,以1-2公里为半径画一个圆,包括圈内的商业工程,作为它的商圈.注：商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、河流等.三商圈辐射范围；商圈覆盖的消费人群范围1 .影响因素；1区域属性；地理位置是否是市中央,距离；历史文化；2商圈规模；面积规模；3商圈定位购物中央、商业街、超市、家具城等；4交通分析重点影响主要交通要道分布；主干线接驳；主要交通工具途径地铁、公交2 .

15、绘制辐射范围图3 .商圈饱和理论测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程计算零售商业市场饱和系数,度.如通过计算每一平方米营业面积的某类商品所能实现的销售额,呈现高值时,说明该市场尚未饱和,因此仍具有开展零售业的潜力；当呈现低值时,说明该市场已经饱和,新的零售商不宜再进入此市场开展零售业.计算商业市场饱和系数公式:IRSH?RERF式中：IRS某地区某类商品零售饱和系数;H某地区购置某类商品的潜在顾客人数；RE某地区每一顾客购置某类商品的费用支出;RF某地区经营同类商品零售店的营业面积总数;以我国百货店为例：年ISR值10000元/平方米,在大中城市一般均发生亏损；ISR(1=15000元/平方

16、米,属于保本经营；ISR值20000元/平方米,可以实现赢利.ISR值越高,那么利润水平越高.(四)商圈定位分析；1 .档次定位；2 .客户定位；3 .功能定位(1)餐饮；(2)住宿；(3)购物；(4)娱乐；4 .业态定位(1)专卖店；(2)超市；(3)折扣店；(4)零售.5 .规划(图示各商铺的分布)6 .规模(面积)；7 .商铺出租价或售价；8 .运营模式(1)是否有专业的运营公司(节假日活动方案等)；(2)是否有专业的物管公司(3)租金收取；(4)水电费分摊；9 .配套设施(1)停车；(2)休息区；(3)小孩游玩区(五)营业分析；(主要分析营业额)1 .赢利状况；2 .单日销售额；3 .

17、单月销售额；4 .老客户销售额占比；5 .各类产品销售额；(六)距离(两个商圈或商业工程的距离分析)商业成熟的大城市中央地带,如果两个竞争工程的距离在500米以内,或步行距离在10分钟以内,抵达工程附近的消费者可以轻易做出选择,是去A商场还是去B商场消费,因此,这种距离是最直接的,对工程的影响也大,如果距离在1500米以上,或步行距离在20分钟以上,对工程的影响就会比拟小.(七)客户分析；1.客流量分析；(1)节假日和平日的客流量；(2)一天之内不同时段的人流量；上下班时段(8:30am10:00am;5:00pm-7:00pm);上午10:0012:00;下午2:005:00晚上7:0010

18、:002.客户特征分析(1)年龄；(2)职业；(3)性别；(4)居住区域；(5)工作区域；(6)收入消费水平；(7)购置行为；多久购物一次；单次消费额；所购产品结构档次；购置商品时的活动范围；购入某商品经常在何种类型商店购置；(8)主要娱乐消费结构.(A)商圈内重点工程分析(重点购物中央、街或大型主力店的分析)1. 分析要素(1)开发融资；(2)档次定位；(3)客户定位；(4)功能定位餐饮；住宿；购物；娱乐；(5)业态定位专卖店；超市；折扣店；零售.(6)规划设计(图示各商铺的分布)规模(面积)；(8)商铺出租价或售价；(9)商家要求；合作条件；开展方案；对物业的需求条件；装修标准；租金水准.(10)运营模式是否有专业的运营公司(节假日活动方案等)；是否有专业的物管公司租金收取；水电费分摊；(11)配套设施停车；休息区；小孩游玩区(1