宏观调控下江西房地产业发展态势分析

1、宏观调控下江西房地产业发展态势分析房地产业是国民经济基本产业部门,是在工业化、城市化和现代化发展 过程中形成独立产业,已经成为现代经济大系统中一个重要有机组成部分。 从经济发达国家或地区来看,房地产业无一不是该国或地区先导产业与支 柱产业,对当地经济发展起着举足轻重作用。 近年来， 我省房地产开发业发 展迅猛，开发投资规模逐年扩大,成为固定资产投资构成中最活跃部分，是 推动全省经济和社会发展生力军。本文通过分析我省房地产业发展现状， 对当前我省房地产业存在问题进行探讨。一、房地产投资与经济增长关系（一）房地产业在国民经济中地位和作用 房地产业在保障人民生活质量、推动社会进步方面起着重要 作用,

2、因此房地产业本身就在国民经济中占有非常重要地位。同时房地 产业与国民经济中其它产业之间有很强关联性,同上下游产业联系紧密,它 发展能够大大拉动或刺激其它产业部门繁荣,这进一步加大了它在国民经济 中作用。房地产业对国民经济促进作用表现在以下三个方面:1、房地产建设活动本身（房屋建筑安装工程、房地产开发与流通 服务）对增加国内生产总值、拉动经济增长作用,这其中包括建筑业和 房地产业贡献;2、房屋建设产生了对建筑材料、 建筑设备需求,从而带动这些为房地产 业提供中间投入产业部门发展;3、房屋建成出售后,入住居民消费支出（指购买家具、家用电器进行装 修、物业管理、使用抵押贷款等等）增加,从而带动需求,

3、最终引起经济扩张。第一种作用可以称之为房地产业首轮拉动。从收入角度来看,建筑业和 房地产业本身就会产生工资、利润、折旧和税金等增加值,这部分增加值是 计入生产总值。第二和第三部分促进作用可以称之为住宅产业波及效应,或称“关联效应”。第二部分可以称为“后向关联”,第三部分可以称为“前向 关联”。据统计,与住宅产业相关联产业部门约有50个左右。如图1图1房地产业和其他产业关系零售业江西房地产开发投资与生产总值增长速度走势图餐饮业注：为使两者可比，增长速度均按当年价格计算，并以上年为100从江西房地产投资增长与经济增长实际运行轨迹看，我们可以得出以 下结论：从发展趋势看，二者周期起伏亦大致相同，表现

4、出高度吻合性，在绝 大多数情况建材业冶金工业机械工业反相关联房地产业前向关联木材业金融业有色金属工业物业管理装潢业家具制造业中介服务业家电业金融业社区服务业旅游业水电煤气关系以来25.0) % 20.080.070.060.050.0）江西房地产投资与经济增长发展趋势分析 世界1经济和我国经济建设实践证明房地产开发投资与国民经济发展极为密切总、江西房地产投资总房地产投资是拉动经济增长国民经济发展状况进行分析后比较30.0动力之一。产我对“九发展趋势图2江西房地产开发投资与生产总值增长速度走势图-一生产总值增速 T房地产投资增速曲线图01一一下，房地产投资增长率上升，经济增长率亦上升；房地产投资

5、 增长率下降，经济增长亦下降。例如2003年，房地产投资增长速度达到7 1.2%，当年经济增长速度也快速提高，达到13.0%，较上年提高了2.5个百 分点。从二者趋势曲线上看，经济增长曲线相对于房地产投资曲线较平滑；其波动轨迹比较平缓、稳定，而房地产投资增长波动较为剧烈。在房地产 投资增长曲线上，波峰出现在2003年，增幅为71.2%，波谷出现在1997年，增速为-4.8%，峰谷差达到76个百分点；而经济增长曲线上波峰和波 谷分别出现在2004年和1998年，其增长率分别为23.1%和7.1%，峰谷差 为16.0个百分点。经济增长变动周期相对于房地产投资变动存在一定滞后 效应，滞后期大约为1-

6、2年。这种现象表明房地产投资对经济推动有一个循 序渐进过程，其对经济发展产生作用在投资当年并不一定能反映出来，但 会在第二年、第三年甚至更后时间逐步显现出来。二、宏观调控下江西房地产市场发展态势分析（一）江西房地产业供需状况及其变化1、房地产需求及其发生变化从今年1-9月商品房需求分析，商品住宅销售占商品房总销售量94.3%， 办公楼0.2%，商品营业用房占4.7%。商品住宅所占比例近几年一直比较稳 定。可见，商品房需求旺盛，集中反映在商品住宅上。从住房需求看，主 要分为自住性需求和投资性需求。自住性需求分为三类：第一是“主动型” 需求， 是指居民为改善和提高住房条件， 主动买房或租房需求；

7、第二是“被 动型”需求，是指因城市更新和房屋拆迁导致居民“不得不”买房或租房 需求；第三是“自动型”需求，是指农民进城务工经商“自然”而“主动” 买房或租房需求。从今年前三季度看，“主动型”需求和“自动型”需求仍然保持强有力 增长趋势。尽管银行通过提高首付比例和贷款利率等手段加强了对个人购 房消费贷款监管力度，但在政策执行上对自住性购房并没有很大变化，更 没有太多地削弱中等收入家庭购房积极性。 “被动型” 需求增长有所放慢。 各地根据中央有关加强房屋拆迁管理，规范拆迁市场，保护被拆迁人合法 权益要求，大多放慢了拆迁速度，使“被动型”需求放缓，实现有节奏地 释放，在各地具有普遍性，因而也成为调控

8、房地产市场有效途径。投资需求是指购房者将房屋作为投资品，用来出租或销售乃至“炒楼” 需求。以投资为目购买住宅、商铺、办公楼等投资性需求，局部过热地区 有所降温，总体仍较热。众所周知，房屋具有消费和投资双重性质，可以 互相转换。当前我国金融和投资环境是，股市高位震荡，银行利率虽有提 高，但在居民消费价格指数（CPI）连续数月走高情况下，出现银行存款“负 利率”，居民投资渠道稀缺，房地产投资仍是居民尤其是先富一族优先选择 投资渠道。除投资商品住宅外，商铺投资也成为各地市场热点，这类投资 在市场利益驱动和一些开发企业运作下，一直是最近几年热点。2、房地产供应及其发生变化 当前，决定房地产供应量和供应

9、速度主要有两大因素，一是资金供应 状况，二是土地供应状况。今年1-9月， 江西房地产开发本年资金来源同比增长36.6%，增速比 去年同期提高6个百分点，仍保持较高增幅。由于各商业银行对房贷资金 收紧，开发资金来源中银行贷款占国内贷款比重同比下降了0.8个百分点。由于房贷收紧，资金来源发生变化，造成了相当一部分企业开发资金 短缺，影响了部分开工项目进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供应 增长速度。同时，开发企业向银行贷款难度加大，比例下降，必然要另辟 融资渠道，这就加大了融资成本和融资风险，所增加融资费用和风险成本， 最终会反映和体现到房价上。可以认为，金融政策和融资渠道变化是造成 近期供应增

10、速减慢和房价上升一个重要原因。今年1-9月，全省购置土地面积和完成土地开发面积均呈现负增长， 同 时给房地产市场发出了两个信号：一是如果存量土地盘活方面成效不明显，而需求继续趋旺，将会出现更大程度上供不应求；二是这种预期使人们感 觉到，土地供应和信贷双收紧政策继续，意味着未来房价快速上扬，于是 大家会趁早购房，从而使需求提前，加大了房地产供应压力。除上述两方面原因外，房屋拆迁难度加大，速度放慢，也影响了房地 产项目开发速度，拖延了不少项目房屋竣工和销售时间（二）总体上江西房地产市场泡沫现象并不严重 随着房价较快上升，最近社会上又出现了关于房地产泡沫议论，有人 说“全球正处于有史以来最大房地产泡

11、沫之上，而这一泡沫是由中国和美 国制造”，还说“中国房地产市场泡沫将在数月内破裂，不会超过一年” 。何谓泡沫？从经济学角度看，泡沫是资产价格虚涨，房地产市场泡沫 是指商品房售价远超过其实际价值。从世界范围看，股市、楼市交易是产生泡沫经济领域，由于供求关系 不断变化，在房地产市场上出现一些泡沫是不足为奇，江西楼市也不例外。 据全国70个重点城市房屋销售价格统计，今年1-9月南昌市房屋销售价格 指数为106.5%，低于全国70个城市平均价格0.2个百分点。其中新建商品 住宅全省价格指数107.3%，高于全国70个城市平均价格0.11个百分点。 从今年前三季度商品房价涨幅看，在一些地方可能出现了一些

12、泡沫或有泡 沫苗头，但根本谈不上“充满了泡沫和破裂、崩盘” 。我们应当从较长一段 时间去观察房价，在过去很长一段时间内，与国内其他省份相比江西房价 偏低，房价基数小是造成涨幅偏高一个重要原因。而且这种涨幅是在建筑 原材料涨价，土地价格较快上升、商品房品质有较大提升（加大建造成本）情况下产生，不存在资产价格虚涨问题，全省楼市基本上不存在泡沫。同 时，江西房地产市场长期以来以“自动性”需求为主体而产生持续旺盛购 买力，也足以说明这一点。2三（三）江西房地产业尚有广阔发展空间 总体来看，房地产业是江西经济持续、稳定、健康、协调发展强 大支柱产业，与全国一些地方比较，江西房地产业发展有着更为广阔空间。

13、2006年全国生产总值达到了210871.0亿元，江西生产总值是4670.53亿元，江西生产总值占全国生产总值比例为2.2%。但是与此同时，江西房 地产投资总量是345.96亿元，全国房地产投资总量是19422.92亿元，江西 房地产投资总量占全国房地产投资总量比例为1.8%。也就是说，江西省生 产总值占全国生产总值比例与江西省房地产投资总量占全国房地产投资总 量比例相比， 后者要低0.4个百分点。如果按照我省生产总值在全国所占比 例乃至继续发展看，江西房地产业显然还有一定发展空间。我们还可以分析另外一组数据：2006年全国城镇固定资产投资总量是93368.7亿元，其中房地产业是19422.9

14、2亿元，房地产投资所占比例为20. 8%，但是与此同时，江西房地产业投资占全省城镇投资比重仅为14.6%，这个比例低于全国6.2个百分点。上面这些数据说明，我省在房地产业发展中虽然取得了显著成绩，但 是与全国相比较，仍然有着广阔发展空间。第一，江西是一个典型城乡二元经济结构省份。我们认为，推动江西 房地产业发展根本动力，是城乡二元经济结构变革，城乡二元经济结构变 革是江西房地产业发展主要推动力。2006年，全省第一产业生产总值比重 达到了16.8%，第二产业达到了49.7%，第三产业达到了33.5%，江西城市 化率较上年提高了1.6个百分点，达到38.7%。但是比较而言，我省4339万人口中有

15、2660万以上农村人口，江西要发展，必须解决“三农”问题， 而“三农”问题解决必然结果是相当部分农民变为城市居民。在这个农民 变居民过程中，我们要发展小城镇，要发展城市经济。这就是我们为什么 要做大中心城市，要发展卫星城市，要强力推进江西小城镇建设缘由。在 这一过程中，随着大批农民进城，随着城乡居民物质生活条件改善，人们 对包括住宅在内生活质量改善要求也越来越高。第二， 推动房地产业发展支撑力量， 即城乡居民购买房产支付能力有 了很大变化。按照统计局统一口径，2006年末，江西农民年人均收入为35 84.72元，增长9.8%；城镇居民年可支配收入为9551.16元，增长10.8%。 尽管近年来

16、随着居民投资渠道大大拓宽，居民个人投资于金融证券市场和 保险市场等方面资金不断增长，也曾出现存款搬家现象，但2006年末江西 居民储蓄存款余额仍高达3151.68亿元历史最高水平。 另外，金融机构对居 民购房贷款需求也给予了大力支持。2006年银行为居民提供个人住房贷款 为219.77亿元，同比增长11.4%。由此可以看出，广大居民购房支付能力 得到提高，这将有力地支撑房地产业进一步发展。第三，卫星城区综合开发为房地产业发展提供新契机。目前房地产行 业出现了新特点，国内开发商包括外资都开始关注二、三线城市开发，他 们关注焦点就是这些城市成长性特别强，资本密集度相对低，开发成本和 操作风险相对也

17、低。现在布局就抓住了未来35年市场成长期，利空非常 看好。一、二线大城市卫星城区，就具有二、三线城市特点，成长性非常 强。随着江西城市进一步发展，工业、服务业布局进一步调整，这些卫星 城区将会迎来大规模置业移民，市场看好。第四，对接长珠闽区位优势催生房地产发展。长珠闽地区是我国经济 最活跃、发展态势最强劲区域之一。随着上述地区人工费、土地使用费上 升，长珠闽许多劳动密集型产业产品价格竞争优势正在逐步丧失，传统产 业生存空间越来越狭小，并开始进入以资本和技术密集型产业为主导新一 轮产业结构调整，原有劳动密集型和资源密集型产业逐渐向周边生产成本 低地区转移。江西作为长珠闽共同腹地，承接长珠闽地区产

18、业转移优势得 天独厚，这里适宜集合物流园区、工业加工区、休闲服务区为主业态。通 过产业转移可以创造大量就业机会，加速江西省剩余劳动力转移，加快江 西城市化进程，并由此伴生相当商品房需求，推动房地产业进一步发展。第五，旅游、休闲地产契机。这个市场契机，并非是依赖于城市规划 及发展本身，而是依赖于江西地区生活水平提高和旅游消费市场发展。江 西丰山富水多河流，从旅游资源看，江西具有“红绿古”特色，有井冈山、 瑞金中央苏区、赣东北根据地、南昌八一起义等红色旅游，有婺源三清山、 鄱阳湖、三百山生态旅游，有滕王阁、上清官、白鹿洞等名胜古迹，具备 开展各种类型、各种档次旅游度假良好条件。睿智投资者正借鉴国内

19、外旅 游、休闲地产开发经验，布局这类项目。这类物业开发属于商业地产范畴，必将突破传统住宅开发思路而使房地产开发从理念到房屋用途都将产生新 变化。三、促进房地产市场平稳发展几点建议 按照中国宏观经济发展要求，房地产业要从过去几年快速乃至高速发 展轨道，转入今后平稳较快发展轨道。我们建议，各地在调控房价时，可 采取以下措施：1、高度关注房地产市场供求变化，特别要经常注意房价变化，包括商 品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格变化。及时、全面地向社会 发布准确信息，引导市场主体各个方面协调发展，实现供求总量基本平衡， 供求结构基本合理。2、重视利率杠杆调控作用。通过贷款利率逐步放开，以灵活、有效金

20、 融手段调控供求关系。3、普通商品住宅开发用地应予以保证，尤其是要保证廉租住房等用地 需求，尽量做到提前、充足。要认真贯彻落实国务院关于解决城市低收 入家庭住房困难若干意见及有关部门关于进一步加强土地供应调控等方 面政策措施，要保证足量住宅用地投放，在供地上优先考虑低收入家庭住 宅用地供应，优先安排廉租住房等用地，使廉租住房、经济适用房和中低 价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量不得低于住宅供应总量7 0%。开发用地供应既要有时间提前，又要有供应量充足。从长远发展看， 商品房开发用地总是要不断供应和增量，根据城市化和人居水平提高，每个时期都有总量要求，与其“饥饿性”供地不如“提前性”和“饱和性” 供地。“饱和性”供地，可以减轻地价上升压力，而“饥饿性”供地易引发 地价上升。需要特别强调是，不必担心房地产开发用地浪费，这是因为， 首先开发商为了得到高回报，一般只会通过提高容积率来节约用地；其次 即使在短期内有些楼盘会出现积压现象