工程维修工作手册

1、工程部维修手册版本号B修改次数0章节号0页次1/1文件标题：工作手册说明工作手册说明1.本手册是公司实施质量管理体系的细则，是公司的法规性文件，本部门全体员工必须严格遵守。2.本手册自发布之日起生效。3.手册使用期间，如有修改建议，工程部应汇总意见，工程部经理根据需要及时组织有关人员按管理评审控制程序对手册的适用性、有效性进行评审，必要时进行修订。4.本手册发布后，公司或工程部发放的新文件，属于质量管理体系长期有效的文件，均应适时纳入本手册。5.本部门与其他部门工作有接口的文件，按本手册及相关部门工作手册中的条款执行。6.本手册的管理和发放均应按照文件控制程序的有关规定执行。1111工程部维修

2、手册版本号B修改次数1章节号0页次1/1文件标题：工程维修管理流程 1.0工程部岗位图 2.0工程维修管理流程 3.0工程部质量目标 4.0工程部岗位说明书 5.0工程维修员绩效考核规则 6.0工程管理规范 7.0工程维修安全管理作业规程 7.1交接班、值班管理作业规程 7.2工程设施设备巡视检查作业规程 7.3供配电设备设施运行管理作业规程 7.4供配电设备设施维修保养作业规程 7.5停送电操作规程 7.6发电机管理、运行、保养作业规程 7.7低压配电控制柜保养作业规程 7.8电梯管理作业规程 7.9给排水设备设施运行管理作业规程 7.10给排水设备设施维修保养作业规程 7.11二次供水管理

3、作业规程 7.12弱电网络系统维修保养作业规程 7.13消防系统维修保养作业规程 7.14风机定期保养作业规程 7.15避雷装置定期保养作业规程 7.16中央空调运行作业规程 7.17燃气锅炉运行作业规程 7.18电梯钥匙管理规程 7.19玻璃幕墙管理规程 7.20维修服务管理作业规程 7.21设备档案管理作业规程 7.22新接物业承接验收作业规程 8.0工程维修质量记录清单工程部维修手册版本号B修改次数1章节号1.0页次1/1文件标题：工程部岗位图电梯系统维修保养工程主管项目设备维护部设备运行管理及日常巡视客户维修服务设施设备组土建工程消防系统维修保养弱电系统维修保养供配电、给排水系统维修保

4、养工程部经理工程部岗位图工程部维修手册版本号B修改次数1章节号2.0页次1/1文件标题：工程维修管理流程工程部（经理）工程维修管理流程项目设备维护部设备组项目部（经理）计划巡检、保养计划安排、要求技术支持、问题跟踪要 求 及 信问题提出、要求巡息监检反督保馈考养核结、果问题跟踪文字说明：1、工程部经理全面负责部门的管理、考核、人员配备、资金预算、设施设备的运行维修保养、工程项目的新增、改造的计划与实施及能耗管理等工作，及时处理项目提出的有关工程问题并与项目沟通、反馈信息，对分管副总负责。2、设备组按照工程部制定的设施设备维保标准及计划实施具体的维修保养，对项目设备维护部提出的要求进行技术指导和

5、培训，同时对设施设备专项、工程改造专项工作进行实施、跟踪，对工程部经理负责。3、项目设备维护部负责各项目客户日常维修服务，设备设施的运行管理及日常巡检，负责设施设备技术资料、物资物品管理，公共能耗的统计、核算，应急事件的现场处置及控制，对设施设备维修保养、专项工程提供协助与支持。对工程部主管（经理）负责，同时接受项目经理的监督与考核。工程部维修手册版本号B修改次数1章节号3.0页次1/1文件标题：工程部质量目标以公司质量目标为管理原则，制定以下分解目标：1、履行物业服务合同约定的公共设施设备维护责任和义务，客户对维修服务的综合满意率95%；2、无重大安全责任事故（人身事故和设备事故）发生；3、

6、消防系统设施设备完好率为100%，且随时可以启用；4、共用设备运行正常，完好率达98%；5、配套公用设施完好率达98%；6、客户报修零修、急修处理及时率达100%，维修一次合格率达99%，二次返修合格率达100%；7、档案归档完整率100%。工程部维修手册版本号B修改次数1章节号4.0页次1/1文件标题：工程部岗位说明书 1.0工程部经理1.1任职条件年龄教育背景： 25-45岁，工民建、电子、机械工程等相关专业统招本科以上学历，工程师以上职称。培训经历： 受过管理学、物业建筑结构及楼宇各工程设施设备相关知识的培训。工作经验： 从事相关岗位管理工作5年以上。工作技能： 电脑：会使用办公软件、A

7、UTOCAD绘图软件； 写作：能做工作汇报、计划、总结、方案等各种文稿； 具备解决各工程设施设备突发事故的能力； 较强的分析、解决问题能力，思路清晰考虑问题细致； 具有先进的管理理念和管理方法。个性特征 做事客观、严谨负责、踏实、敬业； 具有很强的人际沟通、协调、组织能力以及高度的团队精神，责任心强； 精力充沛，能承受较大的工作压力； 品格高尚，道德素养好，富有责任感。1.2职责 确保质量管理体系在工程部的有效运行和持续改进； 负责对部门工作手册的适应性进行评审和修改； 负责组织、参与新接物业的前期介入、设施设备的查验、验收工作； 管理和监督部门员工按工作手册要求做好共用设备设施的维护保养，为

8、客户提供满意的服务，确保本部门质量目标的实现； 负责编制部门材料计划，定期上报各类设备的备品、备件计划，经审批后组织实施； 对部门员工服务过程进行有效监督、对工作状态进行检查和月、年度考核； 负责本部门新进员工和在岗员工的培训及实施效果的检查； 对本部门存在的不合格进行分析，落实具体的纠正措施，并对其有效性进行验证； 负责沟通、协调本部门同其他部门的关系、保持良好的团队合作；负责贯彻公司领导的各项指令，完成公司交办的工作。1.3权限 依照制度，对部门中发现的问题实施处罚的权力； 依照制度，按规定程序对员工的晋级、晋职的建议； 部门内部员工聘任、解聘的权力； 部门内部员工考核的权力； 其它相关权

9、力。2.0工程主管2.1任职条件年龄教育背景 25-45岁，工民建、电子、机电工程等相关专业大专以上学历，助理工程师以上职称。培训经历： 受过管理学、物业建筑结构及楼宇各工程设施设备相关知识的培训。工作经验： 从事相关岗位管理工作3年以上。工作技能： 电脑：会使用办公软件; 写作：能做工作汇报、计划、总结、方案等各种文稿; 具备解决各工程设施设备突发事故的能力； 较强的分析、解决问题能力，思路清晰，考虑问题细致： 具备相应的管理能力。个性特征： 做事客观、严谨负责、踏实、敬业； 具有较强的人际沟通、协调、组织能力以及高度的团队精神，责任心强； 精力充沛，能承受较大的工作压力； 品格高尚，道德素

10、养好，富有责任感。2.2职责 在部门经理的领导下负责所属专业口的具体工作计划、安排和组织实施； 负责制定部门新进员工和在岗员工的培训计划并按计划贯彻执行； 负责监督、指导、协调各驻场维修班的具体工作，对服务过程进行有效监控、对员工工作状态进行检查和月、年度考核；负责部门日常事务工作； 圆满完成公司及部门经理交办的其它工作。2.3权限 对部门管理建议的权力； 依照制度，对下属工作中的问题提请部门经理实施处罚的权力； 依照制度，按规定程序对员工的晋级的建议； 对下属员工考核的权力； 其它相关权力。3.0设施设备组各岗位3.1弱电及网络系统维护员3.1.1任职条件年龄教育背景： 25-35岁，通信、

11、电子工程、计算机及其相关专业，中专以上学历。培训经历 持电工操作证、网络工程师证或网络维护相关资质证件，接受过监控系统、红外报警系统、门禁系统、网络系统等相关知识的培训。工作经验： 2年以上弱电系统维护工作，或具大型局域网组网、运行、维护经验。工作技能： 熟悉监控系统、红外报警系统、门禁系统、网络系统的运行及维护，动手能力强； 具备解决弱电系统设备故障的能力； 熟悉网终系统的性能测试和优化技术。个性特征： 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格高尚，道德素养好，富有责任感。3.1.2职责 根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作； 按计划实施防盗监控系

12、统、门禁系统、停车场管理系统、（可视）对讲系统、三表采 集系统. 卫星电视接收系统、网络系统等弱电设备的维护保养； 及时维修弱电系统设备出现的突发性故障；检查弱电系统设备运行情况，确保各系统安全、稳定、良好的运行； 负责本专业口的相关培训工作； 对弱电设备的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； 完成部门安排的其他工作。3.2供配电及给排水系统维护员3.2.1任职条件年龄教育背景： 25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。培训经历： 持电工操作证书，高压进网证书。接受过物业楼宇设备及变配电系统等相关知识的培训。工作经验： 3年以上从事供配电系统或给排水系统维护保养工作。工作技能：

13、熟悉变配电系统的运行及维护，动手能力强； 具备解决变配电系统设备故障的能力； 具备解决给排水设备故障的能力。个性特征 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格高尚，道德素养好，富有责任感。3.2.2职责 根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作； 按计划实施各项目供配电系统设备、给排水系统设备的维护保养； 及时维修强电系统、给排水系统设备出现的突发性故障； 检查强电系统、给排水系统设备运行情况及安全操作情况，确保各系统安全、稳定、 良好的运行； 对各项目能源计量（水、电）实施监控，及时发现并处理漏水漏电现象； 负责本专业口的相关培训工作； 对供配电设备系

14、统、给排水设备系统的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； 完成部门安排的其他工作。3.3电梯系统维护员3.3.1任职条件年龄教育背景 25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。培训经历： 持技监局有效的电梯维修保养操作证书。接受过电梯系统维护保养等相关知识的培训。工作经验： 从事电梯维修保养工作3年以上。工作技能。 熟悉电梯的保养及维护，动手能力强； 具备解决电梯一般故障的能力。个性特征 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格高尚，道德素养好，富有责任感。3.3.2职责 根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作； 按计划实施电梯系统设备的月

15、度、年度维修保养； 负责电梯年检前的综合保养，确保各电梯顺利通过技监局的检测； 及时维修电梯系统设备出现的突发性故障； 检查电梯系统设备运行情况，确保电梯系统安全、稳定、良好运行； 负责卒专业口的相关培训工作； 对电梯系统的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； 完成部门安排的其他工作。3.4消防系统维护员3.4.1任职条件年龄教育背景： 25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。培训经历 持电工操作证书，接受过物业楼宇设备、消防系统等相关知识的培训。工作经验 从事消防系统维护、保养工作3年以上。工作技能： 熟悉消防系统的运行及维护，动手能力强； 具备解决消防系统设备故障的能力。个性

16、特征： 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格高尚，道德素养好，富有责任感。3.4.2职责 根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作； 按计划实施消防系统的月、季、年度维修保养； 按计划每季度实施各高层项目的消防联动试验； 及时维修消防系统设备出现的突发性故障； 检查消防系统设备运行情况，确保消防系统能随时正常启动并安全、稳定、良好运行； 负责本专业口的相关培训工作； 对消防系统设备的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； 完成部门安排的其他工作。3.5土建工程维护员3.5.1任职条件年龄教育背景 25-45岁，工民建专业中专以上学历。培训经历： 受过

17、物业建筑结构、房屋安全要求及其养护办法等相关知识的培训。工作经验 从事土建工程、房屋的日常维修、补漏、保养及维护工作3年以上。工作技能 熟悉各类房屋结构、对房屋及设施的土建工程、日常维修具备操作能力。个性特征： 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格高尚，道德素养好，富有贵任感。3.5.2职责根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作； 按计划实施各项目土建工程的施工并对其工作质量负责； 及时处理各项目需土建方面的突发性配合工作； 对土建工程方面的工作提出建议或改进意见供部门参考； 完成部门安排的其他工作。4.0项目设备维护部4.1项目设备维护部主管4.

18、1.1任职条件年龄教育背景： 25-40岁，高中以上文化。培训经历： 受过物业设施设备运行、维护及工程管理方面租关知识的培训； 持电工操作证书、高压进网证。工作经验： 从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作3年以上。工作技能。 熟悉物业各设备系统的运行及维护，动手能力强； 具备解决各设备系统一般故障的能力； 具备处理设备突发事故的能力； 具备相应的管理能力。 个性特征： 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格高尚，道德素养好，富有责任感。4.1.1职责 根据部门安排组织物业前期的工程介入及新接管物业的验收工作； 负责组织项目客户维修服务；

19、负责组织安排项目部设备设施的运行管理及日常巡视，公共能耗的审核工作； 负责组织实施项目应急事件的处置及控制； 负责项目部设施设备技术资料、物资物品管理审核工作； 负责制定并组织实施项目部的维修计划和培训计划工作；负责项目设备维护人员的考核考评审查工作； 负责完成设施设备组和外委单位对本项目部设施设备的维修、保养、改造、检测等的协调和配合工作； 对项目设备维护的管理工作提出建议或改进意见供部门和项目部参考； 负责完成工程部、项目部交办的其他工作。4.2项目设备维护部班长4.2.1任职条件年龄教育背景 25-40岁，高中以上文化。培训经历 受过物业设施设备运行、维护及工程管理方面相关知识的培训；

20、持电工操作证书、高压进网证。工作经验 从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作3年以上。工作技能 熟悉物业各设备系统的运行及维护，动手能力强； 具备解决各设备系统一般故障的能力； 具备处理设备突发事故的能力； 具备相应的管理能力。个性特征 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格高尚，道德素养好，富有责任感。4.2.2职责 根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的验收工作； 负责客户日常维修服务； 负责设备设施的运行管理及日常巡检，公共能耗的统计、核算工作； 负责应急事件的现场处置及控制； 负责设施设备技术资料、物资物品管理； 负责制定

21、本项目部的维修工作计划； 负责完成设施设备组和外委单位对本物业设施设备的维修、保养、改造、检测等的协调和配合工作； 对驻场维修的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； 负责完成工程部、项目部交办的其他工作。4.3驻场维修员4.3.1任职条件年龄教育背景： 25-40岁，高中以上文化。培训经历： 受过物业设施设备运行、维护等相关知识的培训； 持电工操作证书。工作经验 从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作2年以上。工作技能： 熟悉物业各设备系统的运行及维护，动手能力较强； 具备解决各设备系统一般故障的能力。个性特征： 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责

22、任心强； 品格高尚，道德素养好，富有责任感。 4.3.2职责 根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的验收工作； 负责客户日常维修服务； 负责设备设施的运行管理及日常巡检，公共能耗的统计、核算工作； 负责应急事件的现场处置及控制； 负责设施设备技术资料、物资物品管理； 对驻场维修的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； 完成工程部、项目部交办的其他工作。工程部维修手册版本号B修改次数1章节号5.0页次1/1文件标题：工程维修员绩效考核细则1.0目 的 为工程部全体人员的奖惩，晋职、培训等人事异动提供依据，客观考评员工的工作业绩。2.0适用范围 适用于工程部全体维修维护人员。3.0职 责

23、3.1项目设备维护部班长为项目维修员工作业绩的第一考评人，项目经理和项目设备维护部主管认定考核结果并对设备维护部班长提出考核意见；3.2设备组人员由工程部相应专业口责任人考核；3.3项目设备维护部及设备组员工的最终考核由工程部经理审核。4.0考核周期4.1每月为一个考核周期，每半年汇总考核一次，全年综合考核一次。5.0考核内容5.1设施设备组考核内容：5.1.1月度考核：a.设施设备巡检维护质量：分值80分； b.日常行为规范：分值20分； c.细则详见工程部设备组月绩效考核表。5.1.2季度考核 a.各专业口设施设备维护保养质量的综合效果评价； b.各专业口设施设备重大安全隐患的发现或处理的

24、及时性评价； c.各专业口设施设备管理、维护、运行的合理化建议，改进措施的效果评价。5.2驻场维修班长考核内容： a.客户维修：分值15分； b.设施巡检：分值25分； c.日常行为规范：分值5分； d.管理责任：分值55分； e.细则详见设备维护班长（主管）月绩效考核表。5.3驻场维修员考核内容： a.客户维修：分值50分； b.设施巡检：分值35分； c.日常行为规范：分值15分。 d.细则详见设备维护员月绩效考核表。6.0考核流程6.1日常考核中，项目设备维护部班长对项目设备维护部维修员的工作表现分别记载于设备维护员月绩效考核表中，每月25日前将计分统计汇总，由项目经理审核认定后交工程部

25、，工程部经理依照项目部和本部门的考核事项最终评分，考核结果于当月体现6.2日常考核中，项目经理对项目设备维护部班长的工作表现分别记载于设备维护班长（主 管）月绩效考核表中，每月25日前交至工程部，工程部经理依照项目部和本部门的考核事项最终评分，考核结果干当月体现。6.3日常考核中，工程部各专业口责任人对设施设备组人员工作表现分别记载于工程部设备组月绩效考核表中，每月25日前将计分统计汇总，工程部经理对各考核事项最终评分，考核结果于当月体现。6.4设备组各专业口的季度考核，由工程部经理每季度组织相关专业口人员会同消防、电梯、 供配电等专业公司检查各设备的保养状况，并就设备安全隐患的发现、处理和改

26、进措施等综合效果作出评价，每季度按实际评价对相关专业口维护员给予100-500元的奖励或处罚。6.5员工有特别贡献和特殊事宜的内容不进入考核范围，采用即时奖励即时处罚办法兑现。6.6考核结果由工程部经理或主管分别对员工进行沟通、同时以违规通知单、内部谈话记录等方式予以记录。6.7对全年综合考核位居前列的员工在年终奖、工资上浮、各项培训等事项上优先；若考核属不合格范围，予以解聘。7. 0质量记录7.1工程部设备组月绩效考核表7.2设备维护班长（主管）月绩效考核表7.3设备维护员月绩效考核表工程部维修手册版本号B修改次数0章节号6.0页次1/1文件标题：工程管理规范1.0基本要求1.1工程维修员在

27、服务过程中应保持良好的精神状态；1.2表情自然、亲切、举止大方、有礼，用语文明、规范；1.3对待客户主动、热情、耐心、周到并及时为客户提供服务；1.4工程维修员按规定统一着装，着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；1.5在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。2.0客户服务2.1客户报修及时受理，急修在15分钟内到达，一般维修在半小时内到达，约定时间的按约定时间提前到达，小修项目及时完成；2.2装修服务，按照装修手册的规定在客户申请装修时告知，建立客户装修档案；发现违反装修管理制度的行为、现象及时劝阻、制止。3.0房屋维护管理3.1检查、督促客户正确使用房屋，指导客户遵守房屋安全

28、使用的规范；3.2对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保养记录齐全；3.3定期检查房屋共用部位的使用状况，做好巡视记录；3.4需要维修的，属于小修范围的及时修复；属于大、中修范围的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划并按业主的需求组织维修。4.0设备运行与维护管理4.1变配电系统4.1.1限电、停电提前通知客户；4.1.2按照要求进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告；4.1.3按照要求对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；4.1.4高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确；4.1.5变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；4.1.6变（配）电柜直流操作

29、系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求；4.1.7低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；4.1.8无功功率自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；4.1.9变（配）电系统联络自切正常。4.2应急供电系统4.2.1定期对发电机设备进行检查、维护，保持设备晃好；4.2.2定期对应急照明设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态；4.2.3定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。4.3楼宇智能化设备系统4.3.1楼宇设备自动化系统4.3.1.1服务器工作正常、通讯正常、整洁；4.3.1.2工作站工作正常、通讯正常、整洁；4.3.1.3数字式直接控制器工作正常、通讯正常、整

30、洁、线路整齐；4.3.1.4末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢固。4.3.2网络与通讯设备系统4.3.2.1程控交换机4.3.2.1.1程控交换机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；4.3.2.1.2维护终端工作正常、整洁；4.3.2.1.3话务台工作正常、话音清晰、整洁；4.3.2.1.4电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损。4.3.2.2网络通讯设备4.3.2.2.1配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；4.3.2.2.2光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全；4.3.2.2.3插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。4.3.2.3广播与背景音响系统4.3.2.3.1音源设备

31、工作正常，整洁完好；4.3.2.3.2功放设备工作正常，整洁完好；4.3.2.3.3扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；4.3.2.3.4背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。4.4安全防范系统4.4.1中央监挂系统4.4.1.1摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁；4.4.1.2画面分割器工作正常、整洁；4.4.1.3录入设备工作正常、整洁；4.4.1.4监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；4.4.2周界报警系统4.4.2.1工作站工作正常、整洁；4.4.2.2红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。4.4.3对讲系统4.4.3.1基站线路无损、工作正常、整洁；4

32、.4.3.2天线安装牢固、工作正常。4.4.4门禁系统4.4.4.1工作站工作正常、整洁；4.4.4.2服务器工作正常、整洁；4.4.4.3读卡机指示灯完好、工作正常；4.4.4.4电子门锁工作正常。4.5消防报警与灭火系统4.5.1消防设备：按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运行正常；4.5.2火灾探测器：定期进行实效模拟试验，及时更换失效的器件；4.5.3每季进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录；4.5.4当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；4.5.5操作启动部件，手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号，报警按钮应有动

33、作显示；4.5.6火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应 急广播状态，并控制在选定的楼层（区域）内；4.5.报警功能能：正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号；4.5.8故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；4.5.9火灾优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；4.5.10电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源

34、状态；4.5.11火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；4.5.12火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；4.5.13火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；4.5.14消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；4.5.15火灾确认后，应当释放建筑内的所有门禁装置，保证疏散门的畅通；4.5.16数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整洁；4.5.17

35、末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常；4.5.18中央联动装置工作正常、显示正确；4.5.19消防灭火设施应处于良好的待命状态，按所配备的灭火设施检查、检测标准进行检测；4.5.20消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次保证工作站工作正常、整洁；4.5.21消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好，标识完整；4 .5.22消防阀门阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。4.6电梯、自动扶梯4.6.1电梯运行平稳、平层准确、开关门姿态正常，轿厢照明、楼层显示器、内外呼梯控制板外观及功能完好，轿厢内整洁无污染。4.6.2电梯使用单位应依据国家有关法律法规，设置电梯安全管理机构或配

36、备专职的安全管理人员。使用单位必须到当地特种设备安全监察机构办理电梯注册登记手续，建立健全设备安全技术档案，制定完善设备管理制度和操作规程，必须聘用持证人员上岗工作，制定电梯事故应急救援预案，负责电梯维修、大修、改造、检验等所需资金的落实和使用。4.6.3电梯使用单位必须保障电梯运行的基本条件（如温度、湿度、电压等），对机房实行封 闭管理，配备应急照明，灭火器和盘车工具，并置于显著方便之处。4.6.4电梯必须经过国家核准的特种设备检验机构定期检验（检验周期为一年），取得安全检 验合格标志，并在检验有效期内运行。4.6.4.1电梯运行的基本技术要求：电梯运行平稳、平层准确，轿箱照明、内外呼梯按钮

37、完好，楼层显示正常，轿箱内整洁无污染。警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常。4.6.4.2自动扶梯运行的基本技术要求：自行扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效。4.6.5电梯使用单位应当与取得相应特种设备许可的电梯维修保养单位签订电梯维修保养合 同，不得使电梯脱离维修保养。电梯维修保养合同应当约定维修保养的期限、项目和救援责任等内容。电梯使用单位的安全管理人员，应对电梯进行日常安全管理，按照安全技术要求做好日常运行巡检记录，对维保单位的维修保养工作进行监督，并督促电梯维修保养的单位至少每15日对电梯进行一次维护保养，并在其维护保养、维修、报修等工作记录

38、上进行签字确认。4.6.6电梯使用单位应要求电梯维修保养单位对电梯及其安全设施至少每15日对电梯进行一次维护保养，保证其维修保养的电梯安全技术性能符合国家规定的标准和安全技术规范。4.6.6.1电梯使用单位应要求电梯维保单位设立24小时维修值班电话，保证接到故障通知后30分钟内赶到现场，采取积极措施消除事故隐患，配合电梯的使用单位采取正确有效的救援方法。4.6.6.2电梯使用单位应要求电梯维修保养单位落实维修保养过程中的现场安全防护措施，保证施工安全。应做好维修保养记录，并归入电梯维修保养档案。4.6.6.3电梯使用单位应要求电梯维修保养单位为其介绍必要的管理知识、安全技术知识、安全规章制度；

39、协助电梯使用单位建立电梯技术档案。配合电梯使用单位采取有效措施确保电梯安全运行。4.6.7电梯发生故障时，应立即停止电梯使用，及时通知维修保养单位进行维修保养，及时消除安全隐患，保证安全可靠使用。电梯发生事故时，应采取积极有效的应急救援措施。4.6.8电梯使用单位应当宣传国家关于电梯安全的法律法规，宣传电梯正确使用、应急救援等方面的知识，提高乘坐电梯人员的爱护意识和安全意识。4.6.9电梯机房由专人管理，机房温度应保持在540之间，温度应保持在设备安全运行所允许的范围内；机房通风、照明良好，配备应急照明、灭火器材，盘车工具及标识齐全，并挂于显眼方便处。4.7给排水系统4.7.1定期对给排水系统

40、进行维护、润滑；4.7.2各种泵、管道、阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；系统无明显异味和噪声；4.7.3用户末端的水压及流量满足使用要求；4.7.4每季对排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆；4.7.5确保水质无污染并符台规定的要求；生活饮用水水质符合GB5749生活饮用水卫生标 准的要求，每年2次水箱清洗和水质化验；4.7.6如遇限水、停水，应按规定时间提前通知全体用户。4.8避雷系统4.8.1避雷系统按规定由专业机构每年进行一次防雷接地检测；4.8.2每年检查一次机房设备防静电地板的接地是否可靠，并对楼宇的各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；4.8.3每半年对大楼顶层的避

41、雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查，每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决，保持楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好；4.8.4每月一次对变配电室的设备的接地带进行检查；每季对各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。4.9空调系统4.9.1集中空调通风系统应符合国家卫生标准要求。各设施部件应按照公共场所集中空调通风系统卫生管理办法及相关要求进行清洗维护。4.9.2设备工作正常、安全装置有效。4.9.3定期巡查设备运行状态并记录运行参数。4.9.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其

42、它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷 却塔一次（冷却水不得检出嗜肺军团菌）。4.9.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，进行添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、 除锈刷漆等维护保养。4.9.6定期对空气处理单元.新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水 盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养。4.9.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全。4.9.8定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合空调设备的要求。4.9. 9定期对风管系统进行清洗消毒，保证空气质量符合卫生部公共场所集中空调通风系 统卫生

43、规范的要求。4.9.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合卫生部公共场 所集中空调通风系统卫规范的要求。4.9.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定进行周期检定。4.9.12按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度不低于26，定期对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，好节能工作。4.9.13在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段刚间后又重新投入运行时，必 须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管 件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定 正常后方能投入运行。

44、4.10锅炉系统4.10.1锅炉（蒸汽锅炉、承压热水锅炉）的使用管理4.10.1 1严格执行特种设备安全监察条例和有关安全生产的法律、行政法规的规定，保证锅炉的安全使用。4.10.1.2锅炉投入使用前或者投入使用后30日后，应当向直辖市或者设区的市的特种设备安全监督管理部门办理注册登记手续，领职锅炉使用证。使用证应置于锅炉的显著位置。4.10.1.3建立管理机构，管理人员制定各种安全管理制度、操作规程、记录表卡及锅炉的安技术档案，技术档案包括：4.10.1.3.1锅炉的设计文件、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料。4.10.1.32特种设备的定期自行检查并记录。4.10

45、.1.3.3炉的日常使用状况记录。4.10.1.3.4锅炉及其安全附件，安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录（主要安全附件：安全阀每年校验一次、压力表每半年检定一次）。4.10.1.3.5锅炉运行故障和事故记录。4 10.1.3.6锅炉管理人员、操作人员、水质处理人员的安全教育和技能培训记录；4.10.1.4每月对使用的锅炉应进行一次自行检查，发现问题需及时处理。4.10.1.5制定锅炉的事故应急措施和救援预案。4.10.1.6锅炉存在严重事故隐患，无改造维修价值或者过户移装的，及时向原登记的特种设备安全监督管理部门办理注销手续。4.10.2锅炉日常维护保养内容4.1

46、0.2.1每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查水处理设备并添加树腊、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱进行检修清洗；对锅炉内部进行检查，发现问题及时处理。4.10.2.2每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养，对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰，对机械设备更换或添加润滑油，超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次。4.10.2.3对管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置的安全性能进行一次试验。4.10.2.4锅炉安全附件及仪表齐全，动作灵敏可靠，其中安全阀需经常启动排气。4.10.2 5在额定的流量范围内，系统

47、各设备不得超压运行。4.10.2.6汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。4.10.2.7蒸汽减压装置输出压力波动在20%之内。5.0公共设施维护管理5.1建立共用设施档案，设施运行、检查、维修、保养等记录。5.2设施标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行操作规程及保养规范。5.3对共用设施定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5.4物业内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规

48、范。5.5路灯、楼道灯完好率不低于98%。5.6容易危及人身安全的设施有明显警示标志和防范措施。工程部维修手册版本号B修改次数0章节号7.0页次1/1文件标题：工程维修安全管理作业规程1.0目 的 建立安全管理体系，增强安全操作意识，确保人员和财产安全。2.0范 围 适用于维修、保养及施工等工程作业。3.0职 责3.1工程部经理为安全操作第一责任人；主管、设备组专业口责任人、项目设备维护部班长负责安全操作的监督管理；3.2全体员工随时对安全生产状况进行自检，发现问题及时纠正。4.0规 程4.1培训4.1.1部门对新员工入职后一周内安排进行岗前培训，其中应涵盖安全知识内容，并签订工程维修安全管理

49、责任书；4.1.2每季度组织一次部门全员参与的安全知识培训，每半年对安全知识进行一次考核。4.2安全工作措施4.2.1特种作业人员必须持证上岗，严格按照操作规程和行业法规进行作业；4.2.2上岗前不得饮酒，精神不振者不得安排登高或带电等危险作业；4.2.3作业前要检查所使用工具物品是否完好，工作时正确使用工具和仪表，工作完成后清工具，并妥善保管；4.2.4工作时穿戴好防护用品，严禁不穿戴防护用品上岗。在无足够防护条件下维修员有权拒绝作业；4.2.5严禁带电操作，特殊情况需要带电操作时，必须经部门经理同意，带电工作时做好各项防护措施，设专人监护；4.2.6登高作业应遵守高空作业安全操作规程，登高

50、器具必需有防护措施，上下传递物件时严禁抛掷；4.2.7临时用电、移动工具用电前端必须安装有可靠的断路器和漏电保护开关；4.2.8公共场所施工要在适当的范围内作好安全防范措施及明显警告标识，安放有警告标识的护栏、夜间应设置警告灯等，防止意外伤害；4.2.9维修中凡需动火的，不论在任何场合，事前必须查明有无易燃易爆物品等安全隐患，作好相应防护措施，防止发生消防安全事故；4.2.10相关责任人在布置工作时必须向维修员提醒要注意的安全事项，进行存在明显不安全因素的维修项目时，相关责任人必须到现场监督，做好安防措施，确保万无一失，4.2.11相关责任人负责区域内的日常安全检查和监督。4.3工具和防护用品

51、管理4.3.1工具:电动工具和可能在带电情况下使用的各种工具，如电焊机、砂轮机、冲击钻、手电钻、套丝机、台钻、钢丝钳、螺丝刀、验电笔、排插线、拖把线等，使用前必须详细检查一遍，不符合安全要求的严禁使用，物品管理员在回收故障工具后应及时标识，防止其他员工再次领用；4.3.2防护用品：电焊面罩、手套、绝缘鞋、安全带、安全帽、高架梯等各类防护用品在使用前必须详细检查，发现不符合安全要求的严禁使用；4.3.3库房管理员每月对公用工具和防护用品进行一次安全检查，对不符合要求的及时维修或报废处理。4.4设施、设备维修保养中的安全管理4.4.1工作中需正确设立安全标识牌；4.4.2涉及到高压柜的倒闸操作应严格执行工作票、操作票制度；4.4.3工作区域、施工场地在工作期间使用防护栏进行隔离，避免对第三方造成影响，完工后及时清理现场。4.5工程施工中的安全管理4.5.1工程施工前必须制定详细的安全施工方案，明确安全管理措施；4.5.2各专项工程项目的负责人就