选址的重要性

1、选址的重要性连锁酒店大王希尔顿提出的选址秘诀早已成为酒店经营成功的首要因素， 餐饮服 务业的连锁经营也是如此。 连锁店所处的商圈和位置直接决定了其营业收入的高 低，而且也影响到单店的市场地位、品牌的形象及其经营活动的开展。1998 年，拥有肯德基、必胜客、塔可钟三个著名品牌的餐饮系统从百事公 司分离并在纽约证券交易所独立上市时，世界上最大的餐饮连锁集团 百胜 （全球）餐饮集团便正式成立了。如今，百胜（全球）餐饮集团在全球拥有 3 万多家连锁分店， 50 多万名雇员，营业额达到 200 多亿美元，跻身世界企业五 百强之列。而作为百胜子品牌之一的肯德基， 自 1987 年在北京开设第一家餐厅 以来

2、，已在中国开有 1500 多家连锁分店。 20 年来，肯德基深受中国消费者的 喜爱，已成为中国最受欢迎的快餐品牌。是什么原因使得肯德基餐厅能在中国开一家火一家呢？我认为，肯德基能在 中国大地上扎根、开花、结果，靠的不仅仅是它带来的 “洋文化 ”，也不仅是它的 标准化， 而是它的一套独具特色的经营理念和管理经验。 其中， 作为肯德基的核 心竞争力之一的， 是它选址的成功率 几乎是百分之百！ 毫无疑问， 肯德基对 餐厅的选址是非常重视的，而且是非常专业的。 “地点，地点，还是地点 ”这一使 连锁店经营成功的首要因素，肯德基深信不疑。众所周知，开设一家连锁店首先遭遇到的课题，就是选点，即选择合适的开

3、 店位置。目前，在中国的大多数城市中，房地产的价位一直在直线攀升，而具有 开店潜力的商业门面，已日趋稀少。因此，房产价值、租金、涨幅比例、租期年 限等等，都影响着经营者在扩张和投资策略中的开发定位，更与店铺的营业 额的预估和软硬件投资的成本风险密切相关。 所以，开店中选址策略的正确与否， 将左右连锁店 60% 以上的经营命运。成功的选址，对于一家连锁店经营的成败，具有相当大的影响力，尤其是对 连锁店的持续营运。因此，选择开店地点是开店成功的首要工作。那么，选择成 功开店地点的关键因素有哪些呢？首先，公司应有专门的市场开发部门并拥有优秀的选址决策小组和专业的选 址人员。选址人员要能凭其专业知识，

4、 根据自身品牌的市场定位选择商圈， 评估 每个地点的经济效益，而这些评估的过程都应有准则可循。其次，要详细进行市场调查和相关资料、信息的收集。包括人口、经济水平、 消费能力、 城市发展规模和潜力、 消费者收入水平、 商圈的研究和划分及未来发 展机会及成长空间。再次，用科学的方法对不同的商圈进行评估。建立一套选址评估逻辑将有助 于选址人员以合理而系统的方式， 累积和分析市场重要资讯， 它是选址思考模式 中极重要的一环。最后，选择集客点并评估地点。包括进行竞争对手分析、人流量测试、营业 额预估及对等店分析、 店址的可见度和方便性的考虑等； 并要在对该地点的房产 租赁市场价格、 面积划分、适合餐厅营

5、运的工程和物业配套条件及产权属性等基 础上，进行财务分析，考虑中长期的稳定收入，建立投资回报模型，这样才能较 好地控制风险，达到投资收益的目的。在得到最佳的位置分析和合理的选择后， 确定该位置是否有能力开设餐厅。具体的，肯德基是如何运作的呢？我们来看一下肯德基的选址步骤：第一步，拟定商圈策略计划：肯德基进入的新市场，一定是被列入公司市场 发展规划中的目标市场。 因此，开发人员要对该市场作三年期的开发计划， 并对 预定开设的市场区域及发展地点，做详细的评估，同时还要完成下列工作：1 、确定该市场属地区性开发还是单店开发， 以便完成该市场或城市的总体 发展规划和开店布局。如肯德基公司已确定将开发南

6、京市场，以南京市的城市人口规模 600 万计 算，假设 20 万人口可以开一家分店，则南京市在未来将可规划 30 家分店，并 要作出大致的布局规划；2 、对目标市场的开店规模和投资作出规划和预估。如肯德基公司计划在第一年开出 3 家分店，则发展部人员要根据市场的分析 预估出这三家店的规模和投资总额，以便于公司提前作好资金的规划和调度。第二步， 划分商圈： 对肯德基品牌而言， 目标消费者和餐厅所在的商圈特性 已相当清晰。选址人员也具丰富的商圈划分经验。因此，一旦进入新市场，选址 人员将通过获得的各种文字 /地图/ 经济和消费数据等资料进行分析并划分商圈， 确定肯德基分店的设点商圈。 一般来说，从

7、连锁店扩张管理上的方便来看，商 圈可划分为：一级商圈、二级商圈和三级商圈。第一商圈，在最容易吸引消费者的顾客活动区域，原则上是在顾客步行五分 种以内的范围。此商圈的消费力约占该店营业额的 60-70% 。肯德基餐厅的选 址大多是在第一商圈内第二商圈，与第一商圈相比，属于较不容易吸引消费者的活动范围，此商圈 的消费力约占该店营业额的 20-30% 。第三商圈，最难吸引消费者的区域，此商圈的消费力约占该店营业额的5-8% 。第三步：商圈的选择及评估：在商圈划定后，发展部人员开始规划将在哪些 商圈内开店， 主要选址目标是哪些。 在选择商圈的标准上， 既考虑到肯德基自身 的市场（包括目标消费者 / 价

8、格等）定位，更要考虑该商圈的稳定度和成熟度。 餐饮品牌的市场定位不同， 锁定的顾客群也不一样， 商圈的选择也就不同。 例如， 必胜客和肯德基的市场定位不同， 目标顾客群却是两个 “相交 ”的圆，即顾客喜欢 肯德基也可能喜欢必胜客， 有的顾客可能从来不去必胜客却是肯德基的常客， 或 相反。但必胜客的商圈却与肯德基相同， 如在南京新街口， 肯德基与必胜客的店 址相邻并分占了上下楼层。 案例 1993 年，南京肯德基的第二家分店店址在南京的山西路商业圈的少 儿活动中心确定， 该位置紧挨着那时属国内最有名的山西路步行街， 这是一个仅 次于南京新街口商业中心的、 较成熟的一级商圈。 选址人员按照标准的商

9、圈和地 点评估流程对该地点作了科学而专业的评估后，确定该地点的选择是令人满意 的。餐厅一开业即门庭若市，生意兴隆，并迅速带动了这一商圈的更加兴旺。以 至于在当时的南京商界曾经流传这样一种 "傍大款 "的说法："选址跟着肯德基走， 生意一定红火！由此可以看出，肯德基的选址理念是：努力争取在成熟的商圈和最集客的地 方开店，即使其租金很贵！第四步：店址选择和相关要素评估选择店址就是要确定该商圈内最主要的集客点，因此，集客点的选择也影响 到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要集客点是这个商圈成熟度的重要标志。 在一个成熟的商圈或有发展潜力的商圈内的店址是否有很大的集客点， 肯德基通 过候选店址门前的人流量统计即可作出评估。由上可知，选择的地点恰当与否不但关系到连锁店的成败，而且关系到品牌 和连锁体系的成败。 可以说， 肯德基选址的成功在于其有独特的选址理念， 科学 性及专业执行力。 因此，连锁企业在选址过程中， 应着重做好以下三方面的工作：第一步，根据自身品牌的市场定位和直营店确定适合开店的商圈和位置条件， 并将其过程知识化。第二步，在确定进入的市场后，选址人员应根据选址战略的三大因素（消费 者条件、交通条件及集客条件）和选址的流程来选择和评估商圈；第三步，对候选的地点和房屋的相关要素作仔细的