2010上海摩尔城策划与执行推进思考

1、突 破 与 定 位突 破 与 定 位上海MALL发展策略与方向 上海摩尔城策划与执行推进思考写在前面的话今天我们将听到的我们的共同目标现实与目标的差距我们所拥有的系统资源我们的战略构想脉落我们的总体发展战略定位我们的理想模型我们的定位执行策略我们的推广策略及执行我们的业态规划及投资收益分析公司及成功案例介绍我们的共同目标 本着项目持续经营，永续发展的理念，通过策划运营，使项目运营与企业运营有效联结，并推动区域发展、城市经营及企业盈利三方互动，最终达到项目综合效益最大化。目标描述目标与现实的差距我 们 在 哪 里 ？我 们 在 哪 里 ？地理位置地理位置：位于上海市普陀区的西北部，紧邻中环线距离

2、市中心人民广场约15公里，距离虹桥机场约25分钟车程项目四至范围项目四至范围：北至沪嘉高速北至沪嘉高速南至古浪路南至古浪路西至张泾浜西至张泾浜东至真大路东至真大路地块规划指标地块规划指标：总占地：总占地：42.442.4万万总建：总建：6060万万（计容积率部分）（计容积率部分）十一五期间，普陀区十一五期间，普陀区“商贸立区商贸立区”，根据三条环线划分为三片布局，根据三条环线划分为三片布局外环线中环线内环线长寿综合服务带（现有）长寿综合服务带（现有）规划用地面积：规划用地面积：26.4526.45万平方米万平方米总建筑面积：总建筑面积：69.2569.25万平方米万平方米真如城市副中心（新建）

3、真如城市副中心（新建）规划用地面积：规划用地面积：600600万平方米万平方米启动区：启动区：324.24324.24万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：80908090万平方米万平方米长风生态商务区（新建）长风生态商务区（新建）规划用地面积：规划用地面积：306306万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：319319万平方米万平方米真北组团商贸群（现有）真北组团商贸群（现有）规划用地面积：规划用地面积：43.1643.16万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：120.59120.59万平方米万平方米桃浦现代服务业集聚区（新建）桃浦现代服务业集聚区（新建）本项目本项目西北物流园区西北物流园区 （现

4、有）（现有）规划用地面积：规划用地面积：254254万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：9595万平方米万平方米普陀区“十一 五”商业规划 集合了商务资源、办公资源、 商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。 “融汇、交流、影响”，展开一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式。 将“购物、娱乐、美食、体验、旅游、酒店、商务办公、会议、展览、居住”等功能集于一体的“Hopsca”现代生活。受现实条件制约，如何逐步实现项目发展？我们已获取的项目信息预判普陀政府发展思路定位低调安于上海物贸中心的区域定位，作为上海“西大堂”的城市形象坚持“靠大、联大、做大”的方针，局

5、限区域经济发展政策保守缺乏导入式整体规划，发展形态偏于松散缺乏西北区域开发的战略布局缺乏整体规划“55219”工程规划主要联通普陀区的中东南部，侧重为现阶段初具成型的六大热点区域，决定了普陀区的发展规划重心偏下发展重心侧重东南部产业发中地产比重大，处于住宅集群向商务中心建设的转型阶段，整体发展失衡，缺乏亮点房地产发展缺乏亮点政府发展思路对项目的影响普陀的发展规划落实程度不够，北片地区开发力度偏弱普陀区古浪地块大市场、大卖场集中繁多，竞争激烈，周边还缺乏足够的人流量予以支撑缺乏大普陀布局观西北区域的开发严重缺乏亮点缺乏人气集群效应的有效途径.大市场孕育出数量惊人的流动型商贩，形成巨大的潜市场资源

6、项目现实处境我们对项目的认识与理性结论 项目地处普陀区的“西伯利亚”，可预见的35年的中短期内，区域环境不足以支持如此大体量的办公及商业物业的存在和可持续性经营。 目前的交通设施条件，无法支撑足够大体量的商业项目所需的人口流量自由、顺畅地流动。 项目地处三区交界，缺乏规划亮点和政府关注。 缺乏高屋建瓴的区域发展规划，没有在宏观层面上解决十一五规划建设的三大综合性商圈真如城市副中心、长风生态商务区、上海国际摩尔城的竞合关系。走出现实困境的转折点走出现实困境的转折点 中国经济、社会处于非常规发展态势，决定了项目的战略发展定位要有前瞻性。 经过近三十年的超常规发展，中国经济已产生急迫的转型要求，处于

7、中国经济发展龙头地位的上海，理应担当起历史使命，同时也意味着机会的来临。 本案是普陀区十一五规划中的三大综合商业项目中唯一的单一业主的项目，所处区位又最不成熟，政府有理由重点支持。 项目发展模式不仅仅是商业地产发展模式，跳出地产做地产，以城市运营的思路来指导本案的运作，是我们走出现实困境的可行选择。 只要我们深入的剖析我们能够拥有资源，并把这些资源整合为一个能为我们所充分利用的资源系统，我们就一定能够找到一条切实可行的战略发展道路。 面对常规发展模式的不可行性，波浪式动态发展的非常规开发理念是我们的选择途径。走出困境的途径思考 我们不能用传统的商业开发经营模式来操作本项目，必须导入原创性、排它

8、性、唯一性、不可复制的发展战略定位走出困境的思考结论我们所拥有的系统资源时 代 背 景 资 源 中国经济长期呈高歌猛进之态势，总体规模巨大，且已全面融入全球化经济体 系，呈现典型的投资拉动型、消费拉动型、外向拉动型特点。 宏观产业经济结构整体性处于全球化生产体系的低端，长期处于为跨国公司“打工”的地位，沦为跨国公司的“生产车间”，产品研发、科技创新、市场营销、客户服务能力，全面丧失，产业经济可持续发展前景堪虞。 在此背景下，大力提高自主创新能力，发展原创品牌自主创新能力，发展原创品牌，成为上至中央政府，下至企业个体的强烈愿望和要求。 以自主创新能力为核心的品牌创造，是一个复杂的系统工程，需要全

9、社会的大力支持。在市场经济条件下，如何把这些必须的“支持”以利益为纽带，整合为一个有机系统，则是一个全新的课题，也是一个巨大的市场空白点。时代背景资源时代背景资源一条规格为90cm90cm的真丝斜纹绸印花方巾，雅格狮丹、DAKS等国际名牌的单品售价均超过了1400元，个别产品甚至高达2500元，国内知名品牌凯喜雅的价格为680元，而一些不知名品牌的零售价则在200元左右。（2006年丝绸协会在北京商场的调查）虽然我国已是世界第三大贸易国，有近200种产品的产量居世界第一，但我国各类进出口企业中拥有自主商标的不到20%，出口产品中拥有自主品牌的不足10%，90%以上是替外国品牌做“贴牌”生产。出

10、口贸易总额中，我国加工贸易份额达55%，这部分出口主要使用外方品牌，在剩下45%的一般贸易出口中，又以订单贸易为主，大部分使用贴牌方式出口。而在国际市场产品价值链中，生产环节的增加值约为，以品牌为标志的研发和营销环节增加值则约占。中国的出口贸易是以低价格向海外市场出口“没有品牌的高质量商品”，巨大的出口贸易规模却只能换取微薄的利润，这也直接导致了中国在国际市场上的话语权的丧失，而低水平的价格战也容易遭受其他国家和地区反倾销，引发贸易纷争。我国每年新增几十万个品牌，但品牌生命周期平均不足2年。在2005年度世界品牌500强排行榜中，我国仅海尔、联想、CCTV和长虹4个品牌入选，2006年度虽上升

11、到6席，但仍仅占排行榜的1.2%，远低于美国拥有的245席。据测算，目前美国品牌所创造的价值占GDP的比重达60%，而在我国却不足20%。高层政策资源高层政策资源中国品牌万里行活动为促进中国民族品牌的发展，商务部牵头发起声势浩大的中国品牌万里行活动，于2006年6月11日在北京举行首发式。活动概况“中国品牌万里行”活动是商务部为贯彻党的十六届五中全会精神，落实科学发展观，加快自主品牌建设，增强自主创新能力，促进经济增长方式转变，决定自2006年起开展的一项重头活动活动原则：一是积极发挥政府部门的推动作用，建立激励机制，健全促进体系；二是充分发挥品牌企业的主体作用，增强企业的品牌忧患意识，提高企

12、业的品牌建设能力；三是发挥社会各界的参与作用，营造有利于品牌成长壮大的良好氛围；四是依靠市场客观评价，打造知名自主品牌。在此基础上，以“采用培育、扶持、保护、激励等手段，重振一批历史悠久的老字号品牌，发展一批有广泛影响力的国内知名品牌，培育一批具有较强国际竞争力的世界级品牌。到2010年，自主知名品牌的国内市场份额显著提高；自主品牌出口占全国总额的比重超过20%；形成10个以上进入世界品牌500强的自主品牌。中国品牌万里行活动于6月11日正式启动，分为东部开放品牌行、中部崛起品牌行、西部开发品牌行、东北振兴品牌行和中国品牌海外行5条线路。上海是中国现代工业的摇篮，是新中国产业经济的最高平台，也

13、是各类产业人才的汇集地，自主创新能力最高。上海是中国最大的经济中心，上海将建成为国际金融、商贸、流通中心之一，汇聚了大量的各类资金。现代服务业是上海长期以来，重点发展的支柱、核心产业，至2010年，现代服务业增加值要占到GDP总量的70%以上。上海正在兴建18个文化创意产业园区，涉及11个行业目标是用10年时间，建成亚洲最有影响力的创意产业中心之一；用20年时间，和伦敦、纽约、东京站在一起，成为全球最有影响力的创意产业中心之一。坚持“三、二、一”产业发展方针，形成服务经济为主的产业结构，优先发展现代服务业和先进制造业，把提高自主创新能力作为产业结构优化升级的中心环节。城市资源经济形态资源上海是

14、海派文化的中心，是中国与世界经济接轨的窗口，在二十多年技术和品牌“引进来”的基础和条件下，也最有条件成为中国原创技术和品牌“走出去”的窗口和基地。本着“中学为体，西学为用”的原则，上海无疑将成为中国输出企业文化和品牌的最重要基地。在中国崛起的历史大背景下，文化崛起是基础，而拥有强大人才资源的上海，也必然对中国的崛起产生重大影响。上海是一座移民城市，体现了东西方文化的交融。海派文化是上海文化的代名词。多元和开新是海派文化的主要特征，是海派文化精华所在。城 市 资 源 文 化 形 态 资 源上海已成为带动中国经济发展的龙头。以上海为核心的长三角大经济区已然形成，已成为中国跨行政区域经济协调、错位发

15、展的典范。各经济分区分工明确、地位分明，上海重点发展现代服务业和先进制造业，苏浙重点发展制造业。上海在经济区的龙头地位得到一致认同。普陀桃浦地区属上海城乡结合部，是上海的西大堂，是长三角及中国广大内陆腹地进入上海的必经之地，物流业、都市型工业、以生产性服务业为主的现代服务业，是区域经济的发展重点。城 市 资 源 空 间 形 态 资 源空间形态资源上海与长三角既有分工，又有协作，企业群密集，在上海周边形成了完整的产业链，成为上海发展现代制造业的巨大依托。 上海是公认的长三角经济区龙头地位，城市定位为“一个龙头，四个中心”。重点培育和发展第三产业，是长江三角洲高科技产业的重要扩散源。长三角各地存在

16、层次分明、衔接紧密的发展梯次。上海处于工业化的后期向后工业化时期迈进的发展阶段，江浙等地处于工业化后期阶段。这就使上海的现代制造业在发展过程中可以与周边地区进行有效的分工合作，达到优势互补。通过各种形式的合作，上海周边地区积极实施，接轨上海，无缝对接上海，发展战略，逐步成为上海现代制造业的生产加工基地、协作配套基地。 同时，区域产业发展的关键资源、优势资源也不断向上海集中。如江苏同创集团、春兰集团等或将企业的决策机构、营销中心、研发中心迁至上海，或兼并、收购上海的国有、集体企业，实现资产重组优化，共享上海的发展机遇。空间形态资源上海与中国上海是中国的经济中心。上海以1.36%的人口,占有全国G

17、DP5.02%、进出口贸易总额的13.11%、社会消费品零售总额的4.42%。是中国行政区域中的直辖市。其经济总量远超过其他三个直辖市。上海是国际大都市。（世界上一共有10个左右的国际性大都市） 我们的关系资源 智富长期的企业经营所积累的政府及社会关系资源。 普陀区政府对本项目的高度重视。 有偿使用战略合作伙伴资源及其所拥有的各类相关资源。传统文化价值观念对我们的启示“失道而后德，失德而后法，失法而后术。” 老子道德经我们如何整合我们所拥有的资源我们的战略构想脉落战略构想原则以项目总体定位为纲，用总体定位来指导项目总体发展战略的制定与实施，而营销策略、招商策略、运营策略、资本运作策略则是项目总

18、体发展战略的具体实现手段和途径。对于本案项目，应坚持“策划先于规划，招商优于销售，运营重于开发，需求大于形象”的总体原则。一个成功的商业地产项目总有一定的文化背景蕴含其中，项目的总体定位必须立意高远，要考虑把中国传统文化融入项目定位，要把挖掘、赋予项目独特的文化内涵，作为一个重要课题加以研究。否则，项目的总体定位就难以支撑整个项目的长期经营与发展。项目总体发展战略的制定和实施，必须以利益共同体形成共生系统为基点、出发点，而且，这一利益共同体的共生系统是一种动态的平衡，组成利益共同体各方的利益诉求是不一样的，各方在利益共同体中的作用、地位也是不同的，目标消费市场是决定利益共同体持续存在和发展的最

19、核心力量，这就决定了目标消费市场是项目发展战略的中心，也是最终指向。商业地产项目是一个由多层次多系统组成的一个复杂的包括物质性的和社会性的有机共生体系：首先，项目总体规划、建筑形态要与商业业态相适配，这是最低层次的共生系统；其次，商业业态之间要相适配，使各业态之间形成互动的有机系统；此外，还必须将以社会形态方式存在的利益共同体之间形成互动的有机系统，这是最高层次的共生系统。要使项目顺利运转必须保持这一有机共生体系的动态平衡。道 德 法 术我们的系统解决方案【诠释】从中国传统文化的角度，把项目整体解决方案所包含全部内容，分解、概括为道、德、法、术四个层面，共同构成一个相互联系的有机整体。 道德法

20、术第一层次第一层次第二层次第二层次第三层次第三层次道德法术的关系【道】l 增强自主创新能力，大力创造自主品牌，逐步从全球 一体化生产体系的“两低低端产业、低端环节”走向“两高高端产业、高端环节”，是中国经济可持续发展的必由之路。l 上海理应成为表率，作出贡献。l 顺应商务部自主品牌战略，提升民族品牌的价值和在国际市场的竞争地位，推动民族品牌走向世界。【德】 为促进中国自主品牌搭建平台； 促进上海及普陀区现代服务业发展； 打造上海西大堂； 促进就业、增加财税。【法】项目总体发展方案（即我们的理想模型） 总体定位 总体发展模式 功能业态规划 开发计划 盈利模式 投资收益分析【术】项目的执行、推广策

21、略方案 启动模式； 推广策略、活动等我们的总体发展战略定位中国原创品牌促进中心（ OBPCC ）项目定位描述OBPCC Original Brand Promote Center of China 中国规模最大、提供全系列全方位服务，立足上海、 面向全国的民族产业原创品牌促进中心。定位诠释东方之门东方之门项目案名【诠释诠释】东方之门有二重含义，既指上海，又指本案项目。上海地处中国的东方，是中国与世界交流的最重要窗口之一，中国从上海这扇大门走向世界，世界亦从上海这扇大门走向中国。本案地处上海，中国民族品牌将在这里创造出来，并从这扇大门走出来，走向全国，走向世界。决定未来的力量决定未来的力量定位主

22、题表达语【诠释诠释】品牌是决定民族未来发展前途、命运的重要力量。本案是创造民族品牌的基地，是促进民族品牌发展的力量，所以本项目是决定民族未来的力量。案名创意表现定位创意表现决定未来的力量画面演绎定位创意表现定位创意表现总体发展目标 依托上海国际大都市的人才、资金、技术优势，以中国民族产业振兴为契机，积极响应中国政府加强自主创新能力的号召，结合普陀之于上海，上海之于长三角乃至中国的特殊定位，集合营商设计岛、区域中央商务中心、区域市民中心三位一体，引入多元特色业态，把项目建成为中国民族产业原创品牌促进中心，以东方之门的全新形象登上中国产业经济发展的大舞台。 以工业博览会为契入点，配合创意集市模式，

23、炒旺地块，以态波浪式动态开发理念，分期开发建设，在5年左右时间内，把项目建成为集合营商设计岛、区域中央商务中心、区域市民中心三位一体，引入多元特色业态的中国原创品牌促进中心总体发展模式 第一步：首先争取商务部受OBPCC牌，次之考虑上海受牌。 第二步：以举办工业博览会，配合设立创意集市，未动先热，炒旺项目。 第三步：落实主力店（主力资源）嫁接，包括香港设计中心、D-TOWM、MOA等。 第四步：博览会设施、公寓、特色酒店、特色写字楼（LOFT、STUDIO）的开发建设。总体启动模式Our Reference日本爱知世博会日本爱知世博会 展期半年，入场观众达到2200万人次。 观众平均在场时间约

24、6小时， 每天有来自60 个国家的观众入场。场内所有材料均可再生，实现垃圾零排放，大 部分展馆拆掉后可重建成公园；J.COM公司组织招商运营，展期门票销售情况 超出预期5倍，盈利几十亿日元。我们的参考爱知世博会Our Reference我们的参考爱知世博会Our Reference我们的参考爱知世博会Our Reference我们的参考爱知世博会Our Reference我们的参考我们的参考爱知世博会Our Reference我们的参考爱知世博会Our Reference我们的参考爱知世博会将专业的博览会融入到市民公众活动中去，形成大众的体验与分享爱知博览会的启示城市营销公众体验核心策划机构收

25、益模式引入 核心策略机构实现收益模式 提升 公众体验导入 城市营销以地方政府承办国际盛事实现地方名利双收设立专业展览体验场地娱乐消费体验中心资讯一站式服务超前行业教育以招商赞助决定展览场馆世界最大旅行社世界最大会展组织机构设计、组织及招商能力经营及管理以临建场馆降低用地成本展期超过半年实现门票高效收益以OEM博览会启动城市营销影响中国OEM厂家参加博览会以博览会建立行业沟通平台及公众体验平台聚产业，聚人适合解决项目后期开发闲置土地适合解决博览会项目组织、策划、运营我们的参考爱知世博会我们的参考创意集市（请搜集创意集市相关资料）我们的理想模型我们的理想模型A-CBDA-CBD区域商务中心区域商务

26、中心OBM OBM CenterCenter品牌创新中心品牌创新中心我们的理想模型区域市民中心区域市民中心POPPOPOBPCC（中国原创品牌促进中心）决定未来的力量我们的理想模型OBM品牌创新中心研发区研发区上海各大创意产业的研发机构及培训创新产业设计博创新产业设计博览会览会以OEM产品展览为主，初步解决土地空置问题创意产业集创意产业集聚区聚区上海主要创意产业的企业总部、认证中心、上下游链接产业我们的理想模型适合解决项目商务公寓、写字楼销售与招租适合解决项目商务公寓、写字楼销售与招租适合解决项目后期发展闲置土地，并为前期发开增加亮点商业价值的启动点 IEO独立企业总部“IEO独立式生态写字楼

27、”将是科技企业云集、科技管理人才聚集、大量优质配套设施集中的新型科技生态区，是一个集企业区域总部、企业孵化、现代物流、现代商业、现代医疗、旅游、教育、绿色居住、娱乐、汽车博览、汽车交易精粹于一体的现代科技生态区。创意产业集聚区启动策略新品概念展示廊专业市场认证机构及测试中心培训中心、消费者体验中心工业生产流程设计中心工业模具设计中心软件园、多媒体设计中心工业设计交易平台设计师廊专业市场测试中心工业设计培训中心研发区核心产业构造珠三角有6000多家模具企业，如以平均每家需要100名技术工人计算，需要60多万模具人才，（新城区应有超前的职业教育）模具工业发达国家每个职工平均每年创造模具产值大多是1

28、5万20万美元，有的甚至达到25万30万美元。我国1万美元左右（可以为新城区将来引入高增长收入人群）工业模具设计中心：深圳市政府为塑造深圳竞争优势，投资100亿在宝安区建立精密模具工业城。目前，深圳已占据全国模具产值的60%.（要政府引导形成产业集聚）核心功能定位工业模具设计中心：核心功能定位发展汽车工业必须模具先行 2004年，中国模具进口额上升到18亿美元，比2003年增长37%，共中汽车模具约占1/3一辆轿车90%以上的零部件需要依靠模具成形，制造一款轿车约需1000套冲压模具、200多套内饰模具。2004年共有50余款新车上市，需要的汽车模具就达到6万套 克莱斯勒、沃尔沃、通用、福特在

29、内的诸多欧美汽车厂商的模具制造行业已经呈现出向中国转移的趋势 日韩厂商正在洽谈中。（跨国厂商高速进入的业态）与台湾区模具工业同业会联合组织工业模具设计中心，引入模具培训中心组织行业性展览会，通过台湾区模具工业同业会将其属下家会员引入工业园区同时也籍此联合世界模具协会举办各类工业模具设计展览，从而吸引更多企业和资金。（在台湾业界的招商中与昆山形成相对优势）国产高档轿车如奥迪A6进口一套侧围模具的成本大概在1亿元左右，同样价格可造一整套国产低档轿车如夏利、华普的整车模具。而同是A级车，进口一套高尔夫轿车的模具，须花费3亿到5亿元 国内模具厂的报价，一般只是国际报价的二分之一甚至三分之一。引入电脑游

30、戏研发机构，建立虚拟现实模拟系统制作室，吸引国内中小型游戏生产商加盟与Adobe、 Macromedia及Wacom合办多媒体设计专业文凭课程，教授平面设计、3D设计、网页设计、数码摄影、DV录像剪辑， 吸引专门从事信息科技应用跟信息服务多媒体等有关工作的公司核心功能定位多媒体制作及技术服务中心：专业市场认证机构测试中心：根据国际标准对厂家产品或服务进行：产品安全认证协助产品出口与销售 评估生产商 来料检验 生产中的产品检验 最终产品的检验 产品监装 顾客调查 针对管理人员水平提高的各类课程培训2002年，中国加入WTO后执行强制性产品认证“四个一”（统一目录、统一标准技术法规和合格评定程序、

31、统一标志、统一收费）统一受理强制性产品认证（CCC标志）申请，逐步向国际认证标准接轨，加入质量体系认证国际多边承认制度。 核心功能定位消费者体验中心:现代化的集产品销售、产品展示、产品体验和会员互动的综合数码生活体验中心。sony 数码工作坊顾客不仅可以在这里购买他们所喜爱的各类Sony数码产品，还可以在各类产品体验区亲手操作，亲耳试听，亲身感受Sony完美的音画品质等等。 顾客顾客 购买产品 实际的产品操作体验 了解产品实际使用情况，为个人消费提供最有价值的参考企业企业 创造沟通渠道 掌握产品的市场反应及时调整市场策略和生产策略核心功能定位生产流程设计中心：2004年2月，西门子提出了“从一

32、个产品供应从一个产品供应商，变为一个工业解决方案提供商商，变为一个工业解决方案提供商”的口号， 为新产品设计最合理的供应、生产、管理流程以此降低产品生产成本台湾区模具工业同业公会与IBM公司在2003年合作是使用IBM行销的产品生命周期管理（ PLM ）解决方案中的 CATIA 和 SMARTEAM 软件系统，在台湾建立模具培训中心。目的在于提高本地产业技术能力。此项合作计划将促进 PLM 技术应用于传统设计和编程开发，从而提高台湾模具工业的全球竞争力。 核心功能定位工业设计交易平台： 集展示、交易于一体的,是项目 对外的窗口 满足客户需求，迅速回收资金的 重要途径 进一步促进本地创意型工业的

33、专 业化、信息化、贸易化和国际化美国商业周刊创办的core77全球最大的工业设计网上交易平台，各国工业设计企业、独立工业设计师、工业设计学生均以会员形式加入这一组织，各厂家亦以此为工业设计的重要外挂来源。联动世界众多知名工业设计展，如伦敦工业设计展、米兰工业设计展、纽约工业设计展等，具有极大的国际知名度核心功能定位新品概念展示廊： 专门展示各产业名优产品； 展示国际高科技水平的产品，引导园区企业生产趋势； 展示国际品牌公司的概念性创新设计产品，提升品牌影响力；展示院校学生工业产品设计，互动企业与教育科研力量。 核心功能定位新品概念展示廊专业市场认证机构及测试中心培训中心、消费者体验中心工业生产

34、流程设计中心营商设计岛工业模具设计中心软件园、多媒体设计中心原创设计管理中心核心产业构造 创意表现我们的策略合作者香港设计中心 推动香港成为亚洲区创意中心。中心举办各式活动，以宣扬设计对营商的重要，并致力提高设计水平营商设计周设计师培训产品教育研讨会产品设计讲座香港及国际设计展览策略合作者名古屋国际设计中心 是日本政府和102家公司财团组成的一个多重学科的合资企业 是世界上致力于设计促进的最大的机构之一 主要从事设计研究，设计资讯提供、设计研讨会、并提供设计师训练课程及设计实务服务 策略合作者策略合作者名古屋国际设计中心 一年两次的名古屋国际设计大赛 以半官方形式主办“亚洲设计展”，引进亚洲各

35、地的优秀作品进行展示 向海外派遣设计专家，接受设计研修人员，出版发行海外设计杂志 派遣亚洲太平洋设计交流代表团及举办交流会议，为发展中国家的设计振兴开展支援工作，进行在日设计留学生的交流工作柏林国际设计中心 成立于1967年， 坚持以创新设计为原则，与各大专院校合作，培训各类专业设计人才 曾负责规划设计世界一流的实用和艺术相结合的新柏林国际机场管理系统整体方案 每年定期举办工业设计成果展，提供专项资金技术，培养小型设计公司 策略合作者世界级设计大师首次将中国设计基地落户西部四川省集祥生态园林开发有限公司与成都科拉尼设计有限公司签订合作框架协议，双方将在温江区永宁镇“成都市生态经济产业示范区”内

36、共同合作开发“科拉尼中国工业设计基地”。该项目首期投资人民币约55亿元。上个月，作为国际最具影响力设计大师之一的卢吉科拉尼刚刚受聘为2008北京奥运会奖杯（奖牌）总设计师。策略合作者A-CBDA-CBD区域商务中心区域商务中心OBM OBM CenterCenter品牌创新中心品牌创新中心我们的理想模型区域市民中心区域市民中心POPPOPOBPCC（中国原创品牌促进中心）决定未来的力量我们的理想模型国际主题商业街区区域市民中心区域市民中心休闲娱乐中心生活购物广场我们的理想模型适合解决项目集中商业招租问题，以主题商业解决聚人问题适合解决后期开发闲置土地，并采取波浪型动态开发部分临建商业，初步形成

37、商业区，聚人并回收短租适合解决后期开发闲置土地，形成区域性市民休闲广场业态分布 休闲娱乐：派拉蒙影业、数码、4D影院、球类运动、书城、文化用品、KTV、攀岩、电玩、汽车城、JEEP营、D-TOWN儿童城等 餐饮：麦当劳、风味街、酒吧街、各式小吃、海鲜楼、咖啡厅、必胜客、星巴克等 服装：专卖店、女人街、折扣街等 精品店：珠宝、皮具、化妆品、香水、眼镜等 住宿：SOHO商务酒店公寓、星级酒店、住宅等 商场：沃尔玛、7-11便利店等国际主题商业街区启动策略发现派拉蒙世界商业文化的宝藏我们的发现关于派拉蒙梦想缔造者强大的文化制作基础无限的电影、明星资源实现文化与商业的完美搭配动人的经典情节及主角派拉蒙

38、电影作为商业推广主题，为商品设计提供无限灵感，为消费者提供奇特电影文化体验关于派拉蒙多元化的商业派拉蒙开创好莱坞式的崭新休闲模式21世纪电影工业及消费市场最大的惊喜关于派拉蒙多元化的商业商业经营永葆青春之术就是历久常新派拉蒙拥有用之不竭的神话，每年的奥斯卡大片就是对消费者感染的源泉。每年派拉蒙无数的电影及电视节目，由喜剧、文艺、科幻、动作、爱情等片种都可增强商业业态丰富性和发挥性不断为商场增值关于派拉蒙Operation Model非常规的消费链主题体验式的消费区域来划分以电影题材的主题划分打造消费区域Theme of Love storyTheme of Action movieTheme

39、of Magic & ExplorationTheme of Ancient story派拉蒙商业在多伦多派拉蒙商业在蒙特利尔派拉蒙商业在拉斯维加斯Paramount World Oriental东方派拉蒙计划区域改造取胜之道我们的脸孔N e w F a c eN e w F a c e营造商业亮点吸引力走进梦境的消费方式，实现所有的期盼与感动新鲜感高价值商品引导中国人汽车时代的生活方式都会生活消闲模式家庭假日消闲模式Exterior ConceptInterior ConceptInterior Concept运用每季不同的全球性电影主题整合营销Integrated Promotin

40、gIncorporation Concept派拉蒙品牌合作发展品牌授权派拉蒙电影品牌派拉蒙电影明星库商场规划商场管理商场招租规划设想Draft Draft 美洲MALL 美国最大的商业中心美国MOA的商业业态A b o u t M O AAMC 电影娱乐中心22个不同类型电影院美食广场26家快餐店，21家主题餐厅夜总会娱乐中心10个不同主题夜总会及各式俱乐部百货广场52间个不同题材大小百货商店及时装店主题活动每年超过60个不同主题公众活动美洲摩尔的中国市场运作计划 时尚广场主题餐饮小旅馆休闲娱乐家居用品婚庆用品美国集市America Live未来生活坊Novo Concept不同需求的顾客儿童

41、服装玩具食品水下探险乐高想象天地斯努比乐园急速摩托道飞行世界欢乐天地D-TOWNNovo Concept未来生活坊NOVO不只是一个时尚服饰的热点，更融合时尚潮流的时装、设计、高科技、艺术和音乐等元素的一个令人喝彩的崭新概念。美洲摩尔的中国市场运作计划 美洲摩尔的中国市场运作计划 时尚广场主题餐饮小旅馆休闲娱乐家居用品婚庆用品美国集市America Live未来生活坊Novo Concept不同需求的顾客儿童服装玩具食品探险世界迪士尼餐厅 迪士尼梦想屋梦想乐园D-TOWNDisney land 迪斯尼entertaining 趣 这里是全世界儿童的梦想乐园，也是渴望回到童趣年代的成年人的时空隧

42、道。以米老鼠为首的迪士尼家族，每年都有新成员加入，为D-TOWN这个童话世界的大家族注入越来越多的新面孔，大人和孩子可以在D-TOWN七彩斑斓的世界里找到每一个他们心目中仙境王国，大小各异的卡通人物和你零距离亲密接触，每一个童话故事、卡通主角都有自己的主题专区，用各自独有的故事情景搭建它们的产品王国，琳琅满目的公仔让你流连忘返，玩遍乐园，无处不在的欢乐和趣味，意犹未尽总要带一些回家继续陪伴你的左右 Midway Entrance Gateway D-Town街区标识示范Thematic Elements D-Town街区主题元素示范Thematic Elements D-Town街区主题元素示

43、范Thematic Elements D-Town街区主题元素示范Thematic Elements D-Town街区主题元素示范美洲摩尔的中国市场运作计划 时尚广场主题餐饮小旅馆休闲娱乐家居用品婚庆用品美国集市America Live未来生活坊Novo Concept不同需求的顾客儿童服装玩具食品探险世界迪士尼餐厅 迪士尼梦想屋梦想乐园D-TOWN包含10个不同的夜总会及各式俱乐部，和主题餐饮中心。为消费者带来不同的娱乐享受America Live美洲摩尔的中国市场运作计划 Motel Motel 精品酒店精品酒店地道的老式美国小酒店。四壁挂满了男女演员的签名照片以及各个时期的戏剧海报。客房

44、内的布置独具匠心，每间客房的内饰都有自己的风格，是整个America Live的精华部分America Live美洲摩尔的中国市场运作计划 A-CBDA-CBD区域商务中心区域商务中心OBM OBM CenterCenter品牌创新中心品牌创新中心我们的理想模型区域市民中心区域市民中心POPPOPOBPCC（中国原创品牌促进中心）决定未来的力量我们的理想模型A-CBD区域中央商务区拥有区域行政中心设施 布局区域金融中心设施 拥有区域文化中心设施我们的理想模型进驻机构 进驻政府相关单位、咨询公司、检测机构、调研公司、设计公司、广告推广公司、金融机构、投资公司、保险公司、猎头公司、各种认证机构等等

45、一系列为品牌创造而服务的机构。三大功能区之间的关系 三者相辅相成，品牌创新中心为纲，其他为目。 品牌创新为项目核心主题和核心价值所在。 项目核心为品牌创新中心，区域商务中心区在品牌创生过程中，提供政策扶持、咨询、调研、人才输入、融资、检测认证、推广包装等服务，区域市民中心则为品牌创新中心的人员提供休闲娱乐餐饮等场所。 街区型商业+大型立体商业的模式可使自身繁荣；而品牌创新中心的蓬勃发展也能相应的使更多的机构进驻区域商务中心，提供更多的商务机会。我们的定位执行策略定位与建筑规划设计的链接原创品牌中心资源导入的可行性中国原创品牌促进中心（OBPCC）资质的落实与集客、服务、辐射系统的链接 以派拉蒙

46、、D-TOWN、美洲贸为代表的特色业态的商业资源的导入区域市民中心主力资源导入的可行性区域商务中心资源导入的可行性 中国自主品牌的总部或重要环节部门的聚拢 政府行政资源的聚拢 营商设计、创意服务资源的聚拢 上海人才资源的聚拢特色酒店资源导入的可行性（设计师酒店资料）分期开发的思路（波浪式动态发展理念的实际操作）近期工作时间表 3月土地手续完善 4月居民拆迁 5月推广道路及市政设施专项控制建议研究目的： 对古浪地区客、货运流量及停车规模进行预测 提出交通组织流向及商务区道路设计的优化建议1.如何保障区域交通顺畅运转，为核心地区提供高水平的交通支撑。研究工作开展流程研究工作开展流程道路及市政设施专

47、项控制建议交通规划专题研究道路及市政设施专项控制建议绿地控制要求绿地控制要求按城市绿地和地块绿地两级进行管理和控制，城市绿地纳入图表控制，地块绿地实行指标控制。尽可能升级成区域级公园。大型公益性设施控制要求大型公益性设施控制要求行政用地主要布置服务于本区建设运营的政府管理机构，宜采取联合办公形式。商业金融设施控制要求商业金融设施控制要求发展体现时代特征，按国际标准运营和建设的商务办公楼带，为未来本区全面建设打下基础。我们的推广策略及执行核心动作：“六合拳” 动作一：斩首行动 动作二：顺手牵羊 动作三：伙伴天下 动作四：专家论衡 动作五：联合舰队 动作六：高调出击 玩转创意概念，开创 永不落幕汇

48、展基地撬动公寓、写字楼，建立行业中心、政务中心星级酒店，国际商务中心、商业中心紧步加入行列生活配套服务、商业配套服务、娱乐设施， 应景而生重重拳拳出出击击 打造永不落幕的国际汇展基地，引入事件 推出公寓、写字楼，建立行业中心、政务中心，针对上海投资者（点对点进行招商）全面启动招商引资，强化招商定位 已成博览会，全力招商引资（符合规划方向）引进企业进驻国际商务中心、商业中心、星级酒店 嫁接国际会展，建立生活配套服务、娱乐设施、商业配套服务，共同推进板块的形成动作一：斩首行动站在推进民族产业长远发展的高度，积极响应中央加强自主创新能力的号召，配合上海“十一五”规划全面实施，以打造国际商贸展示平台，

49、迅速建立 “中国原创品牌促进中心”，以此得到普陀区政府乃至上海市政府全力支持核心推广动作动作二：顺手牵羊 举行创意市集、创意展等等系列活动，吸引市场眼球，掀起创意潮流，将创意文化产业聚集“上海 MALL”，以带动国内创意企业进驻，成为创意文化产业心之所向核心推广动作动作三：伙伴天下先与上海市及长三角各省市的“生产力促进中心”结盟，打造OEM信息交流平台，促进整个长三角民族产业“原创品牌”的发展，进而推广至全国各地，形成对外展示中国原创品牌的门户核心推广动作动作四：专家论衡立足国际，行业专家以产业生存及发展的角度，论述OEM的发展前景及如何成功转型专家人选建议为OEM成功转型为ODM、OBM企业

50、的高峰人士，例如海尔、格兰仕、雅戈尔等核心推广动作动作五：联合舰队项目团队的运营实力、理念、项目构想。官产学商的资源融合。各专业顶头服务机构的强强联手。核心推广动作动作六：高调出击高台唱戏，配合政府的高规格、高调参与剪彩等社会活动，对项目形成强势支撑，高姿态将项目推向前台核心推广动作1、项目作为所有资讯的总发布平台：大做窄媒体大舆论强势出击窄众媒体高做专媒体行业媒体营造项目高度；通作泛媒体常规媒体通稿化；2、事件带动舆论（盛事营销）；舆论影响受众形成影响后，广告亮剑；媒体策略我们的业态规划及投资收益分析我们的业态规划及投资收益分析功能建筑功能建筑业态配比业态配比备备 注注用地用地( (万万)

51、)容积率容积率建筑面积建筑面积（万）（万）四或五星级酒店2.002.55.0商务酒店0.504.02.0SOHO商务公寓6.002.515.0综合商业8.502.017.0集中商业和街区商业写字楼4.003.012.0产业研发区2.781.85.0含中试厂房行业会展设施4.621.36.0合计28.652.2062.0业态规划开发分期开发物业开发面积(万)面积合计(万)时间安排(年)第一期SOHO公寓7212LOFT 、STUDIO8博览会设施6第二期SOHO公寓8242集中式商业5写字楼4研发区5商务酒店2第三期街区商业12171星级酒店5合计625开发进度计划功能业态区功能业态区赢利模式赢

52、利模式星级商务酒店自建他营；合建他营；他建他营。SOHO商务公寓自建自销，快速回笼资金。引进公寓管理品牌统一经营管理，或直接交与星级酒店管理综合商业自建，租售接合，快速回笼资金与长期稳定现金流相接合。（包括娱乐场所、室内外运动休闲场所、特色餐饮场所、商务购物场所、临街商铺等）写字楼自建，租售接合，快速回笼资金与长期稳定现金流相接合。引进物业管理品牌经营管理产业研发区自建，租售接合，快速回笼资金与长期稳定现金流相接合行业会展设施l自建自营，引进会展管理品牌或自建公司经营管理；l合建他营；l他建他营盈利模式序项目名称工程量单 价金 额备 注一土地成本82000061650500含土地出让金、土地交

53、易契税二前期开发费820000806560场地环境整治费、设计费、临水临电工程费、报建公关费等三建筑安装工程及设备费8200002500205000含地下基础（按20万）四公建配套建设费82000015012300水电工程费、给排水及道路工程、绿化工程及区内配套设施建设五开发施工类税费82000030024600配套费、招标费、监理费、质监费、劳保金、散装水泥保证金、施工图审查费、白蚁防治费等六管理费用820000806560含开办费、板房及售楼部装修费七不可预见费82000018615276按一至六项总额的5%计八财务费用（投资利息）820000157 12865按启动资金10亿3年，6.5

54、%年利率九投资总额8200004069333661总投资估算物业类型物业类型总建总建盈利方式盈利方式租售均价租售均价租售周期租售周期五星级酒店5整售给酒店管理集团或与酒店管理集团合作的基金或投资公司全毛坯无机电设备出售7500元/竣工前售出商务酒店2长期经营,获取租金收益400间客房，平均180元/天，年均入住率70%2012年开业SOHO公寓15全部销售全毛坯分二期开发，四期出售，首期7万，二期8万，首期9000元/，二期9500元/2008年3.5万，2009年3.5万，2010年4万，2011年4万集中商业5长期经营,获取租金收益前三年90元/，第四年递增5%，第五年不变，从第六年起，每

55、年递增8%2012年开业,前三年出租率70%,以后按90%街区商业12全部销售22000元/2013年开业。销售2012年6万,2013年4万,2014年2万甲级写字楼1250%销售,50%经营收租全毛坯分二期开发，四期出售，首期8万，二期4万，首期1.2万元/，二期1.3万元/；前五年80元/，从第六年起，每年递增5%。出租率80%。一期2010年开业，二期2012年开业。销售2008、2009年各2万，2010、2011年各1万产业研发楼5长期经营,获取租金收益前五年40元/，从第六年起，每年递增5%，出租率80%2012年开业会展中心6短租为主，长租为辅前五年60元/，从第六年起，每年递

56、增10%，出租率80%2010年开业地下停车场202000个销售,3000个长期经营收租售12万/个；1000个月保车位450元/月；2000个临保位1元/小时，平均12小时/天2010年启用租售方式及租售价格集中商业街区商业写字楼研发楼会展中心停车位小计小计销售出租销售出租销售销售出租出租出租销售出租2007年2008年315002400055500555002009年315002400055500555002010年38000130006144345624000141686016860162011年380001300061443456141662016620162012年375001815

57、378013200092161920345614161911031911032013年181537808800092161920345614161096031096032014年1815378044000921619203456141665603656032015年18155130967719203802141623760237602016年181551301016119204182141624624246242017年181555111066920164560141625987259872018年181559521120221175060141627562275622019年18156428

58、1176222235566141629210292102020年18156942123502334612214163097930979合合 计计37500375001633516335139000139000464334643326400026400074000740001057571057571829018290465724657224000240001557615576787463787463租售收入估算租售周期销售收入租金收入合合 计计2007年000 02008年55500055500555002009年55500055500555002010年75000110168601686016

59、2011年510001101662016620162012年169500216031911031911032013年88000216031096031096032014年440002160365603656032015年02376023760237602016年02462424624246242017年02598725987259872018年02756227562275622019年02921029210292102020年0309793097930979合合 计计538500538500248963248963787463787463各年租售收入合计项目营业税及附加费契税、交易管理费、印花税销售代理费销售推广费房产税合 计税费基数538500538500787463787463248963税率6.50%1.65%1.00%5.00%12.00%金额（万元）金额（万元）3500335003888588857875787539373393732987629876121011121011年份2007年