评析商品房买卖中的定金问题

1、遇到担保法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>评析商品房买卖中的定金问题定金作为我国担保法明文规定的一种债的担保方式，对保障债权的实现具有重要作用。担保合同是主合同的从合同，因此定金担保合同为从合同，我国担保法第5条对此作出了明确规定。根据担保理论，一般认为定金可分为五类，分别为：1、成约定金。指定金的交付是合同成立的条件，只有当定金交付时该主合同才成立或生效；2、证约定金。其主要作用是证明主合同的成立；3、违约定金。指当交付定金的当事人若不履行合同义务时，接受定金一方当事人可以没收定金。如果接受定金一方当事人不履行合同时，应双倍返还定金。因此，该种定金具有明显的惩罚性；4、解约

2、定金。是指合同当事人以支付定金为代价而取得解除合同的权利，当交付定金一方当事人解除合同时便适用定金条款予以处理;5、立约定金。是指一方当事人与另一方当事人此时并未成立合同，而是支付定金的一方当事人保证将来另一方当事人签订合同，否则便不得要求返还定金。一般认为，我国担保法所规定的定金兼有违约定金与证约定金的性质与作用。目前，很多房地产开发商（以下统称出卖人）在与买受人正式签订预售合同或房屋买卖合同（以下统称房屋买卖合同）之前，都自行制作了一份统一格式的认购书，要求买受人必须向其交付1万元到2万元不等的认购订金（或定金），并且明确约定：如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的，将不退还已

3、收取的订金。由于此时正式的购房合同内容买受人并不知晓，而到了签订正式的房屋买卖合同时，却由于合同中有种种不平等条款，或者因房屋具体结构、设计、居住环境发生变化，或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面与出卖人达不成协议，买受人无法与出卖人签订合同。此时买受人如果想收回订金，却又因认购书中订金条款中“不退还的约定”，被出卖人予以拒绝，严重损害了买受人的合法权益。出卖人拒绝返还订金的行为有无根据?首先，我们应当对出卖人所收取的订金的性质作出准确的判断与认定。对于订金，目前我国的法学理论中并未发现相关论述，而在实践中由于每一个出卖人的条款各有差异，无法给其界定一个统一、准确的含义。目前，

4、在某些地方法规或规章中对出卖人收取订金有所规定，如广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过的广东省商品房预售管理条例第23条规定：“预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金；预售人收取订金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时，预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。”广州市人民政府于1998年12月24日发布的广州市商品房预

5、售管理实施办法第12条也有类似规定。从这两个法规或规章的内容来看，并没有双倍返还的规定，实践中出卖人在认购书中也未约定自己在某些情形下负有双倍返还的义务。而且双方当事人还可以协商该订金是否可以退还。因此，该规定与作为一种担保方式的定金的特点与作用相比，明显不同。同时，这个法规或规章还明确规定了出卖人负有一个义务，那就是“应当向预购人提供商品房预购销合同草案”，但在实际操作中出卖人却根本就没有这样做。对于这种订金的处理，最高人民法院在2000年12月8日发布的关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第118条作出了相应规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定

6、金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。看来，最高人民法院也并未完全把订金与定金等同起来。笔者认为，不管在法学理论中还是在司法实践中，在没有明确约定订金性质的情况下，订金是不能作为具有担保性质的定金来处理的。?质押物和质押物存放仓库如何认定?重庆地区银行住房抵押贷款条件?法律中规定（2018）的公司登记事项都有哪些?如果受托人订立租赁合同书范本2018最新则委?对股权质押新规的内容有哪些解读?银行按揭贷款的程序（一）?担保人需要承担的责任?最新商品房优先购买权合同书范本2018最新?到底哪家银行房产抵押贷款利息低?设立动产质权时要注意什么?关于反担保人的反担保责任?无主物认定条件和归

7、属原则是什么?关于夫妻之间的借款合同书范本2018最新是否有效?抵押权的设立形式是什么?宗地抵押有余额的怎么处理?订单中的定金与订金区别?关于在建房屋抵押协议书范文2018最新的生效?关于保证人追偿权的几点思考?营业性演出场所申办需要什么条件?关于前期物业服务合同书范本2018最新?申请房屋登记的时限多久?留置权和物上请求权的关系是什么样子的?临沂出台动产抵押与股权质押暂?先诉抗辩权的法律特征有哪些?关于签订劳动合同书范本2018最新的若干建议?土地使用权抵押是怎样规定的?已经抵押的房屋如何进行买卖?担保中心对反担保的要求?怎样将房屋异地抵押给他人?泰州市机动车停驶?遗失物的定义是什么，遗失物

8、的归属是什么样子的?购房是否办理预告登记?反担保抵押物的范围?合同上定金罚则是什么意思?购买二手房需要缴纳哪些税费?担保与反担保涉及的会计问题及其处理?遗失物和埋藏物的区别是什么?签定金合同应注意哪些事项?夫妻俩公积金贷款额最高仍为35万元?留置是否属于强制措施?关于调整我区城镇土地使用税?发现埋藏物6个月是原始取得吗?申请住房公积金个人购房贷款的条件?物权的优先效力及表现?房地产抵押登记合同书范本2018最新范本?名称预先登记受理审核时限以及登记须知?宁波市公安机关新购车辆抵押登记的?关于抵押还款协议书范文2018最新范本?代理人和被代理人分别有哪些权利和义务?立法宗旨也称立法目的?刑法遗忘

9、物和遗失物的规定（2018）是什么?8类四川贫困生可无抵押贷款14年?合同中同时存在违约金和定金如何处理?办理房产登记是谁的义务?关于劳动合同书范本2018最新可以约定的条款有哪?如何防范抵押借款风险?财产抵押合同书范本2018最新范本?埋藏物物权法文物保护法规定（2018）的内容有哪些?新版公司股份转让合同书范本2018最新?占有改定的物权效力范围?股权质押的生效要件?房屋抵押登记在债权人代理人名下有效吗?最新质押合同书范本2018最新范本?签了认购协议书（2018最新）交了定金想退怎么办?资产证券化的分类简述?承包人怎么行使建设工程优先权的法定程?股权质押到期如何处理?作为质押标的物的股权

10、的表现形式?丢失遗忘物品派出所受理吗?最新的物权法禁止设立流押条款?遗失物品管理的基本原则?最新深圳商品房营销代理合同书范本2018最新?如何在房产登记备案表中加配偶?五洲公民出入境服务有限公司经济担保?法律对虚假登记有何规定（2018）?东航遗失物品法律相关规定（2018）有哪些?关于担保贷款合同书范本2018最新纠纷?不良资产抵押中要注意什么问题?关于房屋典当与房屋抵押的区别?拾得遗失物索要报酬一定要给吗?天安担保创新融资输血亿元今?遗失物的法律法规规定（2018）2018最新有哪些?新版退休人员聘用合同书范本2018最新书范本?拾到无主物归谁所有?抵押和质押最大区别?关于信用证软条款的识别?拾得遗失物的法律效力是什么样的?关于省外销售代理合同书范本2018最新?哪些权利可以作为权力质权的标的?