房地产项目投融资策划

1、第三章第三章 房地产项目投融资策划房地产项目投融资策划房地产开发与经营房地产开发与经营知识目标知识目标 1.掌握房地产投融资的概念、组织形式等； 2.熟悉房地产投资的特点和分类； 3.熟悉房地产项目投融资财务评价指标体系。能力目标能力目标 1.能为房地产项目策划投融资方案； 2.能从财务管理的角度评价房地产项目的投融资方案。学习目标学习目标3.1 3.1 投资策划投资策划一、房地产项目投资策划概述一、房地产项目投资策划概述指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。期收益的一种经济活动。房地产投资的概念房地产投资

2、的概念3.1 3.1 投资策划投资策划一、房地产项目投资策划概述一、房地产项目投资策划概述房地产投资的特征房地产投资的特征投资成本高投资成本高土地开发的高成本性土地开发的高成本性房屋建筑的高价值性房屋建筑的高价值性3.1 3.1 投资策划投资策划一、房地产项目投资策划概述一、房地产项目投资策划概述房地产投资的特征房地产投资的特征投资回收期长投资回收期长土地投资市场土地投资市场综合开发市场综合开发市场建筑施工市场建筑施工市场房产市场房产市场3.1 3.1 投资策划投资策划一、房地产项目投资策划概述一、房地产项目投资策划概述房地产投资的特征房地产投资的特征购买力风险购买力风险变现风险变现风险经营性

3、风险经营性风险社会性风险社会性风险投资风险大投资风险大自然风险自然风险3.1 3.1 投资策划投资策划一、房地产项目投资策划概述一、房地产项目投资策划概述房地产投资的特征房地产投资的特征投资收益好投资收益好3.1 3.1 投资策划投资策划一、房地产项目投资策划概述一、房地产项目投资策划概述房地产投资的作用房地产投资的作用改善基础设施改善基础设施提高居住水平提高居住水平增加财政收入增加财政收入带动相关行业带动相关行业增值收益大增值收益大3.1 3.1 投资策划投资策划一、房地产项目投资策划概述一、房地产项目投资策划概述房地产投资策划房地产投资策划建在建在哪里？哪里？什么什么类型？类型？卖给谁？卖

4、给谁？卖多卖多少钱？少钱？什么时什么时候卖？候卖？怎么卖？怎么卖？3.1 3.1 投资策划投资策划二、房地产项目投资环境分析二、房地产项目投资环境分析考虑因素考虑因素土地土地资金资金物资物资人员人员税收税收管理与服务管理与服务权益保障权益保障3.1 3.1 投资策划投资策划二、房地产项目投资环境分析二、房地产项目投资环境分析分析方法分析方法冷热分析法冷热分析法3.1 3.1 投资策划投资策划二、房地产项目投资环境分析二、房地产项目投资环境分析分析方法分析方法多因素法多因素法iiiiiiEDCBAWG23453.1 3.1 投资策划投资策划二、房地产项目投资环境分析二、房地产项目投资环境分析分析

5、方法分析方法关键因素评估法关键因素评估法3.1 3.1 投资策划投资策划三、房地产投资分析与经济评价三、房地产投资分析与经济评价成本费用与投资估算成本费用与投资估算费用项目费用项目具体组成具体组成单价单价总价总价一、土地费用一、土地费用 1. 1.毛地价款毛地价款土地使用权出让金、大市政费、土地使用权出让金、大市政费、四源费四源费 2. 2.土地征用拆迁费土地征用拆迁费土地补偿费、土地投资补偿费、土地补偿费、土地投资补偿费、拆迁安置补偿费、搬迁安置费拆迁安置补偿费、搬迁安置费等等二、前期工程费二、前期工程费 1. 1.地址勘测测绘费地址勘测测绘费设计概算的设计概算的0.5%0.5% 2. 2.

6、规划设计费规划设计费建安费的建安费的3%3% 3. 3.可行性研究费可行性研究费总投资的总投资的3%3% 4. 4.三通一平费三通一平费三、建安工程费三、建安工程费建筑工程费、设备采购费、安建筑工程费、设备采购费、安装工程费等装工程费等3.1 3.1 投资策划投资策划三、房地产投资分析与经济评价三、房地产投资分析与经济评价成本费用与投资估算成本费用与投资估算费用项目费用项目具体组成具体组成单价单价总价总价四、基础设施建设费四、基础设施建设费供水、供电、道路、供气、排供水、供电、道路、供气、排污、照明、通信、环卫等污、照明、通信、环卫等如：供水如：供水2020元元/ /平方米平方米五、公关配套设

7、施建五、公关配套设施建设费设费幼儿园、居委会、公厕等幼儿园、居委会、公厕等如：居委会如：居委会900900元元/ /平方米平方米六、附属设施费及室六、附属设施费及室外工程费外工程费变电室、管道燃气、污水管等变电室、管道燃气、污水管等如：变电室如：变电室500500元元/ /平方米平方米七、管理费用七、管理费用工资、福利、折旧、修理费等工资、福利、折旧、修理费等3%3%八、财务费用八、财务费用利息、融资代理费、手续费等利息、融资代理费、手续费等九、销售费用九、销售费用广告费、代理费等广告费、代理费等十、其他费用十、其他费用临时用电费、临时建设费等临时用电费、临时建设费等十一、两税一费十一、两税一

8、费营业税、城市建设维护税、教营业税、城市建设维护税、教育费附加育费附加销售销售5.5%5.5%十二、不可预见费十二、不可预见费3.1 3.1 投资策划投资策划三、房地产投资分析与经济评价三、房地产投资分析与经济评价收入估算收入估算租售收入租售收入自营收入自营收入配套设施销售收入配套设施销售收入3.1 3.1 投资策划投资策划三、房地产投资分析与经济评价三、房地产投资分析与经济评价财务评价财务评价静态盈利分析静态盈利分析动态盈利分析动态盈利分析清偿能力分析清偿能力分析投资利润率投资利润率财务净现值财务净现值借款偿还期借款偿还期投资利税率投资利税率财务净现值率财务净现值率资产负债率资产负债率成本利

9、润率成本利润率财务内部收益率财务内部收益率流动比率流动比率静态投资回收期静态投资回收期动态投资回收期动态投资回收期速动比率速动比率3.1 3.1 投资策划投资策划三、房地产投资分析与经济评价三、房地产投资分析与经济评价财务评价例题一财务评价例题一3.1 3.1 投资策划投资策划三、房地产投资分析与经济评价三、房地产投资分析与经济评价财务评价例题二财务评价例题二某房地产投资项目投资 500 万元，建成租给某企业，第一年净收入为 66 万元，以后每年净收入 132 万元，第十年末残值为 50 万元，折现率12%，该项目从财务效益讲是否可行？ FNPV= 203703500)12. 01 (50)1

10、2. 01 (13212. 016650010102tt投资评价：由于投资评价：由于 FPNV=203 FPNV=203 万元万元00，所以，该房地产投资，所以，该房地产投资项目在财务上是可行的。项目在财务上是可行的。3.1 3.1 投资策划投资策划四、房地产项目投资的不确定性分析四、房地产项目投资的不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析3.2 3.2 融资策划融资策划一、房地产项目融资策划概述一、房地产项目融资策划概述资金筹措资金筹措资金供应资金供应资金需求量大，对外源性融资依赖性高；资金需求量大，对外源性融资依赖性高；土地和房屋抵押是融资条件；土地和房屋抵押是融资条件；资金面临较大风险。资金

11、面临较大风险。3.2 3.2 融资策划融资策划一、房地产项目融资策划概述一、房地产项目融资策划概述既有项目法人既有项目法人新设项目法人新设项目法人融资主体融资主体3.2 3.2 融资策划融资策划一、房地产项目融资策划概述一、房地产项目融资策划概述银行在想啥？银行在想啥？3.2 3.2 融资策划融资策划二、房地产项目融资资金来源二、房地产项目融资资金来源3.2 3.2 融资策划融资策划二、房地产项目融资资金来源二、房地产项目融资资金来源房地产投资信托基金房地产投资信托基金3.2 3.2 融资策划融资策划二、房地产项目融资资金来源二、房地产项目融资资金来源本章项目实训本章项目实训实训名称：实训名称：小小投资家小小投资家实训目的：实训目的：1.1.通过虚拟投资，训练如何对房地产投资环境进行分析；通过虚拟投资，训练如何对房地产投资环境进行分析；2.2.学会估算投资的费用和收入，并对投资行为进行经济评价。学会估算投资的费用和收入，并对投资行为进行经济评价。实训内容：实训内容：1.1.每个小组的期初财产为每个小组的期初财产为200200万现金，投资范围为清远的房地万现金，投资范围为清远的房地产市场；产市场；2.2.投资行为