广州市住宅商业库存概述

1、广州市住宅、商业市场供需概述一、 住宅市场供需概述1. 需求：广州楼市呈翘尾行情政策利好市场需求释放显著。2015年广州住宅市场供求比是0.97：1，呈现供不应求态势；年度成交面积1081万，为近三年以来新高，无限接近2012年历史高位。改善型产品走俏，促进价格企稳回升。2015年广州住宅市场面积段125以上单位成交428万，环比增加27%。2015年整体均价达15150元/，创新高。成交金额也刷出1638亿元新高。图：2007-2015年广州住宅成交面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，广州楼市呈翘尾行情。 2015年广州全市住宅市场成交1082.21万平方米，月均成交面积90.18万平

2、米。从1月份开始，广州购房需求在前期集中释放后，开始回落。受春节假期的影响，2月份成交量大幅减少。进入红五月，在楼市新政、降准、降息等多重利好政策之下，广州房地产氛围逐渐趋于回暖，商品住宅大量成交，过百万平米。同时“金九银十”期间商品住宅成交同比大幅上涨。第四季度，在公积金贴息贷款、全面二孩政策等作用下，加上开发商促销走量，需求进一步得到释放，广州楼市呈现翘尾行情，2015年12月商品住宅成交达119.10万平方米，居全年单月首位。2. 供应：中心区域商品住宅供应乏力图：2007-2015年广州住宅新批上市面积及其增速数据来源：CREIS中指数据，中心区域商品住宅供应乏力。2015年1-12月

3、广州商品住宅的新批预售量为1040.14万平方米。其中，中心区域的供应量仍然乏力，新增供应多以旧改项目为主，楼市的热点仍集中在楼盘价格较低且货量充裕的外围区域。新批上市集中在“金九”期间，9月新批面积达146.93万平方米，为今年单月最高；12月房企为冲业绩，多个项目新批入市，新批量为119.03万平方米；其余各月新批量均不超过百万平方米。3. 供需对比：住宅市场表现为供不应求图：2007-2015年广州住宅市场销供比数据来源：CREIS中指数据，广州住宅市场表现为供不应求。从供给和需求量来看，2015年住宅批售量为1040.14万平方米，住宅成交量为1082.21万平方米，供求量相差42.0

4、7万平方米，销售与供给比为1.04。2010-2011年连续两年需求的减少缓解了2009年供应不足的局面；2012年，政府保持对楼市的调控力度维护楼市的理性发展；2013年楼市的供求关系趋向平衡；2014年，购房者多持观望态度，楼市降温，呈现供过于求；步入2015年，在中央去库存、促消费的调控下，部分改善型需求得到释放，广州房地产市场回暖，整体市场表现为供不应求。图：2013-2015年广州住宅月度可售面积及出清周期数据来源：CREIS中指数据，可售量不断回落，出清周期缩短。2015年，在去库存的环境下，得益于央行降准降息，广州公积金贴息贷款等政策，广州住宅市场可售面积不断回落。2月份受春节假

5、期影响，楼市较为冷清，可售面积达997.47万平方米，为年度单月最高。从出清周期来看，12月份出清周期为9.39个月，较今年年初缩短2.9个月。二、 写字楼市场供需概述2015年，广州写字楼（含商用公寓）受外围项目成交影响，整体销售均价跌幅近20%。开发建设方面，投资呈现小幅回落，新开工规模和竣工规模均明显回落，市场对办公物业的投资信心有所降低。供给方面，新批上市规模持续扩大，五年新批上市面积达850.77万平米，明显高于五年的销售面积。需求方面，销售面积增长，销售额受均价影响而降低，销供比维持了0.7-0.8的水平，市场呈现明显的供求失衡状态，但中心区的优质物业仍受市场青睐。1. 需求：销售

6、面积增长，销售额受均价影响而降低Ø 销售面积：同比增长8.2%，公寓项目占比高图：2009-2015年广州写字楼销售面积及同比增长率数据来源：CREIS中指数据，2015年写字楼销售面积同比增加8.2%，为近五年最高峰。根据广州房管局数据显示，2011年以来五年期间，广州写字楼销售面积呈增长趋势。2009年以来宏观经济复苏，2011年住宅限购政策施行以来，商用物业的投资需求旺盛，成交活跃，写字楼（含商用公寓）的销售总量上升势头迅猛。2013年尽管广州写字楼成交有小幅度回落，但2014年即反弹往上，2015年由万达在花都和南沙的两个项目大量成交带动，全年写字楼（含商用公寓）再攀高位。&

7、#216; 销售额：受成交均价影响，同比减少12.5%图：2009-2015年广州写字楼销售额及同比增长率数据来源：CREIS中指数据，受销售均价大幅降低的影响，写字楼（含商用公寓）销售额同比减少12.5%。根据广州房管局数据显示，写字楼的销售额自2009年以来呈现上涨趋势，商用物业的投资价值得到市场追捧，而受2015年大量城郊公寓成交拉低了办公物业整体成交均价影响，2015年销售额亦表现为下跌12.5%。2. 供应：新批上市面积持续扩大，增幅有所减小图：2009-2015年广州写字楼新批上市面积及同比增长率数据来源：CREIS中指数据，2015年广州写字楼市场供应量持续增加，但增幅缩至4.4

8、%。近五年广州写字楼供应总量呈逐年增加的态势，五年新批上市面积达850.77万平米，高于近五年的写字楼竣工面积，亦高于五年的销售面积。而2016年除了珠江新城将迎来最后一波供应高峰，琶洲商务板块也开始陆续有新项目投入市场，市场将面临激烈竞争，但部分核心地段的优质物业仍值得期待。3. 供求对比：销供比维持在0.7-0.8水平，供过于求，但优质物业仍受青睐图：2009-2015年广州写字楼供求对比 数据来源：CREIS中指数据，2015年写字楼销供比为0.74，写字楼市场供过于求。近五年来，除2012年供应总量大幅缩减以致销供比高于1之外，其余四年广州写字楼的销供比均在0.7-0.8之间起伏波动，

9、呈现出供过于求的态势；连续几年的供过于求，使得写字楼市场待售体量持续增大。尽管如此，众多机构性投资者仍在积极寻找广州甲级办公楼市场的投资洼地，但是位于黄金地段可供选择货量不多，大宗投资型物业面对供应不足的情况。未来几年，随着琶洲商务区及金融城的成熟，又将迎来办公产品的大量供应。三、 商业市场供需概述2015年，广州商业用房销售均价继续回落，同比降幅达8.3%。投资方面，在政府调控背景下，国内外流动资金流向商业地产，投资额总量持续上扬，但涨幅有所减小。供给方面，受2014年开工量大涨和成交低迷的影响，2015年的新开工意愿表现有所降低，新开工总量减少17.32%。需求方面，销售面积和金额均回落，

10、且成交规模不及住宅的10%。在商业用房存量不断放大，而社会消费增速不断下滑的背景，广州零售物业市场面临的形势不容乐观。1. 需求：销售面积和金额均回落，规模不及住宅的10%Ø 销售面积：同比有所回落，高于近7年平均水平图：2009-2015年广州商业用房销售面积及同比增长率数据来源：CREIS中指数据，图：2015年各月广州商业用房销售面积及同比增长率数据来源：CREIS中指数据，销售面积继续下降，跌幅有所缩小。2015年1-11月，广州社会消费品零售总额同比增长11.4%，增速与1-10月持平，与去年同期相比回落0.9个百分点；消费增速稳健，且优于全国平均。尽管社会消费品零售总额不

11、断攀高，但商业用房在2015年成交规模有所缩小。从各月来看，销售面积波动幅度较小，其中7月销售面积最高，达7.7万平方米，5月最低仅为4.36万平方米。Ø 销售金额：商业用房销售额降17.1%，规模不及商品住宅的10%图：2009-2015年广州商业用房销售金额及同比增长率数据来源：CREIS中指数据，图：2015年各月广州商业用房销售金额及同比增长率数据来源：CREIS中指数据，受均价大幅降低影响，销售金额同比降17.1%。2015年经济增速持续降低，商业投资环境恶化，商业用房的销售均价与销售面积均有所下降，故而销售金额亦呈现下降态势。而从各月来看，各月的成交金额起伏较大，10月为

12、全年最高，成交金额达19亿元。2. 供应：新增供应量维持高位，供求严重失衡，供过于求图：2009-2015年广州商业用房新批上市面积及同比增长率数据来源：CREIS中指数据，图：2015年各月广州商业用房新批上市面积数据来源：CREIS中指数据，2015年新批上市面积有所增长，增至62.6万平米水平。自2014年以来整体商品房市场不容乐观，商品住宅销售困难，而为完成全年销售目标，开发企业将可以出售的一手商铺推向市场，出现了近七年来的最大的供应量。而2015年又有多个新购物中心竣工，体量高，且新增供应主要来自新兴区域。从各月来看，商业用房的供应以6月和12月为节点呈现出2个明显上升阶段，全年的供应高峰期为12月，供应总量达到17.9万平米，同比增长15.34%，环比11月增幅达88.22%。3. 供求对比：销供比严重失衡，商铺步入“过剩时代”图：2008-2015年广州商业用房销供比走势数据来