物业专项维修资金问答

1、物业专项维修资金问答问：什么是物业专项维修资金？答：所谓物业专项维修资金是指业主交存的专项用于物业保修期 满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的资金。问：什么样的房屋需交纳物业专项维修资金？应当由谁交纳？ 答：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构 相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资 金。问：根据?安徽省物业管理条例?名词解释：物业共用部位、共 用设施设备以及自用部位、自用设备包括哪些？答：“物业共用部位是指房屋主体承重结构部位包括根底、 内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、门厅、楼梯间、 走廊通道等；“物业共用设施设备是指物业管理区

2、域内，建设费用已分摊进 入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电 梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、渠、池、井、露天广场、 非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及使用的房屋等；“自用部位是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用 的局部包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等；“自用设备是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用 的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施。问：物业专项维修资金的缴交比例是如何规定的？根据建设部、财政部?住宅共用部位共用设施设备维修基金管理 方法?建住房1998213号、?安徽省物业专项维修资金管理暂 行方法?省政府令第197号规

3、定，蚌埠市物业专项维修资金归集 标准如下：物业类型归集对象交集基数业主购房未配备电梯买受人购房款总额1%配备电梯买受人购房款总额2%建设单位 自用或出 租的物业未配备电梯建设单位同期同类商 品房售房价1%配备电梯建设单位同期同类商 品房售房价2%独立非住宅物业买受人购房款总额1%房改房出售高层住宅公有住房出卖人售房款30 %出售多层住宅公有住房出卖人售房款20 %购置公有住房买受人售房款2%注：各类房屋缴存基数：1、商品房、经济适用房、集资房、安居房、解困房以购房款总额为基 数；2、二手房以评估价为基数；3、拆迁安置房以房屋结算价为基数。问：房屋所有权转让时、因拆迁或其它原因造成房屋灭失的，

4、结 余的物业专项维修资金如何处置？答：业主转让房屋所有权时，结余物业专项维修资金不予退还， 随房屋所有权同时过户。因拆迁或其它原因造成房屋灭失的， 物业专 项维修资金代管单位应当将业主个人物业专项维修资金帐面余额退 还给业主。问：物业专项维修资金在哪里交纳？如何查询自己的物业专项维 修资金账户余额？答：市房地产管理局在市行政效劳中心分中心 市房地产交易市 场，国治街248号设有物业专项维修资金缴交点。在收缴物业专项 维修资金时，应开具省财政厅统一印制的“安徽省住宅共用维修基金 专用收据。目前，我市已缴交物业专项维修资金业主可以通过以下三种方式 查询自己资金账户余额：一、中国建设银行股份蚌埠建龙

5、支行查询升 平街246号；二、互联网查询：/60.170.41.242；三、16895533 查询。问：物业专项维修资金的使用范围包括哪些？答：一物业共用部位维修工程1、主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的；2 、户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的；3 、整幢楼外檐面层脱落到达整幢楼外檐面积 30以上，需要修 缮的；4 、整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破 损需要整体修缮的；5 、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维 修资金的其他维修工程。 二 物业共用设施设备维修、更新、改造工程1 、物业管理区域内路面破损 30以上，需要整体修复的；2、整幢楼

6、或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更 新、改造的；3 、智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、 维修主要部件，一次性费用超过原造价 20的；4 、电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超 过电梯原造价 20的；5 、二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的；6 、物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更 新的；7 、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维 修资金的其他维修、更新、改造工程。问：哪些物业共用部位、 共用设施设备维修的资金不得从物业专 项维修资金中列支？一物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由 物业管理

7、企业从业主交存的物业效劳费中支出；二物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费 用，由建设单位承当；三物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电 视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承当；四物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更 新费用由责任人承当。问：使用物业专项维修资金应当遵循哪些程序？答： 一实施物业管理并已经成立业主大会，对全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主 委员会按照年度提出物业专项维修资金使用方案， 经业主大会通过后 实施；对局部业主共有的物业共用部位、 共用设施设备进行维修和更 新、改造的，由业主委

8、员会按照年度提出物业专项维修资金使用方案， 经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。二实施物业管理但尚未成立业主大会的， 由物业管理企业按 照年度提出物业专项维修资金使用方案， 经对该物业共用部位、 共用 设施设备具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。三未实施物业管理的，由物业所在区域居民委员会组织对该 物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主提出物业专项维修 资金使用方案，经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。物业专项维修资金使用方案，应当在物业管理区域内公示 5 日 后，方可由业主大会或者业主进行表决。问：物业维修和更新、改造费用应如何列支？ 答：一、用于物业管理区域内共

9、用设施设备维修和更新、 改造的， 由全体业主按照其所有的物业建筑面积比例承当， 并从业主交存的物 业专项维修资金中列支；二、用于整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备维修和更 新、改造的，由整幢楼或者单元业主按照其所有的物业建筑面积比例 承当，并从业主交存的物业专项维修资金中列支。另根据 ?城市异产毗连房屋管理规定? 建设部令第 94 号修正 发布的规定，异产毗连房屋发生自然损坏 因不可抗力造成的损坏， 视同自然损坏，所需修缮费用依以下原那么处理：一共有房屋主体结构中的根底、柱、梁、墙的修缮，由共有 房屋所有人按份额比例分担。二共有墙体的修缮包括因结构需要而涉及的相邻部位的修 缮，按两侧均分

10、后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。三楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负 责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。四屋盖的修缮： 1不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2可上人屋盖包括屋面和周边护拦 ，如为各层所共用，由修 缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担； 如仅为假设干 层使用，使用层的房屋所有人分担一半， 其余一半由修缮所及范围覆 盖下层房屋所有人按份额比例分担。五楼梯及楼梯间包括出屋面局部的修缮：1各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。 2为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例 分担。六房屋共用部

11、位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比 例分担。七房屋共有、 共用的设备和附属建筑 如电梯、水泵、暖气、 水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等的修缮，由所有人按份额比 例分担。问：因物业共用部位、 共用设施设备维修、 更新以及物业专项维 修资金发生纠纷的，当事人应如何处理？答：物业共用部位、共用设施设备维修、更新时 , 相邻业主、物 业使用人应当予以配合 ; 因相邻业主、使用人阻挠维修、更新造成其 他业主、使用人财产损失的 , 责任人应当负责修复或者赔偿。因物业 维修、更新造成相邻业主、 使用人的自用部位、自用设备损坏或者其 他财产损失的 , 责任人应当负责赔偿。 ?安徽省物业管理条例?第四

12、十六条规定业主或使用人、 物业管理企业、 开发建设单位之间就物业专项维 修资金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不 成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。 建设 部、财政部?住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法?第十六 条规定 一“专项维修资金 是根据国务院公布的 ?物业管理条理? 将以往 “物 业维修资金 统一更改后的名称。广州市机关用房管理所负责专项维 修资金的日常指导、监督、检查和管理工作。 二专项维修资金的交纳。1、交纳界限及交纳标准1.核发商品房预售许可证在 1998 年 10 月 1 日?广东省物业管 理条理?开始施行后，购房者与建设单位签订物

13、业买卖合同在 2003 年 8 月 31 日?国务院物业管理条理?施行前的，且建设部与购房 者未在预售合同里约定由购房者交纳的， 由建设单位按住宅 含别墅 建筑面积40元/，非住宅建筑面积50元/川的标准交纳首期专项维 修资金。缺乏物业总投资 2%局部，那么由建设单位按业主大会决定方 案交纳。2.核发商品房预售许可证在 1998年 9月 30 日前或者与建设单位 签订物业买卖合同在 2003年 9月 1 日后的，由购房者按住宅含别 墅建筑面积40元/ 。非住宅建筑面积50元/川的标准交纳首期专 项维修资金。 缺乏房款 2%局部，由购房者按业主大会决定方案交纳。2、维修资金的使用 维修资金属业主

14、所有。 专项维修资金用于物业保修期满后， 物业共用 部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金。由建设单位承当；人 为原因造成的房屋共用设施设备损坏， 维修费用由责任人承当， 不得 使用专项维修资金。共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循 “谁受益，谁负责 的原 那么。物业公司和业主委员会应当合理分摊维修费用， 并经业主大会授 权业主委员会同意后，方可使用。摘自：广州市国土资源和房屋管理局 关于贯彻国家?物业管理 条理?有关问题的通知 穗国房字 2003592 号 1 .房屋哪些部位是属于所有业主共用的？ 房屋的共用部位就是所有业主都拥有的， 主要指住宅主体承重结构部 位，包括根底、人防地下室

15、、内外承重墙体、柱、梁、楼板、门厅、 楼梯间、走廊通道等2 .房屋共用的设施设备有哪些？ 它包括物业的上下管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线 路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井，以 及共用设施设备使用的房屋等 3 .专项维修资金有谁交？有谁管？专项维修资金是有业主依法加纳的。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部 位，不得挪用作他用。其收取、使用、管理的方法有国务院建行行政 主管部门会同国务院财政部门制定。具体的使用由业主大会讨论决1、物业专项维修资金缴存比例是多少 ?购房人购置商品房、经济适用房、集资合作建房的，按照购房款的 2.5缴存物业

16、专项维修资金；公有住房出售的，购房人按照房改售 房款 2的比例缴存；出售单位按照售房款 35的比例缴存。2、房屋所有权变更时，维修资金是否变更，如何变更 ?产权人转让房屋所有权时，由买卖双方持房屋产权变更证明和缴存 的物业维修资金专用票据以及相关的身份证明等要件到结算中心基 金归集部办理更名手续。3、产权人缴存维修资金时应获取什么凭证 无论产权人采取何种方式缴存物业维修资金， 都要向产权人开具由 财政厅统一印制的物业维修金专用票据，不得出具其他凭证。4、如何查询物业维修资金账面余额 ?产权人只要持本人身份证明及缴存的维修资金专用票据到结算中 心核算部即可查询。 假设要查询“小区或者一幢楼缴存的

17、维修资金， 须由小区业主大会选举的业主委员会相关人员， 持业主委员会出具的 介绍信，方可查询。5、购置房屋满两年房屋保修期内 ，就发生墙体裂缝等损坏，应由 谁负责维修 ?住房共用部位、 共用设施设备在保修期内发生的大修、 更新和改造 的费用，应由建设单位负责，不能使用专项维修资金。供水、供电、 供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任应 由相关单位承当。舟山市物业专项维修资金划拨申报表舟房物拨申字200丨房号业主代表：房 屋 座落：申 请 日期：舟山市房地产管理局申请须知一、申请物业专项维修资金必须提供的材料。1、舟山市物业专项维修资金划拨申请表。2、业主代表本人身份证复印件

18、、房产证复印件备带原件、核对无 误3、施工协议书一份。附施工单位的资质证明4、经全体业主或其代表签名认可的维修工程预算书一份。5、物业专项维修资金缴交及使用情况清单。二、表格填写考前须知。1、业主应如实填写表格，字迹清楚，要求用钢笔填写。2、维修资金缴交及使用情况，请到市房管局综合开发管理科查 询。3、施工单位必须具有相应资质，业主选择施工单位必须签订施 工协议书。4、业主签名栏中的“住房性质指房改房、集资房、商品房。三、相关说明1、已缴交专项维修资金的业主其维修费用在维修资金中列支。 维修资金缺乏局部由业主负责筹集。2、全体业主签名必须真实有效，如有不实业主代表承当一切责任。3、物业专项维修资金专项用于房屋的共用部位、共用设施设备 保修期满后的维修和更新、改造。4、共用部位是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼 梯间、走廊通道等。共用设备、设施是指住宅区或单幢住宅内，建设 费用已分摊进入住房销售价格的共用上 下水管道、落水管、水箱、 加压水泵、电梯、供电线路、楼道照明、消防设施、绿地、道路、路 灯、沟渠、池