农民建房管理调研报告[调研报告]

1、2014 年农民建房管理调研报告本文档格式为 WORD,感谢你的阅读。最新最全工作总结| 单位总结| 个人总结| 半年总结| 述职报告|工作汇报| 调研报告| 工作计划| 实习报告| 考察报告| 工作报告阅读下载关于加强和规范农民建房管理专题调研的报告根据县委安排，县政协组织县规划、国土、建设三个部门有关人员和部分政协常委、委员，就我县农民建房开展专题调研。调研组先后深入马坳、大桥等乡镇，通过听取汇报、实地察看、召开镇村干部、机关部门负责人和群众代表座谈会等形式，深入了解我县农民建房现状和存在的问题，认真剖析问题的根源，积极探讨加强农民建房管理的有效途径。调研组还分别赴我省武宁县、河南省兰考县

2、、安徽省肥东县、宿松县等地，考察学习他们在农民建房方面的成功做法和典型经验。现将调研情况报告如下：一、全县农民建房主要特点（一）农民居住条件持续改善。改革开放以来，随着农民收入的增长和生活水平的提高，全县农民居住条件得到了极大改善。根据调查了解，全县农民人均住房面积已由改革开放前不足20 平方米增加到现在的45 平方米。马坳镇10082户农民、征村乡4409 户农民中，有90%以上的农民都在改革开放后新建了住房，其中60%以上新建于近20 年。同时，农民建房品位也不断提升。上世纪八十年代农民建房以满足生活基本需求为主，九十年代建房以居住改善为主。进入新世纪，农户建房已进入到居住和享受共发展的阶

3、段，越来越重视户型设计、风格品位、内在质量等，并投入大量的资金用于房屋的装修，并逐步向庭院式、别墅式方向发展。近两年，上杭乡、马坳镇等部分村民新建住房都是二三层新式楼房，每栋花费资金都在20 万元以上。（二）农户建房投资持续增长。根据县农调队调查显示，近年来，全县农民建房投资呈现快速增长的态势。2006 年以来，全县农民建房投资连续4 年保持两位数的增长。据调查，征村乡和马坳镇在近两年，分别新建住房328 户、 245户，户均投资近14 万元。农村建房对于农村拉动建材、家电等市场消费的作用十分明显。较多农户在搬进新居后配置数字电视、冰箱、洗衣机、空调等家用电器，享受型消费在农村已逐步发展。根据

4、大桥镇对当前正在建房的农户调查，新建房投资装修户均在5 万元左右、配置家用电器和家具达3万余元。（三）农民建房需求持续提升。随着城镇化进程和社会主义新农村建设的深入推进，农民对改善居住条件的意愿明显增强，许多上世纪八九十年代建的简易二层砖混结构楼房都进入了翻建期。加上新农村建设村庄改造、移民扶贫等实施，当下农村到处都有建新房、盖新居的场景。今年，上杭乡农民新建房屋106 栋，大桥镇有176 户农民申请新建住房，马坳镇今年申请建房的农民有50 多户，还有860 余户建房于上世纪八十年代的村民有拆旧建新的想法。在农民人均住房面积大为改善的情况下，提高住房品质仍将成为我县农民今后建房的主要需求。二、

5、存在问题（一）建房选址散乱。在宅基地调换和土地流转不畅的情况下，加之长期以来规划缺失，农民建房随意选址行为普遍存在。有的“追”公路建房，采取乱占责任田地、私自买卖集体土地等办法，傍乡村公路而建，甚至建在公路红线内；有的居民点布局零散，哪里地势好、“风水好”、交通方便，住宅就建到那里，傍山切坡建房、侵占河道建房、“开天窗”建房等势头难以遏止；有的村庄呈“环状扩张”，新房不断向外围延伸，四周新房林立，村内破破烂烂，建新不拆旧，形成“空心村”。白岭镇在桃树河综合治理中，就有20 多户因侵占河堤建房被拆除，造成极大浪费。大桥镇礼源村陈家大屋30 多户农民, 在村庄四周建新房后，老屋堂仅剩3户住户，大多

6、空房已成破房、危房，却无法拆除，象这类外新内破的“空心村”, 全县到处都存在。建房选址散乱造成农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，公共基础设施配套难以到位，村容不整洁，“只见新房、不见新村”，或“只见新村，难有新貌”，阻碍了农村经济的进一步发展和农民生活水平的提高。（二）违建现象严重。由于管理缺位、监管缺失，农民违规违章建房现象比较突出。有的未批先建，不申请、不报批，不办任何手续，偷建、抢建、突击建行为大有人在。大桥镇朱溪村和马坳镇十甲村因申请建房审批难，便纷纷不经报批在柯龙线两旁突击建房, 有的少批多建，多占超建。相关法律法规和县里有关文件明确规定，农民建房每户占用非农用耕地不得超过200

7、 平方米，占用原宅基地和村内空闲地的不得超过180 平方米，占用农用地建房不得超过120 平方米。但实际中普遍超标，甚至出现“做三分田的房要占用一两亩”现象。有的违法侵占田地建房，大量的良田好地被擅自改作宅基地使用。大桥镇墨田村在2006 年有耕地1500亩，去年统计剩下1200 亩，除少数抛荒外基本被占用建房。“一年挖塘、二年栽树、三年抛荒、四年建房”，大桥镇农民的顺口溜，形象地描述了农村蚕食耕地建房的的现状。有的“一户多宅”，大桥镇礼源村 672 户农民中，约有65%村民拥有两处以上宅基地。违法违章建房现象致使大量耕地被蚕食侵占，违反了国家土地政策法规，损害党和政府在群众中的形象。（三）质

8、量参差不齐。前些年，县规划部门编制了新型农村住宅图集，并免费供农民建房选择，但受观念、资金等因素影响，我县农民建房普遍样式单一、户型简易，大多为砖混结构的“火柴盒”式平顶房。加上农民建房管理监督相对滞后，缺乏技术指导，致使房屋结构不尽合理，防灾抗震能力较弱。当前，我县农民建房没有实行施工许可制度，农村个体工匠绝大部分是“土瓦匠”，没有经过专业培训，建筑知识缺乏、质量意识淡薄，施工过程中既无规范设计图纸、也无质量监管程序，都是凭经验施工，造成施工质量难以保障，建筑品位和档次普遍较低下。三、农民建房管理难的主要原因（一）村庄建设规划滞后。一是村庄建设缺规划。各地镇村干部和职能部门相关负责人均反映，

9、由于绝大多数村庄没有编制建设规划，建在哪？哪里能建？哪里不能建？怎么样建？村民无从知晓，建房无章可循，致使农民建房随心所欲，违规违章建房时有发生。二是现有规划欠科学。2006 年实施新农村建设政策以来，县委、县政府曾启动了以行政村为单元的新农村建设规划编制，但没有完成。已修规划编制由于没有充分考虑农民建房需求，许多村庄周边没有预留建房用地；有的由于过度超前，不切合农民从事生产生活实际而难以实施。同时，现行的土地利用总体规划虽经过修编，但由于与村镇建设规划编制不同步，致使土地利用规划情况与农民建房用地需求矛盾时常突显。土地利用总体规划预留的建设用地，可能农民不愿接受；符合新农村建设规划且农民又愿

10、意建的，而土地利用总体规划上却为禁止建房的基本农田。两个“规划”无法有效衔接，使规划的引导作用并不明显。三是规划执行落地难。调研中发现，有的村庄虽在新农村建设中有规划，而实际建设却并不按规划执行。规划挂在墙上成装饰，丧失了在建设指导中的权威性。（二）管理失位缺位越位。一是县乡管理失位。2008 年 1月 1 日，新的城乡规划法正式实施。2010 年 8 月 1 日，江西省城乡规划条例颁布实施。两个法规对城乡规划的制定、实施和责任管理主体都有明确规定。但近些年，我县在具体实施中存在重城镇、轻村庄的倾向，县乡两级人民政府没有将村庄规划建设纳入地方经济社会发展大局来组织实施。近两年虽制定颁发了关于加

11、强村镇规划建设管理工作的实施意见（修府发200910 号）、关于进一步加强土地管理工作的意见（修府办发20104 号）、修水县农村村民住宅建设用地管理规定（修府办发201017 号）、关于加强和规范农民建房的管理办法等相关政策文件，但贯彻执行不得力，监督检查不到位，问责机制不健全，管理存在失位。二是部门职责缺位。2005 年，国家实行农业税费改革后，农民建房只收取证照工本费。因此，国土、规划等相关职能部门出于利益追求，忽视和放松了对农民建房的管理；乡镇“无钱可收、无利可图”，也畏难推诿；其他相关部门则事不关己、袖手旁观。加上规划、国土等乡镇基层站所管理力量薄弱，专业人才严重紧缺，监管力不从心，

12、部门协调机制不完善，也致使管理难以到位。目前，县国土局在全县设有8 个乡镇中心所，每个中心所要负责周边四五个乡镇的用地管理。如大桥镇土管所仅4 名工作人员，管辖范围涉及大桥、余段、水源、上衫等4 个乡镇，对庞大的建房户申请需求无法进行有效的审批指导，也根本无法实施有效的建房用地监管。去年，我县曾在几个中心集镇设立规划所，但除太阳升镇外，人员或没有到位，或被乡镇政府借用，无法人尽其专，对乡镇总体规划和村庄规划实施的监督管理也就形同虚设。三是村级组织越位。对农民建房乱象，有村干部形象指出：“村干部是揣着明白装糊涂，镇干部是揣着糊涂装明白。”许多村级组织对发生在眼皮底下的农民违建现象，不仅置之不理，

13、还以所有者和管理者的双重身份，越位行使对集体土地的所有权，擅自将农用地出让、转让、出租用于非农业建设，造成了农村用地秩序紊乱。少数村组干部越权批地，引起群众的误解，以为建房不收费，只要村组同意，就可以按照自己的意愿建房，不需办理报批手续。（三）用地供需矛盾突出。受国家耕地保持政策限制，2005 年农民新增用地建房实行年度计划管理以后，省市下达我县农民建房新增用地计划指标严重不足，近年来基本没有安排。加上工业化和城镇化进程的加快，农民建房用地指标受城市规划、项目建设的制约较大，在化解供地需求时，存在重城市、重项目、轻农村、轻农民的现象，农民建房需求与土地供求有限的矛盾日益突出。部分有建房需求、符

14、合条件的农民，在审批不到宅基地的情况下，便冒险违规违章建房。（四）群众法律意识淡薄。长期以来，由于政策法规宣传普及不够，农民对建房是否要规划、设计、报建、验收等，均缺乏足够的认识，对规划了解不够。当前，很大部分村民还存在着土地“谁耕种、谁所有”的观念，认为土地的所有权是自己的，自己想怎么建都行，进而也就导致占用农用地建房、以及非法占用土地的现象严重。加上受传统封建思想和传统习俗的影响，农民建房历来有由“风水先生”决定房屋朝向、方位和结构的习惯，缺少科学建房、依法建房的观念。调研中，马坳、征村等地群众反映，目前农民建房审批牵涉的部门多、手续较繁杂、审批的流程复杂、手续繁琐，这也严重影响了农民依法

15、报批的积极性。四、外地加强和规范农民建房管理的经验借鉴调研组通过赴外县考察学习发现，各地对规范和加强农民建房管理的模式虽不尽相同，但他们在宅基地管理、村庄土地整理流转以及拆迁安置和管理机制创新等方面的探索，为我们加强和规范农民建房管理提供了许多值得借鉴的经验。（一）坚持规划引领是加强和规范农民建房管理的关键所在。武宁、兰考、肥东、宿松四县都把科学编制村庄建设规划，放在加强农民建房管理的首要位置。武宁县在2008 年启动村庄建设规划编制，利用两年时间，以乡镇为编制主体、以自然村为规划单元，全面完成了全县1871 个自然村庄规划，规划编制率达92%以上，做到“没有规划绝不允许建设”。肥东县在 20

16、06 年和 2009 年，先后开展了新农村规划和“百村规划”，完成了全县 18 个乡镇共263 个新农村建设规划，提出规划中心村、改造集镇村、整治自然村、建设园边村、培植特色村、合并弱小村等六种规划建设形式，为农村建房提供了科学依据。（二）强化履职问责是加强和规范农民建房管理的根本保障。武宁县在出台关于贯彻落实江西省村镇建房规划审批办法的实施意见后，陆续出台了关于进一步规范县城规划区内农民建房等活动的通知、武宁县违法（章）建设行为责任追究处理办法、关于进一步加强我县各乡（镇）房屋建设批后监管的通知等相应配套文件，使全县农民建房做到有法可依、有章可循、违规必查、失责必究。乡镇设立村镇规划建设管理

17、指导站，配备管理人员，所长由乡镇分管领导担任，并将农民建房管理纳入乡镇年度目标管理考评。兰考县成立由县委书记为组长的新型农村社区建设领导小组，将农民建房纳入同计生、维稳同样重要的位置来抓。在全面完成村庄建设规划的同时，对率行开展新型农村社区建设并走在全市前列的乡镇正职和分管副职优先提拔重用；对按规划建新房累计达到70%以上或受到市级以上表彰的村，村支部书记工资提升3 倍。宿松县明确以乡镇为管理主体的管理体制，乡镇成立村镇服务站，履行规划执行、建房审批、手续办理等职责，县财政连续4 年每年拿出500 万元进行奖补。（三）突出机制创新是加强和规范农民建房管理的活力之源。肥东县以土地整治为抓手，通过

18、用地置换、增减挂、整村推进等项目，有效破解了新村建设中资金筹措、土地利用、产业经营等难题。大力推进中心村建设，2007 年来共实施 39 个村庄建设项目，4549 户搬入新村，累计新增耕地103002 亩。该县运用土地整治产生的资金收益，即对闲置废弃的宅基地复垦成耕获得每亩8 万元补偿，再整合涉农项目资金，对农民拆除旧房按房屋结构给予每平方米100 至 240 元补偿，对进入规划区集中建房的村民，新建一层、二层的分别给予10000 元和 15000 元奖励，从而极大地调动农民集中建房的积极性。武宁县、兰考县用活新农村建设、移民扶贫、危房改选等政策，整合惠农涉农资金，重点用于新村或新型社区基础设

19、施、公共服务设施建设，并对农民新建房屋、拆除旧屋、耕地复垦等给予奖补，积极引导农民集中建房。兰考县还采取整合流转土地、合并迁建、商业化运作等模式，集中建设新型农村社区。（四）注重以人为本是加强和规范农民建房管理的重要基础。无论是规划建设、户型选择、项目实施等方面，四县都尊重群众意愿、广泛听取意见、发动群众参与，让群体当主体、唱主角、得实惠。武宁县规划和国土所实行限时办结承诺制，全程帮助村民代办各种建房审批证件手续，以优质服务取信于民。宿松县财政连续4 年每年拿出500 万元对农民建房进行奖补。特别注重对个体工匠的培训，提高个体工匠的实用技能，做到持证上岗，有效保证建房风格统一和质量安全。以人为

20、本赢得了村民的最大支持，依法依规建房逐渐成为村民的自觉行动。五、加强和规范农民建房管理的建议（一）规划先行，发挥规划引领龙头作用。一方面，科学编制村庄建设规划。村庄规划是确保农村有序建房的依据和基础。针对我县村庄数量点多面广、规划技术力量严重不足的现状，根据村庄规模大小、基础条件、地理位置等不同情况，要按照“能进县城的不留集镇 , 能进集镇的不留村组，能集中居住的不分散安置”的布局走向 , 突出“注重长远，有序推进；合理用地，适度集中；生态优先，突出特色”的村庄规划设计理念和“一个保持、两个突出、三个不搞、三个配套”的规划编制原则（即保持修水农村传统文化特色；突出人与自然和谐，突出农村田园风光

21、；不推山、不填塘、不砍树；水、电、路配套，公共服务设施配套，房屋设计配套），以自然村为主体分类编制好村庄建设规划，既彰显前瞻性，又要因地制宜、量力而行，注重现实可行性。政府要 加大投入，按照“县级财政补一点，编制单位由一点，乡村 两级筹一点”的办法，切实解决规划编制经费，力争实现村 庄建设规划全覆盖。另一方面，狠抓规划执行落实。在充分 考虑农民现实和未来需要的前提下，注重乡镇总体规划、土 地利用总体规划、村庄建设规划等规划的衔接，避免村镇规 划与土地利用总体规划相脱节、相矛盾，保持规划的统一性 和协调性。村庄规划编制中充分尊重和体现广大村民的意 见，发挥村民理事会作用，增强农民执行规划的自觉性

22、和严 肃性。建立健全保障规划实施的配套措施，实行村镇规划公 示制度，加强对规划执行情况的全程监督、全方位管理。（二）明责确权，建立齐抓共管联动机制。一是健全机构 队伍。切实提高对农民建房管理重要意义的认识，成立以县 委、县政府主要领导为组长的高规格领导机构，部署、指 导、协调、督查农民建房管理各项工作。实行乡镇属地管理 原则，真正把乡镇作为农民建房管理的责任主体。成立乡镇 规划建设分局或站所，核定全额拨款副科级事业编制，业务 分别归口县规划局和建设局管理，所长或由乡镇分管领导兼 任，具体负责协同国土所做好农民建房的批前审核、批后监 管和建设管理等工作，确保“有人做事，有权管事”。建立 健全县、

23、乡镇、村组三级监管巡查网络，形成齐抓共管的新 格局。二是强化制度保障。县委县政府尽快研究制定关于加 强和规范农民建房管理的政策性文件，着重研究“一户一 宅”政策落实、农民建房审批程序简化、农村宅基地管理办 法、违法（章）建房查处及责任追究等有较强操作性的政策 意见，制定相关优惠政策，吸引社会资金参与农民集中建 房、土地平整、旧村和空心村改造等项目。三是严格考核奖 惩。完善政绩考核制度，将农民建房管理工作纳入乡镇年度 目标管理考评内容，把农民建房管理纳入与计划生育、信访 维稳同等重要的位置。落实责任追究制度，对乡镇、有关部 门及相关责任人的渎职、失职行为将依法依规进行查处。（三）创新机制，破解农

24、民建房制约难题。按照“创新思路、完善机制、突出重点、统筹发展”的工作思路，积极探索建立健全农民建房政策激励和利益导向机制，着力解决“房在哪里建、地从哪里来、钱从哪里筹、人往哪里走”等关键难题，促使农民统一规划建房。一是政府主导、以奖代补，因地制宜推进村庄改造。针对当前农村即将迎来第三批建房热潮的现状，要根据“规划先行、节约集约、尊重民意、循序渐进”的原则，结合新农村建设，试点实施旧村旧房和“空心村”整体改造工程，着力推进村容村貌整治，配套实施水、电、路等美化环境的基础设施建设。村庄改造遵循“以点连线、以线连片、分层推进”的工作方式，先从城郊、公路沿线开始做起，逐步辐射到边远山区；先从有条件、有

25、基础、群众有热情的村庄开始，再辐射到经济较薄弱的村庄。以财政扶持资金为引导，建立政策激励机制。县财政设立村庄改造专项资金，采取以奖代补的方式，对申请改造的乡镇和村庄社区，分类分档给予资金奖励。对农民按照规划要求和标准改造验收合格并拆除旧房到位的，给予一定的资金补贴。二是土地整理、有偿调剂，统筹解决建房用地需求。以农村土地整理复垦开发和城乡建设用地“增减挂”相结合为核心，在调整现有存量土地上做文章，通过农村土地整治，挖掘潜力，增加耕地面积。大力开展农村宅基地整理，允许以房屋置换建房指标，探索建立宅基地有偿退出和调剂的机制。对实施城乡建设用地“增减挂”项目的新增用地, 实行全县统筹安排，由县土地储

26、备中心按价予以收购或出让, 形成的土地收益，全部用于农村村庄与危房改造等项目建设，调动乡镇村组的积极性。充分发挥土地整理作为统筹城乡发展和新农村建设基础的平台作用, 把土地整理与农村住房建设有机结合起来, 统筹安排田、水、路、林、村的综合整治。对村庄改造、移民安置和危房改造的村庄, 可采取“先建新房、后拆旧房 , 先补偿、再拆除”的政策 , 建一批、搬一批、拆一批、复垦一批, 以利于调动农民积极性。在符合土地利用规划和年度使用计划的前提下, 适当优先安排农村住房建设与危房改造用地计划指标。对农村住房建设与危房改造中涉及的新增建设用地 , 在年度土地利用计划中安排5%用地指标予以保障。三是整合资

27、金、拓宽渠道，加大农民建房资金扶持。坚持以县乡政府为主导，创新资金整合机制。在加大财政投入和土地整理收益奖补的基础上，按照“资金性质不变、管理渠道不变、县级统筹使用”原则，在维持各类支农资金投向相对稳定的前提下，最大限度地将各类涉农项目资金集中用于村庄改造、危房改造、集中建房等项目的基础设施和公共服务设施建设。坚持以受益农民为主体，创新民间投入引导机制。发挥村民理事会作用，把农民建房、村庄整治交给村民理事会决定，引导村民积极投入，努力探索“资金民筹，方案民出，支出民审，管理民营”的民建民管新路子。坚持以社会力量为补充，创新社会共建机制。积极动员企业和社会各界人士，参与到“工业反哺农业，城市支持

28、农村”中来，通过捐资捐物等形式，帮助开展集中建房、村庄整治、危房改造等项目建设。鼓励金融机构加大信贷支持力度，实行贴息或无息贷款，鼓励农民通过林权抵押、联保贷款、住房抵押等形式缓解资金压力。同时按照“能免则免、能减则减”的原则，实行涉农建房项目税费按最低标准收取的费用减免政策。在村庄规划区内按标准统一建房的农户，采取以奖代补、实物补贴的方式给予一定补助。对采用新户型建房的，通过补助减轻农民建设资金的压力，促使农民选用新户型建房。四是培育典型, 以点带面，积极引导农民集中建房。紧紧抓住市县重点示范镇建设契机，把农村住房改造与集镇、中心村建设相结合，进一步优化村庄布点，积极引导农民往县城、集镇和中

29、心村集聚。重点鼓励和扶持有条件的村庄，依托移民扶贫、灾后重建、地质灾害安置、危房改造等政策，采取“统一规划，村民自建或联建”的方式，大力推进农村新型社区和中心村建设试点，把不太适合人居住的村庄聚集到更适宜人居住的地方，把分散农户逐步向城镇转移，把小村逐步并入大村，让农村实现聚集发展。通过典型引路、以点带面，逐步培育一批特色鲜明、配套完善、产业发展的中心村。积极探索户籍制度改革，按照政府引导、农民自愿、政策激励的原则, 鼓励和支持有条件的农村居民到集镇建房或进城购买商品住房。集镇建房或进城农民可保留农村田地山林承包权不变，享受涉农优惠政策；进城购买商品住房的农村居民 , 自愿放弃土地承包经营权和

30、宅基地使用权并不再申请宅基地的, 由宅基地所在乡镇据实际情况给予每户（ 一宅 ） 一次性奖励，原承包土地和宅基地由村集体组织收回, 统一安排使用；对进城购买商品住房落户的农村居民, 在就业、子女入学、社会保障等方面享有与城镇居民同等待遇。（四）整疏结合，规范农民建房管理措施。一是全面清理建档。开展一次全县农村住房建房情况普查，摸清底数，对全县农村每户人口、年龄结构、宅基地位置、占地面积、建筑面积、房屋结构、新旧程度和用地审批等实行严格登记造册，完善宅基地台账登记管理，为 “一户一宅 ”政策的严格执行奠定基础。完善农村宅基地登记发证制度，对于符合农村村民个人建房条件，符合土地利用总体规划及农村宅

31、基地建房许可条件的，未办理建房手续已建房户，按程序申请补办审批手续。二是规范审批程序。严格执行村民申请、村（居）委会公示、规划建设管理站所和国土所初审、乡镇会议研究、报县职能部门审批以及批后公示、规划放线等程序，依法依规审批管理农民建房；农民建房竣工后由乡镇牵头组织相关部门进行验收。严格落实农民建房“一书一证”制度，凡不符合村庄规划要求的不予审批。引导乡镇和部门转变重管理、轻服务的观念，积极探索便捷的农民住宅建设和管理审批办法。在各乡镇设立专门便民服务窗口，受理农民住宅建设申请，提高审批效率，减轻农民建房负担。三是加强建房监管。发挥村级组织作用，建立村（居）委 会和村民小组信息管理员和举报奖励制度，确保在第一时间 掌握农民非法用地、违法建房等