房地产项目整合策划推广方案价格定位

1、房地产项目整合策划推广方案价格定位一、开发成本核算1、项目成本计算条件说明：社区总占地面积28326平米，总建筑面积114552平米，容积率2.63，可销售面积71942平米。2、项目成本核算项目名称全部项目合计单位建安标准建安造价占地面积28326.00平方米建筑用地面积平方米总建筑面积114552平方米271714000.00 地上建筑面积75996平方米156046000.00 住宅71942平方米2000.00 143884000.00 配套公建4054平方米3000.00 12162000.00 地下建筑面积38556平方米3000.00 115668000.00 容积率2.63项目

2、名称计费标准及计算方法测算基数单位单价金额（万元）一、土地成本46408400.00 土地出让金住宅71942600.0000 43165200.00 配套公建4054800.0000 3243200.00 二、前期工程费183.3900 18648320.30 1、临时水、电、路及场地平整费建安概算*0.8271714000.00 0.0082173712.00 2、可行性、方案咨询、规划设计费地上建面×5元/平米759965.0000 379980.00 3、测量、勘察、设计费建安概算*2.5%271714000.00 0.0250 6792850.00 4、执照费建安概算

3、15;0.1%271714000.00 0.0010 271714.00 5、标底编制费建安概算×0.3%271714000.00 0.0030 815142.00 6、预算审查费建安概算×0.1%271714000.00 0.0010 271714.00 7、招投标费建安概算×0.07%271714000.00 0.0007 190199.80 8、质量监督费建安概算×0.25%271714000.00 0.0025 679285.00 9、工程监理费建安概算×2%271714000.00 0.0200 5434280.00 10、粘土砖费地

4、上建面×14元/平方米7599614.0000 1063944.00 11、竣工图费测量、勘察、设计费×70×106792850.00 0.0700 475499.50 12、档案保证金10万元100000.00 三、基础设施费321.1400 35137216.00 1、红线内建安概算×8271714000.00 0.0800 21737120.00 红线外建安概算×8156046000.00 0.0800 12483680.00 2、环境设计与绿化建筑面积×8元/平方米114552.00 8.0000 916416.00 四、房屋

5、建安工程及设备、装修费建安工程费+设备及装修费（一）建安工程费235743000.00 地上建筑面积75996平方米120075000.00 住宅71942平方米1500.00 107913000.00 配套公建4054平方米3000.00 12162000.00 地下建筑面积38556平方米3000.00 115668000.00 （二）设备及装修费用五、不可预见费一至四项×3335936936.30 0.0030 1007810.81 六、上交开发办的管理费一至五项×0.1%336944747.11 0.0010 336944.75 七、管理费一至五项×2.5

6、%336944747.11 0.0250 8423618.68 八、贷款利息总建面×100每平米单价114552.00 100.0000 11455200.00 九、两税一费销售收入×5.5%569694000.00 0.0550 31333170.00 十、销售费用销售收入×3%569694000.00 0.0317090820十一、开发成本一至十项405584500.53 平均成本按总建筑面积405584500.53 114552.0000 3540.61 综合成本按可售地上面积405584500.53 71942.0000 5637.66 扣除地下造价后综合

7、成本按可售地上面积289916500.53 71942.0000 4029.86 十二、销售收入 万平方米569694000.00 住宅：销售719427000.0000 503594000.00 地下车位销售661万元/个100000.0000 66100000.00 十三、毛利润164109499.47 十四、所得税164109499.47 0.3300 54156134.82 十五、净利润109953364.64 十六、投资收益率（静态）27.11%二、价格定位定价方法一：市场比较定价法1、 权重因素 对各项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。2、 选择项目选择本

8、区域内8个项目，包括：诚品建筑 绿波·漫板 世纪城3期 观澜国际花园 北京印象 乐府江南 汤泉逸墅 郦城3、 价格比较修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%诚品建筑1111118300本案0.81.10.80.70.80.5市场比较价格一：8300*15%*0.8+8300*15%*1.1+8300*30%*0.8+8300*15%*0.7+8300*15%*0.8+8300*10%*0.5=6640修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%绿波·漫板

9、1111117800本案0.80.80.80.810.5市场比较价格二：7800*15%*0.8+7800*15%*0.8+7800*30%*0.8+7800*15%*0.8+7800*15%*1.5*1+7800*10%*0.6=6318修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%世纪城3期1111116400本案1.21.21.20.80.80.8市场比较价格三：6400*15%*1.2+6400*15%*1.2+6400*30%*1.2+6400*15%*0.8+6400*15%*0.8+6400*10%*0.8=6656修正因素

10、地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%观澜国际花园1.2111117300本案1.21.210.80.80.5市场比较价格四：7300*15%*1.2+7300*15%*1.2+7300*30%*1+7300*15%*0.8+7300*15%*0.8+7300*10%*0.5=6635修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%北京印象1111117800本案0.810.80.80.80.5市场比较价格五：7800*15%*0.8+7800*15%*1+7800*30%*0.8+7

11、800*15%*0.8+7800*15%*0.8+7800*10%*0.5=6240修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%乐府江南1111116300本案1.21.20.80.810.6市场比较价格六：6300*15%*1.2+6300*15%*1.2+6300*30%*0.8+6300*15%*0.8+6300*15%*1+6300*10%*0.6=6048修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%汤泉逸墅1111118300本案1.21.20.80.810.7市场比较

12、价格七：8300*15%*1.2+8300*15%*1.2+8300*30%*0.8+8300*15%*0.8+8300*15%*1+8300*10%*0.7=7802修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%郦城1111116600本案1.21.210.81.20.7市场比较价格八：6600*15%*1.2+6600*15%*1.2+6600*30%*1+6600*15%*0.8+6600*15%*1.2+6600*10%*0.7=6798本项目市场比较价格=（66406318665669356240630078026798）/8=

13、6711元/平米（毛坯房）定价方法二：市场需求和目标客户心理预期价位市场调查资料显示：未来本区域市场目标客户群体预期价格平均价位为¥6500元/平米。定价方法三：成本定价法1、 项目住宅综合成本单价：=投资额/销售面积=405584500.53/71942= ¥5637元/平米2、本项目含18%的开发利润价位为：¥6652元/平米。住宅价格定位综合三种定价方法得出的结论：现状市场运作价位 - ¥6711元/平米(市场比较法定价)实现18%开发利润价位 - ¥6652元/平米(成本定价法定价)市场最易接受价位 - ¥6500元/平米(目

14、标客户群体预期价格) 参考价格 =（市场比较价格+实现利润18%的成本价格+目标客户群心理价格）/3 =（6711+6652+6500）/3= ¥6621元/平米（毛坯）住宅价格定位:总均价为6621元/平米。三、结论通过对本案卖点的细致挖掘，可作为产品的附加值体现l 地块的升值优势：因本案地处西四环中路，紧邻五棵松西奥中心，地理位置和环境得天独厚，市政交通路网正加紧建设，在奥运会之前将会有极大改善，另外，项目北侧道路规划与市政绿化完毕，极大提高本地区的地产价值。周边商业设施特别是金源shopingmall投入使用，进一步提升本地区附加价值。诸多利好因素已突显其升值空间，据市场考证及

15、周边项目的价格调查， l 产品本身附加值：园林，户型特色、外立面，会所，房屋品质。l 最终结果本项目地价附加价值在300-500元。l 最终可实现价格：住宅价格+地块升值系数=6621+400元/平米=7021元/平米价格建议：1、 与周边项目进行比较之后，建议毛坯房价格开盘，开盘均价定在6600元/平米与周边项目毛坯房价格相当，但卖点丰富存在竞争力。最终可实现整体均价7000元/平米以上。2、 选择菜单式装修方案（舒适型，豪华型，500元和800元两种价位）。风林绿洲就是采取（毛坯房价格+精装修价格）方式，取得骄人销售业绩。3、 与东易日盛、元周装饰、等有实力品牌的装修公司合作，强强联手，为项目增加卖点，实现品牌化营销。价格策略  项目成功与否，开盘定价及后期价格策略是