房地产虚拟性与价格背离

1、房地产虚拟性与价格背离关键词：销售价格；租赁价格；背离；虚拟性1 销售价格与租赁价格的理论关系租赁市场是房地产市场的重要有机组成部分，销售价格与租赁价格有严密的关系。图1是房地产买卖市场与租赁市场的四象限模型，从理论层面讨论销售价格与租赁价格之间的关系。图1中第象限和第象限代表租赁市场，第象限和第象限代表房地产买卖市场。 我们首先从第象限开始按逆时针方向解释租金变化对销售价格的影响。为了使租赁需求量 和租赁存量 到达平衡，必须确定适当的租金程度 ，使需求量等于存量。需求是租金 和 经济 状况的函数：DR，经济状况=S。因此，对于横轴上某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交

2、点画一条程度线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准。第象限代表房地产买卖市场。以原点作为起点的射线的斜率代表了房地产资产的资本化率。一般的讲，确定资本化率，要考虑经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入量相关的风险以及政府管理部门对房地产的税收政策。以第象限确定的租金程度为起点，画一条平行于横轴的直线，这条直线与资本化率相交，再以该交点为起点，向下画一条垂直于横轴的直线，该直线与横轴相交，这个交点便是在既定租金程度下确定的房地产销售价格。第象限代表房地产买卖市场中的新增部分。这个象限对房地产的资产形成的原因进展理解释。这里的f(C)代表房地产的重置本钱。新工程开发建立的重置

3、本钱随着房地产开发活动的增加而增加，所以这条曲线向下延伸。从第象限确定的房地产资产价格，向下画一条垂直线，再从该直线与开发本钱线相交的点画一条程度线，这条线与纵轴相交，这个交点就是在此价格程度下的新开发建立量，此时开发本钱等于资产价格P=f(C)。第象限，年度新开发建立量C，被转换为房地产物业的长期存量。在一定时期内，存量变化S，等于新增房地产数量减去由于房屋撤除导致的存量损失。折旧率用表示，那么：S=C-S，以原点作为起点的这条射线，代表了使每年的建立量正好等于纵轴上某一存量程度。这意味着，由于折旧及新开工量，物业的存量不随时间变化，此时，S=0,S=C/。通过对房地产市场与租赁市场关系四象

4、限模型的分析，我们认为销售价格与租赁价格的关系可以概括为：租赁价格的涨落会带动销售价格的沉浮，二者互相影响，互相制约。 2 销售价格与租赁价格的实证分析在进展协整检验前，对上面选定变量的平稳性进展检验，然后在对他们之间的协整性进展检验。由于销售价格与租赁价格具有很高的波动性，为消除异方差将各变量取对数，得到新的变量lnXJ、 lnZJ。新变量的ADF检验结果说明，原序列lnXJ、 lnZJ都是非平稳序列，而一阶差分序列均已平稳。检验结果如表1所示。由于销售价格与租赁价格均为一阶单整序列，满足协整检验前提， 可以对其进展协整检验。用变量lnXJ对lnZJ进展普通最小二乘法回归，得到回归模型估计。

5、此时将估计模型残差序列存储为e值。最后对e做单位根检验，ADF检验结果如表2所示：有表中结果看出销售价格与租赁价格之间不存在协整关系，说明房价与租赁价格之间出现了偏离。用Granger因果性检验，来观察销售价格与租赁价格之间的关系。如表3所示：结果显示，可以看出房价与租赁价格之间不存在因果关系。3 结论在某些特定的时期，住房销售价格与租金价格的波动表现出相别离的趋势。房地产租金主要决定于对房地产实际的消费或消费的需求，而房地产价格是将来租金的现值，两者的变动应该是一致的。但是从20世纪90年代初期以来，在我国香港、新加坡、马来西亚等地区，房地产价格的增长速度远远超过了租金的增长速度。这说明房地产作为虚拟资产， 开展 到一定阶段就可以在特定时期独立于实际 经济 而波动，表达了虚拟经济运行的独立性