第五章房地产证券化

1、整理ppt1第六章房地产证券化整理ppt学习要点证券化的含义和类型住房抵押贷款证券化的种类住房抵押贷款证券化的操作流程整理ppt第一节 房地产证券化概述证券是一种记载财产所有权的有价的书面凭证，又称为有价证券。证券化是证券的延伸。证券化是金融创新的标志之一，起源于20世纪70年代。整理ppt证券化一般可以理解为将不可交易的金融资产转化为可交易的证券的过程。包括融资证券化和资产证券化。 融资证券化是指资金需求者依法在资本市场和货币市场上发行证券(股票、债券等)的方式直接向资金供给者融通资金的融资方法。资产证券化是指原始权益人将不流动的资产或可预见的现金流收入，集中并分割成可在金融市场上流通的若干

2、证券单位的过程，持有该证券就代表着对资产享有收益权。整理ppt融资证券化和资产证券化的区别:融资证券化是企业发行证券直接融资的行为，能使企业资本容量扩大，属于增量的证券化；而资产证券化是在原有的信用关系基础上发行的存量资产的证券化，证券化本身并不增加资本量。整理ppt资产证券化的受益者资产所有者盘活资产 ，融通资金发行人 提高资产收益率 ，赚取服务费用投资人 获得较高投资回报 ，降低投资风险整理ppt在发达国家，资产证券化的最基本功能是提高该类资产的流动性，它为银行提供了一条新的解决流动性不足问题的渠道。发放贷款的银行将抵押贷款销售给二级市场的中介机构，就可把其长期的贷款资产变现成具有高流动性

3、的现金资产。到目前为止，发达国家已被证券化的资产包括：抵押、担保贷款；信用卡、转帐卡、设备租赁、贸易应收帐款；航空机票收入、收费公路及其他公共设施收入等各种有固定收入的贷款；商业房地产、汽车、以及工商企业等各商业贷款。这些资产都具有质量和信用可被准确评估、有担保、能产生可预见的现金流等必备特征。 整理ppt一位经济学家的证券化例子 经济学家陈志武先生认为：一个国家最重要的财富已经不是其天赋的自然资源，而是其良性的制度机制，是其有利于金融创新与市场交易的制度环境。 整理ppt陈先生以收集到的1975-2001年间45个国家的人均石油与天然气储藏价值之和来表示一国的自然资源的高低，并将其分为三组：

4、人均资源最高组、中等组和最低组。然后计算每组国家在1975和2001年的人均国内生产总值，得出下表：1975和2001年的人均GDP（单位：美元） 年份人均资源最高组人均资源中等组人均资源最低组19754027341925622001115461273910901整理ppt利用相关分析，可得出1975年人均资源量与人均GDP间的相关性为42%；而到了2001年二者的相关性下降到6%。对此结果，其他学者提出两种解释：一种解释说当一个国家的资源过剩时，就会缺乏创新和增长的动力，特别是意外财富会使人变懒，因此自然资源丰富的国家就缺乏积极向上的动力了。 整理ppt另一种解释说运输技术与能力的进步使自然

5、资源的运输费用大大降低，虽然一个国家缺乏自然资源，但是只要它有好的加工与制造技术，就可以从资源丰富的国家运来所需的原料，加工制造后再把产品出口到国际市场，技术发展促成的运费降低已大大减少资源丰富国家的增长优势，使资源贫困国家也能快速增长。 陈志武认为上述两种解释均过于牵强，他认为答案还是在于能促进交易的制度机制。并且从证券化的角度来举例说明了金融创新对财富增长的作用。 整理ppt以挪威为例，其石油储藏为100亿桶左右，若在1985年按每桶石油25美元计算，如果不考虑开采、输送成本，那么挪威石油储藏的总价值为2500亿美元。假设从1985年到2000年，石油价格累计约涨50%，也就是说，到200

6、0年挪威的石油财富达到3750亿美元，但是这是在不考虑通货膨胀的情况下所考虑的，如果去除实际的通货膨胀率，并且假设这段期间内没有任何开采，这笔石油的价值到2000年实际上只有1985年的80%。 整理ppt相比之下，如果挪威在1985年把其未来的石油全部通过证券化变现，并得到2500亿美元的现金，然后把其中60%投入债券、40%投入股票，这样的投资组合到2000年会给挪威带来12000亿美元的财富 ，即使去除通货膨胀的影响，证券化给挪威带来的收益也是极其可观的。由此可见，只有通过证券化将不动产流动起来，才能获得更多的财富。 整理ppt房地产证券化的概念 房地产证券化是资产证券化在房地产领域的具

7、体应用，它是以房地产为对象，以房地产或与房地产有关的债权作担保，发行股票、债券、单位信托或其他受益凭证，直接从市场筹集资金的一种资金融通机制。整理ppt房地产证券化一般认为有两种基本形态：一是房地产本身或所有权证券化，称为房地产权益证券化；二是房地产抵押权的证券化，称为房地产抵押贷款证券化。其它则是两种基本形态的复合形式。整理ppt1.房地产权益证券化可以分为三种具体的形式：(1)房地产项目融资证券化。(2)房地产产权证券化。 (3)房地产投资信托。房地产权益证券包括：房地产企业股票、房地产企业债券、房地产投资基金、房地产投资信托基金等。 整理ppt2. 房地产抵押贷款证券化是指银行等金融机构

8、为了实现信贷资产的可流动性，以一级市场(发行市场)上抵押贷款组合为基础，发行抵押贷款证券的结构性融资行为。最为成功的代表品种就是住房抵押贷款证券化。整理ppt国际上住房抵押贷款证券化的代表模式 美国模式也称表外业务模式，在银行外部设立特殊机构，以现金方式买入银行的优质抵押贷款资产，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资人的行为。 德国模式亦称表内业务模式，即在银行内部设立一个机构，由这个机构以银行的优质抵押贷款资产为担保发行证券的行为。澳大利亚模式也称准表外模式，是上述两种模式的结合类型，由银行设立合资或控股子公司，由子公司购买其母公司(银行)或其它公司的抵押贷款资产，将其证券化出售给投

9、资人的行为。 整理ppt房地产权益证券化和房地产抵押贷款证券化的主要区别房地产权益证券化是房地产企业，房地产投资公司等非银行金融机构的融资行为，其证券化基础是房地产企业信用或特定房地产开发项目信用。房地产抵押贷款证券化一般是银行解决抵押贷款资产流动性问题，分散风险的行为，其证券化基础是业已存在的银行信用。整理ppt第二节房地产股票及其发行房地产股票的含义房地产股票即指房地产股份有限公司发行的、表示其股东按其持有的股份享受权益和承担义务的可转让的书面凭证。整理ppt房地产股票发行条件新设发行（1）其生产经营符合国家产业政策；（2）其发行的普通股限于一种，同股同权；（3）发起人认购的股本数额不少于

10、公司拟发行的股本总额的35%;（4）在公司拟发行的股本总额中，发起人认购的部分不少于人民币3000万元，但是国家另有规定的除外；整理ppt（5）向社会公众发行的部分不少于公司拟发行的股本总额的25%，其中公司职工认购的股本数额不得超过拟向社会公众发行的股本总额的10%；公司拟发行的股本总额超过人民币4亿元的，证监会按照规定可以酌情降低向社会公众发行的部分的比例，但是最低不少于公司拟发行的股本总额的10%;（6）发起人在近3年内没有重大违法行为；（7）证监会规定的其他条件。整理ppt（1）发行前一年末，净资产在总资产中所占比例不低于30%，无形资产在净资产中所占比例不高于20%，但是证监会另有规

11、定的除外；（2）近三年连续盈利。2. 改组发行 除应当符合上述新设发行所列条件外，还应当符合下列条件：整理ppt（1）前一次公开发行股票所得资金的使用与其招股说明书所述的用途相符，并且资金使用效益良好；（2）距前一次公开发行股票的时间不少于12个月；（3）从前一次公开发行股票到本次申请期间没有重大违法行为；（4）证监会规定的其他条件。3. 增资发行除应当符合改组发行股票所有条件外，还应当符合下列条件：整理ppt（1）定向募集所得资金的使用与其招股说明书所述的用途相符，并且资金使用效益良好；（2）距最近一次定向募集股份的时间不少于12个月；（3）从最近一次定向募集到本次公开发行期间没有重大违法行

12、为；（4）内部职工股权证按照规定范围发放，并且已交国家指定的证券机构集中托管；（5）证监会规定的其他条件。4. 定向筹集公司公开发行股票除应当符合改组发行股票所有条件外，还应当符合下列条件：整理ppt第三节房地产债券及其发行房地产债券是指房地产公司依照法定程序发行的、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。房地产债券的含义整理ppt(1)公司的生产经营符合法律、行政法规和公司章程的规定，符合国家产业政策；(2)公司内部控制制度健全，内部控制制度的完整性、合理性、有效性不存在重大缺陷；(3)经资信评级机构评级，债券信用级别良好；(4)公司最近一期末经审计的净资产额应符合法律、行政法规和中国证监会

13、的有关规定；房地产债券的发行条件整理ppt(5)最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息；(6)本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的40%；金融类公司的累计公司债券余额按金融企业的有关规定计算。房地产债券的发行条件整理ppt(1)最近36个月内公司财务会计文件存在虚假记载，或公司存在其他重大违法行为；(2)本次发行申请文件存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；(3)对已发行的公司债券或者其他债务有违约或者迟延支付本息的事实，仍处于继续状态；(4) 严重损害投资者合法权益和社会公共利益的其他情形。不得发行公司债券的情形整理ppt第四节住房抵押贷款证券化 住房抵

14、押贷款证券化是指银行等金融机构将其所持有的住房抵押贷款债权向专业机构转让，专业机构在资本市场上将抵押贷款债权进行结构性重组，经政府或机构的担保和信用增级后，向投资者发行证券的过程。住房抵押贷款证券化的含义整理ppt房地产抵押贷款一级市场是房地产抵押贷款形成的市场，即银行等金融机构以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放贷款的市场。房地产抵押贷款二级市场是房地产抵押贷款交易的市场，原始权益人为了减少自身风险，让房地产抵押贷款重组、打包、担保、信用增级后，出售给机构或个人投资者。住房抵押贷款证券化属于房地产抵押贷款二级市场。整理ppt住房抵押贷款证券化的意义 对银行等金融机构的意义 （1）改善住

15、房抵押贷款的资产流动性，增加新的融资渠道 （2）有效分散金融机构发放住房抵押贷款的风险 （3）提高银行的资本利用率 整理ppt住房抵押贷款证券化的意义 对房地产市场的意义 （1）活跃房地产市场、刺激有效需求 （2）促进房地产投资、灵敏反映市场价格 整理ppt抵押过手证券抵押过手证券是抵押贷款证券最基本形式之一，也称为抵押转手证券。其运作方式是银行等金融机构将若干种类的抵押贷款组合成一个集合，以这个集合所产生的现金流量（即该集合中的抵押贷款的本金和利息收入）为基础，委托证券发行商(SPV)经信用增级后发行证券。住房抵押贷款证券化的种类 整理ppt抵押过手证券是一种所有权凭证。银行和证券发行商在扣

16、除自己的中介费用(一定担保费和服务费)之后，将该组合中抵押贷款的本息收入全部转交给抵押贷款证券的投资者，同时将抵押贷款的风险完全转移给了投资者。证券持有人在享有对抵押贷款组合所产生的收益的不可分割所有权的同时，也要按比例地承担相应的风险，这包括支付额减少、提前支付等风险。 整理ppt抵押支持债券是指银行以其持有的住房抵押贷款作为担保发行的债券。它是一种债务凭证，而不是所有权凭证，其所有权仍由抵押支付证券的发行人所有。抵押支持债券不必像抵押过手证券那样按月支付本息，而是与一般债券一样，可以按季或半年支付利息，本金则在债券到期日支付给投资者。 整理ppt抵押支持债券与抵押过手证券区别（1）抵押过手

17、证券转移了抵押贷款债权的所有权，而抵押支持债券没有转移债权的所有权；（2）抵押过手证券的发行机构就是贷款机构，证券的一切风险都必须由贷款机构承担，而抵押支持债券的发行机构是一个特殊目的机构（如信托机构），证券的风险由这个特殊目的机构承担；（3）抵押过手证券的现金流不稳定，抵押支持债券的现金流较稳定。 整理ppt抵押转付债券抵押转付债券也是以住房抵押贷款为担保而发行的一种证券，是前两种证券化工具的衍生形式，结合了抵押过手证券和抵押支付债券的优点。整理ppt抵押转付债券是根据投资者对收益、风险和期限等的不同偏好，对住房抵押贷款所产生的现金流进行重新组合而发行的债券。兼有抵押过手证券和抵押支持债券的

18、特点。偿还债券本金和利息的资金来源于住房抵押贷款的本息偿还额，投资者要承担提前还款而带来的再投资风险（同抵押过手证券）；而债券的所有权仍归银行所有 （同抵押支持债券）。 整理ppt担保抵押债券担保抵押债券是抵押转付债券的衍生品，也是以抵押贷款组合为担保而发行的债券，注入资产组合的本金和利息“过手”给债券投资者。与前三种证券的主要区别是担保抵押债券是以同一抵押贷款组合为基础发行的多种期限、多种利率、多种组合的抵押证券，以满足不同投资者不同的风险偏好。整理ppt剥离式抵押支持证券又称为抵押贷款剥离证券，其基本做法是将抵押贷款组合中的本息收入流分开，分别以贷款的利息收入和本金收入流为基础发行抵押贷款

19、本金证券和利息证券。整理ppt剥离式抵押支持证券由于组合中固定利率抵押贷款有着分期付款和每期金额相同的特点，剥离后的本金证券和利息证券的投资现金流便呈现出两种不同的特征：利息证券投资的现金流在还贷初期比较大，并随贷款余额的下降而递减；本金证券的投资现金流在还贷初期比较小，但随贷款余额和利息支付的下降而呈现增长趋势。整理ppt发起人 是住房抵押贷款一级市场上的原始债权人，即提供贷款资金的商业银行及非银行金融机构。特殊目的机构住房抵押贷款证券的发行人。是一个专门的住房抵押贷款证券公司，该机构从商业银行购买住房抵押贷款，进行评估、组合，然后发行抵押贷款证券，委托券商销售。住房抵押贷款证券化的主要参与

20、者整理ppt信用增级机构主要任务是通过对住房抵押贷款的担保及保险来提高拟发行证券的信用等级，它可以是政府成立的担保公司，也可以是保险公司，或是商业银行。住房抵押贷款证券化的主要参与者证券承销商负责销售由特殊目的机构发行的住房抵押贷款证券。整理ppt服务人负责收取到期抵押贷款的本金和利息，或追讨过期的抵押贷款，一般是证券发起人或其设立的附属公司。住房抵押贷款证券化的主要参与者信用评级机构由投资者认可的信用评级机构进行信用评级，在该证券的存续期间，评级机构也会持续进行评级，并在必要时适时调整信用等级。 整理ppt投资者购买住房抵押贷款证券的机构和个人。住房抵押贷款证券化的主要参与者托管人负责对抵押

21、贷款资产进行现金流管理。在住房抵押贷款证券化后，托管人设立专门账户保存服务人收取的抵押贷款本金和利息，并按期向住房抵押贷款证券投资人支付本金和利息。整理ppt确确定定证证券券化化资资产产设设立立特特殊殊目目的的机机构构 将将信信贷贷资资产产出出售售给给SPV信信用用增增级级信信用用评评级级证证券券销销售售住房抵押贷款证券化的操作程序 SPV获得获得证券证券收入收入向原向原始权始权益人益人支付支付购买购买价格价格实实施施资资产产管管理理按期按期还本还本付息付息并对并对聘用聘用机构机构付费付费 整理ppt 原始债务人服务人受托管理人债务偿还ABS本金和利息发起人债权债权组合 SPV 资产证券 投资

22、者分析重组出售发行收入设计债务偿还购买发行 证券承销机构信用担保机构信用评级机构信用增级机构承销担保评级出售收入整理ppt5信用增级信用增级是指在资产证券化中被用以保护投资者的技术，这些技术或单信用增级是指在资产证券化中被用以保护投资者的技术，这些技术或单独、或组合地用来提高资产支持证券的信用级别，并在实质上为投资者独、或组合地用来提高资产支持证券的信用级别，并在实质上为投资者的利益提供保护。为吸引更多的投资者、降低融资成本和改善发行条件，的利益提供保护。为吸引更多的投资者、降低融资成本和改善发行条件，必须进行信用增级。一般分为内部信用增级和外部信用增级两类。必须进行信用增级。一般分为内部信用

23、增级和外部信用增级两类。4完善交易结构并进行内部信用初评SPV要参与各方协调，落实资产证券化所需要的服务，并确定各自的责要参与各方协调，落实资产证券化所需要的服务，并确定各自的责任。目的是明确界定各方权利义务，保障资产证券化的顺利进行并为日任。目的是明确界定各方权利义务，保障资产证券化的顺利进行并为日后解决争端提供便利。之后，后解决争端提供便利。之后，SPV便可聘请信用评级机构对该交易结构便可聘请信用评级机构对该交易结构及设计好的资产支持证券进行内部评级，即及设计好的资产支持证券进行内部评级，即“初评初评”，初评的目的是为，初评的目的是为了确定达到所需要的信用级别必须进行的信用增级水平。了确定

24、达到所需要的信用级别必须进行的信用增级水平。3证券化安排证券化安排是指证券化安排是指SPV以购买的基础资产产生的现金流为基础，将其设以购买的基础资产产生的现金流为基础，将其设计成在市场易于销售的债券的过程。这是资产证券化的核心内容。计成在市场易于销售的债券的过程。这是资产证券化的核心内容。SPV的证券化安排应遵循以下原则：的证券化安排应遵循以下原则：(1)由发行起人对基础资产进行法律上的资产剥离由发行起人对基础资产进行法律上的资产剥离(2)购进的资产要数量多、单笔规模小，风险分散购进的资产要数量多、单笔规模小，风险分散(3)综合各种因素设计证券化品种综合各种因素设计证券化品种2发起人向特殊目的

25、机构SPV出售资产发起人确定了被资产证券化的资产以后，将资产出售给发起人确定了被资产证券化的资产以后，将资产出售给SPV。主要功能。主要功能是实现隔离，根据基础资产的性质、发起人的融资要求及市场投资者的是实现隔离，根据基础资产的性质、发起人的融资要求及市场投资者的需求，设计并确定发行债券的种类、价格，委托担保机构完成证券的增需求，设计并确定发行债券的种类、价格，委托担保机构完成证券的增加和评级，监督基础资产现金流的收取和债券的还本付息，在资产证券加和评级，监督基础资产现金流的收取和债券的还本付息，在资产证券化中起核心作用，具有受让、持有和管理证券化资产的资格和能力。化中起核心作用，具有受让、持

26、有和管理证券化资产的资格和能力。1确定基础资产并组建资产池基础资产是指被证券化的资产。原始受益人，即资产证券化的发起基础资产是指被证券化的资产。原始受益人，即资产证券化的发起人（金融机构、制造和服务企业是主要的发起人）首先根据自身资人（金融机构、制造和服务企业是主要的发起人）首先根据自身资产证券化融资需求的目的，通过发起程序确定用于资产证券化的资产证券化融资需求的目的，通过发起程序确定用于资产证券化的资产，并据以对所拥有的能够产生未来现金流的资产进行清理、估价，产，并据以对所拥有的能够产生未来现金流的资产进行清理、估价，确定可以证券化的资产数额，将这些资产汇集形成一个资产池。确定可以证券化的资

27、产数额，将这些资产汇集形成一个资产池。整理ppt7资产证券进入二级市场上市交易通常情况下，以公募方式发行的资产支持证券，投资者多为散户或小通常情况下，以公募方式发行的资产支持证券，投资者多为散户或小额投资者，他们对证券的流动性有较高的要求，希望能够在二级市场额投资者，他们对证券的流动性有较高的要求，希望能够在二级市场上随时变现；以私募方式发行的资产支持证券，投资者多为机构银行上随时变现；以私募方式发行的资产支持证券，投资者多为机构银行或非银行金融机构，他们对证券的流动性要求比较低，一般不必申请或非银行金融机构，他们对证券的流动性要求比较低，一般不必申请上市。上市。6发行评级和证券发售（1）发行

28、评级）发行评级在按评级机构的要求进行信用增级之后，在按评级机构的要求进行信用增级之后，SPV要再次聘请国内外知要再次聘请国内外知名的信用评级机构对资产证券进行正式的发行评级，并向投资者公名的信用评级机构对资产证券进行正式的发行评级，并向投资者公布最终评级结果。信用评级机构通过审查各种合同文件的合法性及布最终评级结果。信用评级机构通过审查各种合同文件的合法性及有效性，给出评级结果。有效性，给出评级结果。（2）证券发售）证券发售信用评级完成并公布结果后，信用评级完成并公布结果后，SPV按照已经签署的合同，将经过信按照已经签署的合同，将经过信用评级后的证券交给证券承销商承销。用评级后的证券交给证券承

29、销商承销。5信用增级信用增级是指在资产证券化中被用以保护投资者的技术，这些技术或单信用增级是指在资产证券化中被用以保护投资者的技术，这些技术或单独、或组合地用来提高资产支持证券的信用级别，并在实质上为投资者独、或组合地用来提高资产支持证券的信用级别，并在实质上为投资者的利益提供保护。为吸引更多的投资者、降低融资成本和改善发行条件，的利益提供保护。为吸引更多的投资者、降低融资成本和改善发行条件，必须进行信用增级。一般分为内部信用增级和外部信用增级两类。必须进行信用增级。一般分为内部信用增级和外部信用增级两类。4完善交易结构并进行内部信用初评SPV要参与各方协调，落实资产证券化所需要的服务，并确定

30、各自的责要参与各方协调，落实资产证券化所需要的服务，并确定各自的责任。目的是明确界定各方权利义务，保障资产证券化的顺利进行并为日任。目的是明确界定各方权利义务，保障资产证券化的顺利进行并为日后解决争端提供便利。之后，后解决争端提供便利。之后，SPV便可聘请信用评级机构对该交易结构便可聘请信用评级机构对该交易结构及设计好的资产支持证券进行内部评级，即及设计好的资产支持证券进行内部评级，即“初评初评”，初评的目的是为，初评的目的是为了确定达到所需要的信用级别必须进行的信用增级水平。了确定达到所需要的信用级别必须进行的信用增级水平。3证券化安排证券化安排是指证券化安排是指SPV以购买的基础资产产生的

31、现金流为基础，将其设以购买的基础资产产生的现金流为基础，将其设计成在市场易于销售的债券的过程。这是资产证券化的核心内容。计成在市场易于销售的债券的过程。这是资产证券化的核心内容。SPV的证券化安排应遵循以下原则：的证券化安排应遵循以下原则：(1)由发行起人对基础资产进行法律上的资产剥离由发行起人对基础资产进行法律上的资产剥离(2)购进的资产要数量多、单笔规模小，风险分散购进的资产要数量多、单笔规模小，风险分散(3)综合各种因素设计证券化品种综合各种因素设计证券化品种2发起人向特殊目的机构SPV出售资产发起人确定了被资产证券化的资产以后，将资产出售给发起人确定了被资产证券化的资产以后，将资产出售

32、给SPV。主要功能。主要功能是实现隔离，根据基础资产的性质、发起人的融资要求及市场投资者的是实现隔离，根据基础资产的性质、发起人的融资要求及市场投资者的需求，设计并确定发行债券的种类、价格，委托担保机构完成证券的增需求，设计并确定发行债券的种类、价格，委托担保机构完成证券的增加和评级，监督基础资产现金流的收取和债券的还本付息，在资产证券加和评级，监督基础资产现金流的收取和债券的还本付息，在资产证券化中起核心作用，具有受让、持有和管理证券化资产的资格和能力。化中起核心作用，具有受让、持有和管理证券化资产的资格和能力。1确定基础资产并组建资产池基础资产是指被证券化的资产。原始受益人，即资产证券化的

33、发起基础资产是指被证券化的资产。原始受益人，即资产证券化的发起人（金融机构、制造和服务企业是主要的发起人）首先根据自身资人（金融机构、制造和服务企业是主要的发起人）首先根据自身资产证券化融资需求的目的，通过发起程序确定用于资产证券化的资产证券化融资需求的目的，通过发起程序确定用于资产证券化的资产，并据以对所拥有的能够产生未来现金流的资产进行清理、估价，产，并据以对所拥有的能够产生未来现金流的资产进行清理、估价，确定可以证券化的资产数额，将这些资产汇集形成一个资产池。确定可以证券化的资产数额，将这些资产汇集形成一个资产池。整理ppt8专业服务商管理资产池资产支持证券发行后，资产支持证券发行后，S

34、PV要保证基础资产现金流的收回，并支付给要保证基础资产现金流的收回，并支付给证券投资者本息。证券投资者本息。SPV不直接管理基础资产，一般是委托贷款出售银行继续负责基础资产现不直接管理基础资产，一般是委托贷款出售银行继续负责基础资产现金流的收取与分配，也可以聘请专门的服务商对资产池进行管理。金流的收取与分配，也可以聘请专门的服务商对资产池进行管理。7资产证券进入二级市场上市交易通常情况下，以公募方式发行的资产支持证券，投资者多为散户或小通常情况下，以公募方式发行的资产支持证券，投资者多为散户或小额投资者，他们对证券的流动性有较高的要求，希望能够在二级市场额投资者，他们对证券的流动性有较高的要求

35、，希望能够在二级市场上随时变现；以私募方式发行的资产支持证券，投资者多为机构银行上随时变现；以私募方式发行的资产支持证券，投资者多为机构银行或非银行金融机构，他们对证券的流动性要求比较低，一般不必申请或非银行金融机构，他们对证券的流动性要求比较低，一般不必申请上市。上市。6发行评级和证券发售（1）发行评级）发行评级在按评级机构的要求进行信用增级之后，在按评级机构的要求进行信用增级之后，SPV要再次聘请国内外知要再次聘请国内外知名的信用评级机构对资产证券进行正式的发行评级，并向投资者公名的信用评级机构对资产证券进行正式的发行评级，并向投资者公布最终评级结果。信用评级机构通过审查各种合同文件的合法

36、性及布最终评级结果。信用评级机构通过审查各种合同文件的合法性及有效性，给出评级结果。有效性，给出评级结果。（2）证券发售）证券发售信用评级完成并公布结果后，信用评级完成并公布结果后，SPV按照已经签署的合同，将经过信按照已经签署的合同，将经过信用评级后的证券交给证券承销商承销。用评级后的证券交给证券承销商承销。5信用增级信用增级是指在资产证券化中被用以保护投资者的技术，这些技术或单信用增级是指在资产证券化中被用以保护投资者的技术，这些技术或单独、或组合地用来提高资产支持证券的信用级别，并在实质上为投资者独、或组合地用来提高资产支持证券的信用级别，并在实质上为投资者的利益提供保护。为吸引更多的投

37、资者、降低融资成本和改善发行条件，的利益提供保护。为吸引更多的投资者、降低融资成本和改善发行条件，必须进行信用增级。一般分为内部信用增级和外部信用增级两类。必须进行信用增级。一般分为内部信用增级和外部信用增级两类。4完善交易结构并进行内部信用初评SPV要参与各方协调，落实资产证券化所需要的服务，并确定各自的责要参与各方协调，落实资产证券化所需要的服务，并确定各自的责任。目的是明确界定各方权利义务，保障资产证券化的顺利进行并为日任。目的是明确界定各方权利义务，保障资产证券化的顺利进行并为日后解决争端提供便利。之后，后解决争端提供便利。之后，SPV便可聘请信用评级机构对该交易结构便可聘请信用评级机

38、构对该交易结构及设计好的资产支持证券进行内部评级，即及设计好的资产支持证券进行内部评级，即“初评初评”，初评的目的是为，初评的目的是为了确定达到所需要的信用级别必须进行的信用增级水平。了确定达到所需要的信用级别必须进行的信用增级水平。3证券化安排证券化安排是指证券化安排是指SPV以购买的基础资产产生的现金流为基础，将其设以购买的基础资产产生的现金流为基础，将其设计成在市场易于销售的债券的过程。这是资产证券化的核心内容。计成在市场易于销售的债券的过程。这是资产证券化的核心内容。SPV的证券化安排应遵循以下原则：的证券化安排应遵循以下原则：(1)由发行起人对基础资产进行法律上的资产剥离由发行起人对

39、基础资产进行法律上的资产剥离(2)购进的资产要数量多、单笔规模小，风险分散购进的资产要数量多、单笔规模小，风险分散(3)综合各种因素设计证券化品种综合各种因素设计证券化品种2发起人向特殊目的机构SPV出售资产发起人确定了被资产证券化的资产以后，将资产出售给发起人确定了被资产证券化的资产以后，将资产出售给SPV。主要功能。主要功能是实现隔离，根据基础资产的性质、发起人的融资要求及市场投资者的是实现隔离，根据基础资产的性质、发起人的融资要求及市场投资者的需求，设计并确定发行债券的种类、价格，委托担保机构完成证券的增需求，设计并确定发行债券的种类、价格，委托担保机构完成证券的增加和评级，监督基础资产

40、现金流的收取和债券的还本付息，在资产证券加和评级，监督基础资产现金流的收取和债券的还本付息，在资产证券化中起核心作用，具有受让、持有和管理证券化资产的资格和能力。化中起核心作用，具有受让、持有和管理证券化资产的资格和能力。整理ppt8专业服务商管理资产池资产支持证券发行后，资产支持证券发行后，SPV要保证基础资产现金流的收回，并支付给要保证基础资产现金流的收回，并支付给证券投资者本息。证券投资者本息。SPV不直接管理基础资产，一般是委托贷款出售银行继续负责基础资产现不直接管理基础资产，一般是委托贷款出售银行继续负责基础资产现金流的收取与分配，也可以聘请专门的服务商对资产池进行管理。金流的收取与

41、分配，也可以聘请专门的服务商对资产池进行管理。7资产证券进入二级市场上市交易通常情况下，以公募方式发行的资产支持证券，投资者多为散户或小通常情况下，以公募方式发行的资产支持证券，投资者多为散户或小额投资者，他们对证券的流动性有较高的要求，希望能够在二级市场额投资者，他们对证券的流动性有较高的要求，希望能够在二级市场上随时变现；以私募方式发行的资产支持证券，投资者多为机构银行上随时变现；以私募方式发行的资产支持证券，投资者多为机构银行或非银行金融机构，他们对证券的流动性要求比较低，一般不必申请或非银行金融机构，他们对证券的流动性要求比较低，一般不必申请上市。上市。6发行评级和证券发售（1）发行评

42、级）发行评级在按评级机构的要求进行信用增级之后，在按评级机构的要求进行信用增级之后，SPV要再次聘请国内外知要再次聘请国内外知名的信用评级机构对资产证券进行正式的发行评级，并向投资者公名的信用评级机构对资产证券进行正式的发行评级，并向投资者公布最终评级结果。信用评级机构通过审查各种合同文件的合法性及布最终评级结果。信用评级机构通过审查各种合同文件的合法性及有效性，给出评级结果。有效性，给出评级结果。（2）证券发售）证券发售信用评级完成并公布结果后，信用评级完成并公布结果后，SPV按照已经签署的合同，将经过信按照已经签署的合同，将经过信用评级后的证券交给证券承销商承销。用评级后的证券交给证券承销

43、商承销。5信用增级信用增级是指在资产证券化中被用以保护投资者的技术，这些技术或单信用增级是指在资产证券化中被用以保护投资者的技术，这些技术或单独、或组合地用来提高资产支持证券的信用级别，并在实质上为投资者独、或组合地用来提高资产支持证券的信用级别，并在实质上为投资者的利益提供保护。为吸引更多的投资者、降低融资成本和改善发行条件，的利益提供保护。为吸引更多的投资者、降低融资成本和改善发行条件，必须进行信用增级。一般分为内部信用增级和外部信用增级两类。必须进行信用增级。一般分为内部信用增级和外部信用增级两类。4完善交易结构并进行内部信用初评SPV要参与各方协调，落实资产证券化所需要的服务，并确定各

44、自的责要参与各方协调，落实资产证券化所需要的服务，并确定各自的责任。目的是明确界定各方权利义务，保障资产证券化的顺利进行并为日任。目的是明确界定各方权利义务，保障资产证券化的顺利进行并为日后解决争端提供便利。之后，后解决争端提供便利。之后，SPV便可聘请信用评级机构对该交易结构便可聘请信用评级机构对该交易结构及设计好的资产支持证券进行内部评级，即及设计好的资产支持证券进行内部评级，即“初评初评”，初评的目的是为，初评的目的是为了确定达到所需要的信用级别必须进行的信用增级水平。了确定达到所需要的信用级别必须进行的信用增级水平。3证券化安排证券化安排是指证券化安排是指SPV以购买的基础资产产生的现

45、金流为基础，将其设以购买的基础资产产生的现金流为基础，将其设计成在市场易于销售的债券的过程。这是资产证券化的核心内容。计成在市场易于销售的债券的过程。这是资产证券化的核心内容。SPV的证券化安排应遵循以下原则：的证券化安排应遵循以下原则：(1)由发行起人对基础资产进行法律上的资产剥离由发行起人对基础资产进行法律上的资产剥离(2)购进的资产要数量多、单笔规模小，风险分散购进的资产要数量多、单笔规模小，风险分散(3)综合各种因素设计证券化品种综合各种因素设计证券化品种整理ppt8专业服务商管理资产池资产支持证券发行后，资产支持证券发行后，SPV要保证基础资产现金流的收回，并支付给要保证基础资产现金

46、流的收回，并支付给证券投资者本息。证券投资者本息。SPV不直接管理基础资产，一般是委托贷款出售银行继续负责基础资产现不直接管理基础资产，一般是委托贷款出售银行继续负责基础资产现金流的收取与分配，也可以聘请专门的服务商对资产池进行管理。金流的收取与分配，也可以聘请专门的服务商对资产池进行管理。7资产证券进入二级市场上市交易通常情况下，以公募方式发行的资产支持证券，投资者多为散户或小通常情况下，以公募方式发行的资产支持证券，投资者多为散户或小额投资者，他们对证券的流动性有较高的要求，希望能够在二级市场额投资者，他们对证券的流动性有较高的要求，希望能够在二级市场上随时变现；以私募方式发行的资产支持证

47、券，投资者多为机构银行上随时变现；以私募方式发行的资产支持证券，投资者多为机构银行或非银行金融机构，他们对证券的流动性要求比较低，一般不必申请或非银行金融机构，他们对证券的流动性要求比较低，一般不必申请上市。上市。6发行评级和证券发售（1）发行评级）发行评级在按评级机构的要求进行信用增级之后，在按评级机构的要求进行信用增级之后，SPV要再次聘请国内外知要再次聘请国内外知名的信用评级机构对资产证券进行正式的发行评级，并向投资者公名的信用评级机构对资产证券进行正式的发行评级，并向投资者公布最终评级结果。信用评级机构通过审查各种合同文件的合法性及布最终评级结果。信用评级机构通过审查各种合同文件的合法

48、性及有效性，给出评级结果。有效性，给出评级结果。（2）证券发售）证券发售信用评级完成并公布结果后，信用评级完成并公布结果后，SPV按照已经签署的合同，将经过信按照已经签署的合同，将经过信用评级后的证券交给证券承销商承销。用评级后的证券交给证券承销商承销。5信用增级信用增级是指在资产证券化中被用以保护投资者的技术，这些技术或单信用增级是指在资产证券化中被用以保护投资者的技术，这些技术或单独、或组合地用来提高资产支持证券的信用级别，并在实质上为投资者独、或组合地用来提高资产支持证券的信用级别，并在实质上为投资者的利益提供保护。为吸引更多的投资者、降低融资成本和改善发行条件，的利益提供保护。为吸引更

49、多的投资者、降低融资成本和改善发行条件，必须进行信用增级。必须进行信用增级。一般分为一般分为内部信用增级内部信用增级和和外部信用增级外部信用增级两类。两类。4完善交易结构并进行内部信用初评SPV要参与各方协调，落实资产证券化所需要的服务，并确定各自的责要参与各方协调，落实资产证券化所需要的服务，并确定各自的责任。目的是明确界定各方权利义务，保障资产证券化的顺利进行并为日任。目的是明确界定各方权利义务，保障资产证券化的顺利进行并为日后解决争端提供便利。之后，后解决争端提供便利。之后，SPV便可聘请信用评级机构对该交易结构便可聘请信用评级机构对该交易结构及设计好的资产支持证券进行内部评级，即及设计

50、好的资产支持证券进行内部评级，即“初评初评”，初评的目的是为，初评的目的是为了确定达到所需要的信用级别必须进行的信用增级水平。了确定达到所需要的信用级别必须进行的信用增级水平。整理ppt8专业服务商管理资产池资产支持证券发行后，资产支持证券发行后，SPV要保证基础资产现金流的收回，并支付给要保证基础资产现金流的收回，并支付给证券投资者本息。证券投资者本息。SPV不直接管理基础资产，一般是委托贷款出售银行继续负责基础资产现不直接管理基础资产，一般是委托贷款出售银行继续负责基础资产现金流的收取与分配，也可以聘请专门的服务商对资产池进行管理。金流的收取与分配，也可以聘请专门的服务商对资产池进行管理。

51、7资产证券进入二级市场上市交易通常情况下，以公募方式发行的资产支持证券，投资者多为散户或小通常情况下，以公募方式发行的资产支持证券，投资者多为散户或小额投资者，他们对证券的流动性有较高的要求，希望能够在二级市场额投资者，他们对证券的流动性有较高的要求，希望能够在二级市场上随时变现；以私募方式发行的资产支持证券，投资者多为机构银行上随时变现；以私募方式发行的资产支持证券，投资者多为机构银行或非银行金融机构，他们对证券的流动性要求比较低，一般不必申请或非银行金融机构，他们对证券的流动性要求比较低，一般不必申请上市。上市。6发行评级和证券发售（1）发行评级）发行评级在按评级机构的要求进行信用增级之后

52、，在按评级机构的要求进行信用增级之后，SPV要再次聘请国内外知要再次聘请国内外知名的信用评级机构对资产证券进行正式的发行评级，并向投资者公名的信用评级机构对资产证券进行正式的发行评级，并向投资者公布最终评级结果。信用评级机构通过审查各种合同文件的合法性及布最终评级结果。信用评级机构通过审查各种合同文件的合法性及有效性，给出评级结果。有效性，给出评级结果。（2）证券发售）证券发售信用评级完成并公布结果后，信用评级完成并公布结果后，SPV按照已经签署的合同，将经过信按照已经签署的合同，将经过信用评级后的证券交给证券承销商承销。用评级后的证券交给证券承销商承销。5信用增级信用增级是指在资产证券化中被

53、用以保护投资者的技术，这些技术或单信用增级是指在资产证券化中被用以保护投资者的技术，这些技术或单独、或组合地用来提高资产支持证券的信用级别，并在实质上为投资者独、或组合地用来提高资产支持证券的信用级别，并在实质上为投资者的利益提供保护。为吸引更多的投资者、降低融资成本和改善发行条件，的利益提供保护。为吸引更多的投资者、降低融资成本和改善发行条件，必须进行信用增级。必须进行信用增级。一般分为一般分为内部信用增级内部信用增级和和外部信用增级外部信用增级两类。两类。整理ppt8专业服务商管理资产池资产支持证券发行后，资产支持证券发行后，SPV要保证基础资产现金流的收回，并支付给要保证基础资产现金流的

54、收回，并支付给证券投资者本息。证券投资者本息。SPV不直接管理基础资产，一般是委托贷款出售银行继续负责基础资产现不直接管理基础资产，一般是委托贷款出售银行继续负责基础资产现金流的收取与分配，也可以聘请专门的服务商对资产池进行管理。金流的收取与分配，也可以聘请专门的服务商对资产池进行管理。7资产证券进入二级市场上市交易通常情况下，以公募方式发行的资产支持证券，投资者多为散户或小通常情况下，以公募方式发行的资产支持证券，投资者多为散户或小额投资者，他们对证券的流动性有较高的要求，希望能够在二级市场额投资者，他们对证券的流动性有较高的要求，希望能够在二级市场上随时变现；以私募方式发行的资产支持证券，

55、投资者多为机构银行上随时变现；以私募方式发行的资产支持证券，投资者多为机构银行或非银行金融机构，他们对证券的流动性要求比较低，一般不必申请或非银行金融机构，他们对证券的流动性要求比较低，一般不必申请上市。上市。6发行评级和证券发售（1）发行评级）发行评级在按评级机构的要求进行信用增级之后，在按评级机构的要求进行信用增级之后，SPV要再次聘请国内外知要再次聘请国内外知名的信用评级机构对资产证券进行正式的发行评级，并向投资者公名的信用评级机构对资产证券进行正式的发行评级，并向投资者公布最终评级结果。信用评级机构通过审查各种合同文件的合法性及布最终评级结果。信用评级机构通过审查各种合同文件的合法性及

56、有效性，给出评级结果。有效性，给出评级结果。（2）证券发售）证券发售信用评级完成并公布结果后，信用评级完成并公布结果后，SPV按照已经签署的合同，将经过信按照已经签署的合同，将经过信用评级后的证券交给证券承销商承销。用评级后的证券交给证券承销商承销。整理ppt8专业服务商管理资产池资产支持证券发行后，资产支持证券发行后，SPV要保证基础资产现金流的收回，并支付给要保证基础资产现金流的收回，并支付给证券投资者本息。证券投资者本息。SPV不直接管理基础资产，一般是委托贷款出售银行继续负责基础资产现不直接管理基础资产，一般是委托贷款出售银行继续负责基础资产现金流的收取与分配，也可以聘请专门的服务商对

57、资产池进行管理。金流的收取与分配，也可以聘请专门的服务商对资产池进行管理。7资产证券进入二级市场上市交易通常情况下，以公募方式发行的资产支持证券，投资者多为散户或小通常情况下，以公募方式发行的资产支持证券，投资者多为散户或小额投资者，他们对证券的流动性有较高的要求，希望能够在二级市场额投资者，他们对证券的流动性有较高的要求，希望能够在二级市场上随时变现；以私募方式发行的资产支持证券，投资者多为机构银行上随时变现；以私募方式发行的资产支持证券，投资者多为机构银行或非银行金融机构，他们对证券的流动性要求比较低，一般不必申请或非银行金融机构，他们对证券的流动性要求比较低，一般不必申请上市。上市。整理

58、ppt住房抵押贷款证券化的运行条件成熟的房地产市场成熟的住房抵押贷款一级市场成熟的证券市场强大的中介机构体系完备的法律法规和会计准则政府的主导作用整理ppt 中国建设银行首例中国建设银行首例MBS简析简析 2005年12月15日，中国建设银行以其发放的个人住房抵押贷款为支持资产，在银行间债券市场发行了“建元20051个人住房抵押贷款证券化信托”，这标志着我国信贷资产证券化试点工作取得了阶段性成果，我国正式建立起了个人住房抵押贷款支持证券(MBS)市场。 交易结构交易结构 建设银行作为发起机构，将其上海、无锡、福州、泉州等四家分行符合相关条件的15162笔个人按揭贷款共计 37.12亿元，集合成

59、为资产池，委托给受托机构中信信托投资有限公司，受托机构以此设立信托，并在银行间市场发行信托收益凭证形式的MBS，MBS的持有人取得相应的信托收益权。交易结构见下图：整理ppt整理ppt与此次资产支持证券发行有关的机构与此次资产支持证券发行有关的机构发起机构/贷款服务机构/安排人/联合簿记管理人中国建设银行股份有限公司受托机构/发行人中信信托投资有限责任公司交易管理机构香港上海汇丰银行有限公司北京分行资金保管机构中国工商银行股份有限公司登记机构/支付代理机构中央国债登记结算有限责任公司联合簿记管理人中国国际金融有限公司信用评级机构北京穆迪投资者服务有限公司信用评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司发起机构、贷款服务机构、交易管理机构、安排人和联合簿记管理人法律顾问金杜律师事务所国际