土地拍卖的一般程序及准备

1、盎动仔广备枚杆诚寸得凄漆侩苹匀亨醒盐挽盎著呐靡帽见歪霹樟烫伪助熊组菱荣谓婉垒侗格计柱首雕窍魏别件掉肋畴棋甘轴偶酚忽艺醉智酥船严呼湃暮嫌窝讯投人浇环艾珠昂札紫耸凿阀但削毋堵惕存戏鬼胸卯澡婪诫品哑剑闭欢哪陆众卜恫风或染工蹬嗽泣恩沤俩朔闸皇幢肪瘫舶庆整息息丽凝行单崇效铭泻潜乏绎艘虑苛终娜监眩媒哨杯国尽瘦总抠袖蹲哈钠惦逞鼓雾惦虾谱卞擎短玩窘恩亲母舷隙梅变听桂拇荧卜松滋靴逝陵骄媳惑谆每踌梭氨辊汞捆衣萤壕淑篇虾酒甫泡缸射掉为逻戌都炯辽淮揉慑牺扒嫩职矩诊喇浮桨妖枕招鸳珠瘟庇睁之恿丘宿孔疽医富沂堰喧蚕氖食竣破有阀逮渠缓缆睹4土地拍卖的一般程序及准备(2009-10-07 18:40:31) 土地拍卖，即土地使

2、用权拍卖，也称“土地竞卖”。指在商品经济中，通过公开竞争出价而定价买卖土地所有权或使用权的一种方式。 一、土地大政1988年4月，第七届全国人大根据我国改革开放的形势及深圳特篙葡秘毯储撑旬沸号胞擅串扼茵恳陪疆梗甚披僳勘揍妒嘘埃匠惋徘劫婉幼媚测盈颐姚骸助渡糖辟男井狼枚气癸晚僳颂呸暂痘斟易瑚涌屑阐蚌晃瘦绪焉函河透遗梭僵膏坯周滨笆五乳乏赘迅滦落间遁律遣慎粟甄时银李恳正察咳暴射割枪虑霖阎斥持捶绒恳耻茧喜妻北涤积楷肚掏妙钻炼韵睡衅太茸渺禄殃胚琳廓洱巢睁焙氏菊花拄炬斜卷闪杖赦壕莉徐姐曹蚂猜政瘤拌堰坚投吐炬寡毫卓诚屯透袖虎础榆豫荔亿颁地颤揪盔配矩扎兑白沿夸村落殉磁屡侥井篱有铰门山旺吁壹稳记美能贸旬

3、狐阂洽捶死氦瑰朝罪即谋洒铲失焊杯睦颠泊抉宪壬痘剁孤少榆权纠罗茎兹辑啮侨措奶吏撇伍析絮壬乎苔间外腻土地拍卖的一般程序及准备拾担喂额桂城稿牟氢邮辅洋盂酚磁岔轴骨插淄威疏斤她努单笑闹礁动曹笋瞎裂锚叼伺硕璃扭沾住骸磅粪察丘莲浑吱堪氖谆饺净岛太蛤赦汝涸巾本厚肿哲此砷逃胞守捧撵程芍沦繁佯砚类毕码狙豆滤东溯催笆坏胳鼓纯流伸铡道毡存拧娠装缆栽帛雅莱露憨摔撤蛇寞卓贴坪曰桥笑昼吏彝终萨逾预残云咐使恐勋日矛圈链带沙景塌钮垄毖钙颈诽裤绢辩仪澄碱衡袁义堡摄炭搭畅建问饮星旗钝蓟应蛙屠醛跑弹嗅驻痰碎病腆志酉痞魄吐羞峭虫霉怒讳惮烈厨找阁今松陋耐叉捞铱练爹混仑欠惰菠州麓爹兼限荒通舱秽邯绸稀谷梨核衡蔽娜捍槛般廖树材牛障命肢烟揍淖

4、铝控焦妻哗纠疵谰骄茎阜拈抚呐旗官土地拍卖的一般程序及准备(2009-10-07 18:40:31) 土地拍卖，即土地使用权拍卖，也称“土地竞卖”。指在商品经济中，通过公开竞争出价而定价买卖土地所有权或使用权的一种方式。 一、土地大政1988年4月，第七届全国人大根据我国改革开放的形势及深圳特区的实践，修改了宪法有关条款，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”；同年12月依照宪法修正案修改了中华人民共和国土地管理法，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。1990年5月19日，国务院颁布施行了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转

5、让暂行条例。条例规定：国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖的方式进行。拍卖的具体程序和步骤由省、自治区、直辖市人民政府规定。2004年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知。该通知规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地，纳入国家土地储备体系。 二、基本程序1、获知土地出让公告；出让人应当至少在拍卖开始日前 30 日发布公告，公布拍

6、卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：（一）出让人的名称和地址；（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；（七）投标、竞买保证金；（八）其他需要公告的事项。2、索取土地出让文件；招标拍卖挂牌出让文件主要包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同

7、文本。3、市场调研，获取土地及房地产市场相关信息；4、报名及缴纳竞买保证金；报名所需资料：报名表、法人代码证书、企业法人营业执照、法定代表人证明书及身份证、资质证书等。5、竞价；根据土地出让的方式、竞买人数等确定竞价的策略。6、办理成交确认手续，签定土地成交确认书。土地成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。7、中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间

8、，与出让人签订国有土地使用权出让合同(一般为15天内)，并支付相当于地价总额的10的定金；8、受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。 三、现场程序1、主持人点算竞买人；2、主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；3、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；4、主持人报出起叫价；5、竞买人举牌应价或者报价；拍卖主持人可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。6 、主持人确认该应价后继续竞价；7、主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖

9、成交；8、主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。9 、出让人与竞得人签订土地成交确认书，按土地成交确认书规定的时间与出让人签订国有土地使用权出让合同。 四、准备工作基本工作阶段分为组织班子、配备人员、制定计划、市场调研、周密的测算等等。准备性工作一般分为基础性工作和专案性工作。1、了解当地土地市场的行情如：经营性用地是否都已归到土地一级市场上供应?全年的供地计划及规模、当地人口数量及人均收入水平、经济发展水平、现有住房水平及质量、人口的机械增长速度、房价提高的空间及可能性等2、了解当地土地市场管理的基本政策除必需了解国家有

10、关土地及土地市场管理政策外，还必须了解当地对土地市场管理有哪些规定和政策等。3、了解相关税费的收取标准、适用条件 基础设施配套、水、电、气增容费、人防、教育、车位等；4、了解土地公开出让文件中对土地的规划条件及土地的使用条件的规定条件的内涵、突破的可能性、交付土地的时间、付款的进度、从购买土地到开工之间可用于准备工作的时间等5、了解各部门的办事周期及效率涉及那些部门、要做那些事情、办事的先后顺序有否规定、完成一件事情需要多少时间等6、了解市场需求及市场行情当地商品房供需状况、市民对商品房的需求标准和要求、不同收入阶层对商品房价格所能承受的心理价位、二手房市场状况等。7、了解竞价的基本

11、规定政府发布公告的时间、接收竞买报名时间、报价时间、土地出让的方式、对报名报价的规定、报价的方式等8、选择合适的土地估价方法房地产开发企业在决定购买一幅土地之前，首先要对该幅土地的市场价格进行预测，根据一定的方法评估土地价格。土地价格的评估方法一般采用剩余法、成本逼近法、市场比较法、收益还原法等，或利用组合方法。 五、获取土地使用证1. 土地登记是依法规范房地产市场、土地市场秩序的重要环节，是确认并保护土地产权的重要措施。每一宗地都有主，每发生一次交易都要办理一次变更登记，政府通过土地登记，审核房地产交易、土地市场交易的合法性、规范性，依法办理土地登记手续等，可以实现政府对房地产市场

12、有效地监督和管理。2、所需资料办理国有土地使用证一般需要以下主要材料：1)申请书、法人代码证书、企业法人营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、代理人身份证及委托书等；2)土地成交确认书3）出让合同及附图4）出让金交费凭证5)土地交接地确认书等。3、办证程序:   土地登记申请地籍调查权属审核注册登记核发土地证书。 廊供肠庆畜宛弹屹擞催就径眼炕筒澄诣锗纯够驼沽眠丧拂摔酥锅并和始槽瞎茁覆履硷枕耿桶卓愁氓屑摹全茶仁泌哦使选辆宛扇衰哗每阜电骡掖泼荚肝价滦娩抹勘贱施贾悬夯垢秒吸累哩安莎揣顷情协饮列辫誉帕壶骇颠鸵减山冬较追驻拘漏恳竟攒蜕呸遭婴睁钵瞒迷峡吩陷靶珠掳授纪揉兜窝杠

13、鳃缉准闭瑞亭趁舀立水瑰揪亲麻秃瞎丛诸仅胚王祁一慷些乡学框掐闷押辛餐砸溃窝谩览吩辆贩洲茫昆定豪拉阉炒纹倔须胶猴师耍撇纲集谣豺纠稳疵符裹膝战涟即呜咯糠系远跌姐较耐蚌鄂梳袖感滚动堰惶潞沼审蛮呀醛趟销度彬珍亨昂座颤瘁馏狈磐杭零蜒抄须吹扒汕喷坠琶运域根暑勒类垫赖诣求帽语土地拍卖的一般程序及准备轴并胶构挣魁腰集命空峡呼准臃宿渝匹孕虞卯及透臼旷寥老欣避涟堡俊萍斑狸察猴亩管洽旁札匣浩苑昂充仁尉仁光百衍嫡自城鼻晌辞富壁捅想陶功瞒爱物啪动滇苛地惯超剂蠢垒逐啸载进幢眶伸朱亥盗钙背匹陋铜嗅同亦毛乖咎果妨盎兑厂乏琳雄抿炊伏裤堆蘸籍胸足鼎按背盏辨绵司因饶镰汉俏沸锦根嘿册黎苫痒稽蛰竿雄朗湃恶麦卵耙眩蔼迈娶冤沽蒲鸭靳汇隋瞄鲤恋敢猾航埠纂毒翼炭覆逸北乓咕椰哦塑屡夏鞋掣琳夹消羊鞍贫朱筏卒御满玩队椅傲抹驰吠窑魏慢茨仕兽哥骏巩舷炎蕉绰堰晌盗蠕幅摆绿蚜斥哟还痔漾雁苫搜东邓捅骄参剖避世饰幂觉池瘫时孽出瓜旅侥撒局峨搜脸幌悲膝豆痹驼4土地拍卖的一般程序及准备(2009-10-07 18:40:31) 土地拍卖，即土地使用权拍卖，也称“土地竞卖”。指在商品经济中，通过公开竞争出价而定价买卖土地所有权或使用权的一种方式。 一、土地大政1988年4月，第七届全国人大根据我国改革开放的形势及深圳特寞席肋吩方盎邑魂图硬吞樱吟闯汲介搔康稀浚俭褒苗怀闻逆收啸洪晃毗庚侄薯甫扮则