地产全年营销计划(1)

1、2019全年营销方案全年营销方案一、一、房地产市场背景及房地产市场背景及2019年走势分析年走势分析二、二、中慧集团项目所在地市场情况中慧集团项目所在地市场情况三、三、中慧集团可售资产及计划销售货值中慧集团可售资产及计划销售货值四、四、中慧集团中慧集团2019年销售目标任务及任务分解年销售目标任务及任务分解五、五、中慧集团各项目情况中慧集团各项目情况六、六、根据各项目情况细分项目营销策略、价格策略、包装根据各项目情况细分项目营销策略、价格策略、包装推广策略推广策略七、七、中慧集团营销组织架构中慧集团营销组织架构八、八、中慧集团中慧集团2019年营销费用预测（本方案不含人员工年营销费用预测（本方

2、案不含人员工资及卖场装修等）资及卖场装修等）目录1房地产市场背景及2019年走势分析整理ppt4 规划至2030年，涪陵城区人口105万人，城市建设用地85平方公里，市级区域性重大项目用地7平方公里，形成“一城二区五组团”的城市空间结构。“一城”指涪陵城区；“二区”指西部新城区和东部老城区；“五组团”指江南组团、江东组团、江北组团、李渡组团和龙桥组团。城市建设用地整体规划城市建设用地整体规划整理ppt5 经济经济“六稳六稳”：稳稳就业、就业、稳稳金融、金融、稳稳外贸、外贸、稳稳外资、外资、稳稳投资、投资、稳稳预期。预期。楼市楼市“三稳三稳”：稳稳地价、地价、稳稳房价、房价、稳稳预期预期 。避免

3、“朝令夕改”，中央不会统一出台取消限购、限贷。稳健的货币政策不 变“定向宽松”的 落足点仍在实体经 济，缓解中小企业融资难。“住房不炒”的定位不变，房地产回归居住属性，投机需求仍被打压。市场秩序监管依然严厉，市场秩序整顿仍持续和加强。民生基调不变，增加有效供给，发展共有产权和租赁市场。12345后市预判后市预判宏观政策（宏观政策（A面）：稳面）：稳整理ppt6中央对近期调控总结：中央对近期调控总结：“热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现积极变化出现积极变化 。调控思路：坚持住房不炒，调控思路：坚持住房不炒，因城施策因城施策、分类指导，夯实、分

4、类指导，夯实城市政府主体城市政府主体责任。责任。自住需求与投机需求被区分对待，一松一紧。 （1）信贷差异化 （2）财税差异化流动性松动，持续微调的货币金 融政策一定程度上会改善房地产融资困难局面。 （1）大型优质房企融资有优势 （2）中小型房企融资仍较困难 一城一策的精准化调控，引发部分城市,限售、限购、限签松动。（1）经济较好、土地财政依赖程度小、人口净流入的一线和二线城市松动机率小（2）弱二线和三四线城市松动机率大123后市预判后市预判宏观政策（宏观政策（B面）：变面）：变整理ppt7 从从量量变到变到质质变，产品创新升级变，产品创新升级 刚改产品刚改产品仍然是市场主流仍然是市场主流 去化

5、难点在去化难点在高总价高总价产品产品 智能化智能化概念成趋势，受市场关注概念成趋势，受市场关注后市预判后市预判2019年产品变化年产品变化整理ppt8 融资难、转型难融资难、转型难 多元化布局不如预期多元化布局不如预期 面粉价格接近面包价格面粉价格接近面包价格焦焦 虑虑 、 压压 力力 笼笼 盖盖 大型房企大型房企布局合理、踩准节奏、保证现金流布局合理、踩准节奏、保证现金流 中小型房企中小型房企挖掘市场机会，做挖掘市场机会，做“小而精小而精” 联合开发，分摊风险联合开发，分摊风险 去地产化、寻找新的利润点去地产化、寻找新的利润点后市预判后市预判企业发展企业发展整理ppt92019年是充满博弈的

6、一年年是充满博弈的一年中央在经济增长、住房消费和投资的协调关系中的博弈！中央在经济增长、住房消费和投资的协调关系中的博弈！地方政府在财政和房地产市场风险平衡中的博弈！地方政府在财政和房地产市场风险平衡中的博弈！企业在焦虑中与市场的博弈！企业在焦虑中与市场的博弈！后语后语2中慧集团项目所在地市场情况（商业）整理ppt11序号项目体量开盘时间去化率销售均价（万元)经营模式租金价格（元/月）租赁状态临街1层2-3层临街1层2-3层1泽胜郦江风情街3.5万方2019.1月估计60-70%2-31.7-2业主自行出租，商管公司代租，但不承诺租金销售宣称120-150元/月未交房，未招商2贵博金街2万方2

7、014.8月估计90%2-2.50.8-1.5业主自行出租，商管公司代租，但不承诺租金约80-10050-70已开业，租赁面积约80%3金科天宸美临街3.3万方2017.7估计90%2.45000-1000临街1层业主自行出租，2-3层商管公司代租，但不承诺租金约10030-80临街1层部分开业，2-3层未开业4桥达漫生活街区2万方2017.7估计20-30%2-2.51-1.5业主自行出租，商管公司代租，但不承诺租金租赁惨淡，租赁面积约20%5攀华国际广场10.3万方2014年估计50%（外街销售80%，内街及2层销售约20%）2-2.57000-9000业主自行出租约10030-50（基本

8、未出租）已开业，租赁面积约20-30%6奥体中央公园7万方2014年估计40%1.2-2.51-1.2业主自行出租60（一楼背街40）40已开业，租金水平低，且经营状况不佳，租赁面积约20%7金科中央公园城2.4万方估计90%2-2.30.5-0.7业主自行出租40-50已开业，租赁面积约50%涪陵市场在售商业楼盘市调涪陵市场在售商业楼盘市调整理ppt121、目前涪陵市场商业存量大，且去化缓慢，据统计存量约60万方，按每年6-7万方销量，去库存时间约8-9年；2、目前在售商业除西街外，其他项目均无返租，且不统一运营，投资者后期无保障，目前涪陵在售项目租赁状况均不乐观；3、目前竞品项目均为社区商

9、业，体量与消费人群数量不匹配，商业做起来的可能性不大；4、西街商业，从地段，人流，交通等决定商业存活的基础条件上来看，在涪陵市场优势明显，无可比拟项目。涪陵市场在售商业楼盘市调分析涪陵市场在售商业楼盘市调分析3盘点中慧集团可销存量资产及计划销售货值中慧西街1F、2F、3F资产总值：1.46亿（除负一层）城市广场存量资产总值：811万中慧社区存量资产总值：2882万可售存量资产汇总可售存量资产汇总产品信息成交价格信息序号商业房号建面套内建面单价总价按揭折后总价按揭折后单价前3年返租折现后合同总价前3年返租折现后合同单价11-339.9417.5102900 41098263829055 9587

10、0.19313982578613.5521-436.3615.93103900 37778043519716 96801.87288616779377.5331-528.7612.6107900 31032042891203 100528.60237078682433.4541-635.9515.75104900 37711553513521 97733.55288108780141.5151-1261.0626.75108700 66372226183787 101273.95507070683044.6461-14107.0946.9274900 80210417473068 69783.

11、06612791657222.1171-1574.5432.6679200 59035685500254 73789.30451020960507.2281-1674.5432.6679200 59035685500254 73789.30451020960507.2291-1764.0528.06108400 69430206468694 100994.44530432982815.44101-1996.4142.2432200 31044022892319 30000.19237170124600.16111-2096.4142.2432200 31044022892319 30000.1

12、9237170124600.16121-2153.3623.3837200 19849921849383 34658.61151649428420.06131-2394.1941.2724500 23076552150003 22826.23176300318717.51141-24119.2852.2633900 40435923767346 31584.06308922425898.93151-29101.0744.2832800 33150963088619 30559.20253266725058.55161-3336.7516.152200 19183501787294 48633.

13、86146558139879.76171-3492.8240.6747200 43811044081800 43975.44334707636059.86181-3535.2315.4453700 18918511762606 50031.38144533741025.73191-4240.9517.9465700 26904152506614 61211.58205542450193.49201-4470.5130.8945900 32364093015307 42764.25247255235066.69211-4666.6529.239900 26593352477657 37174.1

14、5203167930482.81221-5565.8728.8633600 22132322062031 31304.55169086525669.73中慧西街铺存量中慧中慧西街铺存量西街铺存量中慧西街铺存量中慧中慧西街铺存量西街铺存量城市广场铺存量城市广场街铺存量城市广场街铺存量中慧社区铺存量中慧社区铺存量中慧社区铺存量中慧社区铺存量序号项目经营店面房号面积（m2)不及产权面积（m2)年租金(元）现执行底价（元)现执行单价（元/m2)12.5拟执行总价（元)12.6拟执行单价（元/m2)销售政策1中慧上上城清风棋院2006/1/7129.536591617590171358017590171

15、3580执行之前价格，如有意向客户，结合实际情况特殊优惠申请2中慧上上城清风棋院2006/1/8259.055022615078730226150787303中慧上上城腊香村2006/1/569.01310551000645145001000645145004中慧上上城吊锅耗儿鱼2006/2/878.64353881296774164901296774164905中慧上上城神仙窝7-1-7256.27372872914550.00195372872992326中慧上上城神仙窝7-1-8（靠里面）147.631254855850012548558500小计940.1311301527120201

16、1301527120207六米立方6-2-负1-8跃1/2199.41364419684310915355474此铺掉角，销售抗性较大，建议调价约20%，作为现金回流单位8六米立方6-2-负1-367.230372635554329810844349六米立方6-2-负1-267.233726355543298108443410六米立方6-1-1-2042.624688201100046882011000此价格为暂估价格11六米立方6-1-1-2153.795916901100059169011000小计430.273170199759027482616611中慧社区铺存量中慧社区铺存量4中慧集

17、团2019年销售目标任务及任务分解上上城3期项目子项可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计备注上上城3期2#楼8800销售比例60%20%10%5%95.00%7月中旬开盘销售建面(M2)528017608804408360 销售均价(元/m2)69006900690069006900销售额(万元）3643.2 1214.4 607.2303.65768.45#楼 23000销售比例50%20%5%75%10月上旬开盘销售建面(M2)115004600115017250销售均价(元/m2) 6900690069006700销售额(万元）79353174793.511

18、902.51#楼8800销售比例50%50%12月上旬开盘销售建面(M2)44004400销售均价(元/m2)69006900销售额(万元）30363036合计销售建面(M2)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5280.00 1760.00 880.00 11940.00 4600.00 5550.00 30010.00 销售额(万元）0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3643.20 1214.40 607.20 8238.60 3174.00 3829.50 20706.90 中慧上上城中慧上上城3期期西街中慧西街中慧西街项目子项可售建面1

19、月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计备注西街-1层商业3504销售比例30.00%5.00%5.00%30.00%5.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%90% 推盘分2次加推，每次推盘为50%；售价为三年租金抵款房款后的售价销售建面(M2)1051.20 175.20 175.20 1051.20 175.20 105.12 105.12 105.12 105.12 105.12 3153.6销售均价(元/m2)1600016000160001600016000160001600016000160001600016000销售额(万元）1682 280

20、280 1682 280 168 168 168 168 168 5046 商业其他楼层4989.27销售比例5%10%5%5%5%5%5%10%5%5%60.00% 自然销售；售价为三年租金抵款房款后的售价销售建面(M2)249 499 249 249 249 249 249 499 249 249 2994 销售均价(元/m2)2500025000250002500025000250002500025000250002500025000销售额(万元）624 1247 624 624 624 624 624 1247 624 624 7484 住宅 1194.63销售比例23%23%31%2

21、3%100%销售建面(M2)274 274 372 274 1194销售均价(元/m2)62006200680062006387销售额(万元）170 170 253 170 762.64车位（-4层）（开售时间可根据住宅接房时间调整）95个销售比例42.11% 21.05% 21.05%5.26%89.47%销售个数40 20 20 5 85 销售建面(M2)1520 760 760 190 3230 销售均价(万元/车位)12 12 12 12 12 销售额(万元）480 240 240 60 1020 合计销售建面(M2)0.00 0.00 1574.66 948.13 796.66 13

22、00.66 424.66 354.58 1874.58 1638.05 1388.58 818.58 10571.16 销售额(万元）0.00 0.00 2475.46 1697.52 1156.98 2305.58 903.98 791.85 1271.85 1825.39 1201.73 1021.73 14312.31 六米立方项目子项可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计备注6米立方车位 289个销售比例17.30% 3.46% 1.73% 1.73% 0.00% 0.00% 0.00% 6.92% 1.73% 1.73%34.60%销售个数(M2)5010

23、550002055100备注：手续完善如后延则开盘销售时间后延销售建面(M2)15003001501500006001501503000销售均价(万元/车位)99999999999销售额(万元）4509045450001804545900余量商业430.27销售比例31.25% 46.34% 22.41%100%销售建面(M2)134.46199.496.41430 销售均价(元/m2)50555055103006246 销售额(万元）68 101 100269 合计销售建面(M2)0.00 0.00 1634.46 499.40 150.00 150.00 96.41 0.00 0.00 6

24、00.00 150.00 150.00 3430.27 销售额(万元）0.00 0.00 517.97 190.80 45.00 45.00 100.00 0.00 0.00 180.00 45.00 45.00 1168.77 六米立方六米立方第一城项目子项可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计备注第一城车位 178个销售比例 3%3%2%2%1%1%3%3%3%1%21%销售个数 553322555237销售建面(M2)15015090906060150150150601110销售均价(万元/车位)99999999999销售额(万元）45452727181845

25、454518333余量商业1015销售比例 37%0%11%0%29%0%0%0%89%销售建面(M2)373 0 111 0 292 0 0 0 775.93销售均价(元/m2)700070007000700070007000700070007000销售额(万元）261 0 78 0 204 0 0 0 543 合计销售建面(M2)0.00 0.00 150.00 150.00 463.00 90.00 170.93 60.00 442.00 150.00 150.00 60.00 1885.93 0.00 销售额(万元）45.00 45.00 288.10 27.00 95.65 18.0

26、0 249.40 45.00 45.00 18.00 876.15 中慧第一城中慧第一城上上城中慧上上城中慧上上城项目子项可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计备注上上城车位84个销售比例12%6%6%2%2%0%0%12%5%2%48%销售个数 10552200104240销售建面(M2)300150150606000300120601200销售均价(万元/车位)7.57.57.57.57.57.57.57.57.57.59销售额(万元）7537.537.5151500753015300余量商业861销售比例45%47%8%100%销售建面(M2)389 403

27、69 860.67销售均价(元/m2)1033592521450010174销售额(万元）402 373 100 875 合计销售建面(M2)0.00 0.00 300.00 538.58 150.00 60.00 60.00 403.09 0.00 369.00 120.00 60.00 2060.67 0.00 销售额(万元）0.00 0.00 75.00 439.10 37.50 15.00 15.00 372.94 0.00 175.05 30.00 15.00 1174.59 瑞星三号、城市广场瑞星三号、城市广场瑞星三号、城市广场项目子项可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月1

28、0月11月12月合计备注瑞星三号余量商业600.72销售比例15%20%15%10%10%70%销售建面(M2)90 120 90 60 60 421 销售均价(元/m2)580058005800580058005800销售额(万元）52 70 52 35 35 244 城市广场余量商业（4月份解押）371.82销售比例20%20%20%20%80%销售建面(M2)74 74 74 74 297 销售均价(元/m2)1956019560195601956019560销售额(万元）145 145 145 145 0 0 0 0 0 0 582 瑞星三号、城市广场合计销售建面(M2)0.00 0.

29、00 74.36 74.36 74.36 74.36 0.00 90.11 120.14 90.11 60.07 60.07 717.96 销售额(万元）0.00 0.00 145.46 145.46 145.46 145.46 0.00 52.26 69.68 52.26 34.84 34.84 825.72 龙兴项目项目子项可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计备注龙星项目商务型16000(需加货值）销售比例15.63% 10.00%5.00%5.00%5.00% 25.00% 12.50% 12.50%90.63%本任务为保底销售任务，根据市场及销售情况任务再

30、做调整销售建面(M2)2500160080080080040002000200014500销售均价(元/m2)650065006500650065006500650065006500销售额(万元）162510405205205202600130013009425龙兴项目龙兴项目项目合计项目项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月小计合计合计销售建面(M2)0.00 0.00 3733.49 2210.47 4134.03 3275.03 6832.00 3467.78 4116.73 18787.16 8468.66 8698.66 63175.99 销售额销售额(万元

31、万元2)0.00 0.00 3250.53 2526.22 3227.69 3578.03 5302.54 2969.45 2796.24 13116.30 5830.57 6264.07 48489.43 备注：1、涪陵区域销售任务：39064万元。 2、重庆龙兴项目保底销售任务：9425万元，根据市场和销售情况目标任务再做调整。项目合计项目合计单位：万单位：万5中慧集团各项目情况中慧西街 中慧西街项目位于涪陵“实验商圈中心-涪陵兴华西路3号（涪陵实验中学对面），由住宅与天街商业构成。商业定位于集影院、餐饮、娱乐互动体验、购物、居住为一体的城市精致综合体。经营业态：B1F：室内步行街(精品超

32、市)；1F：青年时尚卖场+时尚餐饮；2F：青少年娱乐互动体验+中青年时尚卖场+简餐；3F：品牌餐饮+特色餐饮；4F：高档电影院（已确定）中慧西街现项目介绍中慧西街现项目介绍中慧西街地段优势：地段优势：实验商圈成为涪陵未来的金融中心、购物中心、教育培训中心。西街为商圈中心地段。项目定位优势：项目定位优势：打造集影院、餐饮、娱乐互动体验、购物、居住为一体的城市精致综合体，将提升区域整体商业价值。商家资源及完善商管保障体系商家资源及完善商管保障体系：主力商家引进,丰富经营业态体验集群,10年租约/5年保障.中慧西街优势分析中慧西街优势分析中慧西街1、招商进度缓慢，目前没有落地商家；2、前期销售未做好

33、销控，导致1、2、3楼小铺已销售，现剩下全是大铺，不便于整体销售；3、除B1有部分小铺，现剩余商铺总价过高，大部分总价100-500万区间；4、对比周边及涪陵商业市场，本项目单价整体偏高；中慧西街难点分析中慧西街难点分析 项目项目位于涪陵易家坝广场旁，是涪陵重点打造三大商圈城市中心区域,本项目现作为区域商业中心的地标。 城市广场建成不仅成为了涪陵的新景观，同时也形成了新的商圈。目前城市广场已引进全国知名家电零售连锁企业“国美电器”，国际知名快餐品牌“肯德基”和国内连锁院线品牌“嘉峪国际影城”的入住，同时，众多外来知名服装品牌以及本地知名的“爱家”连锁百货超市全都竞相入住城市广场，使得城市广场时

34、尚圈显得欣欣向荣、热闹非凡。城市广场项目介绍城市广场项目介绍1、项目位于涪陵易家坝广场旁，是涪陵重点打造三大商圈城市中心区域2、临街主干道，广场换道，下接南门山，上接高笋塘，交通便捷、四通八达。3、拥有成熟的商业圈，毗邻涪陵最大城市广场、三甲中心医院、高密度人居环境在客流量上占着毋庸置疑的巨大优势城市广场优势分析城市广场优势分析1、物业较为陈旧，外部及内部形象较为差2、B2、B3层小铺相比3级市场单价偏高，再加上前期销售政策一次性抵扣5年租金，5年内业主没有直接收益，销售抗性大3、2、3层产权面积大，总价高，客户门槛高。城市广场难点分析城市广场难点分析 集中慧上上城、中慧6米立方、中慧第一城三

35、大项目以中慧麻辣街为主题核心的商业体实现了品牌的整合与统一运营管理。 大社区的完美形成整合三大项目数千户人居量为麻辣街提供稳定且充足的客流量。这对于麻辣街的商业有着极大的推动作用！再加，麻辣街本身独特的运营模式及特色街区的打造已成功吸引城区市民前往。未来，麻辣街的覆盖范围将更为广泛。 中慧社区铺项目介绍中慧社区铺项目介绍1、大部分商业是临街商铺；2、大部分商业都是租赁状态；3、部分商业有较大可扩展空间；4、部分商铺价格有一定优势。中慧社区铺优势分析中慧社区铺优势分析1、大部分剩余商铺都是大铺；2、大部分商业都是位置很差；3、部分商业产权面积和实际使用面积不明确，后期每个铺都重新梳理；4、物业较

36、为陈旧，外部及内部形象很差，没有商业氛围；5、大部分已租赁商铺，租金水平很低，年收益在集中2-4%。中慧社区铺难点分析中慧社区铺难点分析6各项目情况项目营销策略、价格策略、包装推广策略中慧集团商铺总体营销策略中慧集团商铺总体营销策略1、项目统一运营，招商先行，后销售2、项目带租约销售中慧西街中慧西街营销策略：营销策略：中慧西街营销策略、价格及销售政策中慧西街营销策略、价格及销售政策 西街B1层：按照现有销售政策执行，招商倾向于品牌精品超市，销售按照分零小铺销售 西街1、2、3层：招商先行，根据招商落位，销售主推签约商家营销策略营销策略价格价格及销售政策及销售政策 销售价格：按照现有价格体系暂时

37、执行，大客户及团购客户一事一议 销售策略：按照现有标准执行，即：1、前3年一次性抵扣房款，降低投资门槛。2、第4年和第5年按照合同总价每年8%回报返还业主。3、从第6年起业主收益按照后期运营实际租金分配主题主题及主题广告语及主题广告语 统一运营，带租约销售，“0”风险投资，收益稳定 核心商圈铺，商铺原始股 带租约销售，“0”风险投资中慧西街推广策略、主题及主题广告语中慧西街推广策略、主题及主题广告语推广策略推广策略 以线下为主，线上为辅 以渠道为王，活动贯穿中慧西街推广策略、主题及主题广告语中慧西街推广策略、主题及主题广告语中慧西街推广手段中慧西街推广手段:1、内渠：电话Call客组、外拓组（

38、约30人）2、外渠：由于涪陵地区渠道公司资源匮乏，目前签约1家二手房公司，目标是整合全城二手房公司3、营销中心工作人员每人分配3-4个商铺，在各大网站及朋友圈推广，进入3级市场，吸引置业客户4、老带新、全员营销：前期已执行，但目前效果不好，后期加强运营及执行力5、自由经纪人：全面启动及招募自由经纪人6、巡展：指在某个区域内巡回展出，提高品牌知名度，扩大品牌影响力和提高市场占有率中慧西街媒运用及包装中慧西街媒运用及包装媒体运用媒体运用1、自媒体：公司员工朋友圈转发，增加曝光率2、网推公司：启动网推公司，服务整个集团公司旗下项目，含招商运营。3、朋友圈广告：前期朋友圈广告效果不错4、轿厢广告：西街

39、B1开盘前有需要继续上5、车库道闸：西街B1开盘前少量投放6、公交车车身广告：西街B1开盘前少量投放项目包装项目包装1、项目阵地包装：见包装方案2、营销中心氛围包装：见包装方案 带租约销售带租约销售：现有租商铺带租约出售，未出租商铺可先招商，招商后带租约包出售 从老业主从老业主：现有租户入手，一对一洽谈，寻找意向买家出售 存量出售存量出售：信息分配到营销部每个人，挂各大二手房网站及二手房公司，以二手房平台作为销售渠道进行销售 分销渠道分销渠道：定出一个价给予分销团队，分销团队以定价为基准自行销售存量商铺营销策略存量商铺营销策略 销售价格销售价格：按照现有价格体系暂时执行，大客户及团购客户一事一

40、议 销售策略销售策略：1、按照现有标准执行，带租约销售和销售空铺，业主自行收租和自行租赁2、带租约销售：不管是已招商或者空置，一律统一招商，5年保底收益，每年6%，已出租的公司统一收租金，5年内业主保底收益每年为6%，如果已出租的年收益超出6%的商铺，业主可以自行收取租金，公司不保底收益。存量商铺价格及销售策略存量商铺价格及销售策略城市广场及第一城超市城市广场及第一城超市：1、按照现有价格体系暂时执行，一次抵扣3年租金和后2年每年8%的收益2、按照新的价格体系（针对城市广场及第一城超市新版价格表），带租约销售，每年按照实际收益分配给业主存量商铺销售策略存量商铺销售策略存量商铺推广策略：存量商铺

41、推广策略：中慧西街推广策略、主题及主题广告语中慧西街推广策略、主题及主题广告语主题主题及主题广告语及主题广告语推广策略推广策略 以线下为主，线上为辅 以渠道为王，活动贯穿 统一运营，带租约销售，“0”风险投资，收益稳定 核心商圈铺，商铺原始股 带租约销售，“0”风险投资存量商铺推广手段及媒体运用：存量商铺推广手段及媒体运用：1、内渠内渠：组建6-8人渠道团队，针对项目情况作渠道拓展2、外渠外渠：由于涪陵地区渠道公司资源匮乏，目前签约1家二手房公司，目标是整合全城二手房公司3、置业顾问置业顾问：存量置业顾问出去针对性寻找客户4、老带新、全员营销老带新、全员营销：前期已执行，但目前效果不好，后期加

42、强运营及执行力5、自由经纪人自由经纪人：全面启动及招募自由经纪人存量商铺推广手段存量商铺推广手段存量商铺媒体应用及包装存量商铺媒体应用及包装媒体运用媒体运用1、自媒体：公司员工朋友圈转发，增加曝光率2、网推公司：启动网推公司，服务整个集团公司旗下项目，含招商运营。3、朋友圈广告：前期朋友圈广告效果不错4、轿厢广告：西街B1开盘前有需要继续上5、车库道闸：西街B1开盘前少量投放6、公交车车身广告：西街B1开盘前少量投放项目包装项目包装1、项目阵地包装：见包装方案2、营销中心氛围包装：见包装方案整理ppt51瑞星瑞星3号出售信息（已制作）号出售信息（已制作）瑞星瑞星3号出售信息（已制作）号出售信息

43、（已制作）存量商铺包装方案（瑞兴三号）存量商铺包装方案（瑞兴三号）整理ppt52六米立方六米立方存量商铺包装方案（六米立方）存量商铺包装方案（六米立方）整理ppt53存量商铺包装方案（六米立方方案存量商铺包装方案（六米立方方案2）整理ppt54涪陵区域媒体广告序号媒体费用线上媒体涪陵在线6000/条涪陵网事4000/条涪陵发布4000/条线下媒体道闸广告1300/块/月乡镇墙体喷绘10/平米+安装费电梯轿厢广告80/块/月社区公示牌广告预计80-100/块/月横店影院映前广告2000/30秒/18个厅/2月公交车身广告3000/台/月出租车顶灯广告300-500/台/月出租车座套广告250/台

44、/月火车北站广告8000-2万/块/月大巴车巡游广告3000/台/天新世界LED屏幕广告2-2.5万/块/月泽胜大屏广告3-5万/月推广形式及价格（供选择）推广形式及价格（供选择）整理ppt55以下对一些效果显著的媒体建议投放以下对一些效果显著的媒体建议投放线上媒体；涪陵在线；线下媒体；电梯轿厢广告；公交车车身广告；微信朋友圈；媒体投放建议媒体投放建议7中慧集团营销组织架构1、销售经理岗位空缺，后期由项目负责、销售经理岗位空缺，后期由项目负责人晋升。人晋升。2、现有、现有2名销售部副经理分别兼任项目名销售部副经理分别兼任项目负责人。负责人。3、现有、现有3名销售主管进入管理岗位不参名销售主管进

45、入管理岗位不参加业务接待，后期进入营销系统不参加加业务接待，后期进入营销系统不参加管理提佣，有个人业务接待任务。管理提佣，有个人业务接待任务。4、后期、后期3期及龙兴项目渠道归项目负责期及龙兴项目渠道归项目负责人管理，不再设置渠道经理。人管理，不再设置渠道经理。5、项目负责人工作地点项目营销中心。、项目负责人工作地点项目营销中心。营销部组织架构营销部组织架构8中慧集团2019年营销费用预测（本方案只含包装推广费用）单位：万单位：万2019营销费用预算总表营销费用预算总表序号项目销售任务（万元）营销费用（万元）营销费用占比1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1 西街及存量183

46、57.53 581.91 3.17%1.50 1.00 96.51 76.13 56.96 69.41 35.34 37.14 58.56 73.56 40.06 35.73 2 3期20706.90 409.78 1.98%0.00 0.00 3.00 30.00 18.00 19.00 62.97 32.66 25.83 112.09 48.47 57.76 3 涪陵区域39064.43 991.69 2.54%/4 重庆龙兴项目9425.00 348.75 3.70%0.00 0.00 3.00 10.00 67.75 35.20 21.60 18.60 18.60 89.00 42.0

47、0 43.00 5 合计48489.43 1340.44 2.76%1.50 1.00 102.51 116.13 142.71 123.61 119.92 88.40 102.99 274.66 130.53 136.49 2019营销费用预算表（西街及存量）营销费用预算表（西街及存量）项目预算年度数19.2-19.12预算调整费用项目名细条目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售额18729.77 3250.53 2526.22 1602.69 2538.03 1139.34 1235.05 1669.04 2277.70 1356.57 1134.57 广告宣传费广告

48、费（含印刷品）8.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 地盘包装10.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 线上推广75.00 10.00 10.00 10.00 5.00 5.00 5.00 10.00 10.00 5.00 5.00 营销活动宣传费12.00 3.00 3.00 3.00 3.00 渠道费用280.95 48.76 37.89 24.04 38.07 17.09 18.53 25.04 34.17 20.35 17.02 按60%为渠道带客及成交，费用额度2.5%广告公司及网推服务费20.00 2.00 2.

49、00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 小计405.95 1.00 66.76 52.89 42.04 46.07 24.09 25.53 43.04 52.17 27.35 25.02 其他费用办公费6.00 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 办公室电话网络费差旅费车辆费用水电费折旧费（办公资产）劳动保护费销售人员提成168.57 29.25 22.74 14.42 22.84 10.25 11.12 15.02 20.50 12.21 10.21 按0.9%预算低值易耗品摊销物管费办证费用1.40 0.50 0.50 0.40 按照80元/户办证费用估算差旅费车辆费用其他小计175.97 0.50 1.00 29.75 23.24 14.92 23.34 11.25 11.62 15.52 21.40 12.71 10.71 2019营销费用预算表（中慧上上城营销费用预算表（中