房地产估价常见错误案例分析说课讲解

1、房地产估价常见错误案例分析房地产估价常见错误案例分析作者：佚名时间： 2008-11-25浏览量：一、估价报告本身的不完善、缺少规范中 "估价报告的规范格式 " 所要求的必备项目。2、对估价对象描述不清没有说明估价对象的产权 , 即没有说明委托方是否拥有估价 对象的土地使用权和房屋所有权。对估价对象的性质没有描述清楚对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当 4、逻辑不严谨前后不一致5、写作有错误评估结果中没有说明币种 , 没有进行大写。对外币表达的结果 , 没有写明折算成人民币的汇率。表达形式不科学二、估价方法选用上的错误、只使用了一种估价方法2、能用市场比

2、较法的没有用。3、收益性房地产的估价 , 未选用收益法作为其中的一种估价 方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 , 未选用假设 开发法作为其中的一种估价方法。5、适宜采用多种估价方法进行估价的 , 没有同时采用多种估 价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点 或不符合有关的规定三、应用估价方法时的错误、收益法收益期限确定错误。没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。对于客观收益没有考虑到未来的变化。收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率 ; 没有 考虑公共流通比 ; 求取的方法错误 ; 收益计算中有关面积套 错了。正常费用的测算错误A、 费用的测算遗漏了项目

3、或增加了不合理的项目。第一，将 一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取 客观收益的直接必要的费用。第二 , 对于租赁房地产采用收 益法评估时 , 正常费用中税金的计算只计算了房产税 , 而没 有计算营业税及其附加和土地使用税。第三 , 自己经营的房 地产 , 在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四 , 把所得税 也作为总费用的一个组成部分。B、费用的计算中计费基础错误。c、费用的计算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用中包含了折旧费。F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣 除项目没有按租赁合同的约定。资本化率确定错误A、资本化率选定错误B、用途不同的部分采用了相同的

4、资本化率c、安全利率选择错误D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。2、市场比较法修正系数的确定没有充足的理由 &nbsp房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间： 2008-11-25 浏览量： ;比较实例的数量不够 , 即没有达到三个以上的可比实例。修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠 倒。单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。比较修正的方向错误。可比实例不符合条件。区域因素与个别因素混淆不请。区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估 价对象与可比实例的差异。区域因素与各别因素具体比较

5、修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。比较修正项目有漏项。间接比较与直接比较混淆不清。区域因素比较修正的内涵理解错误。 一、报告书不完整. 封面2. 目录3. 致委托方函4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件二、报告书不完整. 估价结果报告书漏项) 委托方二 ） 估价方三）估价对象的说明应包括 : 名称 , 坐落 , 面积 , 层数, 建筑结 构, 装修,设施设备 , 平面布置 ,工程质量 ,建成年月 , 维护、保 养、使用情况 , 公共配套设施完备程度 , 利用现状 , 权属状况 ）四）估价目的五）估价时点六）价值定义七）估价依据八）估价

6、原则九 ） 估价方法 十 ） 估价结果十一) 估价人员十二) 估价作业日期十三) 估价报告应用的有效期2. 估价技术报告漏项一) 个别因素分析二 ) 区域因素分析三 ) 市场背景分析四 ) 最高最佳使用分析房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间： 2008-11-25 浏览量：五 ) 估价方法选用六) 估价测算过程七) 估价结果确定一、估价对象属于房地产的) 土地使用权人交代不清, 集体2) 土地使用权性质交代不清 , 如是出让还是划拨土地 土地还是国有土地等3) 土地使用年限交代不清 , 如起止年月等4) 是否具有土地使用权证没有交代5) 是否具有房屋所有权证没有交代6) 房屋用途交代不

7、清7) 建筑物结构交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的权属交代不清0) 房屋的状态交代不清楚二、估价方法选用上的错误、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。3、收益性房地产的估价 , 未选用收益法作为其中的一种估价 方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 , 未选用假设 开发法作为其中的一种估价方法。5、适宜采用多种估价方法进行估价的 , 没有同时采用多种估 价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定三、应用估价方法时的错误、收益法收益期限确定错误。没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。对于客观收益没有考虑到未来的变化。收益的测算

8、错误。没有考虑收租率或入住率或满客率 ; 没有考虑公共流通比 ; 求取的方法错误 ; 收益计算中有关面积套 错了。正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客 观收益的直接必要的费用。第二 , 对于租赁房地产采用收益法评估时 ,正常费用中税金的计算只计算了房产税, 而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三 , 自己经营的房地 产, 在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四 , 把所得税也 作为总费用的一个组成部分。B、费用的计算中计费基础错误。c、费用的计算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用中包含了折旧费。F、对

9、于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。资本化率确定错误A、资本化率选定错误B、用途不同的部分采用了相同的资本化率C、安全利率选择错误D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。2、市场比较法修正系数的确定没有充足的理由比较实例的数量不够 , 即没有达到三个以上的可比实例 修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。20%,或4) 单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。比较修正的方向错误。可比实例不符合条件。7) 区域因素与个别因素混淆不请。8) 区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结

10、合 估价对象与可比实例的差异。9) 区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评 估对象的特点结合起来。比较修正项目有漏项。间接比较与直接比较混淆不清。区域因素比较修正的内涵理解错误。房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间： 2008-11-25 浏览量：、从估价报告的结构上讲 , 内容不完整a、缺委托估价方 b、缺受理估价方C、估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。土地需说明 : 名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟 程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权 起止期、地价区类等。建筑物需说明 : 名称、坐落、面积、 楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状

11、况及 证明等。单独估价建筑物时 , 也要有土地证明。此外 , 还应对 环境作简要说明。d、缺估价目的，或目的不清。是何种条件状态下的价格。如熟地、毛地 ; 开发场地还是项 目完成时的土地 ; 已完工建筑还是在建工程 ; 期地、期房现房 等。e、估价时点：不是一段时间，而是某一日。f 、缺估价依据。估价方法及操作的主要依据 ; 与估价目的相 配合的合法性依据等。一综合察看、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式 , 内容描 述项目是否完全、合适 , 书写方式 , 用词称呼、符号、序号、 术语、大写、错别字等是否准确。2、察看估价方法是否与估价目的 , 估价对象适用 , 估价技术 路线是否正确

12、3、估价时点是否准确4、修正年限是否正确5、检查计算是否正确 , 前后数据是否照应一致6、对采用的方法是否有合理的说明和理由7、任何一项数据都应有依据 , 必要时说明8、注意利息的计算方式 , 期限9、报告有效期应以报告完成之日为准0、现实用途和法定用途相符1、一估价以选用两种以上的估价方法,要符合要求 , 选用取舍都应有理由有条件选用市场比较法的收益性的房地产要 有一用收益法具有投资开发或潜力的用一开发法2、注意对价格的称谓是否错误3、要察看估价类型 , 对照规范对此要求4、最后一道题一定要细心 ,首先指出错误 ,在进行改正 , 切忌 认真. 正确的改错了要倒扣分的5、纠纷房屋 , 拆迁房屋

13、 , 拍卖等特殊的估价 , 应注意特别说明 原因状况6、注意一些对估价的特殊规定 , 如对不得设定抵押权的 , 国 有划拨土地的等等7、保险估价应首先明确是否包含间接损失, 说明是否能修复8、基准地价修正法中基础设施要进行修正, 使用年限是否明二比较法 :、比较实例的用途 , 结构等必须一致 , 不一致适应说明2、是否统一了可比价格的可比基础 : 付款方式 , 单价, 统一币 种和货币单位 ,面积内涵 ,面积单位。交易税费的负担是否正 常3、实例不应少于三个4、实例应修正差别不应太大 , 每次单项修正不能超过 20%, 综合修正不能超过 30%5、可比实例是否在同一供求区 , 规模是否相当 ,

14、 权利性质类 型 , 故价目的应该吻合 , 价格是否为正常交易价格或可修正6、日期修正 ,时间.方法. 公式, 状况是否进行修正 ,公式, 方 法 , 付款方式7、最终比准价格是否进行了综合和说明收益法 :、总费用和总收益的计算是否准确 , 正确 , 租金计算是否有漏 项和重复的 , 是否计算收益时考虑了出租率 , 出租收益是否 稳定2、资本化率是否合理 , 综合、土地、建筑物相比较3、安全利率的选取应有必要的说明4、是否考虑了租金的未来变化5、收益无限年限扣除折旧和土地摊销成本6、收益有租约的按租约 , 无租约的按客观收益 , 空置也要考 虑客观租金7、收益均应以年为单位 , 查看是否一致

15、成本法 :、成本应为社会平均成本 , 即客观成本2、注意各种物业的价格 房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间： 2008-11-25 浏览量：构成3、注意保险估价不计地价 , 评估抵押价值时的土地价值考虑 是否正确 , 看是直接还是间接损失 , 如不可修复 , 应有说明4、销售税费的依据是销售收入不是成本 , 税费的构成是否正 确5、入股的估价应说明入股后的用途6、注意计税方式是否正确 , 如房产税要减去原值得 10-30%, 个人按市场价格出租居民用房 4%,营业税 3%7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报 告中8、折旧计算是否正确 9、用成本计算而非成本价0、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格假设法、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费2、察看项目是否齐全是否项目有具体表述和利用计算如风 险损失3、看传统方法和现金流法的注意事项, 现金流不计利润和利息 , 传统不折现4、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产5、其未来的用