申请房贷抵押案例

1、申请房贷抵押案例杭州企业流动资金不足申请房产抵押迅速获贷企业房产抵押贷款案例回顾】杭州某企业已经成立了4年，现在流动资金出现一点问题，想向银行申请贷款。企业股东王先生发现易贷中国可以直接申请企业房产抵押贷款，于是在线申请了30万贷款，贷款期限为3年。该企业能提供商业性房产作为担保方式。（什么是企业房产抵押贷款？）【贷款可行性评估】企业房产抵押贷款是指企业提供权属清晰的房产作为贷款抵押担保，易贷中国联合银行等合作机构在确认其经营状况正常、贷款用途合规的前提下，将按照抵押房产评估价值的一定比例核定额度并发放的贷款。（在线申请企业房产抵押贷款）易贷中国融资顾问对该贷款申请作出初步评估：该企业成立已经

2、有4年了，经营情况稳定。该企业名下的房产为商业性质房产，房产购置时间刚满2年。贷款机构一般比较看重房产的变现能力以及企业的经营状况是否处于稳定的状态，根据以上基本情况，易贷中国融资顾问将该笔贷款申请推荐给杭州的一家银行，在经过评估机构的房产评估后，最终审核通过了40万企业贷款，贷款期限为5年。【易贷中国贷款建议】与易贷中国合作开展企业房产抵押贷款的银行中，一般要求的贷款申请资料包括企业的营业执照、公司章程、验资报告、贷款卡、抵押房房屋产权证、租赁合同（如有出租）等。银行一般考察的基本条件是企业成立时间、开票金额、企业资信。易贷中国融资顾问对该笔贷款申请进行审核：企业信用贷款贷款条件是可独立核算

3、的中小企业或个体工商户，注册时间至少3年（含3年）以上，最终放款额度将以银行审批为准，最高额度100万人民币。这家企业经营时间超过三年，经营稳定，可以提供公司经营方面的证明，比如公司订单、纳税证明等。企业从成立以来没有其他的外债，企业申请者的信用卡、房贷、车贷等资信情况也符合相关机构的要求，最终该笔贷款被易贷中国融资顾问推荐到天津的一家机构，该机构表示可以提供25万信用贷款，贷款期限为3年。【易贷中国贷款建议】申请企业信用贷款的条件一般为企业成立满三年，近半年开票额至少在150万左右，贷款期限最长为3年。此类申请者应该提供借款申请书、法定代表人身份证、贷款卡、经年检的企业营业执照、法人代码证、

4、税务登记证、验资报告、企业章程、纳税证明、银行对账单、水电费的发票等显示企业正常经营的证明材料以及企业近三年的财务报表。第一部分公司贷款案例一：2006/03,借款人向某商业银行申请一笔按揭贷款（固定资产贷款）2040万元，用于购置商场，贷款期限5年（2006/03/182011/03/18）,分60期归还。物业的购置价为2720万元，抵押率为75%。约定还款来源为经营收入。由于借款人经营管理不善，商厦亏损，在归还第10期的楼款之后，借款人再也无法按时归还每季的贷款本息。截止2007年末，尚有38期的楼款未付，逾期贷款本金余额1683万元。借款人已经停止经营活动，大部分员工已离开公司，借款人正

5、申请破产倒闭。银行在诉诸法律程序后，业已取得该商厦的所有权，预计拍卖价为1275万元，扣除有关费用41万元后，银行将可收回贷款1234万元（拍卖净收入）。要求：请对1683万元的贷款余额分别进行不拆分分类和拆分分类。假如在分类日的前一天已经委托拍卖行举行了拍卖，拍卖收入为1275万元,扣除有关佣金和费用41万元后，取得拍卖净收入1234万元（款项尚未实际收到）。此时，对1683万元的贷款余额进行拆分分类时，其分类结果又将如何呢？答案：1、不拆分分类参考分类结果：1683万元为可疑贷款。参考分类理由：银行虽然业己通过诉诸法律程序取得了对该商厦的所有权,但由于对抵押品尚未进行拍卖，抵押品的实际价值

6、尚有待最后确定，从而银行的贷款损失也有待最后确定。故而，在对1683万元贷款余额进行不拆分分类时,1683万元划为可疑贷款。2、拆分分类参考分类结果：1234万元为次级贷款，449万元为损失贷款。参考分类理由：银行虽然业已通过诉诸法律程序取得了对该商厦的所有权,但由于对抵押品尚未进行实质性的拍卖，抵押品的实际价值尚有待最后确定。因此，在对1683万元贷款余额进行拆分分类时，由于预计拍卖净收入为1234万元，故而，1234万元可划为次级贷款；贷款余额1683万元与预计可收回贷款1234万元之间的差额449万元则可划为损失贷款。假如在分类日的前一天已经委托拍卖行举行了拍卖，拍卖收入为1275万元,

7、扣除有关佣金和费用41万元后，取得拍卖净收入1234万元（款项尚未实际收到）。此时，对1683万元的贷款余额进行拆分分类时，其分类结果又将如何呢？3 / 29申请房贷抵押案例参考分类结果：1234万元为正常贷款，449万元为损失贷款。参考分类理由：由于对抵押品已经进行了实质性的拍卖，因此，在对1683万元贷款余额进行拆分分类时，用拍卖净收入收回1234万元的贷款是有绝对把握的，故而，1234万元可划为正常贷款；而贷款余额1683万元与可收回贷款1234万元之间的差额449万元则为损失贷款。案例二：一、公司基本情况摩托股份有限公司成立于2000年3月，注册资本50万元，地址*,公司主营业务：摩托

8、车配件等，法定代表人为刘某（50余岁），股东三人，设立股东会，法人代表人执行茶事，基本帐户行为工行。二、公司经营情况该公司发起人原为某国营摩托生产企业员工，后因工厂倒闭破产，刘某联合二名同事成立了该公司，主要为某A公司生产摩托车配件。经过几年发展，该公司现已建立了3000平方米的生产车间及其他用房，建立了比较规范的管理制度，各科室部门比较健全，拥有员工50余人，其中营销人员1人，拥有生产设备40余台，95年购置。按A公司统一管理需要，该公司在其处租赁仓库用于存放产成品，并派驻员工看管，由A公司根据生产需要随时调用其产品，后支付货款。若A公司资金暂时紧张，则以工行开具的银行承兑汇票支付。目前，公

9、司拥有A公司开户行于2005年12月1日开具的15万元的银行承兑汇票一张,期限半年。目前，该公司存在自身研发能力弱的情况，因此在近几年的发展中,主要依靠B公司的研发能力生产其研发的产品，即代加工产品，由于和B公司建立良好的商业伙伴关系，因此B公司也给予其极大的帮助，公司应付帐款中的80%均为欠B公司款项。三、公司借款情况1、2003年9月5日2006年9月5日，中长期固定资产投资贷款30万元，公司5亩国有土地使用权抵押（工业用地性质）,抵押率50%。2、2006年2月3日一2006年6月3日，短期流动资金贷款，信用方式10万元。公司股东会出具银行承兑汇票到期优先归还贷款承诺函。四、财务报表及数

10、据情况2005年2004年2003年标准值资产负债率9494.367.460%70%流动比率0.510.490.72速动比率0.10.120.251销售利润率0.86.59.8资产利润率0.10.2应收账款周转次数6.25.2存货周转次数L31.9另外，按照简易法计算,公司2005年现金净流量为4051元，无投资活动产生的现金流量，筹资活动产生的现金流量净额为84040元，经营活动产生的现金流量净额为-79989元。根据上述情况，请从公司财务状况、非财务因素及现金流量状况对该公司的贷款风险进行分析，并依据贷款五级分类有关标准，评定该公司贷款类别。答案:5 / 29申请房贷抵押案例贷款风险认定分

11、析：1、基本分析该公司在2003年生产、销售发展平稳，势头良好时，加大了对固定资产的投入，由于当时资金流动性强，为不占用正常生产流动性资金，该公司在某信用社办理了三年期的厂房建设贷款，金额30万元，贷款用途主要用于更新老厂房，新建钢结构厂房，用其拥有的5亩国有土地使用权作抵押，土地性质为一级工业用地，出让性质，2003年8月经专业评估机构评估为60万元，抵押率50%。2006年2月，由于该公司应收货款未能及时回笼，企业的流动资金出现短暂困难，向信用社申请办理了四个月的短期信用贷款10万元，用于企业流动资金。从信用社开展的贷后检查情况看，该公司未挪用借款资金，同时能够按季足额支付贷款利息，无拖欠

12、情况发生。2、财务分析从公司近三年的财务报表来看，各项数据趋向不良，资产负债率连续二年高达94%,而公司的流动比率、速动比率、销售利润率、资产利润率和存货比率均逐年下降，且远低于标准值和同行业平均数。从公司的流动资产来看，其中存货的比重高达78%,流动比率为0.51,远低于标准值，说明公司短期偿债能力很弱，流动资金缺乏，资产负债情况差。通过对该公司2003年至2005年的销售收入对比分析，呈逐年下降态势,且下降的幅度近50%,与此同时，公司的存货量却在逐年上升，说明公司近三年的生产规模、市场需求量、销售量均呈现萎缩态势，发展的潜力不足，企业步入衰退期。从公司生产的情况看，其生产产品品种单一，销

13、售渠道单一，未能有效的开展营销工作，产品市场占有率逐年下降，同时，该公司的生产完全依靠A公司的需求而定，被动性强，及时公司满负荷生产也只能增加存货而已，不能迅速形成收益，回笼资金，市场抗风险能力弱。从公司的销售利润率看，2005年呈急剧下降态势，主要因为主要产品销售量减半，同时自主研发能力差，逐渐演变为代加工企业，而代加工产品的附加值低，利润少。同时公司也意识到现状，加大了对应收账款的催收，保证流动资金的使用。3、现金流量分析按照简易法计算，公司2005年现金净流量为4051元，无投资活动产生的现金流量，筹资活动产生的现金流量净额为84040元，经营活动产生的现金流量净额为-79989元，说明

14、企业经营活动产生的现金流出量远大于现金流入量，公司只能通过向员工和股东筹集流动资金弥补经营活动产生的现金负值。4、担保分析30万元抵押贷款由公司的国有土地使用权抵押，出让性质，一级工业用地，经专业评估机构评估抵押足值，抵押率50%,借款合同、抵押合同均办理了公证手续，赋予强制执行效力，使用权在国土部门办理了有效的抵押登记手续,并取得有效的抵押权证，由信用社入库保管。10万元贷款虽为信用方式，但贷款到期前2日，公司有一笔15万元的银行承兑汇票到期，并且公司股东会承诺该汇票到期优先偿还该笔贷款。信用社加强对汇票到期兑付的监督，防止公司挪用，督促归还，因此认为该笔借款风险较小。5、非财务分析（简述）

15、5 / 29申请房贷抵押案例主要为公司发展潜力不足，营销人员少，产品品种单一，销售渠道单一，被动性强等。6、综合认定虽然公司短期偿债能力差，但10万元信用贷款有一张15万元先期到期的银行承兑汇票做“保证”，因此建议将该笔贷款认定为正常/关注；公司目前财务状况较差，销售量、利润率、长短期偿债能力均较差，发展潜力不足，有步入衰退期的迹象，如果公司不能采取有效措施来迅速改变现状，则将影响30万元贷款资金的到期偿还。虽然该笔贷款的抵押足值，且具备升值潜力,但存在的执行难、变现难的情况，因此建议将该笔贷款认定为关注/次级。案例三：借款人公司背景及贷款介绍：A公司是一家制造企业，2005年11月为购买原材

16、料向C银行申请贷款680万元，期限一年，并以部分固定资产一一厂房和机器设备作为抵押，当时的市场评估价为500万元。近期D集团公司有意收购兼并A公司。现在请依据银行掌握的有关该公司的情况，对该笔贷款进行风险评级分类。贷款的基本情况：1) 检查日期：2008年2月9日2) 贷款金额：人民币680万元3) 截至检查日的贷款余额：人民币680万元4) 贷款期限：2005.11.82006.11.8)贷款种类：流动资金贷款6)贷款用途：购买原材料7)贷款保证：以价值500万元厂房设备抵押8)还款来源：第一经营销售收入笫二抵押品清偿9）展期情况:展期至2007.9.2310）贷款的偿还情况：逾期5个月,应

17、收利息42.3万元11）检查日的抵押品市场评估价：320万元（2008.2.9）12）公司主要财务数据及指标：年份2收入：4123.24,3848.04,2378.4净现金流量:77.78,-99.9,-192.91负债对股本比率：12.94,11,357存货周转天数：213,212,309速动比率：0.45,0.33,0.34答案：可疑贷款7 / 29申请房贷抵押案例案例四:# / 29申请房贷抵押案例借款人公司背景及贷款介绍：B公司是一家以经营房地产开发为主营业务的港资企业，东方大厦是其在内地开发的第一个地产项目。该项目投资总额9750万元，21%来自股东投入，40%来自银行筹资，39%来

18、自销售楼花收入。由于股东应投入资金仅到位1000万元，项目在建设初期就存在严重的资金缺口。后来由于受到房地产市场低迷的影响，楼花的销售状况不理想，至大厦2006年11月封顶时只完成售楼计划的14%。此时，因资金不足，大厦的内部装修一直没有完成，现仍处于停工状态，完工率46%。贷款到期后，借款人仍无力偿还，银行为其办理了展期手续，将还款期展至2007年5月20日。在展期贷款出现逾期后，经过银行催收，港方股东答应在2007年底前注资5000万元，使该项目在一年内完工。到2008年2月，房地产市场仍没有复苏，该楼花销售基本停滞。受金融危机影响，股东投资被无期限延迟。当年抵押品评估价7000万元，抵押

19、率56%。试对该笔贷款进行五级分类。答案：次级贷款第二部分个人贷款（农户小额信用贷款类）申请小额信用贷款的农户应具备以下条件：A、居住在信用社的营业区域内；B、具有完全民事行为能力，资信良好；C、从事土地耕作或者其他符合国家产业政策的生产经营活动，并有合法、可靠的经济来源；D、具备清偿贷款本息的能力。农户小额信用贷款的川途可包括：A、种、养业方面的农业生产费用贷款；B、小型农机具贷款；C、围绕农业生产的产前、产中、产后服务等贷款；D、购置生活用品、建房、治病、子女上学等消费类贷款。7 / 29申请房贷抵押案例典型案例分析题型：1、某信用社向借款人发放一笔400万元贷款，其中：300万元有有效质

20、押,30万元为破产企业担保，70万元处理抵押物后可能收回60万元。假设在不考虑借款人还款能力的情况下，对其第二还款来源进行分析？答：可以运用担保分析贷款风险分类：1、300万元为有效质押不能影响贷款的正常归还，此可分为正常类。2、通过处理抵押物后可能归还的60万元可分为次级类，对10万元可能发生损失，可以分为可疑类。3、破产企业担保的30万元采取所有可能的措施和一切必要的法律程序后，也无法收回来，可分为损失类。2、某公司主要业务是本地板块的生产加工，94年4月从信用社获得100万元的抵押贷款，期限3年，用于购买工业厂房，贷款以公司的固定资产作为抵押,至检查日98年1月，公司的贷款余额为35万元

21、，贷款逾期9个月，财务指标如下（略）。# / 29申请房贷抵押案例试对该笔贷款进行分类并简要说明分类理由。答：该笔贷款的风险分类为次级。虽然从94年至97年几年里销售收入增加，可是由于生产成本也日益增加,公司仍连年亏损，现金流量为负债，流动性比率下降，说明借款人还款能力已出现明显问题，依靠其正常的经营收入已无法足额偿还贷款，只得依靠抵押品的清偿来偿还贷款。案例一：一、借款人基本情况借款人张民民是庞家堡镇白庙村村民，年龄45岁，家庭成员4人，主要从事种植业，有耕地10亩，家有资产：房屋4间，价值1.5万元；牲畜一头，价值2000元；其他资产1万元。近年来平均年收入1.5万元。该借款人在村民中信誉

22、良好，信用观念强，无拖欠信用社贷款的记录，也没有拖欠他人私人借款的历史，信用等级：良好。二、贷款基本情况借款人：张民民清分截止日期：2011年11月5日贷款余额：5000元贷款期限：2011年1月3日一2011年12月3日贷款种类：短期贷款用途：买化肥、种籽试对该笔贷款进行五级分类。答案分析：借款人贷款属农户小额信用贷款，信用等级：良好，家庭财产2.7万元,年收入1.5万元，贷款未到期，属正常。分类结果：该笔贷款5000元属正常类。案例二：一、借款人基本情况借款人王铁龙是庞家堡镇白庙村村民，年龄50岁，家庭成员4人，主要从事种植业，有耕地8亩，家有资产房屋4间，价值1.3万元，牲畜一头，价值1

23、500元，其他资产8000元。年收入1.2万元，信用观念强，无拖欠信用社贷款记录，信用等级：良好。二、贷款基本情况借款人：王铁龙清分截止日期：2011年11月1日贷款余额：5000元贷款期限：2010年8月3日-2011年8月3日贷款种类：短期贷款用途：买化肥、籽种试对该笔贷款进行五级分类。9 / 29申请房贷抵押案例答案分析：借款人贷款属农户小额信用贷款，信用等级：良好，家庭财产2.25万元，年收入1.5万元，贷款逾期88天，属关注类。分类结果：该笔贷款5000元属关注类。案例三：一、借款人基本情况借款人武太是庞家堡镇白庙村村民，年龄52岁，家庭成员4人，主要从事种植业兼养殖业，有耕地5亩，

24、家有资产房屋4间，价值1.1万元，养猪10头,价值1万元，其他资产2000元。年收入8000元，信用观念较强，无拖欠信用社贷款记录，信用等级：较好。由于养猪技术差，市场不景气，造成养猪亏损。二、贷款基本情况借款人：武太清分截止日期：2011年11月11日贷款余额：8000元贷款期限：2010年5月3日-2011年5月3日贷款种类：短期贷款用途：养猪试对该笔贷款进行五级分类。答案分析：借款人贷款属农户小额信用贷款，信用等级：较好，家庭财产2.3万元，年收入8000元。由于养猪技术差，市场不景气，造成养猪亏损，虽然贷款目前形不成风险，但贷款逾期185天，属次级类。分类结果：该笔贷款8000元属次级

25、类。案例四：一、借款人基本情况借款人武河是庞家堡镇白庙村村民，年龄55岁，家庭成员3人，主要从事种植业，有耕地6亩，家有房屋4间，价值1.2万元，无其他资产。年收入3000元，由于连续二年受自然灾害影响，农业基本无收入，又无其他经济来源，只能维持家庭生活，信用观念一般，无拖欠信用社贷款记录，信用等级：一般。二、贷款基本情况借款人：武河清分截止日期：2011年11月1日贷款余额：3000元贷款期限：2009年8月3日-2010年8月3日贷款种类：短期贷款用途：种植试对该笔贷款进行五级分类。答案分析9 / 29申请房贷抵押案例借款人贷款属农户小额信用贷款，信用等级：一般，家庭财产1.2万元，由于连

26、续二年受自然灾害影响，农业基本无收入，又无其他经济来源，只能维持家庭生活，该笔贷款己经逾期448天，并且欠利息，属可疑类。分类结果：该笔贷款3000元属可疑类。案例五：一、借款人基本情况借款人丰和是庞家堡镇小吴营村村民，年龄40岁，家庭成员3人，主要从事副业，家有房屋4间，价值8000元，无其他资产。年收入3000元，信用观念一般，无拖欠信用社贷款记录，信用等级：一般。借款人丰河由于做买卖没有经验，不懂市场规律，致使投入的资金亏损严重，向信用社借款1万元贷款到期后，无力归还。2001年5月份，借款人与人打架，把人打成重伤，经法院判决入狱三年。信用社于2001年7月5日起诉，经判决由借款人家属归还，由