物业管理法律法规及基本制度

1、.物业管理法律法规及基本制度培训课件l .课程简介课程简介 第一节：物业管理的概述第一节：物业管理的概述 第二节第二节: : 物业管理的法律规范物业管理的法律规范 第三节第三节: : 物业管理基本制度物业管理基本制度 课程小结：课程小结：1.第一节：物业管理的概述第一节：物业管理的概述 一、物业及其属性一、物业及其属性 二、物业管理二、物业管理 三、构建物业管理的理论体系三、构建物业管理的理论体系 四、中国物业管理发展的特点四、中国物业管理发展的特点 五、物业管理的作用五、物业管理的作用.一、物业及其属性（一）物业的概念（一）物业的概念 概念：物业是指已经建成，并可投入使概念：物业是指已经建成

2、，并可投入使用的各类居住非居住的用的各类居住非居住的建筑物建筑物，以及其配，以及其配套的套的设备设备、市政、市政设施设施及物业所在的土地、及物业所在的土地、相关的相关的场地、庭院场地、庭院等等. .（二）物业的属性 二元性（土地、建筑物） 有限性（土地）1.自然属性： 配套性（各类设施） 多样性和差异性（建筑形式） 固定性（土地、建筑物） 永久性和长期性（土地、建筑物） 稀缺性 商品属性2.社会属性： 经济属性 保值、增值性 宏观可调控性 交易的契约性 法律属性：产权属性物物业业的的属属性性.（三）物业与房地产、不动产的联系与区别 联系： 1.物业中包含的土地与房产属不动产 2.物业属于单元性

3、房地产概念 不动产属于民法概念不动产属于民法概念 1.称谓领域不同 房地产属于经济法等的称谓房地产属于经济法等的称谓 区别 ： 物业是单元性的房地产物业是单元性的房地产 2.适用范围不同 房地产用于宏观领域房地产用于宏观领域 物业用于微观领域物业用于微观领域 3.概念外延不同 房地产概念外延大房地产概念外延大 物业指具体的房地产物业指具体的房地产.二、物业管理（一）物业管理的定义（一）物业管理的定义 1.1.概念：物业管理是指物业管理经营企业概念：物业管理是指物业管理经营企业受物业所有人或使用人委托、运用现代管受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，理与服务技术

4、，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施对已经投入使用的各类物业实施企业化、企业化、社会化、经营化、规范化的管理社会化、经营化、规范化的管理；为物业；为物业所有人或使用人提供高效、周到的服务，所有人或使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作创造良好的居住、工作环境环境，提高物业的提高物业的使用价值和经济价值使用价值和经济价值. . 2.物业管理的内涵 （1 1）物业管理是由多方主体共同参与的活动。）物业管理是由多方主体共同参与的活动。 （2 2）物业管理的依据是法律、法规、合同。）物业管理的依据是法律、法规、合同。 （3 3）物业管理重点针对共用部分和共同事务。）物业管理重

5、点针对共用部分和共同事务。 （4 4）物业管理提供的产品是服务。）物业管理提供的产品是服务。 （5 5）在公共秩序管理方面的协助性。）在公共秩序管理方面的协助性。.（二）物业管理的必要性 1. 业主住户的要求高 2.楼宇兴建渐具规模 3.物业设备先进 4.地产发展的需要 5.生产发展的需要.（三）物业管理活动（产品)的特点 1. 全天候服务全天候服务 2. 2.无形与有形结合无形与有形结合 3. 3.生产和消费同时性生产和消费同时性 4. 4.易逝性易逝性( (供应和需求两方面）供应和需求两方面） 5. 5.业主导向性（业主对服务的认可度）业主导向性（业主对服务的认可度） 6. 6.差异性（因

6、人、因地、因时）差异性（因人、因地、因时） 7. 7.物业服务和住用着的不可分割性（同步性）物业服务和住用着的不可分割性（同步性） 8. 8.不可储藏性不可储藏性.（四）物业管理的基本特征 1.社会化 基本含义: 1）物业所有人要到社会上去选聘物业服务企业。 2）物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。. 2.专业化 基本含义： 1）物业服务企业实施对物业管理的统一管理。 2）物业管理的专业化适应现代化大生产。 3）物业服务企业具有一定的专业资质并达到一定的专业水平。. 3.市场化 基本含义： 1）物业管理是一种市场行为。 2）物业管理要引入竞争机制。 3）市场化是物业管理最主要的特点。

7、4）委托和有偿是物业管理市场化集中体现。.三、构建物业管理的理论体系 1.以建筑物区分所有权为基础以建筑物区分所有权为基础 2.以物业服务合同为核心以物业服务合同为核心 3.以等价有偿为前提以等价有偿为前提 4.以专业服务与自治自律相结合为手段以专业服务与自治自律相结合为手段 5.以追求客户满意为根本以追求客户满意为根本 6.以保证物业正常使用为目标以保证物业正常使用为目标. 四、中国物业管理发展的特点 1. 从从思想观念思想观念来看，人们开始接受物业管理模式来看，人们开始接受物业管理模式 2. 从从管理模式管理模式上来看，两种社会经济体制的管理模上来看，两种社会经济体制的管理模式并存式并存

8、3. 从管理从管理内容和服务内容和服务来看，正处于起步阶段，且发来看，正处于起步阶段，且发展不平衡展不平衡 4. 物业管理物业管理形式多样化形式多样化和管理和管理标准多层化标准多层化 5. 还没有形成还没有形成完整系统完整系统的法制化管理体系的法制化管理体系 6. 物业管理市场已经形成、正成为物业管理市场已经形成、正成为新兴行业新兴行业.五、物业管理的作用 1. 保证物业处于保证物业处于良好良好的使用状态的使用状态 2. 2. 可以使物业实现保值可以使物业实现保值增值增值 3. 3. 促进房地产市场的促进房地产市场的健康健康发展发展 4. 4. 拓展就业途径拓展就业途径 5. 5. 有利于构建

9、有利于构建和谐和谐社会社会.一、法律规范的概念和特征一、法律规范的概念和特征 法律规范法律规范是是统治阶级依靠自己的意志，由国家机关统治阶级依靠自己的意志，由国家机关制定或认可并由国家强制力保证实施的行为规则制定或认可并由国家强制力保证实施的行为规则。在所有的社会行为规范中，在所有的社会行为规范中，只有法律规范是由国家只有法律规范是由国家制订或认可，并以国家强制力保证其实施的制订或认可，并以国家强制力保证其实施的。可由。可由以下四个方面来理解法律规范的特征。以下四个方面来理解法律规范的特征。 法律规范是法的具体化。法律规范是法的具体化。 法律规范的表现形式是法律文件。法律规范的表现形式是法律文

10、件。 法律规范必须是有权力的国家机关来制定。法律规范必须是有权力的国家机关来制定。 法律规范是以单一的规范和系统的规范相结合的。法律规范是以单一的规范和系统的规范相结合的。第二节第二节: 物业管理的法律规范物业管理的法律规范.二、物业管理法规的表现形式和立法体制二、物业管理法规的表现形式和立法体制 中国现行物业管理中国现行物业管理立法体制是一个以国家立立法体制是一个以国家立法权为核心，两级法权为核心，两级(中央和省中央和省)并重、多类结并重、多类结合合的立法体制。与此相适应，物业管理法规的立法体制。与此相适应，物业管理法规的表现形式为：的表现形式为： 宪法宪法具有最高的法律效力具有最高的法律效

11、力 法律法律分为由全国人民代表大会制定、修改的分为由全国人民代表大会制定、修改的基基本法律本法律和由全国人大常委会制定、修改的和由全国人大常委会制定、修改的普通法普通法律律两种类型。法律的效力仅次于宪法。如：两种类型。法律的效力仅次于宪法。如：公司公司法、民法通则、合同法等法、民法通则、合同法等.行政法规行政法规由国务院制定、批准和发布。效由国务院制定、批准和发布。效力次于法律。如：力次于法律。如： 城市私有房屋管理条例城市私有房屋管理条例国务院部、委发布的国务院部、委发布的行政规章，行政规章，其地位属于其地位属于高于地方性法规的广义的行政性法规。高于地方性法规的广义的行政性法规。 地方性法规

12、，地方性法规， 只在本地方行政区域内有效只在本地方行政区域内有效。如：如： 广东省物业管理条例广东省物业管理条例立法解释、司法解释立法解释、司法解释.三、物业管理法律关系三、物业管理法律关系 （一）物业管理法律关系的概念（一）物业管理法律关系的概念 法律关系法律关系就是法律上的权利和义务关系就是法律上的权利和义务关系。 物业管理法律关系物业管理法律关系是法律关系中的一种，即是法律关系中的一种，即物业管理法律规范在调整物业管理及相关活物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利和义务关系动的过程中所形成的法定权利和义务关系。.（二）物业管理法律关系的构成要素（二）物业管理法律

13、关系的构成要素 物业管理法律关系的物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构要素是指该种关系必要的构成因素或条件成因素或条件，缺了要素之一则不能构成物业管，缺了要素之一则不能构成物业管理法律关系。多数人坚持理法律关系。多数人坚持主体、客体、内容主体、客体、内容三要三要素说素说 。 1.物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体 可简称可简称业事主体业事主体 。业事业事主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。物业管理法律体、商事主体、政事主体、刑事主体。物业管理法律关系的关系的基本主体是基本主体是业主及其自治

14、管理组织、物业管理业主及其自治管理组织、物业管理企业和对物业管理活动的行政监管机关。企业和对物业管理活动的行政监管机关。. 2. 2.物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系的客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称法律关系主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称为为“标的标的” 。按利益载现形式的不同，客体可划分为物业、按利益载现形式的不同，客体可划分为物业、权利、行为效果三类。权利、行为效果三类。 （1 1）物业）物业。它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境

15、。括的空间和环境。 （2 2）权利）权利。权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规。权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利。关的一些人身性或精神性权利。 （3）行为效果）行为效果。行为效果体现出利益状态。行为效果体现出利益状态(增进了或损害了主体增进了或损害了主体的利益的利益)。主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服。主

16、要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务合同提供有偿服务务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务合同提供有偿服务之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。行为效果等。. 3.物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容 是指业事主体在物业管理法律关系中所享有的是指业事主体在物业管理法律关系中所享有的权利权利(包括职权包括职权)和负担的义务和负担的义务(包括职责包括职责)。 如：业主的权利与义务如：业主的权利与义务业主的权利：业主的权利： （1 1）财产权）财产权 ：占

17、有权、使用权、收益权、处：占有权、使用权、收益权、处分权分权 （2 2）提议权、建议权、监督权）提议权、建议权、监督权 （3 3）决策权、表决权）决策权、表决权 （4 4）业主权利的保留）业主权利的保留业主的义务：遵章守规、交费、配合等业主的义务：遵章守规、交费、配合等 .如：物业管理公司的权力与义务如：物业管理公司的权力与义务 物业管理公司应当具备的权利内容：物业管理公司应当具备的权利内容： （1）有权采取完成委托任务所必须的行为；）有权采取完成委托任务所必须的行为； （2）有权获得劳动报酬；）有权获得劳动报酬； （3）有权根据物业管理合同制止违背全体）有权根据物业管理合同制止违背全体 业主

18、利益的行为。业主利益的行为。 物业管理公司的义务物业管理公司的义务 （1）最大义务：遵法守规）最大义务：遵法守规 （2）应尽义务：依约尽责）应尽义务：依约尽责 .【案例】【案例】 房款未付清房款未付清 物业公司是否有权停水停电？物业公司是否有权停水停电？ 某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。某日，开发商给该物业管理公司发来的企业法人。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但入一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，

19、但入住后却迟迟未将剩余房款付清，为此要求对这个住住后却迟迟未将剩余房款付清，为此要求对这个住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使其及早交户采取停水、停电、停气的措施，以迫使其及早交款。物业管理公司遂照此办理，使得住户无法正常款。物业管理公司遂照此办理，使得住户无法正常生活。物业公司是否有权这么做？生活。物业公司是否有权这么做？ .【分析分析】 在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享

20、有接受物业管理企业服务的权利。可是两种法律关系混淆就不行，不能说享有接受物业管理企业服务的权利。可是两种法律关系混淆就不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。样做就会导致责权利不一致。 上述小区的住户是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交上述小区的住户是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任，开发商可

21、以按照购房合同的规定，要求该业主承担违承担相应的民事责任，开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。但如果住户已经按照物业管理约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。但如果住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。开发商的做法是对住户合法行使权利的阻气、暖等设施设备的良好使用等。开发

22、商的做法是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则违背了其挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。假设这个住户欠交物业管理费或欠交水电费，法定职责与义务，更是不对的。假设这个住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。开发商的调遣。.（三）

23、物业管理法律关系的一个基本特征（三）物业管理法律关系的一个基本特征 小区谁做主小区谁做主.四、四、 物业管理法律事实物业管理法律事实 法律事实法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系发生能引起物业管理法律关系发生(产生产生)、变更和、变更和终止终止(消灭消灭)的客观现象或原因条件。的客观现象或原因条件。 根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可以划分为意志有关可以划分为自然事实自然事实与与行为事实行为事实两大两大类。类。 （一）法律事实的概念（一）法律事实的概念. （1 1）自然事实）自然事

24、实，指不直接包含人的意志的客观现象指不直接包含人的意志的客观现象。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况：自然事实又可分为事件与状态两种客观情况： 1)事件事件，是指偶发的客观现象。可进一步分为是指偶发的客观现象。可进一步分为不可抗力不可抗力事件和社会意外事件事件和社会意外事件两种情况。不可抗力是指不能预见、两种情况。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力事件通常指不可抗力事件通常指自然灾害性的事件自然灾害性的事件( (如地震、风暴等如地震、风暴等) )和战争等。和战争等。社会意社会意外事件外事件虽然也具有不以法律关系当事人意志为转移的性虽然

25、也具有不以法律关系当事人意志为转移的性质，但并不当然地免除受该事件影响而给对方当事人或质，但并不当然地免除受该事件影响而给对方当事人或他人造成损害所应负的合理赔偿或补偿法律责任。他人造成损害所应负的合理赔偿或补偿法律责任。情势情势变更原则变更原则可适用于因社会意外事件引发的法律关系纠纷。可适用于因社会意外事件引发的法律关系纠纷。.情势变更原则情势变更原则 所谓情势变更原则所谓情势变更原则，是指合同生效后，发生当事人不能预见并，是指合同生效后，发生当事人不能预见并不能克服的客观情况，致使履行合同将对一方当事人没有意义不能克服的客观情况，致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损害的，该当事人

26、可以与对方就合同的内容重新协或造成重大损害的，该当事人可以与对方就合同的内容重新协商，协商不成的，可以请求法院或者仲裁机构变更或解除合同商，协商不成的，可以请求法院或者仲裁机构变更或解除合同的法律规则。的法律规则。 情势变更原则的适用条件，可归结为：情势变更原则的适用条件，可归结为： (1)在客观上，须有情势变更的客观事实。在客观上，须有情势变更的客观事实。 (2)在主观上，情势的变更须是当事人无主观过错。在主观上，情势的变更须是当事人无主观过错。 (3)在原因上，须有情势变更发生的不可预见性，且当事人不能克服这在原因上，须有情势变更发生的不可预见性，且当事人不能克服这种变化。种变化。 (4)

27、在结果上，须因情势变更而致使原合同的履行将对一方当事人没有在结果上，须因情势变更而致使原合同的履行将对一方当事人没有意义或者造成重大损失，即当事人之间的权利义务显失公平。意义或者造成重大损失，即当事人之间的权利义务显失公平。 (5)在程序上，协商程序是适用情势变更原则的必须程序。在程序上，协商程序是适用情势变更原则的必须程序。 .情势变更与不可抗力的主要区别情势变更与不可抗力的主要区别 一是客观表现不同一是客观表现不同：情势变更主要表现为影响合同履行：情势变更主要表现为影响合同履行的的社会经济形势社会经济形势的剧变事件，须凭借法定的公平裁量权的剧变事件，须凭借法定的公平裁量权认定；而不可抗力只

28、要具有一般大众知识便可感知。认定；而不可抗力只要具有一般大众知识便可感知。 二是造成影响不同：二是造成影响不同：发生情势变更，在一般情况下，合发生情势变更，在一般情况下，合同仍然能履行，只是履行合同会造成明显的不公平后果；同仍然能履行，只是履行合同会造成明显的不公平后果；而发生不可抗力事件，既可能造成合同履行困难或履行而发生不可抗力事件，既可能造成合同履行困难或履行不能，也可能造成合同的全部义务都无法履行。不能，也可能造成合同的全部义务都无法履行。 三是适用范围不同三是适用范围不同：情势变更仅适用于合同法；而不可：情势变更仅适用于合同法；而不可抗力既可以适用合同法，也可以适用于侵权法。抗力既可

29、以适用合同法，也可以适用于侵权法。 四是免责情况不同：四是免责情况不同：情势变更是情势变更是“裁量免责裁量免责”；而因不；而因不可抗力致使不能实现合同的则是可抗力致使不能实现合同的则是“当然免责当然免责”。. 2)2)状态状态，是指某种客观情况的持续。例如，业是指某种客观情况的持续。例如，业主的下落不明，约定或法定的时间经过。民主的下落不明，约定或法定的时间经过。民法通则第法通则第136136条中规定，延付或者拒付租金条中规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为的诉讼时效期间为1 1年，物业管理公司经租房年，物业管理公司经租房屋遇到承租人拒付租金情况，经过屋遇到承租人拒付租金情况，经过1 1年后

30、才行年后才行使起诉权，若无法定诉讼时效中止或中断因素，使起诉权，若无法定诉讼时效中止或中断因素，一般就会丧失胜诉利益。一般就会丧失胜诉利益。.（2）人的行为）人的行为，指由人有意识地进行与一定，指由人有意识地进行与一定法律关系有关活动的客观现象。根据行为是法律关系有关活动的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为否与当事人的意志有关，可以分为当事人的当事人的行为与他人行为行为与他人行为两种。两种。当事人的行为是指当事人的行为是指由由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系一定法律关系当事人实施的能引发法律关系易化的行为。易化的行为。他人行为是指他人行为是指由非当事人实施由非当事人实施的

31、而能使当事人之间发生一定法律关系易化的而能使当事人之间发生一定法律关系易化的行为。例如，法院的裁决、行政机关的行的行为。例如，法院的裁决、行政机关的行政处理决定即属于能使物业管理关系当事人政处理决定即属于能使物业管理关系当事人之间发生法律关系易化的第三人的行为。之间发生法律关系易化的第三人的行为。.（二）物业管理法律事实的分类（二）物业管理法律事实的分类 1. 法律事件法律事件 （1）不可抗力事件和社会意外事件）不可抗力事件和社会意外事件 （2）自然人业主死亡的事实）自然人业主死亡的事实 （3）法人的物业管理公司解散或破产的事实）法人的物业管理公司解散或破产的事实 （4）时间经过的法律事实）时

32、间经过的法律事实 2. 法律行为法律行为 （1）合法行为）合法行为 （2 2）违法行为）违法行为 物业管理违法行为的构成要件：物业管理违法行为的构成要件： a a 违法性违法性 b b 危害性危害性 c c 主体合格性主体合格性 d d 主观过错性主观过错性.五、物业管理法律责任五、物业管理法律责任 ( (一一) )物业管理法律责任的概念、特征物业管理法律责任的概念、特征 1.物业管理法律责任物业管理法律责任，是指物业管理活动的民，是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为所应依法承担的具有国家强制性和不理法规的行为

33、所应依法承担的具有国家强制性和不利性的法律报应利性的法律报应(法律后果法律后果)。法律报应的。法律报应的具体承担具体承担方式方式即报应的具体种类形式，除某些民事责任的认即报应的具体种类形式，除某些民事责任的认定定(如违约责任、轻微的侵权责任如违约责任、轻微的侵权责任)可以由当事人双可以由当事人双方协商确认外，其他法律责任的认定只能由法定的方协商确认外，其他法律责任的认定只能由法定的专门机关或经合法授权的机构进行。专门机关或经合法授权的机构进行。.2.2.物业管理法律责任的主要特征物业管理法律责任的主要特征 1.1.法定责任与协议责任相结合法定责任与协议责任相结合 物业管理中发生的法律责任物业管

34、理中发生的法律责任确定，除依据法律相关规定外，也要以合同或契约为根据。确定，除依据法律相关规定外，也要以合同或契约为根据。 2.技术规范确定的责任分量大技术规范确定的责任分量大 在确定物业管理技术操作活在确定物业管理技术操作活动后果的法律责任时，必须充分注意有关法定技术规范和约动后果的法律责任时，必须充分注意有关法定技术规范和约定技术规范中关于技术问题和法律责任的规定。定技术规范中关于技术问题和法律责任的规定。 3.3.法律责任的复杂性法律责任的复杂性 与物业管理活动有关的法律责任种类与物业管理活动有关的法律责任种类繁多，民事责任、行政责任和刑事责任在物业管理法律责任繁多，民事责任、行政责任和

35、刑事责任在物业管理法律责任制度中合并存在，并且出现制度中合并存在，并且出现“法律责任复合法律责任复合”的现象非常普遍，的现象非常普遍，不少违反物业管理法规的行为都要依法由违法行为人承担多不少违反物业管理法规的行为都要依法由违法行为人承担多种责任。这种法律责任的复杂性决定了在确定物业管理法律种责任。这种法律责任的复杂性决定了在确定物业管理法律责任时，要周全考虑相关法律法规对某一种行为从不同角度责任时，要周全考虑相关法律法规对某一种行为从不同角度所设定的责任规范。所设定的责任规范。 .(二)物业管理法律责任的分类 物业管理法律责任物业管理法律责任按内容不同按内容不同，一般分为，一般分为民事法民事法

36、律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法律责任四类律责任四类。违宪法律责任不在物业管理法律责。违宪法律责任不在物业管理法律责任范围。任范围。1.1.民事法律责任民事法律责任 指民事主体因违反民事法律义务而按照民法指民事主体因违反民事法律义务而按照民法( (包括合同法包括合同法) )规规定必须承担的民事法律不利报应定必须承担的民事法律不利报应( (法律后果法律后果) )。它主要表现为一种。它主要表现为一种财产责任，而且民事责任的内容可以由当事人自行约定。民事法财产责任，而且民事责任的内容可以由当事人自行约定。民事法律责任可划分为律责任可划分为违约责任和

37、侵权责任违约责任和侵权责任两大类。两大类。承担民事责任的方承担民事责任的方式：式：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重作、更换；赔偿损失；支付违约金；复原状；修理、重作、更换；赔偿损失；支付违约金；消除影响、恢复名誉；赔礼道歉消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。. 2. 2.行政法律责任行政法律责任 指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的行政法律不利报应担的行政法律不利报应( (法律后果法律后果) )。行政法律责任分为两类：。行政法律责任分为两类：一类一类称称

38、违法行政责任违法行政责任；另一类称；另一类称行政违法责任行政违法责任。承担行政责任的方式一承担行政责任的方式一般分为三类般分为三类：行政处罚行政处罚。中国行政处罚法第二条明文规定行。中国行政处罚法第二条明文规定行政处罚的种类包括：警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；政处罚的种类包括：警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；行政拘责令停产停业；暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；行政拘留；法律、行政法规规定的其他行政处罚。留；法律、行政法规规定的其他行政处罚。行政处分行政处分。指国家机。指国家机关、企事业单位依据国家法律、法规或国家机关、

39、企事业单位的规关、企事业单位依据国家法律、法规或国家机关、企事业单位的规章制度的规定，按行政隶属关系对其所属人员中有轻微违法行为或章制度的规定，按行政隶属关系对其所属人员中有轻微违法行为或违反纪律行为的一种内部制裁，主要包括警告、记过、降职、降薪、违反纪律行为的一种内部制裁，主要包括警告、记过、降职、降薪、撤职、留用察看、开除等。撤职、留用察看、开除等。劳动教养劳动教养。是对有轻微违法行为，但。是对有轻微违法行为，但尚不够给予刑事处罚的违法行为人实行强制性教育改造的一种行政尚不够给予刑事处罚的违法行为人实行强制性教育改造的一种行政措施。措施。.3.3.经济法律责任经济法律责任 指经济法律关系主

40、体的行为违反经济法律法规而依法指经济法律关系主体的行为违反经济法律法规而依法应承担的不利法律报应应承担的不利法律报应( (法律后果法律后果) )。由于经济法律关系。由于经济法律关系实际上是由行政管理法律关系和民事法律关系复合构成实际上是由行政管理法律关系和民事法律关系复合构成的，因此，的，因此，其法律责任承担方式同违反行政管理法律、其法律责任承担方式同违反行政管理法律、民事法律应承担责任的方式基本相同。民事法律应承担责任的方式基本相同。4.4.刑事法律责任刑事法律责任 指行为人指行为人(包括自然人和法人包括自然人和法人)的违法行为已构成触犯的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪，而依法必须承担的刑

41、法不利报应刑事法律的犯罪，而依法必须承担的刑法不利报应(法律法律后果后果)。承担刑事责任的方式是刑事处罚承担刑事责任的方式是刑事处罚，分为两类：，分为两类：一一是主刑是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑；，包括管制拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑；二是附加刑二是附加刑，包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。，包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。.(三)物业管理中的违约责任和侵权责任 违约责任违约责任违约责任是指当事人一方不履行合同违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应当承义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应当承担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等财产

42、担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等财产性法律责任。违约责任的基本法律特征有二：性法律责任。违约责任的基本法律特征有二： 一是一是基于能以金钱来衡量、计算的合同当事人一定经济基于能以金钱来衡量、计算的合同当事人一定经济利益而产生的财产责任；利益而产生的财产责任； 二是二是可由当事人在法律允许的范围内自行约定，这也是可由当事人在法律允许的范围内自行约定，这也是合同自愿合同自愿( (自由自由) )原则的基本要求。其他由法律直接规定的原则的基本要求。其他由法律直接规定的民事责任如侵权责任、缔约过失责任等原则上不允许当民事责任如侵权责任、缔约过失责任等原则上不允许当事人自由约定。事人自由约定。 在

43、合同法领域，违约责任居于核心地位在合同法领域，违约责任居于核心地位 . 侵权责任侵权责任是指在物业管理活动中，民事主体是指在物业管理活动中，民事主体因违法实施侵犯国家、集体、公民的财产权和因违法实施侵犯国家、集体、公民的财产权和公民、法人人身权的行为而应依法承受的不利公民、法人人身权的行为而应依法承受的不利性民事法律报应。性民事法律报应。 根据对构成侵权责任的条件的不同要求，根据对构成侵权责任的条件的不同要求，可分出可分出一般侵权行为一般侵权行为的民事责任和的民事责任和特殊侵权特殊侵权的的民事责任两类。民事责任两类。 物业管理中的侵权行为及民事责任主要有物业管理中的侵权行为及民事责任主要有下列

44、几种：下列几种：. (1)(1)国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损害的民事责任害的民事责任。根据中国宪法第41条和民法通则第12条规定，由于国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人和其他组织的合法权益，造成损害的，应当承担民事责任，由有关国家机关负责赔偿。 (2)(2)法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任事责任。 .【案例】 员工违规操作造成的法律责任由谁负？ 一天，某清洁公司的一名保洁员在公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下

45、路过的小区业主王某砸伤，王某为此要求清洁公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失。清洁公司认为：公司曾经多次教育员工在工作期间严格遵守操作规程，严禁高空抛物，且事发后，清洁公司已将该保洁员辞退，王某的医疗费用应当由王某自己向该名保洁员索赔，与清洁公司无关。请问，员工违规操作带来的损失，清洁公司是否应当赔偿？ . (3)(3)因产品质量不合格致人损害的民事责因产品质量不合格致人损害的民事责任任。物业管理中常见的产品质量不合格是房屋建筑工程质量和物业维修质量不合格房屋建筑工程质量和物业维修质量不合格。 .【案例】 外墙渗水，家具霉烂谁负责？ 某住宅小区业主黄某位在三层楼，发现每逢遇有大雨天就会有水渗入房

46、内，此情况已有两年多了，为此他多次找过物业管理公司，物业管理公司也派人对外墙进行修理，但渗水问题始终未解决。两年多来业主黄某一直受到渗水问题的困扰，屋内墙壁更因长期渗水而剥落发霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。业主黄某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，因此，要求物业管理公司赔偿其家具的损失。那么，物业管理公司是否应当赔偿呢？. (4) (4)因建筑施工或物业维修施工而产生的侵权责任因建筑施工或物业维修施工而产生的侵权责任。民法通则第125条规定：“在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施，造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。” (5) (5)建筑物等物

47、所有人或管理人的侵权责任建筑物等物所有人或管理人的侵权责任。民法通则第126条规定：“建筑物，或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理者应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。” .某大厦窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案 某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业管理企业管过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业管理企业管理。大厦共理。大厦共1616层，由于该楼窗户玻璃安装存在质

48、量问题，使用中曾数次发生层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时进行修缮处理。玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时进行修缮处理。20012001年年5 5月月2121日下午，日下午，1313层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破碎，玻璃碎片下落插入当时正在楼下搬运货物的孙某的头顶部，致使孙并破碎，玻璃碎片下落插入当时正在楼下搬运货物的孙某的头顶部，致使孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去医疗费、某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院

49、脑外科抢救，先后用去医疗费、护理费、误工损失费等共计人民币护理费、误工损失费等共计人民币8 8万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。业管理企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。 被告肖某辩称：被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户玻璃安装不牢所致，而非本人责玻璃下落伤人系该窗户玻璃安装不牢所致，而非本人责任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。 被告实业公司辩称被告实业公司辩称：玻璃掉落伤人系租户肖荣关窗不当所致，本公司对：玻璃掉落伤人系租户肖荣关窗不当

50、所致，本公司对此不能承担责任。此不能承担责任。 被告物业管理企业辩称：被告物业管理企业辩称：某大厦窗户玻璃安装存在质量问题，物业管理某大厦窗户玻璃安装存在质量问题，物业管理企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。物业管理企业已尽管理职责，故不应承担赔偿责任。物业管理企业已尽管理职责，故不应承担赔偿责任。” ” . (6)(6)饲养的动物致人损害的民事责任饲养的动物致人损害的民事责任。 (7)(7)破坏、污染环境的侵权责任。破坏、污染环境的侵权责任。 (8)(8)无行为能力人、限制民事行为能力人致人损无行

51、为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任害的民事责任。. (四四)物业管理行政违法行为及其行政责任物业管理行政违法行为及其行政责任 物业管理行政违法行为的法律责任是指在物业管理行政违法行为的法律责任是指在物业管理过程中，行政相对人的行为违反物业管理过程中，行政相对人的行为违反有关物业管理行政法规而应当依法承受的有关物业管理行政法规而应当依法承受的不利性法律报应。在物业管理过程中需追不利性法律报应。在物业管理过程中需追究行政责任的行政违法行为可以归纳为以究行政责任的行政违法行为可以归纳为以下四类：下四类： . 1. 1.物业管理企业的行政违法行为物业管理企业的行政违法行为(1)(1)非法经

52、营行为非法经营行为(2)(2)不正当竞争行为不正当竞争行为(3)(3)擅自作为行为擅自作为行为 (4)(4)不履行或不忠实履行受托管理义务的行为不履行或不忠实履行受托管理义务的行为 (5) (5)损害消费者合法权益的行为损害消费者合法权益的行为. 2.2.业主委员会、业主、物业使用人或者其业主委员会、业主、物业使用人或者其他单位、个人的行政违法行为他单位、个人的行政违法行为 (1) (1)决定违法行为决定违法行为(2)(2)擅自作为行为擅自作为行为(3)(3)不履行法定应为义务行为不履行法定应为义务行为.3.3.开发建设单位、售房单位的行政违法行为开发建设单位、售房单位的行政违法行为(1)(1

53、)未履行法定前期物业管理义务的行为未履行法定前期物业管理义务的行为(2)(2)不履行物业移交法定义务的行为不履行物业移交法定义务的行为(3)(3)不履行物业维修专用基金代收代存法定义不履行物业维修专用基金代收代存法定义务的行为务的行为(4)(4)其他行政违法行为其他行政违法行为. 4. 4.妨碍管理的违法行为妨碍管理的违法行为(1)(1)妨碍执行公务的行为妨碍执行公务的行为 (2)(2)妨碍实施监督行为妨碍实施监督行为.( (五五) )物业管理法律责任的构成要件物业管理法律责任的构成要件 “法律责任的构成要件法律责任的构成要件”，是指能够引起法律责，是指能够引起法律责任的各种条件的总和。法律责

54、任的构成要件有两任的各种条件的总和。法律责任的构成要件有两类：一类是一般构成要件，另一类是特殊构成要类：一类是一般构成要件，另一类是特殊构成要件。特殊要件必须有法律的明确规定。一般构成件。特殊要件必须有法律的明确规定。一般构成要件有四个：要件有四个： 1 1有损害事实发生有损害事实发生 2 2存在违法行为存在违法行为 3.3.违法行为与损害事实之间的因果关系违法行为与损害事实之间的因果关系 4 4违法者主观上有过错违法者主观上有过错 . ( (六六) )物业管理法律责任的处理物业管理法律责任的处理 法律责任的处理形式可分为调解，行政裁决、法律责任的处理形式可分为调解，行政裁决、复议和申诉，审判

55、三类。复议和申诉，审判三类。1 1调解调解 调解可分为调解可分为诉讼调解和诉外调解诉讼调解和诉外调解。调解。调解只能针对民事经济责任。对行政责任和刑事责任只能针对民事经济责任。对行政责任和刑事责任不能调解。不能调解。2.2.行政裁决、复议和申诉行政裁决、复议和申诉3 3审判审判 审判活动分为：民事审判；经济审判；审判活动分为：民事审判；经济审判；行政审判；刑事审判。行政审判；刑事审判。 .六、 产权权属理论（一）产权的概念和特征（一）产权的概念和特征 1. 1. 产权的概念产权的概念 狭义：财产权狭义：财产权 广义：物权广义：物权 2. 2. 物权的特征物权的特征 物权是对物的支配权物权是对物

56、的支配权 物权具有排他性物权具有排他性 物权是对世权物权是对世权 物权是绝对权物权是绝对权 物权是法定权物权是法定权.3 产权的形态产权的形态n 独有：即一个人单独持有某项产权独有：即一个人单独持有某项产权n 共有：即两人以上的若干人共同持有的某项产权共有：即两人以上的若干人共同持有的某项产权n 公有：即一定的非家庭式的社会经济组织范围内公有：即一定的非家庭式的社会经济组织范围内的全体成员共同持有的某项产权。分为集体所有、的全体成员共同持有的某项产权。分为集体所有、国家所有和社会所有国家所有和社会所有.（二）（二） 建筑物区分所有权的内容建筑物区分所有权的内容 1.专有所有权专有所有权 是指建

57、筑物区分所有权人按照自己的意志对其拥有的建筑是指建筑物区分所有权人按照自己的意志对其拥有的建筑物的专有部分占有、使用、收益和处分的权利。物的专有部分占有、使用、收益和处分的权利。 注意：范围和权利的内容注意：范围和权利的内容 2.共用部分持分权共用部分持分权 概念、范围和权利的内容概念、范围和权利的内容 3.成员权成员权.第三节 物业管理基本制度 一、一、 业主大会制度业主大会制度 二、二、 业主公约制度业主公约制度 三、三、 物业管理招投标制度物业管理招投标制度 四、四、 物业承接查验制度物业承接查验制度 五、五、 物业管理企业资质管理制度物业管理企业资质管理制度 六、六、 物业管理从业人员

58、职业资格制度物业管理从业人员职业资格制度 七、七、 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度41.一、业主大会制度一、业主大会制度（一）业主大会制度概说：（一）业主大会制度概说：业主自治自律民主化决策的业主自治自律民主化决策的基本制度基本制度。业主自治机构包括：业主自治机构包括：业委会与业主大会业委会与业主大会。规范是规范是业主大会规程业主大会规程。业主大会制度是物业管理业主大会制度是物业管理法制化运作法制化运作的标志的标志之一。之一。.（二）业主（二）业主一）业主的概念一）业主的概念 业主：房屋所有权人。业主作为不动产所有业主：房屋所有权人。业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人

59、、法人或其权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。他组织的属性限制。 我国房地产管理实行权证管理方式。我国房地产管理实行权证管理方式。 具备业主身份的情况有三种：具备业主身份的情况有三种： 1 1、房屋所有权证书持有人；、房屋所有权证书持有人； 2 2、房屋共有权证书持有人；、房屋共有权证书持有人； 3 3、待领房屋所有权证书和房屋共有权证书、待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。的购房人。.二）业主的权利二）业主的权利1 1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。务。2 2、提议召开业主大会会议，并就物

60、业管理的有关事项提出、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。建议。3 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。4 4、参加业主大会会议，行使投票权。、参加业主大会会议，行使投票权。5 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权。、选举业主委员会委员，并享有被选举权。6 6、监督业主委员会的工作。、监督业主委员会的工作。7 7、监督物业管理企业履行物业服务合同。、监督物业管理企业履行物业服务合同。8 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。有知