房地产企业税收筹划实例分析

1、房地产企业税收筹划实例分析武汉市水务建设工程公司熊毅在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划，就是纳税人在不违反国家税收法规的范围内，通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致。税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。对国家而言，

2、税收筹划促进企业遵循国家产业政策的导向，有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展，有利于经济结构和产业结构的优化，从总体上扩大了国家税收的税基，增加了税源，有利于整个国民经济的健康、快速、稳定发展。一、有关流转税的筹划（一 ）营业税的筹划方案例1: A房地产开发公司准备为一个住宅小区做促销活动.在开盘当日推出了一个面向客户群体的营销方案。方案一： 凡在开盘日签订购房合同的客户均可以享受免交年的物业管理费、送价值千元的冷暖空调一台和新马泰旅游。该销售优惠吸引了不少消费者前来购买在优惠期间销售住宅，实现销售收入1 600万元，送出空调总价值 1 0 万元优惠的物业管理费合计为4 万元送出的旅游

3、团票价值26 万元。方案二：公司采取折扣的方式，优惠2 5，直接送价值40 万元的折扣。这个案例涉及营业税中视同销售情况。在方案一中公司直接给业主免交物业管理费用免费赠送空调和旅游这些免费赠送的实物和劳务要视同销售在销售商品房的同时送实物和劳务，等于发生了混合销售行为，所以要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中.合并缴纳营业税，则公司应缴纳的营业税为（1 600+40）X 5% =82万元。在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额公司应缴纳的营业税为（1 60040）X5% =78万元。方案二只是修改了优惠方式由赠送实物

4、转换成直接折扣就节省了营业税4 万元。（二 ）契税的筹划方案契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同以及所确定价格的一定比例向承受权属者一次性征收的一种行为税。房地产开发公司通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权和房物所有权时要缴纳契税。例 2： A 房地产公司要将6000 万的物业资产转移到控股的C 公司名下 由于所有权发生了转移需要缴纳契税，目前武汉市的税率为1. 5%。则要缴纳6000X 1. 5% =90万元的契税。税法规定：“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业对派生方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。 ”尽管本例中 C 是 A

5、 的控股企业，但双方的投资主体不全相同。如果A 房地产公司采取新设立分公司方式分立，将新设立的分公司注册资本按股份比例分给A 公司原来的股东则被分立公司和分立公司主体一致就可免征契税。(三、)土地增值税的筹划方案土地增值税税率为四级超率累进税率税率从30到60，增值额越多税率越高。此外对于纳税人建造普通标准住宅出售的如果增值额没有超过扣除项目金额20，免予征收土地增值税。土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。(1)控制增值额的方法有减少收入、增加成本。例如将装修收入从收入中分解出去，也可以通过折扣方式适当地降低商品房的价格这

6、样在加快销售资金回笼的同时，降低了增值额使企业少缴或免缴土地增值税增加了企业的效益。(2)房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究适当增加开发项目的一些投资例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时叉能使整个在建项目的环境更加优美配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。例 3： A 房地产公司开发一住宅小区住宅可售面积1 00000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为3500 元预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1 750万元城市建设维护税及教育费附加为 1 75 万元，取得土地使用权费用和开发成本为20

7、800 万元。方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800X (1+10 +20 )+1 750+1 75=28965，增值额为35000 28965： 6035，增值率为20. 8%.应缴纳的土地增值税为6035X30% =1 81 0. 5万元。方案二：在小区中心花园建设一个喷泉美化绿化整个小区在靠近马路的地方建隔音带，追加园林绿化方面的投资300 万元， 则可扣除项目金额为(20800+300)X(1 + 1 0%+20%)+1 750+1 75=29355,增值额为3500029355=5645，增值率为1 92正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。投资了300 万对

8、小区进行绿化提高了小区的配套设施和商品房质量同时少缴了1 81 0 5 万的税收。(四 )城镇土地使用税的筹划方案对城镇土地使用税的筹划主要是利用税收优惠和征收范围。(1)房地产开发公司建造商品房用地，原则上应按规定计征土地使用税但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征、减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严原则结合具体情况确定。(2)税法规定城镇土地使用税征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区，因此企业可将注册地选择在城郊结合部的农村 这样既少缴了税款，又不致因交通等问题影响企业的正常生产经营。(3)外商投资企业和外国企业不缴纳城镇土地使用税企业可以寻求外商的资金把

9、企业转换成外商投资企业和外国企业。例 4： A 房地产公司要在襄樊开发新的投资项目已经通过竞拍买下土地1 00000平方米打算由下属项目公司D 负责进行筹建。方案一：将下属公司D 的注册地选择在市区，襄樊市的土地使用税征收标准为4 元每平方米。方案二：将下属公司D 的注册地选择在城郊结合部的农村。对于方案一公司要缴纳的土地使用税为40 万 而方案二由于是在农村设立的项目公司D 则免去了城镇土地使用税。（五 ）印花税的筹划方案印花税的筹划方法有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法。第一， 同一凭证因载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，若分别记载金额应分别计算应纳税额相加后按合

10、计税额贴花； 若未分别记载金额的按税率高的贴花。所以这种情况要尽量分别核算金额。第二， 模糊金额筹划法是指当事人在签定数额较大的合同时 有意使合同上所载金额在能够明确条件下不最终确定，以达到少缴印花税目的。第三，由于在劳务的流转环节中每一次订立合同均需缴纳一次印花税所以减少流转环节也是节省印花税的方法。例 5：甲房地产公司将一笔价款3000 万元的工程承包给A 房地产公司 A 公司又将其中1 000 万元的工程分包给乙公司800 万元的工程分包给丙公司。则四个公司应纳印花税税额分别为：甲公司应纳印花税：3000X0. 03% =0. 9万元A 公司应纳印花税=3000X0. 03%+1000X

11、 0. 03%+800X 0.03% =1 44 万元乙公司应纳印花税=1 000X 0. 03% =0. 3万元丙公司应纳印花税=800X0. 03% =0. 24万元如果 A 房地产公司与甲房地产公司协商让甲公司与乙公司、丙公司分别签订1 000 万元和 800 万元的合同。剩余1 200 万元合同由甲与 A 签订。这样在甲公司、乙公司、丙公司应纳税额不变的前提下.A房地产公司应纳税额变为1 200X0. 03% =0. 36万元，比原来节省税额1 08(1 44 0 36)万元。二、企业所得税的筹划与营业税等流转税筹划相比企业所得税筹划的效益更直接。假设企业通过对营业税的合理筹划。节约营

12、业税1 00 万元则其相应地增加了应纳税所得额需要缴纳25 万元的企业所得税如果考虑城建税和教育费附加的话企业的节税收益还会更小一些。如果该企业通过对企业所得税的筹划节约所得税1 00 万元，则这1 00 万元就是企业实际获得的节税收益。企业所得税的筹划有多种技巧，这里着重介绍的是利用借款以及利息支出的筹划方法。房地产开发企业对资金需求量很大资金筹集与融资渠道相结合， 构成不同的筹资方法，使得企业所承担的税负也不同。一般情况，企业以自我积累方式所承受的税收负担最重，发行普通股票所承受的税负重于向银行借款承受的税负，向社会发行债券所承受的税负最轻。负债比例越高意味着企业的税前扣除越大，节税效果越

13、明显但同时企业的经营风险也很大。负债主要是有以下三种形式：(1)通过金融机构贷款筹资。金融机构的贷款利率和计息方法较稳定，对于长期贷款还是金融机构有保障。筹措的流动资金其利息支出可以计入当期损益但与开发项目有关的长期贷款其资金成本应计入项目开发成本。当企业处于亏损年度或有前五年亏损可资抵扣时，利息支 出应尽早资本化：当企业处于盈利年度，利息支出应尽量费用化，以达到成本费用极大化：此外由于税法对借款利息支出扣除有具体范围和标准的规定，企业向金融机构借款应保证利息支出的合法性避免税务机关对超额利息的剔除。(2)企业间拆借资金。企业及经济组织之间拆借资金的利息在计算方法和资金收回期限方面均有较大的弹

14、性和回旋余地，通常表现为提高利息支付冲减企业利润，抵消纳税金额， 但税法规定按不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内部分计算利息支出所以要注意权衡高利息支出是否能有效冲减税负。(3)通过发行债券筹资。在企业资金短缺时，可通过有关部门批准，发行债券筹集资金既可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工。若通过发行股票筹集资金，资本红利和股息都不得在费用中扣除，但债券的利息可以在税前列支增加了成本费用，有利于降低企业所得税税负。例 6： A 房地产公司由于建设需要正计划筹资8000 万元，现设计三种备选方案具体如下表：从上表可以看出，增加债务筹资比例可以加大债务利息支出的抵税作用降低总体资

15、本成本，但同时也会加大企业的财务风险。因此， 负债比率是否合理是判定资本结构是否优化的关键。因为负债比率大意味着企业经营风险很大，但税前扣除额较大，因而节税效果明显。所以，选择何种筹资渠道构成怎样的资本结构，限定多高的负债比率是一种风险与利润的权衡取舍。如果A 房地产公司，有着良好的信誉财务状况一直没出过什么问题而且有着关联企业的支持，那么方案三更适合A 房地产公司，能够使该公司明显地节税增收。三、流转税与所得税的统筹策划例 7： A 房地产公司与B 投资公司联合竞拍土地，总价8000 万元，双方各占50。A 先把50的土地使用权作为开发商业楼盘设施自用，待开发完后交由B 投资， B 公司无开

16、发资质必须收购A公司的股权，约定在收购时A 公司已经开发完成的商业设施留归自己 不被投资公司收购。2007 年底 A 公司商业楼盘顺利开发完成转作固定资产6000 万元。A 公司实行了免税改组，A 决定将 6000 万的商业资产分离给现有的控股公司 C.在分立6000万的商业资产的同时分立承担负债5000万， 以净资产1 000万全部做为对C 公司的股权增资增加对 C公司的实收资本。B 公司按 A 所剩的净资产进行收购。在所得税方面主要考虑了“免税分立改组”。税法规定，分立企业在支付给被分立企业或其股东的交换价款中除分立企业的股权以外的非股权支付额不高于股权票面价值的20的经税务机关审核确认，

17、被分立企业可不确认分离的资产的转让所得或损失，不计算所得税。由于A 公司分离的1 000万净资产全部用于增加现有分立企业C 的股权， 没有取得任何非股权支付额，可不确认A 公司分离的6000 万资产的转让所得。在营业税方面主要考虑以不动产投资可以不缴纳营业税的规定。 “自2003年1 月 1 日起以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税。 ”由于 A 公司将资产全部用于投资，与接受投资方C 公司参与利润分配，共同承担风险 所以 6000 万元资产所有权转让也不缴纳营业税。在契税方面，A房地产公司将6000万的资产转移到自己的控股公司 C后，没有缴纳企业所得税、营业税，节省了税收成本，但由于 C是A的控股公 司，两者的投资主体并不完全相同，所以契税并不能免交.A公司分离了 6000万的资产，C公司要缴纳6000X4% =240万的契税，如果 A公司在免税分立改组的情况下.采取新设立分公司方式分立，将新 设立的分公司的注册资本按股份比例分给A公司原来的股东，则被分立公司与分立公司主体一致，则不但