第九章路线价法

1、房地产估价第九章第九章路线价法路线价法第九章第九章 路线价法路线价法房地产估价9-1 9-1 路线价法的基本原理路线价法的基本原理一、路线价法的需要一、路线价法的需要城市繁华的商业街道两侧城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价的土地同时需要估价街街 道道第九章第九章 路线价法路线价法房地产估价二、路线价法的概念二、路线价法的概念 对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，上

2、，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。 街 道街 道标准深度第九章第九章 路线价法路线价法房地产估价三、路线价法的理论依据三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件四、适用的对象和条件 土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。对大量土地进行估价的场合。 前提条件是街道要系统完整，各宗

3、土地排列较整齐，还需要前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。有完善合理的深度指数表和其他修正率表。 第九章第九章 路线价法路线价法房地产估价9-2 9-2 路线价法的操作过程路线价法的操作过程 一、划分路线价区段一、划分路线价区段 二、设定标准深度二、设定标准深度 三、选取标准宗地三、选取标准宗地 四、确定路线价四、确定路线价 五、制作深度指标表五、制作深度指标表 六、计算各宗地土地价格六、计算各宗地土地价格 同一路线价的地段 各宗土地的深度的众数 具有代表性的土地 设定在路线上的标准地块的单位地价 第九章第九章 路线价法路线价法房地产估价五

4、、制作深度指标表五、制作深度指标表 （一）深度指数的含义（一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度 深度指数又称深度百分率深度指数表又称深度百分率表 第九章第九章 路线价法路线价法房地产估价（二）深度指数的制作思路（二）深度指数的制作思路 街 道 a1 a2 a3 an-1 an 有a1a2a3an-1an且有a1-a2a2-a3an-1-an 1 1、单独深度百分率、单独深度百分率 a a1 1aa2 2aa3 3aan n2 2、累计深度百分率、累计深度百分率 a a1 1aa1 1+a+a2 2aa1 1+a+a

5、2 2+a+a3 3aa1 1+a+a2 2+a+an n 3 3、平均深度百分率、平均深度百分率 naaaaaaaaan.3221321211第九章第九章 路线价法路线价法房地产估价（三）制作方法（三）制作方法40%30%20%10% 9% 8% 7% 6%街 道1 1、四三二一法则、四三二一法则 第九章第九章 路线价法路线价法房地产估价临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则40%30%20%10%9%8%7%6%单独深度百分率403020109876累计深度百分率407090100109117124130平均深度百分率16014012010087.278.0

6、70.865.0假设标准深度为假设标准深度为100100英尺英尺 所给深度标准深度累计深度指数平均深度指数第九章第九章 路线价法路线价法房地产估价（三）制作方法（三）制作方法%100标准深度所给深度深度指数制作思路属于累计深度指数 第九章第九章 路线价法路线价法2 2、哈柏法、哈柏法则则房地产估价六、计算各宗地土地价格六、计算各宗地土地价格 （一）计算公式一）计算公式宗地价格V深度指数dvdf路线价u当u为单位价格时：V = u dv ( f d ) 当u为以一定单元宽，标准深度的长条时：V = u dv f dv平均深度指数dv累计深度指数第九章第九章 路线价法路线价法房地产估价六、计算各宗

7、地土地价格六、计算各宗地土地价格1 1、一面临街矩形土地、一面临街矩形土地 路线价2000元/m220m15.24m（50英尺）V = u V = u dvdv ( f ( f d ) d ) = =20001402015.24 = = 85.34万元万元第九章第九章 路线价法路线价法（二）运用举例（二）运用举例房地产估价（二）运用举例（二）运用举例路线价2000元/m230mP184P184例例9 92 2路线价3000元/m2标准深度20m15m15m所给深度标准深度累计深度指数米处的平均深度指数15%1201520%20%30%402/30002%1202000%1203000m元宗地单

8、价第九章第九章 路线价法路线价法2 2、前后两面临街矩形、前后两面临街矩形地地房地产估价重叠价值估价法重叠价值估价法u0u1dd0d11010111000dddduuudduuud（高价街）高价街）（低价街）低价街）第九章第九章 路线价法路线价法房地产估价P184P184例例9 92 2150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1英尺英尺50100150100150100002000020000011000dddduuuddv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0dv0f+u1dv1f=20000100%100+1000070%5

9、0=235万元 第九章第九章 路线价法路线价法房地产估价3 3、街角地、街角地A Bu0u1V单=u0dv0+u1dv1tt旁街影响加价率第九章第九章 路线价法路线价法房地产估价4 4、特殊形状土地、特殊形状土地uABCfddf21hdvuABC土地价格三角形h三角形土地修正率第九章第九章 路线价法路线价法房地产估价ABCDABC土地价格= ABD土地价格 ACD土地价格 第九章第九章 路线价法路线价法4 4、特殊形状土地、特殊形状土地房地产估价ABCDEFGH梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BD

10、H价格第九章第九章 路线价法路线价法4 4、特殊形状土地、特殊形状土地房地产估价第十章第十章长期趋势法长期趋势法第十章第十章 长期趋势法长期趋势法房地产估价10-1 10-1 基本原理基本原理一、概念一、概念 利用较长期的历史资料，在分析其变化趋势的基础上，利用较长期的历史资料，在分析其变化趋势的基础上，运用时间序列分析和回归分析方法，对房地产价格进行推测运用时间序列分析和回归分析方法，对房地产价格进行推测和判断。和判断。 将预测科学的基本理论和方法运用到房地产估价上而产将预测科学的基本理论和方法运用到房地产估价上而产生的一种估价方法。生的一种估价方法。第十章第十章 长期趋势法长期趋势法房地产

11、估价10-1 10-1 基本原理基本原理长时间、真实的历史价格资料长时间、真实的历史价格资料三、作用三、作用1 1、评估房地产价格；、评估房地产价格；2 2、市场比较法中交易日期修正；、市场比较法中交易日期修正；3 3、收益法中对未来净收益等的预测；、收益法中对未来净收益等的预测；4 4、假设开发法中预期价值及成本等的预测；、假设开发法中预期价值及成本等的预测；5 5、填补某些房地产价格历史资料的缺乏；、填补某些房地产价格历史资料的缺乏；6 6、地产价格发展趋势的比较。、地产价格发展趋势的比较。 第十章第十章 长期趋势法长期趋势法二、适用条件二、适用条件房地产估价年份年份价格价格2001 20

12、02 2003 2004 2005 2006AB房地产上涨或下跌的趋势强弱与其目前的价格高低无关房地产上涨或下跌的趋势强弱与其目前的价格高低无关第十章第十章 长期趋势法长期趋势法10-1 10-1 基本原理基本原理房地产估价10-1 10-1 基本原理基本原理1 1、搜集资料、搜集资料2 2、排列成序、排列成序3 3、分析建模、分析建模4 4、推测价格、推测价格第十章第十章 长期趋势法长期趋势法四、操作步骤四、操作步骤房地产估价10-2 10-2 预测方法预测方法 一、直线趋势预测法一、直线趋势预测法1 1、平均增减量法、平均增减量法第十章第十章 长期趋势法长期趋势法年份年份价格价格y2001

13、681020027130200374602004781020058150逐年上涨逐年上涨 320330350340逐年上涨额平均数逐年上涨额平均数 335434353332d预测值：预测值： y2006=8150+335=8485 y2007=8150+3352=8820 d=3200.1+3300.2+3500.2+3400.5=338 加权加权 0.10.20.20.5房地产估价2 2、平均法、平均法y yx x0 0趋势线趋势线实际线实际线（x x1 1，y y1 1）（x x2 2，y y2 2）第十章第十章 长期趋势法长期趋势法ya+bx房地产估价年份年份 价格价格1997 4.00

14、 1998 4.20 1999 4.41 2000 4.60 2001 4.80 2002 5.03 2003 5.25 2004 5.47 2005 5.66 x12345678940. 4580. 460. 441. 420. 400. 4355432111yx35.5466.547.525.503.55.74987622yxxy211.0767.388. 510211. 0767. 32006y088. 611211. 0767. 32007y价格单位：万元/ m2第十章第十章 长期趋势法长期趋势法2 2、平均法、平均法房地产估价3 3、最小二乘法、最小二乘法 ya+bx 0 x2xxy

15、bnya第十章第十章 长期趋势法长期趋势法房地产估价 某房地产的成本（万元）某房地产的成本（万元）年份年份 成本成本y1997 4.00 1998 4.20 1999 4.41 2000 4.60 2001 4.80 2002 5.03 2003 5.25 2004 5.47 2005 5.66 x-4-3-2-101234 x2xy16-16.009-12.604-8.821-4.600015.03410.50916.411622.64 0 43.420 43.42 60 12.56n=9209. 06056.12824. 4942.432xxybnyaxbxay209. 0824. 4万元

16、87. 55209. 0824. 42006yx-7-5-3-11357 第十章第十章 长期趋势法长期趋势法房地产估价二、二次抛物线型预测法二、二次抛物线型预测法y=a+bx+cx20 x224222224224xxnyxyxncxxybxxnxyxyxa第十章第十章 长期趋势法长期趋势法房地产估价P196P196例例10104 4年份年份价格价格一级增长量一级增长量二级增长量二级增长量199719974200420019981998530053001100110019991999670067001400140030030020002000840084001700170030030020012

17、0011040010400200020003003002002200212700127002300230030030020032003153301533026302630330330第十章第十章 长期趋势法长期趋势法房地产估价年份xyxyx2x2yx41997-34200-12600937800811998-25300-10500421200161999-16700-67001670012000084000000200111040010400110400120022127002540045080016200331533045990913797081n=706303051990282648701

18、96第十章第十章 长期趋势法长期趋势法P196P196例例10104 4房地产估价15228196763030282648707185728519908397281967282648706303019622242222224224xxnyxyxncxxybxxnxyxyxaiiiiY=8397+1857x+152 x2 2004年价格年价格=8397+18574+15242=18257元元/平方米平方米 2005年价格年价格=8397+18575+15252=21482元元/平方米平方米 第十章第十章 长期趋势法长期趋势法P196P196例例10104 4房地产估价三、平均发展速度预测法三、平均发展速度预测法年份年份价格价格199519952800280019961996270027001997199731003100199819982600260019991999320032002000200038003800200120015200520020022002530053002003200355005500P197例例105%196%10019952003%年价格年价格）总发展速度（088. 196. 1191n总发展速度平均发展速度20042004年价格年价格=5500=55001