关于打造多功能影视基地可行性方案

1、关于打造多功能影视基地可行性方案 影视基地建设发展中应注意的问题 有限的空间和无限 的招商需求 短时的表面繁荣和稳定 可持续财力的需求 3潜在问题的应对与建议 有限的空间资源 无限的招商需求 大兴区土地可使用面积短缺可满足初期构建要求对于后期的空间发展有一定的区域限制性 商业地产影响了影视基地可选择资源 问题1有限的空间与无限的招商需求 商业地产的快速进入可能的商业开发将占用基地空间资源降低基地产业用地的空间 大型影视制片公司的外景地建设需求影视公司为快速扩展业务追求短期效益将提出外景地建设需求会挤占创造产业核心收益的资源 基地招商的迫切心理可能遭遇借影视之名的企业新圈地运动 核心区抢占商业开

2、发增加产业功能用地适度建设功能性可重复使用的专业摄影棚不建 固定影城留足空间不求一日建成 问题2短时快速的表面繁荣和稳定持续的区域收益 秉承提高影视基地可持续创收的需求制定企业入驻优惠政策吸引企业入驻 前期建设带来的餐饮休闲配套服务的即时收益 影视基地引发的游客的观光和消费各周边企业的需求收益 要求基地对专业技术服务后期制作展示与传播的企业性质主体的组织化集聚 基于企业利润的收入具有长期性持续性稳定性 短时快速的表面繁荣 稳定可持续的财力 短期的流动的边缘的繁荣的背后是影视基地是否可持续发展的基础 初期的盈利点 厂房租赁 提供场地包括供电供 水等必备设施 设备租赁 提供硬件设备租赁服务 技术支

3、持 针对技术需求提供相关支持 公关活动 针对如小型发布会书画展产品推 介会等小模式公关活动 目录 第一章 总论1项目提要及发展史第二章 项目背景及必要性1项目建设背景2项目建设的必要性及意义第三章 建设条件1地理位置及区域范围2自然条件3项目区的社会经济条件 4政策条件 5周边辅助优势 第四章 市场的整体分析1市场分析 2国外影视基地的发展模式 3国内现有基地的尴尬状况 4尴尬现状的直接原因 5尴尬现状的深层体制性原因 6国内影视基地的发展趋势 7发展影视基地的核心背景 8重大机遇9项目定位战略及核心定位 10市场判断及实现路径分析 11区域行政的策略建议 12项目价值观 13潜在竞争对手分析

4、 14SWOT分析及结论 15项目特点及核心优势 第五章 整体规划1项目规划与布局 2潜在问题的应对与建议 3具体实施操作建议 第六章 投资估算和资金筹措 1前期投资估算 2演播室租赁回报分析 第六章投资估算和资金投入 序号 项目费用名称 原始指标 单位 工作量 单价或费率 合价元 一 土地成本 1 土地成本金商业 用地面积 亩 2 相关项目 测绘费 用地面积 平方米 登记费 用地面积 平方米 应交契税 土地估价 万元 二 开发前期费用 1 勘查设计费 工程勘查费 钻孔深度 米 施工图设计 建筑面积 平方米 装修环境设计 建筑面积 平方米 2 周边配套费 供热设施 地上面积 平方米 管道燃气

5、户 户 3 报批报建费 用地规划管理 用地面积 平方米 项目环境影响评测费 建筑面积 平方米 防雷监督设计审查费 建筑面积 平方米 地震安全评价 建筑面积 平方米 人防易地建设费 建筑面积 平方米 图纸审查费 建筑面积 平方米 消防审查费 建筑面积 平方米 水资源费 建筑面积 平方米 工程质量监督费 建安成本 元 工程监理费 建安成本 平方米 房产测绘费 建筑面积 平方米 4 三通一平费 本项目有可能产生的成本 三 建筑安装工程费 地上土建工程 建筑面积 平方米 备案费 工程承包交易费 四 配套建设费 供电 建筑面积 平方米 供水 建筑面积 平方米 排污 建筑面积 平方米 热力 建筑面积 平方

6、米 五 税金 营业税金及附加 销售收入 元 所得税 销售收入 元 土地增值税 销售收入 元 土地使用税 用地面积 平方米 六 财务费用 管理费 销售收入 元 七 不可预见费 不可预见费 销售收入 元 间接费 概算总造价 费用项目 运营期第1年 运营期第2年 运营期第3年 人员费用 150 158 166 设备维护 5 6 8 房屋维护 5 7 9 管理费用 20 20 20 公关费用 20 20 20 广告费用 20 20 20 营业税金及附加 35 38 40 企业所得税 88 97 105 税费总计 343 366 388 现金流出 演播厅成本税费预算 表1 单位万元 收入种类 经营面积

7、价格种类 日租金 收入比例 运营期第1年 运营期第2年 运营期第3年 出租率 年收入 出租率 年收入 出租率 年收入 场租收入 600m2 门市价 7000 30 50 98万 55 108万 60 118万 优惠价 5000 60 协议价 3000 10 400m2 门市价 6600 50 95万 105万 115万 优惠价 4700 30 协议价 2800 20 200m2 门市价 5900 50 88万 98万 107万 优惠价 4200 40 协议价 2500 10 场租收入小计 281万 311万 340万 设备租赁收入 360万 378万 397万 收入总计 641万 689万 7

8、37万 现金流入 表2 单位元 演播厅收入预算 项目名称影视基地 投资时间7>2012年 回报时间2013年 总额 2012年元 投入成本 直接投入 土地成本 435 700万 建筑装修 215 间接投入 公关费用 50万 演播室租赁回报分析简 前期投入万元 项目标地 根据北京星光拓成投资2009年5月25日在北京市大兴区西红门镇东至星光影视园南至春和路西至广平大街北至北兴路段购地65亩34626 m2用途为工业用地最终成交价为2608万元保证金缴纳300万元交易地点为北京市国土资源局大兴分局折合约754元每平米土地不包含购地的附加费用 2010年同比增长10622011年同期下滑5依次

9、为依据本案项目的初期土地成本投入以45亩3000 m2为例借上述实例为暂定依据每平米土地价格为1447元土地购买成本约435多万元 本案标的价格预估不低于 700万 以不超过45亩地为例 演播室 面积 时长h 门市价元 优惠价元 协议价元 配套设施 A 600 8 7000 6600 5900 B 400 8 5000 4700 4200 C 200 8 3000 2800 2500 暂定价格 Thanks for your attention 功能及目标描述1 -专业技术服务中心 专业技术 服务中心 摄影器材 照明器材 同期录音器材 升降设备 轨道设备 特技设备 专用车辆等 电影机械装配 专

10、用设备维修 电影工程电路 轨道工程服务 场景工程服务 硬件连接工程服务 摄影师 剪辑师 灯光师 录音师 道具师 服装师等 特制道具 特殊服装 特技效果等 胶片 药液 灯管等其他耗材 演职人员特殊道具服装的保险服务等 以不同领域的专业性公司为经营主体如器材租赁公司技术服务提供商设计工作室胶片代理商等 设备租赁服务 专业技术人员 租用服务 专业保障服务 专业设计服务 耗材供应 其他专业服务 大兴目标 形成设备类型齐全专业领域健全服务项目完整的系统化专业技术服务体系 保证每个专业服务领域有多家供应商并存 构成专业竞争态势 80的设备具有国内一流水平 功能及目标描述2 -后期制作服务中心 后期制作中心

11、 大兴目标 覆盖所有影视后期制作服务内容 形成设备生产厂设备销售代理公司设备租赁商后期制作公司的集聚 完成对知名的国际港台后期制作公司和国内后期制作公司的引进 形成门类齐全专业特色突出能满足不同制作规模影片需要的后期制作服务体系 拥有系统的胶片电影和数字化后期制作硬件设备和应用软件90以上具有同期国际先进水平 形成结构合理专业全面的后期制作技术服务团队 后期制作功能 胶片清洁洗印 胶转磁系统 常规剪辑系统 非线性编辑 常规录音系统 专业音效处理 三维动画设计 色彩渲染系统 声画合成系统 数字后期制作 功能及目标描述3 -制片公司总部集聚展示与传播集聚中心 传媒公司集聚中心 大兴目标 国内知名影

12、视制片公司总部所在地 国内民营影视制片公司总部或分支机构集聚地 港台制片机构集中地 新兴的中外合资制片公司注册地 力争2016年吸引10家以上的大型电影制片公司落户基地其中国际级电影制片公司34家 展示与传播中心 传媒公司 总部集聚 日常办公 投资决策 制片组织 商务交往 公司展示 展示与传播功能 多规格展映 大型活动 媒介推广 会议展览 市场宣传 新闻发布 配套服务公司公关广告会展律师事务所咨询公司版权代理机构知识产权服务其他中介服务机构 影视基地目标 建设国内一流水平的展示与传播功能性基础设施如环屏展示厅 建设影视媒体采访专业场地 形成中国特色电影节电影首映式新片发布会电影资料库的聚集地

13、成为国际电影节影片巡展国内外电影研讨会影片交流会观摩看片会的举办地 十市场判断及实现路径分析 市场判断 在任何行业取得成功就是树立自己的品牌这基本可以划等号的影视基地的投建就是要在这杂乱无序的广告制作市场打造出一块金字招牌现在虽然有一些品质较高的制作单位但他们仅服务于少数的高端客户而我们把目标定位在广大的中端客户上这一市场前景更大我们的组织服务更系统化科学化更能产生出规模效应 演播室的存在具有同步性方便实用互动性和资源共享等特点催生了影视市场繁荣盛景有数据显示演播室虽然作为新兴行业但已经成为行业内的后起之秀未来十年我国演播室市场将呈现迅猛增长之势数百亿的市场规模为演播室租赁等业务带来广阔的市场

14、市场的快速发展使灯光及声像厂商重视并加入这个行业来完善技术与教学的结合市场的火爆必然引起行业秩序的重组 分析框架 基地四大功能中心 现状及需求分析 大兴的核心优势 新的聚集来源 集聚办法及时间安排 实现路径分析 专业技术服务中心 后期制作服务中心 硬件设备租赁中心 展示与传播中心 发展需求分析专业技术服务 服务商 供应方 专业技术服务商单个企业经营成本较高 全国14以上设备租赁耗材经销专业设计经纪代理公司等各类专业技术服务商聚集北京 专业技术服务尚处于市场转型期未形成产业性集聚 市场信息不对称市场要素不完整市场交易不充分市场开拓渠道单一主要靠人脉相传尚未完成产业协同 海外及港台设备租赁商及设备生产商大多在北京设点却业务却无法饱和市场开拓成本很高 行业急需以集聚方式形成和完善产业链提高协同效率降低单个企业经营成本 器材供应商分散无法快速获得成套器材造成过高成本 由于技术保障服务分散经常造成故障停拍而进行设备维修甚至直接向海外厂商求助 由于耗材供应的不确定经常产品设备使