第3章资产评估的基本方法

1、.1第三章第三章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 成本法（成本法（The cost method）第二节第二节 收益法收益法第三节第三节 市场比较法市场比较法第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择.2第一节第一节 成本法（成本法（The cost method）（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性.3二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算二、成本法的基本计算

2、公式及其各项指标的计算基本公式：基本公式： 评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗 重置成本成新率功能性损耗经济性损耗 评估值重置成本综合成新率 .4（一）重置成本及其计量（一）重置成本及其计量 相同点：均采用现行价格计算。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。更新重置成本复原重置成本再取得成本资产的现行重置成本.51、重置核算法、重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本直接成本+间接

3、成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。.62、功能系数法、功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。.7（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式： 该

4、方法计算的一般是更新重置成本。x参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物重置成本被估资产的参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物重置成本被估资产的.83、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题注意问题: 物价指数法计算的是复原重置成本。物价指数法计算的是复原重置成本。资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的重置成本被估资产%)1 (%)1 (%121iaaa）（产的历史成本被估资产重置成本资.94、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 计算

5、步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始成本K某类抽样资产历史成本某类抽样资产重置成本K.10（二）有形损耗及其计量（二）有形损耗及其计量 有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。 计量方法:1、观察法被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）2、使用年限法 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。 尚可使用年限实际已使用年限尚可使用年限成新率有形损耗率更新成本加权更新成本加权平均已使用年限加权更新成本已使用年

6、限更新成本（或购建成本）.11（三）功能性损耗及其计量（三）功能性损耗及其计量1. 功能性损耗的含义是无形损耗的一种，体现在两方面： (1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等） (2)产出能力2. 超额运营成本的计算步聚： (1)计算年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率） (3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现， 计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（P/A,r,n）.12（四）经济性损耗及其计量（四）经济性损耗及其计量1. 经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身

7、的问题。2. 表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少.133. 计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额重置成本经济性贬值率4. 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n）注意问题:并非每个被评估资产都需要计算经济性贬值。 %1001x资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能经济性贬值率.14（五）综合成新率及其计量（五）综合成新率及其计量1. 含义 资产的现行价值/资产的重置权价2. 计量方法(1)、观察法(2)、使用年限法(3)、修复费用法预计尚可使用年限实际已使用年限预计尚可使用年限综合成新率重置成本修复费用

8、综合成新率1001上不合算。：技术上不可行，经济（修复）不可补偿性损耗合算。：技术上可行，经济上（修复）性损耗可补偿 .15 三、对重置成本法的评价三、对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。.16第二节 收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础 效用价值论效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路 预期收益折现（三）收益法运用的前提条件 1、资产的收益可用货币计量并可以预测 2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测.17二、

9、收益法的基本计算公式 收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化 率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期 1、每期收益不等额 例见P45 2、每期收益等额niiirRP1)1(),()1 (11)1 (1)1 (11nrAPArrArArAPnniinii.18（二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。 1、稳定化收益法（年金化法） 稳定化收益稳定化收益A的估算方法：的估算方法：方法1： 例见P46方法2：历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 需注意: 方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。rAP),()1 (1n

10、rAPrRAniii.192、分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。nniiirrArRP)1(1)1(1.20前期 （设n=5） 后期 012345678951)1 (iiirR前期现值 rA资本化现值nrrA)1 (1资本化现值的现值分段法图解分段法图解), 2, 1(ni), 2, 1(nniv 选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态； （2）尽可能长，但也不宜过长。.213、增长率法（按极限原理）nniniirgrgRrRP)1 (11)1 (1.22三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额 1、预期收益的类型 (1) 税后利润与净现金流的

11、差异在于确定原则不同 净现金税后利润+折旧追加投资 （2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。1.1 税后利润2.1净现金流3.1利润总额税后净收益，被普遍采用.232、预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法 适宜预期收益趋势明显的情况1990199119921993199419951996199719981999收益时间图32 使用时间序列法预测某企业的净收益.24 表33 评估前每年收益年 份净收益（万元）19901 00019911 15019921 21019931 30019941 340 按时间序列计

12、算的回归方程：预测年收益（年份数83）164053.25 表34 预测年收益年 份净收益（万元）19951 44919961 53219971 61519981 69819991 781.26（2）因素分析法确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；预测这些因素未来可能的变动情况；估算基于因素变动的未来收益水平。.27（二）折现率与资本化率 1.1. 二者无本质区别二者无本质区别 2.2. 内涵上略有区别内涵上略有区别: 折现率无风险报酬率+风险报酬率 资本化率折现率未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。.283.3. 确定折现率的基本方法确定折现率的基本方法(1)

13、加和法加和法 折现率无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债收益率 风险报酬率的确定： 风险累加法风险累加法报酬率行业风险报酬率财务风险报酬率经营风险风险报酬率.29 系数法系数法 适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：ifmiRRR)()(fmfRRRr无风险报酬率证券i风险报酬率与证券市场平均风险报酬率的比值.30(2)资本成本加权法资本成本加权法 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分: 折现率长期负债占资产总额的比重长期负债 利息率（1所得税率）+所有者权益 占资产总额的比

14、重投资报酬率 投资报酬率无风险收益率+风险报酬率.31(3)市场比较法市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。四、对收益法的评价四、对收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。31nnni）样本资产价格样本资产的收益折现率（.32第三节第三节 市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理（一）理论基础 均衡价值论均衡价值论 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代

15、原则来为被估资产定价。（二）评估思路（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。nni1各项调整系数）（参照物成交价评估值.33二、市场比较法的基本程序及有关指标二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大体可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。.34（二）调整差异1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：反之，系数1一般以被评资产为100， 采用打分法。%)1 (%)1%)(1 (21na

16、aa环比：指数参照物成交时间的物价评估时物价指数定基：1系数评估值P100系数.353、功能因素 功能系数法4、成新率因素5、交易情况调整（三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 参照物的成新率被估资产的成新率调整系数100调整系数.36三、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。（二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例A的调整值参照物A的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数因素参照物因素被估对象评估值参照物成交价AA.37例3.14某商

17、业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物 ABC交易单价 5,000 5,960 5,918 成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 m/2元.38 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域

18、好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：被评估资产单价（5,4675,4185,480）35,455被评估资产总价5,4556003,273,000元参照物 ABC交易单价 5,000 5,960 5,918 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情况修正100/100 100/104 100/100 修正后的价格 5,467 5,418 5,480 m/2元.39四、清算问题 清算价格属于非正常价格(一）、 清算价格的确定方法 1、市价折扣法 清算价格公允市价折扣率 2、模拟拍卖法（意向询价法）清算时间的长短况市场对该资产的需求状折扣率的确定.40五、评价五、评价 1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法2、该方法的运用需具备一定的前提条件（1）对市场成熟度的需求；（2）对被估对象的要求。.41第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择一、资产评估方法的多样性和可选择性 从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价