国内外老年住宅对比分析

1、国内外老年住宅对比分析 (2009-9-16 14:51:38) 发送到微博 分类：地产研究 标签：住宅 |         1965 年，法国成为世界第一个老龄化的国家，之后瑞典、英国、美国等一些发达国家继步入老龄化国家的行列。我国在1999 年也步入了此行列，虽步入老龄社会较晚，但由于我国的人口基数大、老龄化速度快，如今已经成为全球老年人口最多的国家。老龄社会的到来，尤其是老龄人口的急剧膨胀，给社会经济发展带来了一系列的问题。这些问题，已越来越多地引起各国政府、社会、家庭的高度重视，成为目前全球普遍关注的问题。在这些问题

2、中，老年住宅是最重要的一环。1.老年住宅定义及分类1.1 老年住宅定义    老年住宅是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居场所，包括老年公寓、干休所、老人院（养老院）、护理所和托老所，也包括普通住宅中供老人居住或使用的部分。国内称之为“老年住宅”，国外称为“Elderly Apartment”或“Elderly Housing”。1.2 老年住宅分类及特点    各国在进行老年住宅开发运营时，通常采用国际慈善机构（HTA）的分类方法，但由于各国的国情不同，老年住宅的种类和特点也不相同，概括来说，国内外老

3、年住宅主要有三种模式：老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。    1）老年公寓：这种老年住宅形式多样，情况比较复杂，如我们国家的敬老院、养老院、托老所、护理所等。概括起来，主要有3 种类型：第一种是独立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造价较低，与城市社区服务设施距离较近，交通便捷。如荷兰的WoZoCo老年公寓。住独立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面积较小，二是没有了大量室内外劳动，三是做饭方便，四是医护规范。第二种是集合型老年公寓，有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务，住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，

4、并有完备保卫和报警系统。    第三种是护理型老年公寓，该类公寓提供全日制的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计卧室卫生独立，起居室和厨房共用。    2）老年社区：主要是大规模的老年居住区，或老人村，包括独栋别墅、双拼别墅、高档公寓、一般老人住宅等多种建筑形态，邮局、超市、护理机构、银行等相关配套一应俱全。这种社区由于规模大、配套设施完善而备受老年人的青睐。如美国的太阳城中心，太阳城中心坐落于佛罗里达西海岸，从1961 年开始开发建设，现已成为全美最好的老年社区。    3）普通自住型老年住宅：老年人不用搬

5、入老年公寓或老年社区，而是将自己原有的屋改造而成的老年住宅，国内通常称为“居家养老”。这种方式适合各种各样的老年人，尤其是夫妇俩人健在，身体健康的老人。    居住普通住宅的老人由社会福利机构或者社区居委会提供看护、帮助和其他服务，这种务主要包括三种：一是保健服务。定期上门进行身体检查和其他保健服务，包括小病或不严重的慢性病上门治疗等，有重病可以及时送医院;二是家庭生活服务。帮助老年人解决年老体弱困难，如室内外的清洁卫生，代购生活用品等;三是大力发展适宜老年人的文化、体育、教育、交流等方面的事业。例如，西方国家城市里许多街道都有健身俱乐部，白天主要是老年人来活动。

6、有了以上比较全面的安排，老年人有了特殊问题又能及时处理，就能使多数老人放心地住在家里，安享晚年。这种模式在英国极为普遍，现在正慢慢的被各个国家仿效。2.国内外养老意识差异    分析国内外老年住宅，就需先了解国内外在养老传统观念、法律条文、经济实力和养老责任等方面的差异，即国内外养老意识的差异。  2.1 传统观念    西方国家社会养老意识强，家庭养老意识淡薄。西方国家的市场经济发达、生存竞争烈，子女们为了就业和发展不可能长期和父母住在一起;同时西方老人只要健康情况允许，都愿意单门独户居住，他们不喜欢别人，甚至儿

7、孙辈干扰自己平静的生活，也没有养成同成年子女一起生活的习惯;另外三代同堂在西方是违反常情的，也是非常容易产生矛盾的。因而说西方国家的家庭养老观念淡薄，社会养老意识较强，西方国家的老年人一般会寻找老年住宅同龄老人一起生活，同时老年住宅的质量和服务较好，又可以提供一个老年人交流和活动的社交环境吸引着大多数老年人。    中国家庭观念强，家庭养老意识强，社会养老意识差。中国传统的观念认为“百善孝先孝敬父母、尊爱师长是最重要的道德之一”，因而孝敬老人是每个子女必须应尽的义务如果老人离开家庭到老年住宅中去生活，就会被人认为是子女不孝或者是家庭不和;同时只要是老人的健康允许，

8、老人都会留在儿孙们身边，照顾子女的下一代，为子女们的家庭奉献余生。因说中国的老年人都会选择在家庭养老。同时由于中国传统的老年公寓，服务和设施较差，不能满足老人们的多方位需求，因而对老年公寓接受程度较低。2.2 法律法规    西方国家的法律规定“父母应对未成年的子女有抚养的义务，而子女却对父母无赡养的责任”;中国的法律规定“父母有对子女有抚养的责任，子女也有对父母有赡养的义务”。因而在中国大多的老年人都选择家庭养老方式，而在西方国外则选择社会养老的方式。2.3 经济水平    西方发达国家经济实力雄厚，社会福利丰富，民众的生活条件较好

9、。西方的老年人都能享受社会养老保险，并拥有自己的住房资产。再加上各国政府会相应给予老年人基本退休金、补充退休金、住宅津贴等，提高了老年人自身的经济能力。同时西方的老年社会福利机构较多收费相应较适中，使得西方老年人入住老年公寓在经济上得到保证。    中国属于发展中国家，社会福利不完善，养老机构不健全，社会养老服务跟不上;改革开放以来，生活条件有了大幅的提高，但还是不能和西方国家相比;同时大部分享受退休金和养老保险的老年人，还要去补贴子女，有住房资产的老年人，还要将住房留给子女。因而整体而言西方老年人对于购买或租用老年公寓的经济负担能力要强于发展中国家。 

10、   综上所述，由于传统观念、法律条文，经济实力等方面的不同，国内外在养老方面也各自形成了不同的养老意识，西方发达国家是以社会养老为主，家庭养老为辅，而在中国则是以家庭养老为主，社会养老为辅。3.国内外老年住宅对比分析    由于养老意识的差异，致使国内、外在老年住宅方面形成了各自不同的模式，下面就针国内外的老年公寓和老年社区的特点进行简单的分析。（普通自住型老年住宅在各个国家发展模式基本相似，这里不做详细分析。）3.1 国内外老年公寓的对比分析    在国外，老年公寓无论是公立的、还是私营的都要求只有年满55岁以

11、上的老人才能入住，子女不得陪同，18 岁以下的未成年人可以陪同，但陪同的时间不得超过30 天。另外计划入住老年公寓的老年人必先提出申请，一般年龄较高的人会优先安排入住。国内的老年公寓无具体的要求。    国外老年公寓是收费的，一般为1000 美元/月，老年人只需缴纳个人收入的1/41/3，如果不够1000 美元，剩余部分则有政府进行补贴。国内老年公寓收费的，一般为固定的收费标准。    国外老年公寓服务管理人员很少，通常只有3-4 人，主要依靠老年人自治、自理和社会义工，通常来老年公寓免费提供服务的志愿者很多，有时由于报名的人太多，都

12、安排不过来;国内的老年公寓服务管理人员很多，通常要10 人以上。 国内老年公寓的室内设施至提供了基本居住需求，而国外老年公寓在满足了基本居住需的基础上，还具有待客功能和烹饪功能等。     总体上来说，国内外老年公寓的公共活动空间的功能基本相当，但国外公寓的空间规模、设施品质，环境营造等都要优于国内。     国外的老年公寓大都会选择在距离市中心较近、交通便利的地方，这样方便老年人与家里团聚、方便老人购物、休闲、锻炼、娱乐等。如果市中心附近地块紧张，也会选择在距离学、幼儿园、公园和医院等公共设施附近。选址

13、在幼儿园旁最好的，因为老年可以在空闲的时候可以和孩子们游戏，消遣无聊时光，同时还方便子女们来看望，只要子女们来接小孩的时候就会顺便看望一下老人，或者可以随时随子女回家，享受天伦之乐。    国内的老年公寓建设比较随机，政府无统一的城市规划，大多建设老年公寓的项目多是在城市的远郊，如在北京，朝阳、房山、昌平、顺义、通州等偏远区域地的老年公寓分布较多，而东城、西城、崇文等城市核心区域，老年公寓分布较少。这里整体的环境狠优美，但市政配套设施比较落后，尤其缺乏相应的医疗设施。 3.2 国内外老年社区的对比    美国老年社区产品比较

14、成熟，开发量较大，目前已经占到全部住宅开发量的20% 左右，国内的开发还不够成熟，目前开发的产品并不是真正意义上的老年社区，只是利于销售的一种口号。如东方太阳城入住的人并不全部是老年人，供老年人使用的教室、健身房等活动场所也对社会开放。 4.国外老年住宅特点及借鉴之处    各个国家根据自己的国情选择了适宜的产品或者是组合的产品，下面就简单介绍一下国外在养老住宅方面的特点和对我国的借鉴意义。4.1 美国老年住宅    在美国，老年住宅十分普遍，环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，

15、社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成美国老年产业发展基地的太阳城中心是美国较大的老年社区之一。    佛罗里达是美国大陆最南端的一个州，温暖无冬，是美国东岸各州的避寒胜地。佛罗里达州的太阳城中心(Sun City Center)从1961年开始开发建设，从建设之初就定位为佛罗里达州乃至全美国最好的老年社区。在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。因此这个老年社区被命名为太阳城中心。    太阳城中心坐落在佛罗里达州的西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。太阳城中心的居民必须是5

16、5 岁以上的老人，18 岁以下的陪同人士一年居住不能超过30 天。社区内限制饲养宠物，在大部分地区不允许出现晾衣绳、栅栏等。整个城市慢节奏，车辆最高时速限为30英里。     社区内分为“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院和阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六个居住社区。各个社区均有自己的管理机构、组织和规划。但共享邮局、超市、医疗机构、银行、教堂等公共设施。并且社区中组织的娱乐性和社会性活动也是对所有六个社区成员开放的。 

17、    社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。连体别墅中的一套住宅价位从$90000 到$200000 不等，住户可以选择全部、部分或不须公共维护保养的住宅。    太阳城中心内的成员每人每年享用综合会所的费用为$140，可以享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球、垒球、排球、草地保龄球、健身娱乐中心、会议室和一个大型剧场。社区还安排了丰富的活动，游泳、溜冰、室外地滚球、跳舞、草地保龄球、慢跑、竞走、台球、推圆盘游戏、歌舞表演、篮球、垒球、让人们能够建立密切的联系和交流。    

18、太阳城中心里约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。太阳城中心有126 洞的高尔夫球场，同时也是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部，全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。在交纳入会费后，太阳城中心成员每年每人费用大约为$1500。4.2 欧洲国家老年住宅    完善的社会福利保障体系是开发老年住宅的有力保障，欧洲国家政府对住老年住宅的老年人实行了个人支付与社会保障相结合的政策，并采取视老人收入的不同情况调整社会保障比例的办法。大多数国家已将老年住宅纳入整个社会保障体系中，如英国、法国、德国和瑞典等国家的福利政策中重点考虑的一个内容就是老年住宅问题。世界上较早

19、进入“银发”时代的国家英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。    社区照顾的主要内容包括：    第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、独立型老年公寓、托老所等形式。    居家服务，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目。家庭照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接

20、受亲属全方位照顾的形式;老年公寓，是对社区内有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式;托老所，包括暂托所和老年人院。    因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾;而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入老年人院。    第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。    第三，心理支持（治病、护理、传

21、授养生之道等）。如保健医生上门为老年人看病，免处方费;保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。    第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如由英国政府出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所老年人工作室。    社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。4.3 亚洲国家老年住宅    亚洲国家中，日本、新加坡因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保;另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居