关于房地产企业异地开发项目的管控思路

1、关于房地产企业异地开发工程的管控思路解美川江苏佳和置业，江苏常熟【摘要】 属于高地域性的房地产行业，对于“多工程 、“跨区域开发工程的管理是一个成长型企业必然面临的管理问题。房地产开发企业的开发工程是本钱和利润中心，做好房地产异地开发工程的管控工作，实行目标控制，授权控制，不相容职务别离控制以及分级管理强化职能专业化程度，按照开发工程价值链形成过程努力做好6个重点管理内容的风险控制，确保开发目标的实现。【关键词】“多工程 “异地开发；管控方式；专业化管理力度；风险控制；投资估算；本钱控制江苏佳和置业，是于2004年在常熟成立的房地产开发企业。在短短的四年时间里公司连续在常熟开发了“佳和水岸 、

2、“佳和云筑 、“琴湖广场等5个住宅及商业工程，累计开工面积近50万平方米，近期又北上宿迁地区的泗洪县城开发建设“泗洪·佳和世纪城工程。正处于成长期的房地产开发企业如何做好异地工程的管控工作是公司面临的重要议题。 经公司管理层反复研究，并参考其他开发企业的管理方法，提出了适合本公司的异地工程管控思路。1. 管控方式选择的目的和内容 房地产开发企业属于高地域性的行业，对于“多工程 、“跨区域开发工程的管理是一个成长型开发企业必然面临的管理问题。工程管理理论精辟地指出“工程管理的精髓，一是系统思考，二是受控 。 房地产开发企业面临着大量工程管理问题，在保证工程管理实施主体对工程全面管理和系

3、统思考整体性、最优性、关联性、实践性的根底上，在房地产企业内部实施高度有效的内部控制就显得尤为重要。 现代房地产企业内部控制的方式主要有：目标控制、授权控制、不相容职务别离控制、文件记录控制、资产与记录保护控制、独立稽核控制等几个方面。从房地产开发工程价值链形成过程看，房地产开发企业又应从市场调查、产品研发及建筑筹划、规划设计、工程施工、材料采购、销售及售后效劳等环节实施控制，以实现开发利润最大化。泗洪工程管控方式除了上述内容外，关键涉及到房地产企业集团内部的总公司与工程部、总公司与工程公司及子公司的管控管理面临着组织管理体系内部权限的分配问题，即集权和分权的关系和尺度问题。也即是以决策职能的

4、纵向分配为对象，一个组织如何把决策的职能分解到各级管理阶层的问题。总之，管控管理制度的选择的根本目的就是如何确保企业组织健康运行，而健康运行的前提除了企业各项业务的常规制度管控方法外，还要正确处理好集权与分权的关系；直线职权、参谋职权与职能职权的关系；个人管理与班子管理的关系等。2. 管控方式的选择和方法江苏佳和置业按照虚拟的集团公司模式在运作，其现组织构架的职能部门设置有：战略开展部、规划设计部、营销部、工程部、本钱部、财务部、总师室、总经办共6部1室1办。根据公司目前开发规模、结构、经营特点、管理水平、工程分布范围以及其他种种相关因素，对跨区域的泗洪工程，为了保证公司既能把握工程方向、控制

5、好工程开发活动，又能充分发挥工程公司组织对工程系统思考和控制的主动性和创造性，根据上述开发企业管控内容和方法的分析阐述，建议对泗洪工程的管控方式除进一步加强企业各项日常制度的严格执行控制外，着重抓好如下环节工作。2.1 合理划分和配置职能职权，强化各级职能专业化管理力度。为了有利于跨地域开发工程的管理控制，必然形成合理划分职能职权的分级管理方式。建议在决策职能的纵向分配上，经营决策权集中在总公司或集团的最高层，泗洪公司拥有同公司对口职能部门下放的具体业务决策权和执行权限，根本上按照总公司的决策从事具体的工程开发活动。在泗洪公司同总公司职能部门日常上下沟通协调上，授权分管副总组织实施。泗洪公司管

6、理班子由总公司分管副总任行政副总及总协调，工程经理任工程副总组成。泗洪公司同总公司对口职能职权的划分表：泗 洪总公司职能职权划分工程部工程部规划设计部参照公司?管理标准?，工程部职责内容同时增加：1. 规划设计管理执行公司审定方案，负责日常的规划设计管理工作，变更权限享受公司副总审批权限。2. 施工现场管理(质量、平安、进度、本钱和文明施工、治安保卫等)以泗洪公司为主，工程部、规划设计部配合。预 算合约部工程部本钱部参照公司?管理标准?本钱部职责内容，并接受公司本钱部指导监督。招标和合同管理：总包合同施工及材料设备以总公司为主，泗洪公司配合；专业分包合同以泗洪公司为主，总公司工程部、本钱部配合

7、。泗 洪总公司职能职权划分财务部财务部参照公司?管理标准?财务部职责中第2、3、4、8、9、10条款开展工作。只负责现场按公司审批的资金方案实施出纳、费用核报、银行、工商、税务日常事务，工程总的资金管理权在总公司财务部。综 合办公室总经办参照公司?管理标准?总经办职责中第1、2、3、4、8条款，其中印章以总公司总经理书面授权实施。营销部总公司外派机构由总公司营销部负责，泗洪工程公司在工程实施上予以配合。强化各级职能部门专业化管理的力度：建设部近期密集研讨楼市，在会上有权威人士指出：“从2006年5月中央一系列针对房地产的宏观调控政策来说，一个信息已经显示：房地产将不再是一个好玩的产业，换句话说

8、，房地产的高风险性已经显现。1993年国家对房地产进行第一次宏观调控，一大批投机者血本无归，不少盲目投资者也都付出了沉重代价，而这种代价也恰恰诠释了房地产的高风险性。为了躲避风险，保证房地产企业的健康运行，有专家针对房地产开发企业归结了风险控制的六个重点：1投资风险，2)筹资风险，3工程工程风险，4采购、付款风险，5本钱费用风险，6销售、收款风险。这六大风险控制涉及到开发企业的各个职能管理部门，涉及到职能部门各类专业管理人员，涉及到投资、财会专业、建筑筹划和工程规划设计各专业建筑、结构、设备安装、景观园林等、建筑施工、建筑经济、建筑材料、设备、市场营销、技术管理等专业。房地产开发企业不仅仅是资

9、金高度密集的行业，也是各专业技术资源高度整合的行业。房地产开发企业的风险控制能力实际上就表达在各职能专业管理人员对风险的识别能力、量化能力和应对能力上，表达在企业各职能部门的专业化管理能力上。没有一个企业会让不懂和不会驾驶的人去开车，因为坐他车风险太大，也没有一个企业的老总会让不懂管理的去抓管理，不懂工程的抓工程，因为他们不知道管理和工程的内涵，无法识别其中的风险在何处，更没有量化风险等级和大小的专业根底，更谈不上提出对风险的应对措施和方法。为此，对远离总部的泗洪工程，在管理组织上适度配置根本的职能管理部门，选派和聘用素质较好的业务管理和专业管理人员上岗，在总公司对口职能部门专业人员的指导监督

10、下开展各项工程的活动，是保证泗洪工程受控的根本和根底。1进一步强化?管理标准?中各职能部门的管理职责的执行力度，提升总公司各职能部门管理人员对工程部和工程公司各级管理人员的指导管控力度。2为泗洪公司各职能部门配置必要的专业人员，并由总公司对口职能部门组织岗前培训，岗中检查、考核，保证“合格上岗，“健康在岗。3加强总公司对泗洪公司工程管理工作的定期例行检查和不定期抽查的频率，随时指导工作，发现问题，解决问题，加强过程控制力度。2.2投资以及资金管理方式房地产开发属于资金密集型企业，一般房地产工程的资金来源主要有三个方面。即：自有资金，银行贷款，预收款投入。为了减少工程启动资金，尽快实现销售资金再

11、投入，保证现金流的良性循环以及投资款的专款专用，实现预期开发利润，控制投资突破的风险，建议在投资以及资金管理上，实施工程资金预算方案控制方式。具体方法为： 依据开发工程审批后的方案编制开发工程投资估算。经总公司审定后确定工程总投资额和各分项投资额并作为投资控制根底数据，同时，针对可变投资工程，以根底数据的85%作为控制投资预算方案。泗洪公司执行该投资预算方案，并依据工程阶段进度按季或月编制资金需求方案预算内，经总公司总经理审批后，由总公司财务部按月拨付泗洪公司财务部。泗洪公司财务部依据公司总经理批准的资金方案和泗洪公司分管经理的 审批签字实行资金支付。预算外的资金须专项报告 ，经总公司总经理批

12、准方可实施。为了保证资金预算方案的细化和过程控制，按照估算>概算>预算>结算的要求。分阶段对投资控制根底数据进行细化和调整。防止突破投资预算方案的风险。投资估算及预算方案，由总公司财务部负责编制和调整，本钱部配合。投资估算及预算方案格式见表：参照建设部2000/09/18公布的建标【2000】205号文?房地产开发工程经济评价方法?相关表格工程总投资估算及投资方案表工程内容工程量投资估算额万元计算依据及说明方案投资额万元计算依据及说明1. 土地费用 1.1 土地出让金 1.2 拆迁补偿费2. 建安工程费 2.1 多层住宅 亩2.3营销费用及销售收款管理泗洪工程的营销实行总公司

13、大营销方式，统一市场调研，市场定位，楼盘推广，形象筹划，广告筹划。关键做好营销费用控制和销售收款控制。营销费用控制方式：营销费用控制方式建议按照总公司投资方案指标和工程营销费用构成销售人职工资、奖金、提成、福利、差旅、销售机构折旧费、维修费、物料消消耗、广告、宣传费、代销、销售效劳、预售许可等费分类设置，分项控制指标，按方案实施。营销收款控制方式：销售与回款是决定开发企业经营长期绩效的一个主要业务领域，它直接决定影响企业资金效率和利润水平。特别是异地工程，为了实现销售和收款的有效管理，防止销售和财务两张皮，达成销售和回款管理上的一致性。建议进一步完善销售和收款流程，根据业务流程及成熟房地产开发

14、企业的做法 ，在六个核心业务方面加强控制和完善。具体管控分工，由营销部组织实施，财务部监督、指导落实。Ø 建立并改良客户开发与管理流程。Ø 建立并改良定单受理与审批业务流程。Ø 建立付款监督与产权转移控制业务流程。Ø 建立帐款回收业务流程。Ø 建立和改良售后效劳与交易纠纷处理业务流程。Ø 建立和完善欠款追收和债权处理业务流程。2.4 工程本钱控制方式今年，中央政府对房地产市场的一系列调控政策极大地提高了房地产市场的准入门槛。70%的户型建筑面积限制为90平方米，使市场竞争变得更加残酷，绝大多数开发工程将在高度同质化的产品层面上进行面对

15、面的“肉搏战。现价土地、限价房的推出、商品房价格战的兴起等市场状况，对开发企业的本钱控制能力提出了极大的挑战。房地产开发经营的特点对本钱费用控制的影响：进行一项房地产开发都会经历以下步骤：投资时机寻找、投资时机筛选、可行性研究、获取土地使用权、工程营销筹划、规划设计与方案报批、施工与竣工验收、出租出售经营与物业管理。在完成上述开发经营的过程中，表现出房地产开发经营的如下特点：Ø 开发周期长：从工程筹划到实施形成房地产商品并进行物业交易都要经历1-2年时间，有些工程，如：商业工程或大型综合型工程那么要更长时间。Ø 环境的可变性：由于开发工程周期长，开发工程的社会经济形势、市场

16、状况和政府的政策都可能发生变化，带来了开发工程的不确定性。Ø 开发过程的复杂性：房地产开发工程涉及到众多的相关利益者，需要整合众多的行业、专业、社会方面的资源。房地产商品的定位和选择只是建立在对未来市场的预测上，预测的可靠性与投资的风险和收益相关。加之，开发周期长、环境的不确定性均给开发过程的投资、进度、质量控制带来难度。Ø 投资大、高收益与高风险并存；Ø 经营方式和产品的多样性：经营上有销售、租赁、自营等，产品上有多种类型的住宅多层、高层、别墅等、多种类型的商业物业、多种类型的工业物业、办公物业等。上述经营开发的特点，使房地产开发的本钱发生和形成有其自身的特殊性

17、并给本钱费用的控制产生如下影响：Ø 本钱费用形成的时间长：受开发周期长的影响，本钱费用虽是逐步发生，最终形成完整的开发产品的本钱费用那么要相当长的时间。因此，在进行本钱费用分析控制时，不仅要分析总体本钱，还必须要对各阶段的本钱费用进行分析控制，为本钱动态控制和管理提供依据。Ø 地区性：房地产开发产品的地域性和各地开发地方政策、收费、物价水平的不一，使得各地房地产产品不能简单地进行本钱费用横向比拟。Ø 本钱费用的唯一性：由于开发工程的一次性，不同工程都有特定的地理位置，开发的具体内容、深度、广度都各不相同，与之相关的本钱费用也各不相同。为此，不存在可比产品的本钱比照

18、分析。所以，本钱控制的重点只能在做好本钱方案的根底上，考察本钱费用的节约和超支情况，为本钱费用控制提供依据。Ø 本钱费用构成的复杂性：房地产开发过程涉及面广、涉及多行业多部门，本钱费用种类繁多、构成复杂，在进行本钱费用分析控制时，必须抓重点兼顾一般。Ø 财务费用占有特殊地位：开发投资大，通常需多方融资和利用财务杠杆进行开发经营，为此，相关的财务费用也较大，是本钱费用分析控制中的重要方面。鉴于上述开发本钱费用的特征，给房地产本钱费用控制分析的内容和方法确定了方向，这就是：以特定的工程为本钱分析控制对象，研究其本钱构成、确定本钱控制总体方案，分析各阶段影响本钱方案完成的关键因素

19、，明确本钱过程控制重点，在费用分析控制中，特别注意财务费用的影响，以合理控制财务本钱费用，提高企业的经济效益。泗洪工程本钱费用控制方式：根据房地产开发经营的特点和本钱费用分析控制的特征，泗洪工程的本钱费用控制建议：Ø 确定第一轮开发工程的本钱控制总体方案，制定目标本钱参照投资控制方案编。目标本钱管理方法的根本思路：根据部门职责，由总公司本钱部组织营销部、规划设计部、财务部、工程部制定目标本钱主要涉及建设规模、建设标准确实定，再根据开发产品价值链形成的各环节，按标准的本钱结构树层层分解，再通过估算或概算、预算的本钱方案分解落实到各相关责任部门与行动上，把目标变成可执行的控制方案，并在执行中把每个环节的实际结果与目标进行比拟分析，随时制定改良措施。Ø 明确岗位职责，建立责任本钱体系。责任本钱体系包含四大要素：a. 责任范围；b. 主要责任部门和相关部门；c. 评价体系：d. 评价部门。Ø “动态本钱的控制重点：动态本钱 = 合同性本钱 + 非合同性本钱 + 待发生本钱