论商品房买卖中的法律问题

1、目 录一、商品房买卖合同相关法律问题2（一）商品房买卖合同之解除依据2（二）合同履行抗辩权的行使3二、购房款是否适用时效3三、商品房交付使用的法律问题4(一)商品房交付使用条件5(二)买受人能否因房屋质量问题拒绝收房5四、违约金问题6(一)逾期交房或办证违约金的时效如何适用6(二)违约金标准的调整7参考文献8论商品房买卖中的法律问题【摘要】 近年来，房地产市场的迅猛发展，致使商品房买卖合同纠纷当今民事纠纷的主要内容之一。由于商品房买卖内容的复杂性，其纠纷的类型多样性，在处理此类纠纷时争议颇多。本文结合相关理论及部分案例，对商品房买卖纠纷中的相关法律问题，如购房款、面积差等纠纷中的一些争议问题进

2、行了分析，并提出了相应的观点，以期能对商品房买卖纠纷的相关法律问题提供些法律参考。【关键词】商品房买卖合同 购房款 商品房交付 房产证 违约金商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为开发商)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。1近年来，近年来，房地产市场的迅猛发展，致使商品房买卖合同纠纷日益增多。而随着房地产市场的逐年变化，纠纷类型也发生了变化。从目前的状况看，商品房买卖过程中所产生的的法律问题种类繁多，本文主要集中在商品房买卖合同纠纷这一视角进行分析，主要涉及商品房交付纠纷、房产证办理纠纷、购房款纠纷、面积差纠纷以及相关的违约金纠纷等。一

3、、商品房买卖合同相关法律问题（一）商品房买卖合同之解除依据合同法作为私法，意思自治原则是其基本原则，这也是市场经济的基本原则。尽管“在现代市场经济条件下，意思自治原则在一定范围内受到了国家干预的限制，经济法，劳动法，环境保护法之出台在一定程度上起到了阻隔私权神圣与意思自治之洪水泛滥的作用，但其作为民法传统理念中一条最基本的原则，其在私法中之地位是不可动摇的”。2意思自治原则之核心是合同自由原则，是指参加民事活动的当事人在法律允许的范围内享有完全的自由，按照自己的自由意思决定缔结合同关系，为自己设定权利或对他人承担义务，任何机关、组织和个人不得非法干涉。3而该原则在我国法律上的体现是合同法的第4

4、条规定的自愿原则。 合同法第4条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”所以，当合同中的约定解除条款没有违反法律、行政法规的规定，一方当事人解除合同的请求符合该条款的规定，对方当事人的抗辩也不能成立时，仲裁庭应当依照意思自治原则，尊重当事人对于合同的约定，裁决解除合同。同时，商品房买卖合同作为一种双务合同，在符合法律规定和合同约定的情况下，买受人和开发商都有解除合同的权利，这对双方是公平的。如果以稳定交易为由，或以保护一方利益为由，不裁决解除合同，则违反了意思自治原则，对另外一方当事人也不公平。因此，在处理包括购房款纠纷的商品房买卖合同纠纷时，应首先尊重合同约定

5、，从利于维护合同自由、实现当事人意思自治和缔约目的角度来理解，否则将会陷人两难境地。 （二）合同履行抗辩权的行使所谓抗辩权，是指对抗他人行使权利的权利，即对抗他人行使请求权的权利。而双务合同履行中的抗辩权，就是指在符合法定条件的情况下双务合同中的一方或双方当事人所享有的可以对抗对方当事人履行请求，暂时拒绝履行其合同义务的抗辩权。4合同法的第66条、第67条、第68条分别是关于同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权的规定。这三种抗辩权是法律赋予合同一方当事人享有的对抗不按约履行债务当事人请求其履行债务，避免合同交易风险的法定权利。因此，抗辩人在对方当事人未依约履行债务前，不承担违约责任。可见，

6、合理使用抗辩权是当事人保护其合法权益的有效手段。在商品房买卖合同纠纷中，抗辩权应当如何行使呢?首先，双务合同履行中的抗辩权是基于同一双务合同对待给付产生的，只能对抗同一合同中的请求权。如果当事人之间互负的债务不是基于同一双务合同而产生，就不能行使合同履行中的抗辩权。5即，购房人或开发商主张抗辩权只能是基于对方没有履行商品房买卖合同中的义务，如果以商品房买卖合同之外的其他事项为由，则其抗辩权不能成立。其次，抗辩权的行使要符合法定要件。比如在先履行抗辩权中，必须是先履行合同义务的一方不履行或履行不符合合同约定，在同时履行抗辩权中，必须是双方互负债务没有先后履行顺序。如买受人以“开发商售房前的虚假宣

7、传，多收其他费用，没有先办理产权登记等”为由行使抗辩权，我们从上述关于抗辩权行使的分析可以看到，因开发商在售房前的宣传内容没有写入商品房买卖合同中，不属于开发商在商品房买卖合同中应负的义务，即使开发商确实存在虚假宣传行为，买受人以开发商没有履行宣传的内容行使先履行抗辩权，拒绝支付房款，是不能成立的。二、购房款是否适用时效请求超过诉讼时效是当事人在案件审理中经常使用的抗辩理由。在司法实践中，有观点认为购房款本金不适用诉讼时效。2009年2月19日，广州日报刊登了广州市中级人民法院发布的关于商品房预售合同纠纷统一处理做法。其中，第11条内容为:购房款(包括尾款、补差款)是否适用诉讼时效?逾期付款违

8、约金是否适用诉讼时效?答:购房款本金不适用诉讼时效，违约金则应适用。笔者认为，这种观点值得商榷。首先，对于诉讼时效的适用范围，各国法律规定各不相同，主要可分为几类:一是规定为债权，如瑞士债法典第127条；二是规定为债权及其他非所有权之财产权，如日本民法典第167条；三是规定为诉权，如法国民法典;四是规定为请求权，如德国民法典第194条。6理论上，中国学者的结论大致可概括为:债权请求权适用于诉讼时效，人身权请求权不适用于诉讼时效，对于物权请求权与继承请求权则见仁见智，莫衷一是。7可见，债权请求权适用诉讼时效没有任何争议，物权请求权是否适用则有不同的认识。那购房款是否属于物权请求权呢？物权请求权是

9、指物权人在其物被侵害或有可能遭受侵害时，请求侵害人返还原物、恢复原状、停止侵害、消除危险、排除妨害的权利。而商品房出卖人要求买受人支付购房款是基于其将商品房出售给买受人而享有的价款给付请求权。如果买受人未按合同约定支付购房款，只是违反了双方合同的约定，属于违约行为，并未侵犯出卖人的物权。所以，出卖人要求买受人支付购房款本金的请求权不是物权请求权而是债权请求权。债权请求权当然应适用诉讼时效。其次，商品房买卖合同作为买卖合同中的一种，开发商要求买受人支付购房款，与普通货物买卖中出卖人对买受人享有的货款给付请求权的性质并无不同。如果购房款不适用诉讼时效，其他买卖合同中货款也应当不适用诉讼时效。这在法

10、律和理论上显然是不能成立的。最后，购房款不适用诉讼时效也没有法律依据。民法通则的第135条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定的(以下简称规定)第1条对诉讼时效范围进行了细化，明确规定当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，也对不适用诉讼时效制度的债权请求权以列举的方式予以列明，但购房款本金并未列人其中。该规定第1条规定:“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辫，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持:(一)支付存款本金及利息请求权;(二)兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的

11、企业债券本息请求权;(三)塞于投资关系产生的缴付出资请求权;(四)其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”因此，购房款本金应适用诉讼时效制度。面积差异款的实质为房款，也应适用诉讼时效制度。三、商品房交付使用的法律问题商品房作为不动产，物权法规定其公示方法是进行登记，未经登记不发生物权变动的法律后果。因此，开发商完整意义上的交付房屋的主给付义务包括:一是交付房屋给买受人占有和使用;二是将房屋所有权转移给买受人，即办理或协助办理房屋产权登记。8 根据上述分析，交付使用是开发商交付义务的第一个方面，其内容是指开发商将商品房转移给买受人占有、使用，也称为商品房的现实交付，其一般表现为“交钥匙”的形式

12、，即买受人签署房屋交接的书面文件，接收钥匙。如果开发商不能在约定时间将商品房交付给买受人使用，应承担逾期交付的违约责任，支付违约金。 案例:2005年10月20日，买受人王某与某开发商就某房屋的购买签订商品房买卖合同，约定开发商应在2006年11月1日前将通过综合验收的商品房交付给王某，逾期支付，每逾期一日，按总房款的万分之一支付违约金。开发商于2006年10月20日发出收楼通知书，要求王某于2006年11月1日前往收房。而王某在收房过程中发现商品房没有通过消防验收，房屋存在漏水等质量问题，拒绝接收房屋。而开发商认为房屋已通过综合验收，符合合同约定的交付条件，房屋质量瑕疵问题也不影响房屋的使用

13、，购房人拒绝接收房屋没有合同依据，应视为其已履行了房屋交付使用义务。（一）商品房交付使用条件 买受人接收房屋的前提是该房屋符合交付使用条件。由于商品房的质量关系到生命财产安全，其交付条件不但买受人关注，也受到国家法律的规制。例如，按照建筑法的规定，商品房须通过竣工验收才能交付，这是国家为保障最基本的生命财产安全而作出的强制性规定，是开发商的法定义务，开发商必须遵守。因此，商品房的交付使用不但应符合约定条件，如通过竣工验收或者取得竣工验收备案表，也应符合法定条件。如果商品房不符合合同约定和法定条件，购房人有权拒绝收楼，由此引发的逾期交付违约责任应由开发商承担。 此外，还有两个问题需要注意: (1

14、)如果商品房已符合法定的最低交付使用条件，通过竣工验收、消防验收，但没达到合同约定条件，如尚未取得建设工程竣工备案表。此时，买受人要求交付房屋，应视为买受人降低了对商品房交付的要求，属于购房人对自己权利的处分，应予以支持。如果买受人已接收房屋，不能要求开发商承担逾期交房的违约责任。 (2)房屋未经竣工验收，是不能交付使用的，如购房人要求开发商交付未经竣工验收的商品房，基于对生命财产的负责，仲裁庭不能支持该请求。 而有学者认为，不动产应以能够办理所有权转移手续为要件，即只有在开发商办理房屋所有权初始登记，取得商品房所有权“大产权证书”的前提下，交付商品房才符合法定的交付条件，方可为法律意义上的交

15、付。9笔者认为，这种观点符合民法的基本理论，因为开发商未经初始登记，没有取得房屋的所有权，也就不能行使所有权人的处分权。而交付房屋，是对房屋进行处分的行为。该观点目前也得到有些地方房管部门的认可，如广州市国土资源与房屋管理局、广州市工商局颁布的2009年版本的广州市商品房买卖合同(预售)第11条中，就将“该商品房项目已经办理初始登记手续”作为一种约定交房条件给当事人选择。这将有效保护买受人的合法权益。 对于上述案例而言，因为2009年5月1日消防法修改实施之前，商品房经过消防验收是法定的商品房交付使用条件，如果商品房没有通过消防验收，不得交付使用。因此，购房人有权因房屋没有通过消防验收拒绝收房

16、。（二）买受人能否因房屋质量问题拒绝收房 在上述案例中，如果开发商已符合合同约定交付条件和法定条件，买受人能否因房屋质量存在问题，拒绝接收房屋呢？ 合同法第153条规定:“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”该规定是出卖人物的瑕疵担保责任在法律上的体现。物的瑕疵担保责任是指出卖人就其出卖的标的物在质量上存在瑕疵而承担的担保责任。10这也是买卖合同中出卖人的一项重要法定义务。 开发商作为出卖人，同样应承担物的瑕疵担保责任，保证房屋质量符合法定标准和约定标准。合同法合同法第148条规定:“因标的物质1不符合质圣要求，致使不

17、能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物效损、灭失的风险由出卖人承担。”赋予了购房人因房屋质量不符合要求，不能实现合同目的时拒绝接收房屋的权利。所以，如果商品房没有通过竣工验收，质量不合格，购房人当然可以拒绝收房。但往往是商品房虽然经验收合格，但却存在漏水、地面裂缝等质量瑕疵。我认为，商品房的主要功能之一是居住，特别近年来，随着经济的发展，人们对居住舒适性的要求越来越高。购房人购买房屋，不但是为了获得房屋的所有权，也是为了居住。所以，如果存在质量瑕疵问题，影响居住时，购房人可以依法拒绝收房，并要求开发商进行修复，以达到居住的目的。而对于

18、较小的质量瑕疵，开发商应承担修复的责任，如果买受人有证据证明因该瑕疵问题造成其损失，开发商还应赔偿损失。而质量是否存在严重瑕疵，应符合一般人的通常认识，法官或仲裁庭不应做严格的解释。四、违约金问题（一）逾期交房或办证违约金的时效如何适用 商品房买卖合同约定的逾期交房违约金是每日持续计算的，对该种违约金如何起算时效有不同的观点。一种观点认为:逾期办证的诉讼时效期间，应当从办证的逾期之日起计算，超过诉讼时效期间的，法律不再对逾期办证的违约金赔偿予以支持;那种对逾期办证倒推几年追究违约责任计算违约金的做法是不符合法律规定的办证是一个履行行为，逾期办证是一个违约行为，只能追究一次违约责任。11而另一种

19、观点认为，违约金应从购房人提起仲裁之日起倒推两年计算。笔者认为，第一种观点没有认识到持续计算的违约金与内容已确定债权的区别，也就是继续性债权是与一时性债权的区别，“一时性债权指的是内容在某个时点就已经确定的债权。如借贷关系中的债权，借款合同一经生效，贷款人对借款人所拥有的要求归还借款的债权是确定不变的。在诉讼时效期限内所拥有的债权请求权的范围也不会发生变化。而继续性债权的内容和范围则要受到时间因素的影响，随时间的推移不断发生变化，如按日计算的租金债权是随着租赁关系的继续而累积产生;按日计算的违约金债权同样随违约行为的继续而按日产生的。”12所以，一时性债权和继续性债权在适用诉讼时效上是不同的:

20、一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性地计算诉讼时效；继续性债权按时间单位持续产生独立债权，每个债权本质上都是一个一时性债权，具有一定独立性，应分别计算诉讼时效，前面的请求权超过了时效，并不意味着后面的请求权也超过了时效。是否超过时效，则看是否超过了两年的期限。而关于继续性债权的时效保护问题，最高人民法院已有一些相关的解释。 例知，最高人民法院关于审理专利刘纷案件适用法律问题的若干规定第23条规定:“俊犯专利权的诉讼时效为二年，自专利权人或者利害关系人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。权利人超过二年起诉的，如果俊权行为在起诉时仍在继续，在该项专利权有效期内，人民法院应当判决被告停止侄权行

21、为，侵权损害赔偿数顺应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。”相似规定，还可见最高人民法院关于审理著作权民事刘纷案件适用法律若干问题的解释第28条、(最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条。因此，应采用第二种观点:加强对债权人利益的保护。（二）违约金标准的调整在商品房买卖合同纠纷中，当事人经常认为合同约定的违约金标准过低或过高，要求仲裁庭予以调整。仲裁庭在什么条件下可对违约金进行调整呢?从合同法第114条的规定可知， 合同法第114条第1款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向时方支付一定数顺的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿烦的计算方法

22、。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以柑加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”我国法律认可的违约金是以实现公平为目的的赔偿性违约金，而不是惩罚性赔偿金。所以，购房人要求调高违约金，应以开发商迟延交房、逾期办证给购房人造成的损失确定违约金数额；而开发商要求调低违约金，应以双方合同约定的违约金过分高于造成的损失为前提。但在纠纷中，当事人证明约定的损失过分高于或低于实际损失存在难度，很难提供充分的证据。所以，可由仲裁庭根据双方合同约定，依据生活经验予以判断。如合同约定开发商逾期办证按日向购房人支付已付房价款千分之三的违

23、约金，则开发商逾期办证一年，需承担已付房价款109.5%的违约金，显然过高，仲裁庭可参照解释第18条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准对违约金进行调整。另外，如果当事人认为违约金标准过高，除请求调整违约金外，还可通过其他法律规定来保护其权益。第一，合同无效与可撤销制度。违约金条款应受到合同法第52条无效制度、第54条可撤销制度的规制，当事人可以请求撤销或变更合同调整违约金的约定。第二，格式条款的限制。如果惩罚性违约金条款是以格式条款形式订立的，该条款还应当遵守合同法对格式条款的限制性规定。在房地产市场空前繁荣的今天，事关商品房买卖的法律问题多样繁杂，本文也未尽其谈，只是做商品房买卖合同这一方面的探讨，旨在为商品房买卖市场的规范做绵薄贡献吧。参考文献：1参照最高人民法院关于审理商品房买卖