楼盘形象企化方案

1、1 / 36楼盘形象企化方案、尸、 亠前言萧山区位于钱塘江南岸，与风景秀丽的杭州市隔岸相望。区位优势十分明 显，经济发达，交通便捷。是沪、杭、甬、苏、锡、常城市群带上的一座新 兴工贸城市，也是华东富庶地区重要的交通枢纽之一，浙赣线、萧甬线铁路 和沪杭甬、杭金衢高速公路均会聚于此，杭州萧山国际机场也座落在境内。在新一轮的大杭州城市发展设计规划下，萧山区正式列入了大杭州的版图。萧山区市心以北规划为萧山区经济新型开发区四季城，交通便利，资源丰富，环境优美。本案德意大厦就位于市心北路与建设三路的交汇处，周边环 境日趁成熟，基础设施完善。不足之处就在于人气不旺，没有形成一定的经 济开发气候，随着周边新型

2、的楼盘的开发和建设，将改变这一状况。从宏观角度出发，我们有幸参预开发区的开发建设策划中来，自然会尽心尽 力的完成2 / 36本案，从开发商角度出发，我们有幸参预于德意集团的初次精品楼 盘的开发和形象策划 ，也会倍加用心 、凭自身的能力和经验实现最终的目的 立此项目，我们是以全案的形式介入，总体按规划前期、形象包装、楼盘推 广三个大阶段进行策划投入。第一部分：项目前期市场研究与前期策划阶段 （一）市场调查与市场机会分析1.萧山区经济技术开发区四季城市场调查分析（1）宏观市场调查与分析 千载难逢的大杭州发展规划， 为萧山房地产市场带来了前所未有的巨大发展 机遇。与其他周边区县相比，萧山具有明显的发

3、展优势。首先，在地理位置 上毗邻杭州未来城市中心。其次，根据杭州城市的总体规划，萧山具有非常大的发展潜力。在杭州城市规划中，萧山区属于江南城范畴，将成为江南岸 的中心城区。再次，萧山拥有非常充足的土地储备。钱江世纪城的规划是在 大杭州的背景下形成的，钱江世纪城将成为未来萧山区的行政管理中心、中 央商务区、金融贸易中心、科技信息中心、宾馆服务中心和商业服务中心， 将成为体现21世纪水平的新城区。萧山区将成为江南岸的中心城区。首先，在地理位置上毗邻杭州未来城市中心。钱江新城的规划，将杭州带入 了钱塘江时代，也使市区的核心发生了变化，将萧山区从郊县变成了城市中 心。过江大桥和隧道的规划，将彻底消除交

4、通不便的天然障碍。萧山将逐渐 从真正意义上融入杭州城区。其次，根据杭州城市的总体规划，萧山具有非常大的发展潜力。在杭州城市 规划中，萧山区属于江南城范畴 ，将成为江南岸的中心城区 。按照城市规划， 萧山区未来较长时间内将会有大规模的城市建设，大规模的城市建设和人口 转移为萧山房地产发展提供了广阔的市场。3 / 36再次，萧山拥有非常充足的土地储备。目前沿江地带多为未开发地带，随着 钱江世纪城的启动，在未来几年内将陆续成为开发的热点。钱江世纪城与钱 江新城隔岸呼应。钱江世纪城的规划是在大杭州的背景下形成的，钱江世纪城将成为未来萧山 区的行政管理中心、中央商务区、金融贸易中心、科技信息中心、宾馆服

5、务 中心和商业服务中心，将成为体现21世纪水平的新城区。据了解，钱江世纪城由核心商务区、小型商务办公中心和配套高档住宅三部 分构成。其中核心商务区为8平方公里，两栋规划高度在200米左右的超高 层姐妹楼将是其标志性建筑；同时还将新建5平方公里的小型商务办公中 心。核心商务区主要吸引国内外各大公司分支机构、浙江各大企业集团总部 落户其中；而中小企业则可根据各自实力进驻小型商务办公中心。世纪城将 在构筑现代商务生活的基点上，充分结合地形，力求体现钱江沿岸、江南水 乡城市中心的特有风貌，区块绿化覆盖率超过30，整个区域人口控制在12万左右。世纪城全面启动投资超过100亿元的基础设施建设工程，将首先

6、开发居住区和滨江商务区，聚集人气，刺激土地升值，吸引更多资本注入。据了解，钱江世纪城各项建设都要按照精品工程要求进行，基础设施建设将 完成九通一平，直接把电脑网络、 、燃气、排污等管线设施按照规划高 质量铺设完成 ；道路体系由快速路 、主干路、次干路等结合而成，层次清晰、 功能明确。 规划中的钱江萧山区将连成一片，响应大杭州的总体发展，互相呼应的城市 格局，将成为未来城市发展的中心。萧山的土地和房产价格有非常大的升值 潜力。（2）市内房产企业及各区域竞争部分楼盘调查与统计分析 萧山市现有房地产开发公司38家。按公司类别分有专营公司32家，项目公 司6家；按公司资质等级分有4 / 36二级公司4

7、家，三级公司11家，暂三级公司3家，四级公司3家，五级公司11家，无级公司6家；另有外地公司来萧开 发10家。一九九七年房地产投资完成额60183万元，其中商品房建设50591万元、土地开发5963万元；其中住宅31576万元、营业办公房18443万元、 其他10164万元。竣工面积438067平方米，其中住宅340616平方米、营 业办公房76221平方米、其他21230。房地产从业人员400人。销售面积30万平方米。一九九八年房地产投资完成额60197万元，其中商品房建设34655万元、土地开发14855万元；其中住宅29341万元、营业办公房8457万元、 其他22399万元。竣工面积4

8、03024平方米，其中住宅301929平方米、营业办公房88564平方米、其他12531平方米。房地产从业人员600人。销售 面积40万平方米。 萧山的土地和房产价格与杭州主城相比，还有非常大的升值潜力。目前萧山房地产市场的价格水平在4000元/平方米左右，江对岸的绿城春江花月目 前的销售均价已经达到了8000元/平方米，虽然距离只相差几公里，但两者 价格相差一倍，而江南岸的一些滨江楼盘也是价格不菲。随着大杭州进程的 加快，价格差距将日益缩小。而毗邻钱江世纪城、钱江三桥的南岸的绿都 百瑞广场占地面积约3万多平方米，6幢高层建筑组成高尚商住区，其商务 楼销售均价在4000元/平方米左右，具有明显

9、的价格优势，该项目为绿都房 产推动萧山城市接轨大杭州的力作。随着年底三桥收费的取消，过江隧道的 开工、钱江世纪城的全面启动，百瑞广场将以其巨大的发展潜力受到市场的 追捧。早已有人将钱江南岸比喻成“杭州的浦东”，完善配套和优越交通将使其享有与世纪城一般无二的崇高地位，真正构筑起钱江南岸的名流生活社 区。萧山区将成为杭州市房地产市场发展的热土。（3）项目概况分析 德意大厦（暂定）由浙江德意置业有限公司在萧山经济技术开发区市心北路 与建设三路处即将开发建成的精品多功能高层大厦。占地面积13334平方 米，经统一规划，将形成市心北主要的标志性精品建筑。大厦主要功能分为高层商住、现代化办公写字楼、和三层

10、全产权式现代商 铺，整体设5 / 36计气势宏伟，形象鲜明，具有明鲜的形象区别标志，力求在众多 楼盘中脱颖而出。高层商住多功能楼在99年以后， 竞争愈显激烈，且供应量日渐增大，高层 的市场销售已明显趋缓。众多开发商对高层项目的开发真是“又爱又恨”，“爱”的是开发高层会有高额的利润回报，“恨”的是高层的风险实在太 大。高层整体市场走势预测如下，任何一个市场都必须经过：萌芽 成长成熟衰落-更新。其未来发展将呈如下势态：1高层市场将从争夺地段优势转向环境性和景观性发展。目前的市内高层主要以其地段为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生 的。市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的高层想以地段为优 势已不可能，只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。目前，“绿都天都城”等大型楼盘的推出就拉开了这种走势的帷幕。未来沿洒四 季城以环境和形式的健全与独特将会更受开发商青睐。2.高层住宅将向城市副中心地带偏移市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓为主。杭州市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流