杭州越秀·星汇城项目二期精装修研究

1、12012年10月2报告目的报告目的 根据当前市场情况，研究本案二期公寓走精装修成品线路的可行性，以及可行的执行方法。3PART 1 二期精装修可行性探究4岸上蓝山乐山红叶新明半岛金岸提香新西湖小镇庭院深深竹海水润西溪山庄闲湖城温莎郡复地上城青枫墅园新湖果岭同城印象西花庭海派风范泊悦府丽景山竞品分布圆乡名筑西西海小海在售项目南湖西西湖8KM本案7583元/方7715元/方恒厚阳光城6813元/方8488元/方7702元/方8946元/方8588元/方杭州城西区域竞品当前整体均价分布在6800-9000元左右，区域在售项目数量较多，产品均以低总价为诉求主打刚需客群，当前城西竞品范围内无精装公寓项

2、目。59,3178,1776,5006,0005,5005,0004,5004,0001,6001,4001,2001,0008006004002000九月八月七月1,3737,5008,0008,5009,0009,50010,0007,0001,350六月五月四月三月二月一月整体来看，城西区域成交起自三月份跟随大市场的以价换量，现阶段随着价格反弹企稳区域成交量开始减缓，预计后期价格走势以稳为主。3-10月城西板块竞品成交量价走势*城西板块为：老余杭、中泰、闲林、仓前五常区域整体走势614%7%76%1%791145方+80-90方90-120方120-145方22%859841100%十月

3、九月八月七月六月五月80方以下24%52%四月三月21%26%48%3%1,0662%2%2%25%14%57%2%8492%2%2%21%17%55%2%7364%3%0%17%24%55%2%16%26%55%0%1,03824%19%53%2%1,3733-10月城西板块竞品面积段成交占比走势从近期市场成交走势来看，城西区域成交面积段逐步分化，主力面积段集中在80-90方，次主力为120-145方改善型，本案后期产品在城西市场将面临长期的市场竞争。结构分析71%1%736十月1%1,06630%31%17%2%0%84925%23%14%7%13%8%841100%九月八月七月六月五月7

4、0-80万60-70万50-60万50万以下12%5%3%34%1%0%38%23%17%15%21%1%1%1,37318%28%10%31%2%2%2%17%16%9%28%1%1%1,03818%25%三月四月120万以上90-120万80-90万10%12%3%81112%19%4%859从总价结构来看，杭州竞品区域购房总价至七月后期不断提升，80万元以下产品由五月份73%滑落至29%，低总价房源稀缺性开始凸显。3-10月城西板块竞品总价段成交占比走势结构分析8供应套数409057119618763919496597成交套数29136152185184246467847418成交均价6

5、7196391729511392916110198 70286201690112.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.090200040006000800010000120000500100015002000250012年临安商品房量价走势单位：方单位：元/方60-7010%19%9%50万以下29%70-8050-6013%80-9090-12013%120+总价段套数50万以下76950-60万50360-70万35470-80万23480-90万19090-120万264120万+3481-9月临安商品房总价段占比从临安市场来看，整体市场走势受

6、本案的入市波动影响较大， 市场整体均价水平为6500元左右，主力总价段为50万元以下，次主力为50-60万。临安市场9+6%10月份9月份5,0528月份5,0527月份4,917均价套数按照本案价格走势来看，二期产品上市期间整体均价将达到6000元左右水准，主力产品总价水平维持80万以内。价格预期按价格推算，本案两房、三房上市总价集中在80万元以下！维持优势OR精装修？10本案城西区域随着本岸后期价格的稳步上涨，本案与余杭区域整体项目价差空间处于逐步缩小阶段，由于城西区域在售项目较多价格地板稳固，本案精装后面临超出杭州城西价格水准界限风险。精装修标准：1000-2000左右，届时本案均价水平

7、接近7000-8000元左右，三房总价水平为80-100万左右，为城西区域三房主要总价去化空间。当前价格世茂西西湖金岸提香恒厚阳光城西花庭精装修标准1000-2000海派风范新湖果岭西溪海二期涨幅总价测试11小结：杭州城西区域市场当前量降价稳，后期价格水平预计维持平稳为主；城西板块竞争区域范围内在售项目多，产品同质化竞争激烈；城西区域购房压力不断提升，80万元总价以下房源随着区域价格企稳后逐步锐减；临安市场整体成交去化以80万以下刚需房源为主，高总价房源市场份额较少；市场以刚需为主力，低总价房源后期将面临更优的竞争条件，大市场环境之下不建议本案实施精装修方案。12PART 2 装修方案及建议在

8、本案一期去化表现优异的情况下，考虑部分装修能对本案的品质及后期的形象起到一定的提升作用，再此情况下对该方案进行细化分析13方案市场预期接受度对比方案一：毛胚销售方案二：全面装修市场接受度客群数量对项目今后去化市场接受度高市场接受度低客群基数较大增强对新杭州客群吸引保持投资客群门槛总价门栏升高，客群基数减小客群基数减小，刚需客群及部分投资客群入市受阻依据市场及销售情况依据市场及销售情况：在考虑加入装修元素的情况下，全面精装风险较大，建议为部分装修！：在考虑加入装修元素的情况下，全面精装风险较大，建议为部分装修！项目品质提升，但去化减缓，后期抗风险能力降低抗风险能力强，后期价格空间灵活控制，较容易

9、完成销售指标不建议方案三：部分装修市场接受一般客群数量变动不大，但改善型客群的承价能力有所提升对项目品质起到提升作用，有利于项目形象塑造方案对比14客户分析一期客户投资自住改善：科技园区高管、临安市区客户本案广告、品牌受众，看好区域未来发展及升值潜力客群描述客群诉求其他刚需：青山镇本地客群为主、周边科技园区职工、部分临安市区客户及城西客户购房目的不明确，带有保值心态本地客群低总价、升值空间低总价、生活配套居住环境、小区品质、生活配套精装接受度对应房型两房为主两房为主三房、四房为主从一期产品及客户情况分析来看，自住型客户对精装修的接受度更高，建议本案装修侧重三房、四房产品为主力楼栋。15写字楼商

10、业酒店产品分析二期产品景观资源相对一期有所提升，户型以三房为主力户型，2房户型占据居于次席，7、8、9三栋整体资源相对较优，具备精装修的初步条件，建议八号、九号两栋做精装修占总房源31%B5B6B7B9B8B2区产品占比统计房型2房3房4房占比38.89%55.56%5.56%B2区楼栋信息统计楼栋5#6#7#8#9#单元户数8892916装修标准：1000-1500元/平米装修标准：2000元/平米装修标准：5000-7000元/平米装修标准：4000元/平米七贤郡装修标准：3000-5000元/平米市场分布装修标准：1700-3500元/平米从分布地段上来看，杭州州精装修房基本分布在城市的

11、核心地带为主装修：1500元/平米17市场精装修产品风格变化趋势市场精装修产品风格变化趋势九树，金色海岸，西湖八号公馆年之前以红木等深色沉稳色调为主流的装修风格逐渐偏向暖黄、金黄等传统意识的豪华的色调色开始偏向于明亮、舒适，讲求质感和人性化的装修随着时代的变迁，主流装修风格也随之发生着变化随着时代的变迁，主流装修风格也随之发生着变化之于杭州有之前相对沉稳的，深色的色调在向明亮的温馨的色调转变之于杭州有之前相对沉稳的，深色的色调在向明亮的温馨的色调转变梧桐公寓，新绿园蝶园、诚园2008-今市场演变18杭州精装修市场总结：1、从分布地段上来看，杭州州精装修房基本分布在城市的核心地带为主（申花、桥西

12、、武林、西溪）；2、目前杭州装修以全精装修为主，讲究品牌、面子，处理基调均以华丽为主，一般选择了天然石材地面、大理石墙面，区别于普通住宅；3、杭州市场精装修由早期的高端产品主导的豪华路线逐步走向人性化、品质化，装修风格由深色调转向明亮；4、杭州刚需项目装修较少，但高性价比、注重实用性的装项目近期获得市场高度认可；19装修形势精装修简装操作方式所有功能区的固定面都进行了铺装或粉刷，室内储藏橱（柜）；厨、厕的墙和地面进行了精心的处理；卧室、客厅做过吊顶；安装了灯具等。简单的装修，客厅和卧室的地面、墙面、顶面没做面层；厨房、卫生间的地面、墙面和顶棚做了面层；卫生间有中档的卫生设备；厨房有料理台、洗涤

13、盆和水嘴；有简单的灯具；没有阳台封窗。优势分析所见及所得，为购房者省心省力，利于整体品质的提升总价增幅较小，存在改动空间劣势分析风格产品定型，拒绝了部分客户，对开发商售后服务能力要求较高对品质空间提升不大客户反馈客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地对资金实力偏弱的刚需有吸引力，但客户面提升有限市场表现市场主流装修方向市场空间不明确在考虑部分装修的前提下，本案建议装修房源以全装修为主，有利于提升项目形象。方案对比20方案示意装修成品房良渚文化村七贤郡，装修标准无报价（预计1500-20001500-2000）效果：开盘均价1000010000元/ /方，240240多套房日光

14、！21风格示意：简单、明亮的色调，注重居住体验营造方案示意22人性化细节摩恩水槽，大容量、双芯，收纳更多蔬菜碗碟，轻松隔绝杂物和排水海尔一体化台盆，盆与台面“合体”，洗漱方便，易于打理橱柜底部照明设计、太阳能系统等装修品牌：偏重于高性价比知名家居品牌，方太、摩恩、乐家、海尔等，辅以万科在精装修上的成熟经验，获得刚需客群的高度认可方案示意23书房示意图餐厅示意图厨房细节图细节营造：讲究实用、人性化，灯光营造体验居家氛围感方案示意24方案示意启示：注重细部处理、空间打造利用深得消费者认可！25PART 3 装修交付标准及费用成本26空间探测二期毛胚价格1000-2000精装修空间城西项目价格临安重点项目价格鉴于本案的地理位置，本案精装修房源价格不宜超过