绿地缤纷城商业规划分析

1、此处填写客户名称此处填写项目标题文字1绿地缤纷城绿地缤纷城 2012 2012年年0808月月1313日日 康康 微微2世联商业绿地集团是中国综合性领军企业绿地集团是中国综合性领军企业, ,目前形成“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。p绿地集团是中国综合性地产领军企业，在2011中国企业500强排名中位列第36位，在中国房地产企业排名中超过万科，位居第1位，在上海地区企业集团中排名第17位。p绿地集团创立19年来，始终坚持“绿绿地，让生活更美好地，让生活更美好”的企业宗旨和“和谐绿和谐绿地、共建共享地、共建共享”的发展理念，通过产业经营与资本经营并举发展，形成了p房地产

2、开发经营作为绿地集团的核心主导产业，建设项目遍及上海、北京、天津、重庆、广州、南京、济南、武汉、成都、沈阳、长春、哈尔滨、西安、长沙、郑州、贵阳、合肥、南昌、苏州、无锡、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、太原等全国24个省54个城市；能源、金融、商业地产、建筑、汽车服务等产业也具有较大的规模和较强的实力。 产品线产品线: :四海系列：绿地中心、绿地中央广场，特点定位地标型、超高层、城市中央核心、标杆区域的商业综合体项目；八方系列：绿地缤纷城、绿地新都会,特点定位综合性、区域型、轨道交通枢纽中心、城市副中心的大规模商业集群；人和系列：绿地乐和城、绿地邻里中心，特点定位功能型、社区配套型商业中心主要服务于

3、当地居民。 【开发商背景开发商背景】3世联商业商圈商圈定位定位代表商业项目代表商业项目商业建筑面商业建筑面积（）积（）开业时间开业时间西红门商圈中高端1.乐家购物中心8万2012年10月开业2宜家购物中心50万2014年开业黄村卫星城商圈中高端3绿地缤纷城8万2010年5月16号枣园商圈中端华堂商场2万2003年6月玫瑰城商业中心10万 2007年11月13日中心商圈商圈位置 黄村卫星城商圈规模商圈面积范围达3公里。商业类型是集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，是金融工具的汇集之处。主要特征1.城南计划背景之下，南部商业档次逐渐增强;2.以服务大兴南部新城一站式家庭生活休

4、闲购物中心,弥补南部商业市场空缺;3.公共交通便捷、轨道交通发达；经营情况项目开业时间段,目前还处于蓄客时期,餐饮儿童体验超市等生活服务业态经营状况相对好;客户情况主要以周边常驻居民为主,辐射范围为大兴市区以及五环以内居民;商圈研判4号线地铁每日往来客群10万人次，绿地缤纷城项目周边国内知名房企扎推开发，3公里内原有住宅社区40个，3公里范围内人口数量达35万人，5公里范围内常驻人口数量达60万人，未来5年将超80万人。商业发展势头强劲，潜力巨大西斯莱公西斯莱公馆馆金星路高米店南高米店南绿地绿地. .缤纷城缤纷城西单商圈西红门商圈黄村卫星城商圈枣园商圈绿地缤纷城是大兴新城北区规模最大、业态最丰

5、富的核绿地缤纷城是大兴新城北区规模最大、业态最丰富的核 心商圈，是北京南城最具标志性和辐射力的城市综合体心商圈，是北京南城最具标志性和辐射力的城市综合体项目之一项目之一宜家购宜家购物中心物中心乐家购乐家购物中心物中心【项目商圈项目商圈】4世联商业集中集中高档社区、商业、办公、休闲购物中心等于一体的大高档社区、商业、办公、休闲购物中心等于一体的大型现代服务业综合项目型现代服务业综合项目。紧邻大兴中端居住区，项目所在。紧邻大兴中端居住区，项目所在地正处在快速发展阶段、地正处在快速发展阶段、 项目资料项目资料项目名称项目名称绿地缤纷城地理位置地理位置大兴区金星西路3号开发商开发商北京绿地京城置业有限

6、公司经营经营/ /管理方管理方北京绿地京城商业管理有限公司投资商：上海绿地集团物业管理：北京绿地京城商业管理有限公司商业运营：北京绿地京城商业管理有限公司投资成本20亿营业时间营业时间乐购：7:3022：00商场：周一至周四：10：0022：00周五至周日：09:3022:30京京开开高高速速兴兴华华大大街街绿地西斯莱公馆绿地西斯莱公馆楼面价楼面价：6605元/平米 规模：45.8万平方米产品类型产品类型：精装小户型酒店式公寓小户型酒店式公寓，入市价格17000元/平米；规划建设集高档住宅、国际青年公寓、大型购物中心、餐饮酒吧街、俱乐部等于一体的大型城市综合体。【项目概况项目概况】5世联商业购

7、物中心购物中心总体量为总体量为8 8万平方米万平方米, ,其中乐购其中乐购超市超市1.41.4万平万平方米方米绿地缤纷城商业建筑参数绿地缤纷城商业建筑参数建筑面积建筑面积（）15万占地面积占地面积（）162000容积率容积率2.60绿化率绿化率50%层高层高3-4m主动线宽度主动线宽度3.5-5.4m店铺空置率店铺空置率5%挑空面积挑空面积（）大中庭1000小中庭100停车位总计停车位总计1500个下沉广场面积下沉广场面积( () )20003.5 m3-4m楼层层高：楼层层高： 大中庭小中庭3.55.4【建筑系数建筑系数】6世联商业绿地绿地缤纷城是城南首座地铁上盖商业中心，集购物、餐缤纷城是

8、城南首座地铁上盖商业中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体。定位为一站式家庭生活休闲购饮、休闲、娱乐于一体。定位为一站式家庭生活休闲购物中心物中心业态定位业态定位n打造引领崭新生活方式的高品质新城市地标性商业.n迎合全家庭购物需要,大面积生活服务提供如超市、餐饮、健身中心等配套设施,主要承担家庭生活休闲娱乐功能。n绿地缤纷城立足于“休闲生活”定位，被打造成家庭型的休闲购物中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐、家庭亲子于一体。n品牌定位中端，主力店+次主力店+品牌店n代表品牌KFCJACKJONSVOEMOODCOETE COFFE客户定位客户定位u辐射范围为整个大兴市区及五环周边，主要锁定中坚阶层年轻

9、家庭消费型的客户。形象定位形象定位功能定位功能定位档次定位档次定位生态化生活中心生态化生活中心【项目定位项目定位】7世联商业【功能分区功能分区】地下一层为生活服务功能，一层主要为品牌零售功能，地下一层为生活服务功能，一层主要为品牌零售功能，二层主要为特色休闲体验功能，三层为儿童家居体验功二层主要为特色休闲体验功能，三层为儿童家居体验功能能,4,4层主要为餐饮层主要为餐饮, ,娱乐等业态娱乐等业态地下一层：主要为超市和餐饮等生活服务，同时兼具一些小饰品等零售店铺;一层：主要为品牌展示和特卖场，主力商铺KFCJACKJONSVOEMOODCOETE COFFE提升整体购物中心档次;二层：主要为时尚

10、服饰和运动休闲;三层，主要为儿童体验和儿童服饰,少部分家居生活业态;四层,大型主力店保利剧院和未来将开业的美格菲健身中心等休闲娱乐业态;B12F3F1F4F兴鲜兴鲜. .生活生活兴情兴情. .秀场秀场兴悦兴悦. .齐享齐享兴尚兴尚. .荟萃荟萃兴彩兴彩. .时光时光楼层楼层功能组合功能组合B1超市国际快餐快速食品营养保健1F精品服饰钟表眼睛珠宝饰品休闲餐饮2F时尚流行流行配饰运动天地休闲水吧3F儿童世界家居天地美食天地4F保利剧院特色餐饮休闲娱乐8世联商业从业态面积所占比来看，从业态面积所占比来看，零售零售: :餐饮餐饮: :配套配套: :娱乐娱乐30%30%：26%26%：36%36% ：8

11、 8% % ，生活配套占，生活配套占比较比较大大楼层业态组合主力商户B1超市国际快餐快速食品营养保健屈臣氏乐购麦当劳1/F精品服饰钟表眼镜珠宝饰品休闲餐饮Costa coffee 肯德基nikeonlyJACK JONES等 2/F时尚流行流行配饰运动天地休闲水吧Etam集合店上海歌城adidasnike3/F儿童世界家具天地美食天地格林童趣丽家宝贝避风港湄洲东坡4/F保利影院特色餐饮休闲娱乐保利影院美格菲健身中心n业态：业态：业种配比基本对等，分布相对分散,休闲娱乐类型主要以保利美格菲健身为主;n品牌：品牌：共有111个商家，其中包括保利国际影院、美格菲健身中心、上海歌城、棒约翰、万龙洲海鲜

12、、COSTA COFFEE、巴黎贝甜、La sueZ、伊芙丽、拉夏贝尔男装、莫丽菲尔、西域、SHEN等约40%时尚品牌均为首次进驻大兴区。【业态排布业态排布】9世联商业项目临近市区进入大兴主干道项目临近市区进入大兴主干道, ,且且4 4号线直达目的地号线直达目的地, ,主主入口都设置在核心路段入口都设置在核心路段, ,车流和人流方向交通便捷车流和人流方向交通便捷n区位：被金星路、兴华大街、兴丰大街等城市主要干道包围将项目与大兴全区紧密相连。n交通交通:紧邻地铁4号线，与高米店南站无缝连接。 公交：周边有943、937、968、957、366等数十条公交全速畅连。 n人流方向人流方向：周边住宅区

13、较多，公交,地铁直达，人流方向不统一；n车流方向车流方向：车辆主要沿金星路和兴丰大街两个方向进入停车场；n购物中心出入口位置购物中心出入口位置：项目总公设有8个入口,主入口面向金星路和兴丰大街,为大兴区方向进入路口,昭示性好;n停车场停车场：停车入口和出口设置在东侧西侧，方便不同方向车辆驶入。【区域交通区域交通】兴丰大街兴丰大街道路道路名称名称连接方连接方向向路况条件路况条件兴华大街南北双向4车道兴丰大街南北双向4车道双高路东西双向2车道金星路东西双向6车道京开高速南北双向6车道停车场出入口停车场出入口西南口进入方向西南口进入方向入口入口入口人流方向人流方向人流方向人流方向高米高米店南店南10

14、世联商业平面动线规划简单明晰，但受体量、形状、交通区位等平面动线规划简单明晰，但受体量、形状、交通区位等因素影响，动线回流性不强，设置主力店促进消费者在因素影响，动线回流性不强，设置主力店促进消费者在购物中心内增加有效流动，提升消费几率购物中心内增加有效流动，提升消费几率n动线规划:动线呈哑铃型,两中庭之前形成回环动线,使商户达到最大通行量;n连接天桥:3层大中庭中间设置天桥既不影响视野的通透感,同时有效引导客流,n入口挑空：昭示性好，聚集人流地，便于举办活动和特卖专场；n半圆弧形玻璃幕墙:增加浏览面积,更有效的展示品牌,并给整体空间提升品质感.n店面设置:品牌店集中摆放在北侧，能够有效吸引各

15、口人流向购物中心内部流动，时提高租金价格；B13F2F4F【平面动线平面动线】1F 大中庭小中庭 大中庭小中庭 大中庭小中庭11世联商业B13F2F4F1F购物中心东西主入口处设置扶梯和客梯购物中心东西主入口处设置扶梯和客梯, ,引导客流向引导客流向购物中心内部流动购物中心内部流动n扶梯：扶梯：主要安放东部和南部入口位置,同时也是中庭所在位置,有效拉动客流向购物中心内部流动；,避免死角n玻璃观光电梯玻璃观光电梯玻璃观光电梯的位置能在中庭空间创造活力和动感，与扶梯之间交替结合起来，使各层人流互动得到最优化；n乐购超市内部自动扶梯：方便客户在店内采购商品，在非购物中心营业时间点上，可保持超市正常运

16、作。【垂直交通垂直交通】扶扶 梯梯9 9 部部客客 梯梯4 4部部(2(2部观光部观光电梯电梯扶梯扶梯客梯客梯乐购超市自动坡道扶梯乐购超市自动坡道扶梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯扶梯扶梯扶梯扶梯客梯客梯扶梯扶梯客梯客梯客梯客梯扶梯扶梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯扶梯扶梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯扶梯扶梯扶梯扶梯12世联商业商业全部自持商业全部自持, ,采用纯租金采用纯租金 保底保底+ +流水流水倒扣，倒扣，租金租金范围在范围在10101515元元/ /天天/ / n运营方式：纯租金,保底+流水倒扣;n租金：租金范围：均价10-16元/平米/天n物业费:58元/月/平米 楼

17、层品牌店铺面积（） 租金（万/天/ ）1Nike50162Etam集合店20012租金：【经营情况经营情况】13世联商业项目在整体的规划设计和建筑设计表现上都有独特的风项目在整体的规划设计和建筑设计表现上都有独特的风 格格, ,通过细节的打造提升项目的品质通过细节的打造提升项目的品质n区域文化体验区域文化体验: :南城唯一一个3D高端影院引入一块高达14米的IMAX屏幕，这也是北京第四块IMAX屏幕;n丰富的人性化设计丰富的人性化设计:一层连廊中间设置残疾人通道,每一层都设有具体的品牌导航图示,顾客可随时找到自己想要的品牌位置;n规划设计特点规划设计特点:在3层大中庭中间连接天桥,引导并带动客

18、流从北向南疏散;同时观光电梯让顾客更大视野的浏览品牌分布位置,半孤型玻璃幕墙打造能更好的展示品牌及给顾客视觉上通透感和开阔性;n灯光氛围打造灯光氛围打造: :室内和室外灯光设计相结合让客户更丰富的体验一站式的休闲娱乐购物的氛围;区域文化体验中心区域文化体验中心下沉式休闲广场下沉式休闲广场残疾人通道残疾人通道【项目特色项目特色】14世联商业约约40%40%时尚品牌均为首次进驻大兴区，它们的入驻营业时尚品牌均为首次进驻大兴区，它们的入驻营业带动城南居民更多国内外精品品牌的品质与时尚。带动城南居民更多国内外精品品牌的品质与时尚。目前已进驻品牌包括乐购超市、保利国际影院、美格菲健身中心、万龙洲海鲜、权金城、呷哺呷哺、丽家宝贝、 格林童趣摄影、屈臣氏等。【品牌展示品牌展示】15世联商业【营