昌乐项目市场调查报告

1、山东省潍坊市昌乐房地产市场调查报告2011年12月第一章昌乐宏观环境分析本章通过对昌乐的概况、经济发展、居民生活及整体规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握昌乐房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节、昌乐概况【要点】从昌乐面积和人口数量来看，昌乐在潍坊属于一个规模不大的县城。整体交通便利，布局及各区域划分明晰，历史文化悠久，房地产发展具备社会优势。【地理位置昌乐县 部，上海滨城 市青岛相距 海相距80公 省潍坊市，东 里，西接临胸 丘隔汶河相 壤，总面积（一）地理位置及交通状况得天独厚】位于山东半岛中150公里，d与渤里。行政隶属山东距潍坊城区25公、青州，南与安望，北与寿光接达

2、1100.6平方公里，东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里【蓝宝石之乡】1800万年前的一场火山爆发，不仅在昌乐形成了46座远古火山口，还给昌乐人民带了宝贵的财富一一蓝宝石，其储藏面积近450平方公里，占县域总面积的1/3,是世界罕见的大型蓝宝石矿区之一，因此昌乐被称为中国的蓝宝石之乡"又被命名为中国宝石城【四通八达的交通】昌乐地理位置优越，交通十分便捷，胶济铁路，济青高速公路从北部通过，309国道横贯东西，省道大沂路贯穿南北。07年潍坊城区的两条主干道东风西街和宝通西街将与昌乐县的利民街和新城街全面贯通，标志着昌乐驶上了发展的快车道，加速与潍坊城区的全面对接。【食品产

3、业】主要有潍坊乐港食品股份有限公司、潍坊永昌食品工业有限公司、潍坊齐鲁星牧乳品有限公司、潍坊德盛食品有限公司等企业。【瓜菜产业】现有果蔬基地50万亩，年产12亿公斤。【建材产业】目前拥有昌乐山水水泥有限公司、昌乐顺达水泥有限公司、乐化铝塑复合板等建材企业近100家。水泥生产能力达50多万吨。素有建材之乡”之称。【机械产业】目前拥有山东昌乐矿机集团、潍坊东达拖拉机有限公司、山东万众钢板弹簧有限公司等企业150余家。其中，马宋镇被命名为中国拖拉机基地镇”，年可组装拖拉机10万台。【塑料产业】现有宝都塑料、乐富塑料、东方塑料、永发塑料等加工企业102家，年加工能力10万吨，出品创汇1500万美元。【

4、化工产业】主要有潍坊振兴焦化有限公司、山东乐化集团有限公司、山东永利化学有限公司、昌乐恒昌化工有限公司等。(二)昌乐布局及人口状况【行政区划】昌乐隶属山东省潍坊市，辖4个镇、5个街道、1个省级经济开发区,60万人口，1101平方公里土地，境内有经国家工商总局批准的国内规模最大的国家级珠宝市场中国宝石城”。克初曲目叵iIj【人口环境】(1)人口总量昌乐县总人口602975人，其中城镇人口127186人，市区人口约85000人(2)年龄结构与家庭结构总人口中年龄结构为3.26人/户，交B区为4.1人/户。(3)人口发展近期2004年至2010年，规划人口20万；至2020年，规划人口28万；远景至

5、2050年，规划人口40万。第二节、昌乐经济发展状况1、GDP、固定资产(亿元)：2009年，完成地区生产总值128.5亿元，增长17%;实现财政总收入13.5亿元，其中地方贝小:收入6.83亿元，分别增长36.9%和24%;全社会固定资产投资完成91.5亿元，增长32.6%。2、财政收入：昌乐县2006年一2009年财政收入图示3、支出：昌乐县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，2009年全市城区居民人均可支配收入8538元，人均消费性支出6639元，其中人均食品支出2347元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1712元，人均居住支出1946元，其他支出634元。如下图所示

6、：Y1,946.00人人¥ 634.00¥1,712.00均居住支出占总支出的10.3%,随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。4、城市规模：2010年建设用地控制在24平方公里，规划人口20万，人均建设用地120平方米，2020年城市建设用地控制在33.9平方公里，规划人口28万，人均建设用地120平方米。城市用地发展方向：原规划以向北、向东发展为主。第三节、本章总结通过本章对昌乐的经济、居民收入、格局等方

7、面的介绍，我们可以得出以下几点结论：一、昌乐得天独厚的地理位置，四通八达的交通环境，历史悠久的文化底蕴，赋予了昌乐无限的发展潜力。二、昌乐经济发展迅速，居民消费收入增长较快，消费能力进一步提高,对房地产有着较高的价格承受能力。三、昌乐非农业人口的增多，现如今房地产开发项目之多，房地产住宅市场已经逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。四、昌乐地处鲁中隆断区边缘和沂沐断裂带上，地质构造比较复杂，地下矿产资源丰富，石灰石储量在100亿立方米以上，其中可供生产优质水泥的矿石达80多亿立方米，发展建材工业有着得天独厚的条件。工业的快速发展将直接带动市政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而

8、城市化进程所带来的新城区建设和旧城区改造必将推动房地产市场发展。五、昌乐的蓝宝石，储量丰富，世所罕见，经过近几年的发展，珠宝业已初具规模，从业人员5万人以上,可谓荟萃世界珠宝，云集天下客商，昌乐被誉为宝石城”。随着宝石产业的发展，进城务工、外来商客等的云集必定带动昌乐的房地产市场需求。第二章昌乐发展趋势城市规划状况分析【昌乐规划总构思】昌乐城区城建面积现有20余万平方公里，随着经济和社会的发展，现有部分已不能满足需要，城市建设正按规划向北部新城区快速发展。新城区作为老城区的自然延伸部分，实行了科学规划、合理布局、高标准配套，分为文化教育及行政办公区、工业区、经济开发区等。目前，新区中的文化教育

9、、工业、商业等片区已形成规模，各类单位已达300余家，基础设施配套已实现道路、供水、排水、亮化、绿化、通信等高标准建设，整个新区发展日新月异，充满活力。目前，山东正在积极推动半岛城市群的建设规划，而昌乐正处于半岛城市群的中心地带，新区即得天时，又得地利，具备聚集人气的天然条件。昌乐城市规划总构思：目前昌乐城市整体形成四圈、三轴、两带”的区域发展格局。其中：四圈：山东半岛城市群、潍坊中心城市圈、潍昌紧密都市区、昌乐主城区四个圈层；三轴：济南高速公路、胶济线、宝通街；两带：产业发展带、旅游休闲带；总结：通过上图我们可以很清晰的看出，济南大都市圈、山东半岛城市群的链接点就是潍坊，大都市圈和半岛城市群

10、的发展都必将带动整个潍坊经济快速发展。【昌乐产业空间发展构想】通过上图我们可以看出整个中心居住区向南、北、西三面调整扩散，使得中心居住区范围扩张，居住使用面积加大，新居住区扩建，老居住区改建，使得房地产行业快速升温。现代制造业快速扩张，来自潍坊的产业转型，加大了昌乐就业率和整体经济收入。同时，旅游度假区的规范，打开了昌乐对外开放的大门，使更多的人了解昌乐，认识昌乐【三分建设七分管理"昌乐城市建设入佳境】规划：巧绘蓝图一：错落有致的度假村落，五光十色的田园风光，各具特色的异域风情，这是昌乐县以四区二轴一中心”为主要内容的寿阳山新区规划描绘的美好前景。无规矩不成方圆，昌乐县牢固树立规划是

11、资源的观念，以规划统领城市建设全局。县领导把城市定位于潍坊中心城市紧密层、半小时经济生活圈，并专门出重金聘请同济大学专家编制了城市发展总体规划，以及老城区18.4平方公里的控制性详细规划、行政中心修建性详细规划和城区主要道路供排水、供电、热力、燃气、景观等专项规划，城区详细规划覆盖率达到了90%,初步形成了总体规划、详细规划和专业规划配套衔接的规划体系，使整个城市建设有据可依。同时，严格规划管理，新上项目没有规划的、不符合总体规划要求的、不做详细规划的、选址不合理的不予批准。建设：重点突破二：投资3.5亿元的温泉大酒店暨公寓项目总建筑面积16万平方米，标志着昌乐县三路两街一区”之一的新昌路集中

12、改造工程拉开了序幕。以规划为蓝本，昌乐县城市建设突出山“、水"、绿”自然特色。今年以来，他们坚持收缩战线，重点突破，集中力量，打造亮点，不求最大，但求最好，按照建一个组团、一修一条路、一改一条街”的要求，重点抓好三路两街一区”建设，即大沂路、方山路、新昌路的绿化、硬化、贯通和改造提升，新城街、宝通街的改造建设以及寿阳山新区的建设，并对新昌路两侧利民街至新城街段进行高标准改造。抓好永康路、文化路南段、东村路、南关小学路等背街小巷的改造以及城中村改造试点，为广大市民创造良好的工作生活环境。同时狠抓工程质量，寸土、寸石、寸水、寸草，都精雕细刻。严格建设程序，所有规划区范围内的土地，全部实行

13、规划、征用、储备、供应、监管五统一”，对商业旅游、娱乐、商品住宅等所有经营性项目的用地，全部实行招拍挂”，对所有政府投资项目全部实行招标投标。有档商住区：是指斯昌路以东.新城街与宝石街之间,是城市主战的”情:四区城市唐示区：是指火车道与站前街 之间区域.包括在建 的人防工胆,蝮划中 城市广场和城市广场 以东的昌越总馆,是 城市主税的“承“老城改造区；是指站前街与利民 衡之间的区域，主 要以旧城改造为主, 是城市主线的总结:通过以上分析，不难看出昌乐地理位置优越、交通便捷、自身矿产资源丰富。在潍坊市十届人大五次会议上提出的昌乐撤县建区，昌乐县将紧紧抓住建设潍坊新区这一新的定位，大力实施工业强县、

14、服务业振兴、城市化带动、新农村建设，届时昌乐将建设成为宜居宜业、富足和谐的现代化新区。第二节：房地产市场的发展趋势随着潍坊城市化进程的不断加快，潍坊城区面积不断扩大，城市西进势头强劲。目前，市区西部发展初见成效，独特魅力已经悄然呈现。从目前市区西部的发展来看，发展框架已经初步形成：南部，浮烟山建设区域已初具规模潍坊医学院、山东科技职业学院等一批院校的落成，使浮烟山区域稳步崛起，欣欣向荣的文化气息正渐渐浓郁；西部，以鲁东物流中心和豪德贸易广场为龙头的现代物流发展格局已初步形成，凝聚了旺盛的人气商气财气，这里将成为全省乃至全国的物流中心；北部，大型体育中心项目即将开工上马，今后，国家、省、市的部分

15、重要比赛项目将在这里举行，体育的魅力将使这一地带成为宜居之地，必将迅速带动周边房地产升值；东部，化肥厂的搬迁为整个潍城西部房地产开发建设扫平了障碍，以长松路为轴线，将大力发展房地产业、休闲娱乐业、金融证券业，中百集团将在这里建设我市规模最大的大型超市，巨力公园也将全面改造提升，这里将成为潍坊又一大型商住区，10年左右，居住人口预计将达到30万人。另外，潍城区党政及相关部门办公机构已于08年4月全面西迁，必将进一步辐射和带动西部区域经济发展。目前，昌乐县城区迅速东扩发展，已悄然逼近潍坊中心城市。昌乐已进入一个良好的大发展时期，可以预计经过三至五年的发展，昌乐的经济总量将会得到明显的提高。在刚刚闭

16、幕的潍坊市十届人大五次会议上已经通过，昌乐县撤县建区。这将意味着，昌乐县将溶入潍坊市区经济和统一规划发展的道路上。目前昌乐的房地产投资增幅逐渐回落，并趋于稳定，房价平稳上升，预计今后一段时期内昌乐房价稳中有升的总体趋势不会改变。房地产开发投资增速较快，住宅投资仍占主体地位；竣工房屋面积小幅增长，商业营业用房竣工面积增幅较快，但空置面积继续扩大；商品房销售面积与销售额快速增长；到位资金充足，资金来源结构进一步优化；本年购置土地面积和土地成交价款增长较快；资金向大企业集中，房企走向品牌化；目前，在贯彻落实国家宏观调控政策的过程中，昌乐住房市场的基本情况是：房地产投资持续增长。商品住房价格平稳上升。

17、分析认为，昌乐住宅房价的上升是消费拉动加投资、投机拉动，因此房价总体上是健康的。尽管房价持续上升，但总体上昌乐的房价是合理的，住宅市场的运行是健康的、有序的。从整体上看，预计未来几个月内，房价不会出现较大变动，但房价稳中有升的总趋势不会改变。国家房地产新政的出台，将会继续引导房地产市场更趋于成熟、理性。第三章昌乐房地产市场分析一、昌乐房地产市场综述（一）群雄逐鹿，烽烟四起根据对昌乐市场的调查分析，今年房地产市场现属于快速提升的阶段，06年及以前昌乐市场尚属于萌芽状态，房地产市场不温不火，销售状况不是很理想，但2007年房地产市场有了新的突破。从相关部分获悉，09年房地产开发面积达到250万平方

18、米，预售面积达到80万平方米，产权登记统计58万平方米。去年，商业项目更是齐头并进，引发了昌乐的商业时代。至今造就了，群雄逐鹿，烽烟四起，昌乐房地产已经进入激烈竞争的战国时代。（二）同质化竞争，无品质楼盘虽然目前在售楼盘众多，但开发商只求快速销售并回笼资金，忽略了客户对产品品质的要求，缺乏高品质配套完善的大型社区，产品塑造无亮点，无品质楼盘，多为同质化竞争。同时对各种产品和事物都有一定的升华，目前的产品品质难以跟上现有的市场需求，而目前的户型设计，社区环境配套都有很大的提升空间。（三）价格多年滞涨，相对低利润空间昌乐房改进行较晚，前几年有大量企业及部门内部定向开发楼盘，带有福利性质，没有真正推

19、向市场，就是目前也有许多企业团购的楼盘，低团购价格导致楼盘市场价格增长迟缓；从产品层面讲，昌乐市场缺乏品质楼盘，没有高档楼盘也是价格滞涨的重要因素。昌乐房地产历年价格走势图：二、在售楼盘分析（一）09年开发项目09年昌乐县房地产新开发项目达到近40余个,开发面积达到250万平方，是昌乐房地产急速发展的一年。昌乐中心区域开发楼盘图也於豕目真电高中理利马国土|ft _击小商.球无转中学UAf ®. *世纪城褊佗天地而星城水印Ar宇隹艳恒生现代城青祭海岸事才录（二）板块划分及特点昌乐虽然城市范围不大，但目前楼盘板块构成已经初具雏形以站前街和昌盛街为界，大体分为三个板块：站前街以北的开发区板

20、块开妗项目较少:住宅的市场供应量非常有限：基本售罄或尾盘的有温泉公寓、科文学府、中庭景苑，在售的同乐花园，另外有规划中的奥运城市花园。产品类型多为多层。该板块目前市场均价在20002100元/平方米。老城中心板块站前街以南的老城区住宅板块的市场供应量较为充足，产品类型为多层与高层结合。目前市场平均价格将近25002600元评方米。南部行政区（新区）板块多为大盘开发；市场平均价格跟市中心差不多，大约在24002500元评方米。开发区板块：均价20002100元/平方米体量较小，多层为主中心区板块：均价2600元/平方米体量大，多层、小高层行政区板块：均价2500元/平方米大盘为主（三）产品类型产

21、品类型以多层为主，小高层比重增大。（四）购房用途昌乐购房群体较为单一主要体现在以下几个方面:昌乐现有产品也较为单一，主要为以下几种类型:购房主要为结婚用房、二次置业和农村进城。（五）户型面积园苑方豕园玫瑰泰和世府钱塘院苑西湖庭聚贤大上芙蓉润泽龙凤两房面积一般在8590平万米;小三房面积一般在100.120¥方米大三房面积一般在125-150F方米。（六）销售均价玫瑰钱塘聚贤泰和世西湖庭大上芙蓉润泽龙凤总体市场均价在2600元/平方米。由此看出整个昌乐的房价在2600元/平方米左右附表.昌乐主要在售项目表项目区位面积（m2）均价（元/itf）颐轩名都昌盛街与大沂路交汇处76126240

22、0昌盛花园-80-1402600金景宝地利民街与大沂路西南85-1372200温泉公寓新城街南，新昌路西90200高层2100乐港公寓新昌路站前街126169顶层复式2300爱伦堡利民街南方山路转盘西80-1312600宝都明珠利民街人民医院东邻851312600相府锦苑恒安街大沂路西891462500同乐花园昌大路与科技南街交汇处641501900中庭景苑宝昌路宝石街西81-1322300中央帝景新昌路孤山街东北901202600上海花园一中西南侧971152500玫瑰园孤山街与新昌路交汇处东851302750翡翠苑利民街与文化路801202700恒丰现代城文化路与昌盛街交汇处8513024

23、00盛港府帝新昌路西侧流泉街南侧90-1312400颐和家园昌盛二期对面841472400贝亿英才苑一中校内89-1382600润泽龙凤苑昌盛街新昌路交汇处路南1301402650泰和世家洪阳街与新昌路交汇处90-1302500大上芙蓉园昌盛街新昌路交汇处路北90-1302500钱塘府恒安街与宝昌路交汇处901752600西湖景苑1302700水榭花都利民街与宝昌路交汇处80-1302500、消费市场分析（一）客户来源分析宝都明珠利民街人民医院东邻相府锦苑恒安街大沂路西同乐花园昌大路与科技南街交汇处中庭景苑宝昌路宝石街西中央帝景新昌路孤山街东北上海花园一中西南侧玫瑰园孤山街与新昌路交汇处东翡翠

24、苑利民街与文化路恒丰现代城文化路与昌盛街交汇处盛港府帝新昌路西侧流泉街南侧颐和家园昌盛二期对面贝亿英才苑一中校内润泽龙凤苑昌盛街新昌路交汇处路南泰和世家洪阳街与新昌路交汇处大上芙蓉园昌盛街新昌路交汇处路北钱塘府恒安街与宝昌路交汇处西湖景苑水榭花都利民街与宝昌路交汇处、消费市场分析（一）客户来源分析85-13126002500190023002600250027502700240024002400260026502500250026002700250089-14664-15081-132901209711585-1308012085-130901318414789130

25、90-1309017513080-130从收入方面来说比较稳定，在平房或多层住惯了，不愿意换其它的居住物业，选择购买多层的客户大约占市场的70%,因为多层公摊面积小，物业管理费低，大约每平米在0.30.5元之间。对一般的工薪家庭来说，算物业帐的不在少数。长年累月的计算下来，大大减少了日常开支，每天爬爬楼梯，即能锻炼身体，又省钱，何乐而不为。2、小高层客户：该部分客户呈现特点为：年青人、私企业主，思想比较活跃的，年龄一般在2540岁之间，该部分人群容易接受新鲜事物。虽然也会算经济帐，但仍然阻止不了他们对新事物的尝试或接受，当然也有一定的经济基础。同样的社区产品多元化，住在高层的感觉不言而喻，第一

26、呼吸到新鲜的空气，第二有种高高在上的感觉，心里舒服了，花些小小的物管费当然不在话下，现在人追求的就是一种怡景，身心健康，心情愉快，也就忽略了区区的物业费。3、花园洋房、复式、别墅客户：该客户群体在房地产界称得上顶级客户，根据每个区域的不同，相对设计的产品和价格都存在差异化，无论在任何一个区域，都存在一定的高端客户。这样的客户年龄平均都在35岁以上，该部分客户特点基本一致：都是社会上的成功名流人士，做生意的有稳定的事业，比较不错的经济条件，在社会上有一定的地位和关系网，政府官员自然就不用说了，有钱、有权、有势、有地位，自然就要享受生活。这样的客户一般都有23所住宅，甚至还要多，追求不同的生活情调

27、，体验别具一格的生活方式，感受人生的乐趣。结论：从目前的房产阶段来看，买房还是集中在中高收入阶层，开始讲究品位，但同时考虑总价，讲究实惠（如送阁楼、送露台，送花园等）；第四章昌乐房地产市场调查总体分析1、主流产品类型主要以5楼带阁楼的多层住宅为主，根据政府规划，新昌路、利民街两侧必须建高层，因此目前小高层大都集中在此区域，现有锦绣佳苑、温泉公寓在售。目前住宅市场上，在售楼盘低于80平米的户型数量极少,中档以上项目均以90平米以上的户型为主，只有少数低档楼盘（均位000以下如中庭景苑、同乐花园），有少量80平米以下户型。人们购买新建商品住宅的意识逐渐增强，封闭管理住宅小区为越来越多的人所接受。另

28、有大量沿城市主要交通干道且周边商业气氛浓厚的小区，规划了不少的沿街商业网点房，由于昌乐县大量拆除城区主要街道的旧门头，导致这些新建商铺十分抢手。沿寿阳山路东侧建有部分别墅，独栋、联体别墅销售情况较好，基本全部卖完。其他，诸如错层设计、入户花园式等创新型建筑形式较少。2、开发热点区域分布总体上以新昌路两侧、大沂路两侧两大板块为开发热点，开发区域比较集中，但是缺乏非常有影响力和号召力的大型居住板块，恒安街大沂路附近楼盘较多，加上城中村改造，逐渐会发展成规模居住区，但是目前生活配套功能不够齐备，随着县政府南移规划的实现，居住配套功能将逐渐健全。目前开发的住宅小区主要以旧城改建和原来的部分老厂区改造为

29、主，同时，在主城区的外围也陆续出现了几个开发项目。按照目前的发展趋势，今后东南部板块以及309国道两侧区域将发展成为一南一北两大居住板块。目前北部楼盘主要集中在309国道南侧。商业仍以新昌路利民街为核心。总体来看，城区北部价格偏低，低于东南部约400元/m2。3、开发商分析以昌乐当地开发商和外来投资开发商为主，当地缺乏成规模开发实力的开发商，外来投资开发商以潍坊开发商为主。客户对开发商的品牌认知还没有达到一定程度，但随着蓝宝石花园发生开发商携款撤逃的事件，今后客户购房时选择注重企业形象和品牌打造的开发商，将成为开发商在开发及推广宣传时注意的问题。4、供求分析近2年来昌乐房产开发量急剧增加，供应

30、总量多达200多栋。房地产市场整体需求已经逐渐小于供给，但是就此次调查的在售楼盘的情况看，需求已然旺盛，楼盘销售周期反而有缩短的趋势，老百姓有一种急切的恐慌心理，买房子要找关系，好楼层不好买，房价还要涨”这样的心态较多。但是毕竟是8万人口的县城，购买力比较有限，需求得以很快释放但容易透支，随着供应量的增加，进入2009年之后，供求将进一步显现出供大于求的局面，竞争将日益激烈，特别是地段不属于市中心的楼盘的销售速度将更加放慢。5、价格分析目前在售楼盘主流销售均价在24002600元/次之间，自2005年以来，昌乐的房地产价格可谓一路攀升，在不到几年的时间里，楼盘价格平均每平方米涨幅在800-10

31、00元。2008年以来房价处于缓慢小幅上升阶段，预计昌乐县级市的经济支撑状况，商品房均价至2600元/次将成为一个分水岭”，再加上县级市场主要以自住型需求为主，缺乏投资性需求和外来人口需求的拉动，因而昌乐房价目前已基本上处于一个相对稳定阶段。6、购房群体分析高端客源大中企业的中高级管理人员、大股东；较有实力的个体、私营业主；金融机构如保险公司的高级管理人员等。医院、学校等效益好的事业单位；政府机关中高级官员；中端客源政府机关公务员、大中企业中级管理人员；实力一般的个体私营业户；学校老师；保险公司等金融机构中级职员。中低端客源进城务工人员、普通工薪阶层、周边乡镇农民进城安家置业者。外地或投资型客源数量很少。包括部分南方做生意的、东北人等外来人口，长期在昌乐居住者。7、户型偏好分析市场上主流及受客户青睐