同安路XXX新型室内综合农贸市场建设可行性报告

1、同安路新型室内综合农贸市场建设可行性研究报告青岛惠悦农业投资有限公司二一四年十二月目 录第一章 总论1.1、 项目提出的背景1.2、项目建设的必要性1.3、编制可研报告的依据和范围第二章 市场预测和拟建规模2.1、市场预测2.2、建设规模第三章 建设条件3.1、场址的地理位置3.2、场址的基本概况3.3、场址的内部条件3.4、场址的外部协作条件第四章 建设方案及建设要求4.1、建设方案4.2、建设要求第五章 设计方案5.1、项目构成5.2、立面造型5.3、建设消防要求5.4、建设质量要求5.5、排水系统5.6、电气要求5.7、装饰要求第六章 组织机构6.1、组织机构建设第七章 投资估算与资金筹

2、措7.1、投资估算7.2、资金筹措第八章 财务测算与评价8.1、财务测算说明8.2、经营利润测算8.3、现金流量测算8.4、不确定性分析8.5、主要技术经济指标8.6、社会效益分析第九章 结论与建议9.1、结论9.2、建议第一章 总论1.1、 项目提出的背景为全面贯彻落实党的十八大和十八届三中全会精神，以及国家、省、市“菜篮子”民生保障工作部署，切实满足广大群众日益增长的“菜篮子”工作消费需求，加快我市宜居幸福现代化国际城市建设，根据市政府关于按照国际标准提升我市菜篮子工程建设保障水平的实施意见，市菜篮子办制定了2014年全市“菜篮子”工作意见（青菜篮子20141 号）。意见提出：根据“世界眼

3、光、国际标准、本土优势”工作要求和“外贸标准办内贸”的工作思路，按照“安全第一、保障供应、稳定价格、惠民便民”的工作目标，围绕保证“菜篮子”市场数量、质量双安全这一核心任务，启动实施按照国际标准提升“菜篮子”工程建设保障水平工作计划，大力发展农产品生产，完善市场服务体系，促进现代产销流通，加快从农田到餐桌全程可追溯的“菜篮子”供应链体系建设，不断推动我市“菜篮子”建设保障工程迈上新台阶。推进公益性农产品市场建设，出台青岛市市区农贸市场公建配套实施办法，对新建居住区按总建筑面积10%比例，配套农贸市场等商业服务设施。加快国有产权公益性农贸市场建设，年内各区公建配套建设或回租回购1-2处公益性农贸

4、市场或菜店。继续推进15处新改扩农贸市场以参资入股形式进行公益性改革。为加强鲜活农产品城市供应保障体系和长效机制建设，创新“农超对接”服务管理机制，进一步推动“农超对接”工作机制化、平台化发展，市菜篮子办又制定关于全市“农超对接”公共服务平台建设实施意见（青菜篮子20147 号）。1.2、项目建设的必要性（一）搞活流通，方便群众。深圳路以东、辽阳东路以南、同安路以北区域，聚集了康城、桃源山色、溪谷美寓、龙庭景园、懿品御府、百仕凯旋城、鸿泰雅园、青岛国际名都、青建尚东区、北海佳苑、东方美景等众多居民小区， 住房容量达12530户，人口约37600 人，目前尚无一处中等以上规模的农贸市场，不能满足

5、该区域居民的农产品购物需求。在该区域建设一处中等规模的新型室内综合农贸市场，尽快解决居民“买菜难”、“买菜贵”的民生问题，切实满足广大群众日益增长的“菜篮子”工作消费需求，非常必要。（二）该区域新型室内综合农贸市场建设，对于完善市场服务体系，促进现代产销流通，加强鲜活农产品城市供应保障体系和长效机制建设，实现“安全第一、保障供应、稳定价格、惠民便民”的工作目标，非常必要。（三）该区域新型室内综合农贸市场建设，对整治长期扰民、占路经营、阻碍交通、影响市容，优化市场环境、提高文明城市管理总体水平，加快我市宜居幸福现代化国际城市建设，非常必要。（四）新型室内综合农贸市场建设，对于加快从农田到餐桌全程

6、可追溯的“菜篮子”供应链体系建设，同时为政府相关部门提供准确及时的“菜篮子”商品来源、流量、价格等信息，提高分析预警水平，非常必要。（五）该区域新型室内综合农贸市场建设，对于加快崂山区第三产业发展，增加就业，保证社会稳定，亦非常必要。1.3、编制可研报告的依据和范围（一）依据（1）公司与青岛市崂山区土地交易有限公司签订的合作意向书。（2）青岛市市区农贸市场建设专业规划（2011-2020年）、市商务局、市财政局关于做好2014年农贸市场标准化建设和升级改造工作的通知。（二）范围本可研仅对规划范围内建设项目，按照青岛市农副产品零售市场建设与管理规范、标准化菜市场设置与管理规范和关于全市“农超对接

7、”公共服务平台建设实施意见要求进行分析研究。本项目规划建设面积：2800平方。第二章 市场预测和拟建规模2.1、市场预测深圳路以东、辽阳东路以南、同安路以北区域，聚集了康城、桃源山色、溪谷美寓、龙庭景园、懿品御府、百仕凯旋城、鸿泰雅园、青岛国际名都、青建尚东区、北海佳苑、东方美景等众多居民小区， 住房容量约达 12530 户，人口约 37600 人。参照市南区日用品消费调查数据：则该区域平均每人每日消耗的蔬果、蛋、鲜肉、水产品、肉制品、豆制品、食品、饮料等农副产品不下于30元，共计日需求（按金额计）超过112.8万元。2.2、建设规模根据预测，该项目建设规模如下：（1） 场内使用面积：2200

8、平方；（2） 场地建设面积：2800平方；（3） 功能分区情况：蔬菜、水果、粮、油、蛋、禽、鲜肉、水产品、豆制品、熟食、调味品等农副产品功能区占地55%，日用百货超市占地36%，办公场所占地9%。第三章 建设条件及建设方案3.1、场址的地理位置拟建农贸市场位于同安路908-1号，康城片区小区商业配套项目一层。3.2、场址的基本概况该场址位于崂山区深圳路以东、辽阳东路以南的康城片区，建筑面积为20306.05平方米，容积率为1.27。规划用地性质为公共服务设施用地，建设内容为商业服务设施，是崂山区目前唯一一处纯商业网点项目。其中规划有2000平方米社区服务中心用房、1600平方米卫生站用房和54

9、48.95平方米车库。系青岛市崂山区土地交易有限公司开发建设，并取得中华人民共和国房地产权证（编号：青房地权市字第201147449号）、建设工程用地规划许可证（编号：地字第370200201115003）、建设工程规划许可证（编号：建字第370200201215012号）、建筑工程施工许可证（编号：青崂建施字12016）和预售许可证（编号：青房注字崂2013第012号）。3.3、场址的内部条件层高6米，上下水、强弱电、煤暖气、消防等设施都严格按照国家标准配备齐全且通过验收，设有4个宽阔的出入门庭，可做到人货分流，已做简装，只需做装修改造和增加设备即可使用。3.4、场址的外部协作条件（一） 场

10、址周边概况该场址属深圳路以东、辽阳东路以南、同安路以北区域，聚集了康城、桃源山色、溪谷美寓、龙庭景园、懿品御府、百仕凯旋城、鸿泰雅园、青岛国际名都、青建尚东区、北海佳苑、东方美景等众多居民小区。（二） 交通运输条件北临辽阳东路，东靠同安路，距离青银高速不足两公里，交通便利。（三） 场址公共配套条件该场址的规划用地性质为公共服务设施用地，建设内容为商业服务设施，是崂山区目前唯一一处纯商业网点项目。其中规划有2000平方米社区服务中心用房、1600平方米卫生站用房和5448.95平方米车库，水电到位，消防、公共配套设施齐全；外设600余平方米的露天停车场，建有宽敞的人行道。第四章 建设方案及建设要

11、求4.1、建设方案（一）经营范围：蔬菜、水果、粮、油、蛋、禽、鲜肉、水产品、豆制品、熟食、调味品等农副产品和日用百货。（二）规划面积：规划营业面积2200平方米，其中农副产品功能区占地55%，日用百货超市占地36%，办公场所占地9%。（三）商业配套：合理利用原项目公共配套设施及服务。（四）建设周期：预计8个月。4.2、建设要求（一）按照商场化、超市化标准进行设计建设。对市场的经营设施、场内环境、市场功能、停车场地等进行科学规划，注重设施统一、卫生达标、质量放心、经营有序、消防安全等问题。（二）规范市场的设计施工建设。在商务局主管部门指导下，做好农贸市场工程方案的设计和施工建设。聘请专业公司，参

12、考农贸市场建设改造标准图集，结合市场实际，完成建设改造方案的设计，并经区、市商务主管部门评审通过后，再行施工建设，并把好建设进度关。（三）严格标准质量。严格按照商务部财政部标准化菜市场设置与管理规范、青岛市农副产品零售市场建设与管理规范和有关消防安全管理规定进行施工建设。（四）成立独立法人的农贸市场管理有限责任公司，专门负责农贸市场的经营管理。（五）实现短链供应，减少流通环节，降低中间损耗，保证果蔬的新鲜和价格低廉；并按照政府要求，适时投放平价蔬菜。（六）利用“采、进、销、存”可追溯管理系统，进行科学统筹和质量安全管理，并实现政府监督、数据采集分析和公共查询等功能。（七）建立市场自有网站，为种

13、植、养殖户和市场商户提供具有供、购信息发布及网上咨询、订单等功能的“农超对接”公共服务平台。 第五章 设计方案5.1、项目构成规划面积2200平方米，其中农副产品功能区占地55%，日用百货超市占地36%，办公场所占地9%。项目构成表同安路新型室内综合农贸市场序号功能名称建设面积1农副产品区12102日用百货区7923办公区1985.2、立面造型（一）简洁明快的立面装修处理手法，具有时代气息。墙面主题色彩为桔黄色，三色瓷砖。（二）立面基本为对称形式凸显出入口。与现有宽阔的门庭相呼应，在装修风格上，形成视觉上的对称效果。5.3、建设消防要求消防安全按照建筑内部装修设计防火规范（GB 50022-9

14、5，2001年版）中要求进行设计布局。5.4、建设质量要求室内建设装修按照建筑装饰装修工程质量验收规范 （GB50210-2001）和室内装饰装修材料内墙涂料中有害物质限量 （GB18582-2001）中要求进行设计施工。5.5、排水系统食品加工区域采用明沟单独排出至外污水检查井。5.6、电气要求农贸市场总需要安装容量小于200千伏安，属三类用电负荷，现有建筑设计可满足要求。5.7、装饰要求（一）外装饰要求朴实、大方、统一，品牌要素鲜明。（二）地面铺设防滑瓷砖，既便于清理，又防意外摔倒。第六章 组织机构6.1、组织机构青岛惠悦农业投资有限公司提供电子信息技术与建设资金，青岛市崂山区土地交易有限

15、公司提供场地，由股东合资成立市场管理公司，负责市场建设及运营管理。 组织机构示意图董事会总经理市场管理部工程技术部计划财务部市场营销部行政办公室董事会依据公司章程组成，总经理由董事会决定。各部门经理由总经理推荐，报董事会审批及备案。其余人员采用公开招聘择优录取的形式。第七章 投资估算与资金筹措7.1、投资估算（一）前期工作费：设计费每平米12元约计2.6万元，开办费30万元。（二）改造装修费：按室内面积每平米200元估算，合计44万元。（三）设备及技术投资：包括采进销存系统及电子信息平台搭建，共计220万元。（四）不可预见费：按以上各种费用总和的5%估算，约计4.8万元。7.2、资金筹措公司自

16、筹。第八章 财务测算与评价投资项目：同安路新型室内综合农贸市场经济效益计算分析期（年） 单位：万元出租率2014年2015年2016年2017年20%100%100%一、现金流入077.418387.09387.09（一）租金流入59.552297.76297.76（二）管理费流入17.86689.3389.33（三）固定资产回收（四）流动资金回收二、现金流出301.44.34 116.99 116.99 （一）设备及技术投资220（二）设计费2.6（三）改造装修费44（四）经营成本300.00 50.00 50.00 （五）其他4.8（六）营业税金及附加税金4.34 21.68 21.68

17、（七）所得税45.31 45.31 三、全部投资净现金流量-301.473.08 270.10 270.10 四、累计增量净现金流量-301.4-228.32 41.79 311.89 五、财务净现值￥153六、财务内部收益率37%七、投资回收期1.85 八、投资利润率34.51%8.1、财务测算说明该项目建设期为8个月，项目经营计算期3年，投资回收期所得税后1.85年，根据全部投资测算，财务净现值153万元，财务内部收益率37%，营业收入合计852万元，财务效益测算以上述方案为主体，对项目的整体经营情况进行分析。 8.2、经营利润测算项目整体面积2200平米，除去办公场所占地9%（198平米

18、）外，其中农副产品功能区1210平米，扣除公共面积10%外，可余1089平米做为摊位出租收取摊位费及管理费用，则摊位租金收入及管理费收入合计约为每年207万元。另外日用百货超市占地36%（792平米），每年可收取租金收入及管理费用225万元。2015年按20%的出租率测算，则三年的营业收入为852万元。税金及附加包括：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、地方水利建设基金。项目正常营业税金及附加为48万元。其他经营成本为130万元，则测算经营利润为年平均134万元。所得税税率20%，年平均所得税额45万元。8.3、现金流量测算2015年年初投资总额301万元，净现金流量为-301万元。2015年年末现金流入77万元，现金流出4万元，净现金流量73万元，累计现金流量-228万元。2016年年末现金流入387万元，现金流出117万元，净现金流量270万元，累计现金流量42万元。2017年年末现金流入流入387万元，现金流出117万元，净现金流量270万元，累计现金流量312万元。8.4、不确定性分析在计算期内可能发生变化的因素为营业收入、经营成本及建设期的延长。但从计算结果可看出，营业收入是影响财务内部收益率的最敏感因素，其次是建设期的延长，经营成本的增加。由测算数据可看出，本项目具有一定的抗风险能力。8.5、主要技术经济指标财务内部