元通大厦建设项目可行性实施报告

1、元通大厦项目第一章 项目概要一、项目名称：元通大厦二、建设地点：成都市高新区神仙树北路三、 项目性质：1-6层为配套商业设施、7-33层为高层住宅四、项目业主简介五、编制依据及主要研究范围我公司根据具体情况，对元通大厦项目进行可行性研究并提交相关报告，本项目总建筑面积51496平方米，本次研究内容主要包括：业主情况、项目建设必要性、市场预测、建设内 容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、效益分析等。本可行性研究报告主要编制依据 如下：1、项目用地范围图；2、总平规划图3、成都关于报建、规划等方面法规。六、可研报告概要及结论（一）该项目的建设有利于改善我市的居住环境，实现成都市“十二五”及20

2、13年发展规划中提出的至2013年实现人均居住面积不低于 13平方米的目标。项目位于成都市神仙树 北路，作为成都市一流居住板块的高品质住宅，之于区域、之于社会所带来的品质引领，其社会价值是非常巨大的。同时，项目开发商秉承“以人为本”的开发理念，通过专业的开发 技术，与专业的营销机构、设计单位等优势资源的强强联合，必将打造成都一流的品质大盘，预计将给开发商带来巨大的经济效益。因此，项目的建设是十分必要的。（二）项目具有居住及商业用途价值，环境配套条件好，适应目标消费群的需求。（三）项目所处地理位置相对独特，交通方便，规划合理，设计超前，建设外部条件具备。（四）建设内容、规模及主要建筑指标项目规划

3、总占地9337.72平方米项目数量居住（套）数460户总建筑面积51496平方米地上建筑面积46820平方米住宅建筑面积30976平方米商业建筑面积15274平方米住宅平均层数33层架空面积370平方米物管用房面积200平方米地下部分面积4676平方米容积率7.8绿地率11.5%（五）物业管理本项目的物业管理将由小区业主委员会委托物管公司进行管理。项目建设的必要性国际化大都市，呼唤具有国际化品质的楼盘成都市是我国西南特大型中心城市，是西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通讯中 心。“旋涡效应”很好地透射出这种效果 ，西南地区的人力、财力、物力，都如水一般，逐渐 向旋涡中心：成都，汇集。川内、西

4、南地区、中国、其它国家其它地区，不同类型的资源也逐渐向成都这个国际化大都市汇聚国际化大都市，需要具有国际品质的楼盘，品质上的吻合，文化上的包容，服务上的细致。本项目坐落于历史文化深厚的紫荆片区、二环外的绝佳地段，周边大盘林立，具备成为 国际化大盘的硬件条件。二、消费者呼唤品质楼盘近几年随着本市经济结构调整，改革不断深入，我市国内生产总值持续增长，2012年城市居民人均收入26959元。金融机构存款15966.65亿元。城市居民水平持续攀高。同时，随着居民生活水平的持续提升，外地客户赴蓉比例的提高，对高档次居住楼盘也逐渐趋旺。这就要求有更多品质楼盘，更多高档次楼盘面世。当然，高档次楼盘的成都的销

5、 售情况，也一直处于一个比较健康的状态（在市场篇，我们将会以高端电梯住宅作为研究对 象，对此进行印证）。三、城市的合理规划，需要品质大盘共同造势高新片区，作为成都人文积淀深厚， 风景一流的名胜汇集区， 具有极高房地产开发价值。它的再次升温和发力，离不开品牌开发商的鼎力支持。紫檀、龙湖世纪封景、华润依云 府、神仙树大院三期，众多品牌开发商的共同造势，必将打造一个更大区域的高尚居住 区域。这对于城市的价值，对于人居品质的价值，都意义深远。第三章 市场前景预测、成都房地产2012年整体发展情况2012年，成都房地产市场供销两旺，供求紧张状况进一步缓解；中小户型住房供应量增长迅速，供应结构明显改善；受

6、国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，近期房价有所上扬，但涨幅继续回落；二手房市场有所回暖。1、楼市规模将继续扩大虽然12年成都市主城区土地成交面积较上年有所下降，但由于对单宗土地规模的控制，成交的地块数量较11年增加10余宗，根据开发政策，这些土地将会陆续转化为供应量上市。 同时由于郊县中的双流、温江、郫县、都江堰、龙泉等到区县土地供应量较大，供应量亦将 有较大幅度的增加。再之由于新政的影响，那些延迟上市的项目，将会在13年推出。综合各方面的因素，13年成都楼市规模将会继续扩大。2、三环外交易量将加大在土地供应方面，2013年成都的土地供应量将继续加大，其中以城北、城南土

7、地供应为 主。分环线来看，住宅用地的供应主要集中在三环以外，受此影响，住宅的供应也将在三环以外。同时，三环外随着区域配套的不断完善，以及品牌项目开发商的进入，其住宅的成交 量将有较大的增加。成都房地产发展正式进入“居住郊区”化发展阶段。3、市场需求以自住为主的两房、三房为主经过一轮新的土地政策与贷款紧缩等政策在很程度上打击了成都房地产市场的投资行 为，使以自住为主要消费环境的成都房地产市场减少了地产泡沫，但同时也由于政策的刚性 作用是成都房地产市场需求趋于经济性、实用性。预计成都2013年房地产市场仍然会以110平方米以下的两房、三房为主要供应与购买面积。4、市场价格稳中见涨成都房地产市场在现

8、今阶段区别于广州、深圳等城市的房地产消费结构。首先成都地产市场价格并没有出现像深圳那样的高价格，仍然有一定的上涨空间；其二、成都房地产市场 主要是以自住为主要消费，而深圳、广州在2010年时的市场环境就是以投资为主要的消费环 境，故其市场泡沫较大；其三、成都城市本身正处于一个快速发展阶段，其城市本身拥有的 对人口、资金的吸附能力使其市场前景看好。但其涨幅会回归理性，预计的2012年6215元的基础上上涨10%5、政策信息1）房地产政策与信息透析：继在上海浦东新区、天津滨海新区后，成都成为全国第三个综合配套改革实验区。可以预见，新特区的确立将会给成都带来的巨大影响，进一步推动成都成为中西部经济文

9、化新中心。因“新特区”的政策利好，成都将吸引更多的外来人口和外 来投资，从而彻底影响成都的房地产市场。2） 土地市场政策表现国土资源部部长表示今年（12年）将不会出台更强硬土地政策，列席政协开幕式的国土资源部部长表示，今年不会再出台更强硬的土地调控政策，主要是落实 已经出台的政策。二、成都市房地产行业发展形状（一）2012年成都房地产市场成交分布分析成都房地产市场在传统意义上， 仍然按照东西南北分为四个发展方位，同时因为不同的行政区域的划分又分为成华区、锦江区、武侯区等5大行政区域及各个卫星城市或附属城市（区、县、市），由于各个行政区域或是区域由于发展力度、发展历程与政府相关规划的不同 而促使

10、不同的区位有着不同的发展，但就其发展的共性有：2012年各个区域的房地产市场都表现出快速发展，都呈现出旺盛的市场供应量土成交量；其旺盛的市场需求在 2012年11月后都进入了一个相对低迷的时期；其成交商品房面积以110平方米以下的两房、三房为主流。其分布特点为：1、按照方位分布统计分析为:总成交量（万貳）成交套数（套）成交量占比（）城东302.543518327.91城南281.682928525.98城西313.773496228.95城北117.431386610.83市中心68.6088216.33合计1084.02122118截止2012年12月，成都房地产市场按照五大方位分析其分布为

11、：城动总成交量为302.54万平方米，成交总套数为35183套，其成交比例占成都整个市场的27.91%;城南总成交量为281.68万平方米，成交套数为 29285套，占成都市场份额的 25.98%;城西房地产市场总成交量 为313.77万平方米，成交套数为 34962套，占成都份额的28.95%；城北成交量为117.43万平 方米，成交了 13866套，占成都市场份额的1.83%。市中心成交达到68.60%，仅为市场份额的 6.33%。就该方位分布量来看，成都房地产市场2012年城东与城西及城南为主，城北表现较弱，市中心由于土地出让少量，其成交量保持相对平衡（同比2011年），其中城东、西、南

12、成为成都房地产市场发展的主要区域，城北成为潜力股。2、按行政区域分布统计分析总成交量（万貳）成交套数（套）成交量占比（）成华区224.182466720.68高新区197.171986218.19金牛区185.492162717.11锦江区149.911843813.82青羊区153.021697514.12武侯区174.262054916.08合计1084.03122118100. 00就上图来看，成都房地产市场按照行政区域划分来分析，成华区成交量最高，2012年成华区成交总量为224.18万平方米，成交总套数为 24667套，占成都2012年整个房地产市 场的20.68%;高新区、金牛区与

13、武侯区都保持相对高的成交量，占成都2012年整个市场的18.19%、17.11%与 16.08%;其中锦江区与青羊区的成交量最低，其市场份额不足市场总份额 的15%就其行政区域市场的发展分析，成华区、高新区仍然是成都房地产市场的主要需求 区域，金牛区成为潜力股。（二）成都市2012年房地产市场价格分析成都房地产市场价格 2012年保持了良好的发展态势，在2011年5220元/平方米的市场 均价上，一路上扬，将成都房价提高到7215元/平方米，就总体上来说，成都房地产市场价格在成都房地产市场供需两旺的阶段得到了飞快发展，究其原因：第一方面，是由于成都住宅需求量表现较强；第二方面，成都土地市场价格

14、与商品房价格相持相涨；第三方面，成都房地产市场中投资成分逐渐增加。同时成都房地产市场价格上涨的过程里伴随的是政府的宏观调控制，新的土地出让政策与银行信贷紧缩等政策的多次执行，使成都房地产市场价格快速上涨态势在2012年11月左右进入了一个低迷时期，该时期使成都房地产市场均价在7215元/平方米的发展基础上，进入了一个理性的、平稳的发展阶段，直到今天。1、2012年成都房地产市场价格整体发展分析2012年成都房地产市场价格在 2011年市场均价5220元/平方米的基础上，保持着快速 上升，从1-3月份的5321元/平方米增长到年末的7215元/平方米其发展分布为：2012年成都房地产市场价格发展

15、分析80007000 单位：6元005000400030002000份-销售均价就该图表统计的成都房地产市场价格发展来看，2012年成都房地产市场价格一路上扬，在一年的时间内成都房地产市场价格由2012年初的5321元/平方米，在2012年8月时提高到6769元/平方米的市场均价，到年末发展到 7215元/平方米。成都房地产市场整体销售均 价保持了快速、健康的发展速度，其年增长率达到47.8%。2、按照方位分析2012年成都房地产市场价格销售均价2012年成都房地产市场按照分布方位来统计其销售均价，其分布如左图：城东2012年区域市场销售均价格为 8138元/平方米，城西房地产市场销售均价83

16、27元/平方米；城南房地产市场均价保持在 8837元/平方米；城北市场销售均价最低，市场销售均价在6328元/平方米，市中心商品房市场销售均价拉升到10368元/平方米。3、按行政区域分析成都 2012年市场均价2007年成都各个行政区域销售均价按照成都市行政区域的划分统计研究成都市 2012年房地产市场均价的发展及分布 来看，市场均价最高的锦江区，销售均价达到了9126元/平方米；其次是青羊区与武侯区，其2012年市场销售均价达到了 8578元/平方米与8325元/平方米；其中高新区市场均价为 7841元/平方米，其中这里的高新区分为高新南区与西区,高新西区整体均价保持在 6300元/ 平方

17、米，主要是由于中海国际社区等大盘抬高了平均价格，项目所在区域均价在 5388元/平方米。4、按照建筑形态分析 2012年房地产市场均价2012都各种物业形态市场均价分析2500020000 单位:15000100005000县系列1成都市房地产市场按照产品形态的统计分析其市场均价为：成都市别墅产品形态的市场销售均价2012年为19827元/平方米，多层产品市场销售均价在 2012年为9267元/平方 米；小高层与高层的市场均价格2012年保持在6367元/平方米左右。小结：成都市场在经历了2012年的理性发展后，整个地产市场回归理性，其表现出产品细分化，市场细分化等特点，预计2013都地产市场

18、仍然以理性的、平稳的态势良性发展。（三）成都房地产市场产品分析1、2012年成都房地产市场产品研究就我司对2012年成都房地产市场产品分布进行统计分析后得出，成都市2012年地产市场供应产品仍然以高层与小高层为主， 占到成都整个供应量的 59.67%与21.35%,别墅与多层 逐渐淡出成都主城区市场，仅占整个成都市场的4.63%与 10.28%。就该组数据表明，成都房地产市场发展逐渐走 “高”。由于主城区土地所具备的稀缺性， 而使成都整个地产市场向高容积率发展。1.2针对2012年成都地产市场户型构成分析1.21、从产品面积成交量上来看：总成交量（万m2）成交套数（套）成交量占比（）60貳以下

19、45.0578054.1660-90 m2302.093886227.8790-120 m261.802938724.15120-144 m2279.172762425.76144 m?以上195.791844018.11合计1083.90122118由此可见，我们能发现户型供应市场的两点发展趋势:40貳以下的小户型逐渐淡出市场，这说明了40貳以下的超小户型由于不能有效满足居家功能而逐渐淡出市场；市场供应主力户型发展变化： 从2010年120-144平米的户型为市场供应主力户型， 逐渐转变成如今2012年60-90貳的户型为市场供应主力户型。 一方面和国家的政 策调控也有着紧密的关系 （90/

20、70政策），另一方面是开发商在户型设计上面下的 功夫。（在确保功能房的基础上尽量使空间更为紧凑实用）配在内，以满足不同客户的差异化需求，但是没有一个楼盘是以跃层或错层户型为主1.23、从2012年1-12月成交面积来看:2012户型面积分析成交量（万平方米）走势针对2012年1-12月房地产市场成交走势分析来看，60-120平方米以内的两房与三房成为市场需求的主要构成，其他面积需求相对分布较少，60平方米以下的户型逐渐淡出市场。就该现象说明成都房地产市场需求在政策环境下，购买者更加注重产品的实用性、功能性与 经济性。大面积户型的奢侈性产品成为改善居住环境的置业选择。60平方米以下的产品逐渐淡出

21、市场。（四）2012年成都房地产市场购买者分析全市成交的商品房中，有48.9%的面积被外地个人买走，其中省内各地市州个人买走37.2%，外省人买走11.4%，境外人士买走0.3%；只有47.5%的面积被本市个人买走，另有3.6% 的面积被单位买走。同期五城区成交的商品房中，有36.5%的面积被外地个人买走，其中省内各地市州个人买走25.0%，外省人买走11.2%，境外人士买走0.3%;有53.1%的面积被五城区个人买走，有 5%的面积被郊区（市）县个人买走，另有5.4%的面积被单位买走。三、成都市中心中高端电梯市场由于本项目所处区位极佳，周边项目均走中高端路线，这样与本项目产品的价值相得益彰，

22、价值得到一定程度的提升。目前市中心区域内的新开盘售价在6800-8800元/平方米，鉴于我们的项目价值，可以预见本项目也一定会成为成都市场高端产品。为了更好地研究本项 目的价值，我们将成都市区内高端电梯市场进行分析，以为本项目参考。成都高端项目基本数据表项目名称开发商占地面积建筑面积容积率绿化率楼层翡翠城华润置地1245 亩100万平方米三期：2.3835.5%30-33 层夕卜滩成都信德房产开发有限公司40天和凯旋城成都海特尔置业投资有限公司80余亩209553.11 平米3.9930%28 31晶蓝半岛成都龙湖锦华置业有限公司37046.87 平米157105.2 平米4.238%粼江峰阁

23、新加坡吉宝置业41178平米190000平米4.1160%万达锦华城万达集团73333.70 平方米400000平方米5.4530%29蓉上坊四川水井坊股份有限公司62亩210000 就4.930%26-33 层锦都四川鼎鑫置业有限责任公司100亩299700平米4.530%3378号官邸四川三秦房地产公司21.44 亩9.51万平米6.6625.30%33优品道成都博瑞房地产开发有限275334.71平米237%9-21神仙树大院成都怡和天成房地产开发公司166667.50平米17欧城四川鑫澜房地产开发公司70亩21万平米3.9130%21层二十四城华润置地840亩260万平方米4龙湖三千里

24、成都龙湖锦华置业有限公司55094平方米300000 平方米33-34层电梯高层首创.爱这城成都首创新资置业有限公司102.4 亩36万平方米4.235%一期26-33层红南港新希望实业投资有限公司28亩91733 就4.0925%15首座招商（蛇口）成都房地产公司40亩170000平方米530.50%30F面从以下几方面对目前成都房产市场在售电梯高端楼盘进行分析:价格方面项目名称项目地址均价（元/平米）翡翠城二环路东五段99号东湖公园内7100夕卜滩宏济中路7250天和凯旋城青羊区光华村7300晶蓝半岛九眼桥宏济中路38号6500中海格林威治城武侯区望江路1号7650万达锦华城二环路东五段与

25、锦华路7800蓉上坊一环路牛王庙巷口7700锦都成都市中心少城通惠门路785078号官邸锦里西路78号7750优品道青羊城西光华大道与青羊大道的交会处7800神仙树大院高新区紫荆西路普天电缆厂8100欧城武侯桐梓林路南路 7号7800二十四城成华二环路东三段7435龙湖三千里成华二环路东二段 5号8125首创爱这城成华区建设路2号（原成都国光电气股份有限公司）7400红南港二环路西一段外侧8800首座人民南路四段8600从上表可以清晰看出，目前成都市场咼品质项目售价从6800-8800元/平米。目前市中区房价基本突破7200元/平米；东门几个区域如建设路，望江，万年场片区的房市都异常火 热，价

26、格持续攀高目前在这几个片区价格在6800-8000元/平米；西门房价稳定维持在5700-7200元/平米；而传统“富人区”的南门由于土地放量少，出现的为数不多的项目体量 都较小，价格保持在 7500-8800元/平米。面积区间方面和销售走势方面项目名称面积区间销售走势翡翠城40 m2 -320 m2四期二批次余10%夕卜滩76 m2 -148 m2住余30%天和凯旋城127 m2 -200 m2余180套晶蓝半岛88 m2 -168 m2售完粼江峰阁71 m2 -211 m2售完万达锦华城40 m2 -120 m2售完蓉上坊一期 44.5 m2 118 m22、3批次余15%锦都三期 90-1

27、80 m 四期 136-178 m2售完78号官邸68 m2 -220 m22期1批次余20%优品道60 m2 -140 m22期销售中神仙树大院二期 80 m -175 m咨询中欧城140 m2 180 m2余40%二十四城80 m2 -150 m21期1批次余30%龙湖三千里二期80就一160就2期6批次余50%首创爱这城55就一145就1期余10% 3期咨询中红南港30 m2 -90 m21期1批次余40%首座125 m2 -310 m2住房余5%a）从以上项目的面积区间来看：i. 户型面积从30平米-300余平米不等；ii. 受70/90政策影响，主力户型集中在60平米-80平米二室二

28、厅一卫和 110-140平米三室两厅双卫；b）从以上项目的销售走势看i.在售项目的去化都比较不错，中小户型走俏；ii.140平米以上面积销售迟缓；iii. 市场反映出，目前高端项目购房者在置业时要么选择地段优势明显项目如蓉上坊、78号官邸等，要么选择品质大盘如翡翠城、龙湖三千里、首创.爱这城等。小 结：经过调查走访目前成都在售高端电梯项目，总结如下：（1）品牌发展商打造规模社区，中高端市场竞争加剧；（2） 目前市场高端项目均价在7600元/平米左右；（3） 市场反映出中小户型走俏，畅销户型区间为65-120平米；四、区域市场市场研究（一）区域市场特点介绍总体特征：最令人瞩目的片区，知名发展商云

29、集，大体量大规模项目越来越 多。市场供应：2012年全年商品房供应111.68 万平米，销售量97.46万平米，供 求基本平衡。产品特征：大规模、中高档次项目占主流，容积率为6左右居多。户型特征：80 90平米两房，110 120平米三房为目前市场主流，以实用居 家型为主。2012年全年需求户型排列：80 90平米60平米以下110 120 平米70 80平米。客户特征：35岁以下为主，成都人是购买的主要人群，以第二次置业及以上 为主，分别为企业事单位、都市白领、企业高管等，同时其它区域和外地客户 购房的比例也在大幅增加。营销特征：多种营销渠道并用，注重现场包装，营销出现创新。（二）、区域市场

30、未来发展概况总体特征：中心城市建设用地的减少，必然造成该区域中高端市场竞争激烈， 尤其表现在产品竞争加剧。发展阶段：2012是城东市场高速发展增长期，08年将是白热化的阶段。发展特征：品牌发展商打造规模化、高品质社区。发展片区：在未来时间内，市中心区域地产市场的发展仍然会以东大街、蜀 都大道及骡马市片区为发展热点。市场趋势：品牌开发商进驻，产品与营销水平将进一步细分与提高，体现项 目成功与否。竞争领域：产品竞争加剧，产品价值将成为项目价值的关键因素。客户特征：客户层面逐步提高，渐趋多元化，客户区域来源也会进一步外延 而细分。区域市场总结：1、 土地机会使区域成为整个成都的房地产热点。伴随市中心

31、区域土地供应越来越少，市场竞争的加剧，使成为成都房产市场最令人瞩目的片区。知名发展商云集，大体量大规模项目越来越多， 中高端市场竞争激烈，产品竞争加剧。目前, 市中心区域房产市场发展主要集中在东大街沿线、大慈寺片区、骡马寺片区。2、 热销主力产品特征为：大盘、电梯高层，户型80- 90平米两房，110120平米 三房。3、 市中心楼盘主流客户特征：35岁以下为主，成都人是重点，分别为企事业单位、 其它区域、外地客户等消化房源。4、城东楼盘营销特征：多种营销渠道并用，注重现场包装，创新营销。五、项目分析S优势：地段优势：位于城南中心区域，生活配套齐全，交通便利；自然环境优越：临武侯，锦江多个市政公园，环境佳；地块优势：项目位于城南中心地段，由于市中心土地供应较少，使本项目在规模上占据 有时，易打造出高品质的楼盘。W劣势：市内同质产品过多，产品风格不突出；C机会：项目产品面积较大，在该区域内容易形成较好的差异化竞争优势；不可复制性，带来的市场机会：市中心土地的稀缺性，造就了项目的稀缺性。这也是本项目宣传、推广的机会；T威胁：区域楼盘蓉上坊、时代豪庭、78号官邸，以及即将启动的潜在项目，都将与项目形成直接竞争；第四章建设内容及规模、收益根据成都市城市建设规划和项目业主的构想以及市场需求，元通大厦项目为商品住宅，并辅以部分商业