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1、一、管理方式及理念一、项目分析兰亭小区项目位于石家庄市谈固大街与北二环交口处，尽享二环快速路交通便利，具有优越的地理位置和便利的外部交通环境。项目结构为剪力墙结构，物业类型为住宅和商业，总面积45024.4 ，共由4栋楼组成。住宅地上总面积为35037.9，商业部分为含底商和2层商业楼，面积为1287.12，绿化面积4053.14，绿化率为31.21%。地上车位42个，车位124个，车库面积 4908.33 。物业管理用房面积为141.1，物业经营用房面积为199.46 ，配建于1#住宅楼。该项目设施设备优良，具有现代智能化管理系统，各项设施功能齐全，周边配套生活设施完善，可为业主提供舒适、安

2、全、便捷的居住生活环境。兰亭小区项目的特点和招标人的要求，我们在认真总结以往住宅、商业物业管理经验的基础上，展开了周密全面的市场调研。在深入研究、设计、服务理念的前提下，本着为全体业主提供优质物业服务的目标，确立了对本项目物业管理服务的整体和管理方式。二、服务理念我们的服务理念是：“服务第一，业主满意”。在兰亭小区项目物业管理服务中，以业主满意为服务目标的人性化物业管理理念，关注业主的生活环境质量和居住幸福感，关注业主的不同需求，营造一种相互信任，相互尊重的三、管理方式氛围，使业主对我们的工作满意。在总体上管理方式采取“规范化、标准化”的管理，居民住宅小区的特点，我公司在今后的管理过程中根据“

3、规范化、标准化”，创建“三种社区”实施“三个模式”工程。三种社区：即人文社区、智能社区、绿色社区。(一)人文社区：就是应用“以人”的管理理念，为小区创造一个温馨、舒适的居住环境。随着人们生活水平的提高，业主对社区生活品质的要求也在不断提升，对物业管理的理解也有了更次的认识。这就要求物业公司的员工必须站在业主的立场上考虑问题，帮助业主解除后顾之忧，为小区全体业主提供人性化的服务。1、服务机制：（1）时效工作制对业主关心的工作都要求规定的时间完成方为有效。将相关工作流程公示给业主，以提高物业对业主的服务效率。（2）首接责任制对业主的问题，第一个接触业主的应负责将反映问题一跟到底直至解决，不能以任何

4、理由进行推诿。对于业主提出的问题必须有答复，不能久拖不决。（3）回访制在小区的物业管理服务过程中，采取以、登门拜访的形式对服务中心的投诉、报修、公众服务等工作进行事后回访服务，上下半年各组织一次业主满意度，让业主对我们的工作进行客观的评价，并恳请业主提的建议，服务中心在认真总结和分析后进行有性的改进。（4）公开、透明服务制所有维修项目，于物业服务中心进行公示，杜绝乱现象的发生，并由全体业主进行监督。2、服务方式：（1）“一站式”服务：设立全天（24 小时）服务。（2）维修服务：对业主家中的一般维修采取低成本维修的方式，进一步促进业主同物业企业之间的良好关系。（3）信息公开化：利用小区内的各类标

5、识、宣传栏和等方式将服务中心的各项服务信息、小区况、公众信息等向业主公开告知，增进友谊促进业主与服务中心的相互了解和信任。3、人性化服务（1）建立人性化服务。完善的标识系统是小区业主、外来来访明亮的眼睛，也是物业管理的形象标志。（2）设立客户服务中心。在小区物业管理中心大厅设立“一站式”服务中心，现场处理业主投诉、报修、求助和交费等事宜，以方便业主。（二）“智能社区”：就是利用现代化的管理方法，结合小区已有的智能化设备设施将小区建设成为智能化社区。”。小区的智能化系统包括：系统、门禁及可视对讲系统等，涉及面比较广，智能化程度比较高。小区智能化系统的特点，在小区智能化管理中，采取以下几种方式：利

6、用门禁管理系统，增强安全防范力度，减少公共秩序维护的人力成本，提升物业服务品质。利用小区系统和可视对讲系统，对小区的治安、消防、交通和车辆进行和应急处理。（三）“绿色社区”：就是在小区的物业管理过程中充分体现环保的管理理念，给业主营造一个绿色环保的精致生活社区。小区“绿色物业管理”将在以后的居家服务中为业主营造“无污染”、“无废气”、“无噪音”的“三无”绿色环保社区。如：1、树立环保的服务意识。在小区公共宣传区域宣传小区业主与物业共同提高环保意识，倡导分类存放，倡导杜绝随手乱扔和其它破坏小区整体环境的行为，使全体业主参与到共建环保社区的行动中来。2、在环境管理和绿化养护中，使用环保型杀虫剂、剂

7、和肥料。3、噪音污染。噪音污染已成为现代城市普遍的环保问题，把社区的噪音在规定的“白天不高于 55 分贝”的标准，是噪音工作的主要目标。具体措施有：（1）对于各种车辆进入小区一律鸣笛，并限速行驶。（2）对于各种设施设备保证正常运转，不带病工作，杜绝因设备缺陷产生的噪音。（3）严格执行装修管理规定，小区内业主居家生活所产生的噪音。“三个模式”分为如下几点：1、“全员参与”的管理模式随着人们对居住环境的要求越来越高，单纯的依靠物业来对小区进行全方位的治理，难免会不足之处。所以我们要发动业主，利用全体业主对自身居住环境的热爱，让其投身到小区的建设当中来。可以组织义务消防队同物业保安形成联防机制，形成

8、暗哨的安全防范机制，提高小区居民的安全防范意识。通过业主对于小区环境治理的参与，减少随意践踏行为的发生，保证小区环境的优美和整齐。每年 6月份和 12 月份召开业主座谈会，同业主代表交流，对于近期物业的工作进行详细的汇报，认真听取代表的意见和建议，通过业主的监督来进一步提升物业管理品质和物业服务质量。通过这一系列的措施，让业主真正的参与到社区日常管理当中，让其更能体会到：社区是我们共同的家，需要我们每一个人的爱护。2、“平等互助”的服务模式根据小区业主的素质、职业特征、风俗习惯、个人、层次、家庭结构和消费需求等特点，细分用户、细分、细分项目，提供全方位、多层次、个性化的特色服务。在满足群体需求

9、、一般需求的同时，尽最大可能满足业主的需求，让业主有一种宾至如归的感觉。我们还将提供丰富多彩的便民服务项目，为业主解决后顾之忧。3、营造“温馨社区”模式。现活是多姿多彩的，人的追求随着物质生活水平的提高而不断深化。人们都希望生活在活动丰富的社区里，所以仅靠硬件设施已经不能满足广大业主们的精神追求，社区建设已经成为物业管理工作不可缺少的一部分，是品牌内涵的延伸，有特色的社区可以直接提升企业品牌的美誉和信誉度。营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区氛围，寓教于社区活动之中，创建高品位的人文环境，活跃辖区气氛，增强业主的参与意识，我公司将在小区开展丰富多彩的社区活动。（1）制定年度社区计划。（2）

10、了解小区业主的和特长，组建如秧歌队、舞蹈队等，在不影响其他业主生活和天气晴好的情况下，长期固定时间在小区公共区域进行锻炼式表演，丰富业主的生活。（3）每年 4 月至 10 月间每月由物业组织一次现场讲解或演示的与业主生活相关的各种类、类、类等活动。（4）医务到小区内进行义诊。二、各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施一、公共性服务标准1、服务机构2、承诺物业服务具备高素质、高要求措施1、具有良好的职业道德；2、管理、专业技术操作按照有关规定取得物业管理职业资格或岗位；3、进驻物业服务区域后，物业企业实际情况对所有上岗进行岗前培训，后上岗；4、统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁；服务主动热情

11、，服务使用普通话；5、定期参加专业技能、安全等相应的培训。承诺在住宅小区内设置相适应的物业服务机构措施1、具有符合物业服务企业资质管理办法要求的三级及以上资质；2、有委托方提供的服务场所；3、配备满足服务需要的设施设备；4、服务中心公示物业服务企业资质 或复印件、物业服务项目、服务流程、 依据、 标准、投诉渠道等；5、有客户服务 为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。3、规章制度4、财务管理5、管理承诺建立和完善管理制度，做到、等内容完整、准确，及时对文件资料和进行归档保存。措施1、对于技术进行整理、分类、存档。包括：1.1 工程竣工验收；1.2 项目竣工综合验收；1.3 物

12、业承接查验；1.4 其它相料。2、建立日常管理，进行整理、分类、存档。包括：2.1 设施设备管理；2.2 装饰装修管理；承诺杜绝乱，账目清楚。措施1、对于合同约定的项目及标准按合同要求执；2、为业主或物业使用人提供的特约服务按双方约定并单独结算；3、规范操作，账目清晰；4、每年公布一次服务资金的收支情况。承诺建立完善的规章制度措施1、建立面对全体业主的社区公共管理制度和物业服务方案；2、建立物业公司内部管理制度；3、建立内部岗位职责、工作流程及服务规范。6、消防管理承诺消防设备设施完好无损，能随时正常启用，严格按照消防安全职责执行，基本无因管理造成的火灾事故，做好应急预案，确保本物业防火安全。

13、措施1、消防安全职责1.1 制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业公司消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人管理维护消防设施和器材；1.2 制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，利用消防宣传设施普及消防安全知识；1.3 每年参加不少于一次消防培训，具备检查消除火灾隐患、组织扑救初起火灾、组织疏散逃生和消防宣传教育培训的能力；1.4 建立消防，存档备查；1.5 其他依法履行的消防安全职责。2、消防安全防范服务应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，并符合以下要求：2.1 与建设交接时，确保消防技术资料齐全，消防设施运行正常，消防器材、消防宣传设施、消防设施2.

14、3 业主或物业使用人；2.4 物业服务日常管理文件、；2.5 公共秩序维护与管理；2.6 应急处理；2.7 处理投诉；2.8 其它相料。7、综合管理服务承诺为小区业主提供全面、周到、及时的物业服务，保证业主的满意率。措施1、物业公司向业主提供物业服务手册；2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；3、客户服务接待场所工作时间不少于 8 小时，其它警示标识配备符合要求且完好有效；2.2 保持疏散通道、安全出口、消防通道畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，常闭式防火门处于常闭状态，在消防车道设置占用的明显标志；2.3 定期进行防火巡查、防火检查，每周至少进行 1 次防火巡查

15、，每季度进行 1 次防火检查，及时消除火灾隐患；巡查、检查应做，由检查人及项目签 字，存档备查；对住宅小区中的商业服务区域加强管理， 增加巡查频次，业主或物业使用人应配合物业公司的管理工作；2.4 水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人巡查；2.5 确保管理区域内的共用消防设施运行正常，器材完好有效，故障、损坏及时维修更换；消防泵每月启动一次并做，每年保养一次，保证其运行正常； 消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱内各种配件完好； 每半年检查一次消防、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查；每月检查一次灭火器，如失效立即更新或充压；不得擅自停用自动消防设施。8、房屋管理与维修养护服务承诺保证做到

16、及时维修，定期养护、巡视，规范装修。措施1、房屋管理1.1 制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物业管理规定等规章制度；1.2 每年第四季度制定下一年度维修养护计划；1.3 小区主出设有小区平面示意图，主要路口设有路标，户门标号标志明显；1.4 房屋外观完好、整洁，对外砖、涂料等装饰材料进行定期巡视，发现脱落的及时组织维修；1.5 楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损，使用安全；1.6 对私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告相关行政主管部门。时间设置值班，设置并公示 24 小时服务；4、24 小时受理业

17、主或物业使用人报修，急修 30 分到现场处理，一般修理 2 日内完成（预约除外）；5、对业主或物业使用人的投诉在 2 日内答复处理；6、能提供 3 种以上便民（无偿）服务，如配置手推车、邮件收发、信息咨询等；7、每年开展不少于 1 次的一定规模的社区活动；8、每年的面不低于小区住户的 75%，每年 2 次 征询业主对物业服务的意见，满意率达 90%以上，对不满意事项进行分析、回访，不满意事项回访率达 90%， 处理率达 100%。2、维修养护2.1 物业公司根据小区实际建设情况，做好下列房屋维护巡查工作并做好：2.1.1 每年 1 次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业进行检测评定

18、；2.1.2 每年检查 1 次墙体、；2.1.3 每年检查 1 次楼梯、扶手；2.1.4 每年检查 1 次屋顶保温隔热层、防水层；2.1.5 每年检查 1 次散水坡、雨檐台、连廊；2.1.6 每年全面检查 1 次楼板、地面砖；2.1.7 每季巡查 1 次小区各标识；2.1.8 每月全面检查 1 次公共门窗；2.1.9 每月巡查 1 次路面、 石、窨井盖等；2.1.10 每月巡查 1 次围墙。2.2 在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理；依照合同约定，属于物业服务费用中 的维修项目在 3 日内组织修复。3、装饰装修管理3.1 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修

19、企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项；3.2 装饰装修期间 巡查 1 次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或 装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻、制止，拒不改正的，报告相关行政主管部门；3.3 装饰装修结束后进行检查，对 装饰装修管理9、公共设备设施运行、维修、保养服务（1）公共照明（2）雨污水排放承诺井盖完好，无丢失无损坏，无移位，良好，井内无杂物。化粪池无堵塞，井内无积物，井盖上标识明清晰。措施1、公共污水管道每年检查 2 次，视情清通， 排水畅通；2、雨水管道、化粪池等部位每半年检查 1 次，视情清通，排水畅

20、通，无堵塞；3、污水提升泵每年检查保养 1 次，定期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期；4、雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清承诺率 95%，完好率 95%以上。措施1、院落、楼道照明每月巡查 1 次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；2、保持灯具清洁，楼道照明共计 5 个单元 96 层， 率 95%；院落照明灯共计 33 个，按时开启，保证完好率和亮灯率达到 100%；3、公共照明系统柜、线路、灯具综合检修每年1 次，保证工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形；完好率 95%以上。服务协议的按照约定处理；3.4 装修产生的应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在 35 日内清运

21、。（3）安全防范设施A、系统B、门禁系统D、防雷接地系统承诺防无损坏，正常使用。承诺保证门禁系统的正常使用。措施1、每天巡视 1 次，保证系统工作正常；2、门锁、对讲主机检查保养每季 1 次；3、系统发生故障，一般性故障 2 小时内修复；较为复杂的故障 2 日内修复。4、系统有效性测试每周 1 次，中心主机能准确显示或故障发生的信息，并同时发出声光信号。承诺设备正常使用，加强防范。措施1、设备设施 24 小时运转正常，实现对管理区域的有效，画面齐全、清晰；2、按设备使用说明书的要求对硬盘机、摄像机等设备进行检修保养；3、系统发生故障，及时进行修复。挖；5、不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道

22、进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。10、协助公共秩序维护服务承诺维持正常的公共区域正常秩序，保证出入安全， 车辆停放有序，防范事故的发生。措施1、 要求1.1 专职公共秩序维护 以中青年为主，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序；1.2 有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备；1.3 配备对讲装置或必要的安全 器械。2、门岗2.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，到位，责任到位；2.2 小区出24 小时值班，双人值勤，7:009:00、 17:0019:00 设立岗，按要求进行出入车辆管理、访客登记；2.3 对大型物品搬出进行登记，

23、规范、详实；2.4 对装修及其它临时施工实行出入证管理，加强出入询问，小商小贩、可疑随意入内；2.5 保持出环境整洁、有序，道路畅通。3、巡逻3.1 制定详细的巡查方案，小区院落每 2 小时巡查 1措施1、每年对避雷装置进行 2 次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复；2、每年雨季前对避进试，保证其性能符合规定。次，重点部位增加巡查频次；3.2 每天定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象；3.3 巡查中发现异常情况，即通知有关部门并在现场采取必要措施。4、车辆管理4.1 按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范；4.2 按照合同约定对车辆

24、进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中停放车辆，保证消防通道的畅通， 对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正；4.3 非机动车在指定地点停放。5、5.1 室的设专人 24 小时值班，交规范、详实；5.2 室收到信号后，公共秩序维护按规定及时赶到现场进行处理；5.3 的资料至少保持 30 日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。6、紧急事故防范6.1 对洪涝、等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发制定应急预案，明确应急处理责任人；事发时及告有关部门，并协助采取相应措施；6.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，及告相关部门，并协助其实施维修。11、清洁服务（1）楼内保洁（2）保

25、洁承诺道路随时保持整洁畅通，绿化带无杂物，休闲设施干净无灰尘，明沟内无、污水，雨棚、天台、平台顶上无杂物。措施1、道路保洁 1 次，雨雪天气及时清扫主要道路， 方便出行；2、绿化带每 2 日保洁 1 次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物；3、水景开放期内，定期清洁，水面无明显漂浮物；4、休闲、设施每 2 日擦拭 1 次，设施表面干净；5、三米以下庭院灯、草坪灯每月清洁 1 次，目视干净；6、标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁 1 次， 目视干净；承诺楼道干净整洁、透亮措施1、楼层通道和电梯前厅，清洁 1 次，每两日湿拖一次；保持干净整洁，楼梯台阶每周清洁 1 次，每两周湿拖

26、1 次，干净整洁；2、楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每 周清洁 1 次，栏杆每月清洁 1 次；3、天花板、公共灯具、踢脚线每季清洁 1 次；4、楼内共用门窗，每 2 月擦拭 1 次，目视干净。（3）收集与处理（4）卫生消杀12、绿化服务承诺存活率达到 90%，保证小区环境的优雅舒适。措施1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护， 保持观赏效果；2、定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于 10%；3、对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新，存活率达到 90%，土地无明显 露；4、适时进行防冻保暖；定期喷洒，预防病虫害；5、树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行， 与线路无刮擦。承

27、诺制定消杀计划，无蚊、蝇、蟑螂、鼠等害虫。措施蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀 1 次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行 1 次，无明显。承诺确保收集与及时措施1、桶布局合理，日产日清，周围地面无散落；2、设置临时池，集中存放，定期外运；3、桶每周清洁 1 次，每半月消杀 1 次。7、天台、明沟、上人屋面每 2 月清洁 1 次，无堆放，排水顺畅。二、特种设施设备维护运行服务标准1、电梯2、自动消防设施承诺遵守消防，严格落实消防安全责任制，确保自动消防设施完整好用。承诺保证电梯 24 小时正常运行措施1、电梯设备运行情况 巡查 1 次， 规范、详实；2、保证电梯 24 小时运行，轿

28、厢内按钮、照明灯具等配件保持完好；3、委托专业电梯维保按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全监测，并在轿厢内张贴年检证；对维保保养工作进行监督，保存相关；4、电梯发生故障，物业管理 及时通知电梯维保，并督促维保 对故障进行修复，一般性换件维修 1 日内完成，较为复杂维修 3 日内完成；发生困人或其它 事故，物业管理 立即通知电梯维保 ， 并在 15 分 到达现场开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业公司保存相关 ；5、电梯轿厢地面、轿厢四壁 清洁 1 次，灯饰及轿厢顶部每月清洁 1 次，保持干净、整洁。措施1、消防 室实行 24 小时值班制度；2、每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行

29、一次时效模拟实验，每 2 年对探测器进行 ，及时更换失效的器件；3、物业公司委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行 1 次全面检测和维保，并做好 。三、管理服务的配备及培训一、管理服务的配备二、的培训1、为了保证服务质量，我们对员工的选用遵循严格的规定。员工要具有一定的知识层次，相应的岗位技能，相关的工作经验，管理岗位的员工都具备基层工作实践。为了最大发挥员工的积极主动性，对人力资源进行合理配置，做到“会用人，用对人”。2、培训的指导思想物业是服务行业，服务最终是由人去完成。所以，一定重视人力资源的开发，尤其对员工的培训。因此，把培训工作提升到物业公司是否能按照既定目标实现

30、物业管理优质服务的战略高度来对待。培训是企业壮大的催化剂，是员工职业生涯的加油站。3、培训的目标让每一位员工具有管理能力、技术精湛、正确应对突发状况的综合素质。确保员工年度培训在 50 课时以上；序 号部门岗 位人 数1项目办公室项目经理1 名2部员2 名3工 程 部维修工3 名4秩序维护部保 安8 名5保 洁 部保洁员2 名6绿 化 部绿化工1 名合计17 名新员工培训率 100%，培训90%以上；管理持证上岗率 100%；特殊工种持证上岗率 100%；员工年度培训率 100%，培训100%。4、培训的原则兰亭小区管理特点来设置培训并拟定实施计划；有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期

31、效果；对结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定培训重点，将理论应用到实践工作中。5、培训的主要阶段设置岗前培训：对公司概况、岗位职责、服务要求进行基础培训。在岗培训：根据所在岗位进行性业务培训。专业培训：参加各种新技能、新等专业培训。各阶段培训完成后，要进行培训绩效化。把每次培训的结果与个人的绩效挂钩，目的就是落实培训，量化培训，避免培训流于形式。不光要进行知识培训，还要结合实际不断持续改进培训课程的内容，总结实际工作经验，以指导员工，防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。制订了各种培训，最重要的是将培训工作制度化，保证员工有足够的培训时间。通过分级及末位淘汰制度，增加员工的紧迫感和感，将

32、传统的性接受培训，变为员工主动性参与。形成不断学习，不断进步的良好风气。三、1、的管理的招聘经招聘程序核定的录用，由项目经理负责通知具体报到时间。新聘于报到后，试用期开始前，应办理下列手续：（1）填写本公司试用期员工登记表；（2）缴验本人学历证件及；（3）近期正面免冠两张。新聘于报到日，由项目经理验收其应交资料，若资料不全，应限期补办。然后发给新聘工牌，并登记工牌号。2、的试用新聘均须先行试用，试用期为一至三，试用正式聘用。试用期间项目经理对试用注意观察和了解。试用期满由个人做出自我评定，目经理审核签批后报人力部审批备案。注：员工在试用期间如品行欠佳或经试用部门认为不适合者，可随时停止试用予以

33、辞退。3、员工动态调职：因本人或公司需要调职由人力部签发调动通知单及时通知本人，按时办理移交手续，到新部门报到。辞职：员工申请辞职，应于三十日前以形式申请（试用期间应提前七天申请），未提前申请或申请未被批准前不得离职，擅自离职者以旷工论处。离职：擅自离岗连续超过三天者，按自动离职处理，不予以工资。审批后，报人力部存档。4、奖惩制度为了维护员工和公司的合法权益，激励员工勤奋工作，促进公司事业和个人的发展，公司遵循奖惩分明、奖优罚劣的原则，制定以下奖惩制度：（1）有下列表现者，公司予以表彰和：尽职尽责地完成本岗位和公司交办的各项工作任务，成绩显著的；工作有创新，提出的合理化建议经公司采纳实施后，卓

34、有成效、取得显著效益的；勤俭节约措施得力，对降低或成本费用有显著成效的；发现事故隐患，及时采取措施，防止事故发生的；工作勤奋，任劳任怨，为客户提供服务热情周到，一年内多次受到业主赞誉和表扬的；拾金不昧，且价值较高的；为保护、公司和生命安全，见义勇为的；其它对公司有较大贡献，应该给予的。分为：通报表扬、相关物质、加薪、升职。对员工的，可以单项或两。执行程序：凡需要的，由经理提名，本人书写个人事迹材料，报项目经理和管理部审定；对审定受奖员工在公司大会上公布，其事迹材料记入员工，作为今后员工晋级、升迁等工作的参考依据。（2）惩罚的种类：分为警告、记过、留岗查看、四类。警告：有下列行为之一者，予以警告

35、：无故或早退，在一内累计超过 3 次的；在工作时间串岗、大声嬉笑、喧哗、玩耍、打闹、讲粗话，影响他人工作的；编造谎话、挑拔离间、搬弄是非，影响员工之间团结的；凡工作时间内，在工作岗位和业主住处吸烟的；在配电室、热交换站等操作间内吸烟的；服务太度不好，质量低劣，受到投诉的；对同事蛮横无理，采取、恐吓、威胁等恃强凌弱，受到并查证属实的；主管同意或批准，擅自动用公司设备、工具、物品，影响工作但未造成严重后果的；在执行采购任务时，收取回扣价值在 100 元以下的钱物不按规定上交的；记过：有下列行为之一者，予以记过：因各种行为，一年内被警告三次以上的（含三次）；旷工一次，不超过一天的；工作时间睡觉、酗酒

36、、聚众或变相，影响公司声誉的；将公司的财物据为已有（含收取 100 元以上回扣的钱物不按规定上交）私分，擅自馈赠他人或变卖的；不执行指令，公开顶撞或消极怠工，贻误工作的；工作时间擅离职守，贻误工作或使管理的设施受到轻微人为破坏，但未造成严重后果的；借故刁难业主，向业主提出不正当要求或索取钱物，受到投诉、查证落实的；操作规程，造成责任事故，使公司一定损失的，私自拆卸公司安全设施，动用备用器材改作它用的。留岗查看：有下列行为之一的，予以留岗查看处分：连续旷工两天或一年内旷工两次，累计不超过两天的；利用职权营私舞弊，为个人或亲朋谋取私利，损害公司形象和利益的；严重操作规程，造成设备事故，使公司受到

37、1000 元以上损失的；故意损坏公事设备、设施，造成损失虽轻微但性质恶劣的；有意，寻衅滋事，怠工，怂恿打架斗殴、事端，破坏公司正常工作秩序的；利用职权或岗位工作的便利，向业务交往或业主、（含收取 200 元以上回扣钱物不上交）使公司蒙受损失的。：有下列行为之一者，予以：经常、早退，多次受警告、罚款，仍屡教不改；连续旷工三天或一内旷工两次合计超过三天，或一年内累计旷工超过 10 天的；严重违犯规章制度，操作造成设备、设施严重损坏或伤亡事故，影响公司正常运营的；公司、同事或业主财物，在公司内发现别人遗失的物品私藏、扣押拒不归还，造成严重后果和恶劣影响的；向外透露公司的商业（包括文件、资料、数据），

38、使公司损失的；道德败坏、吸毒，秽、书刊的；严重法律、法令和行政，受到、司法机关拘审的；犯有其它损害公司利益严重错误的；在岗工作时间与业主、同事、外来发生打架等有恶性影响事件的。四、规章制度的建立及完善物业服务涉及生活的各个层面，这就要求我们建立完善的规章制度，为业主提供优质的服务。营造一个“环境优美，安全舒适，”的生活及居住环境。为此，我公司在的物业管理中不断的总结，不断的完善，制定出如下规章制度。一、物业管理制度制定的原则1、依法守约的原则。2、以人的原则。3、创新改进的原则。二、物业管理制度目录+公共管理制度目录选序号规章制度目录1临时管理规约2治安、消防、交通守则3环境卫生守则4装修管理

39、规定5电梯管理规定6消防管理规定7绿化管理规定8卫生保洁管理规定9楼宇管理规定10社区及场所管理规定公共管理制度节选（一）临时管理规约第一章总则第一条根据物业管理条例、石家庄市物业管理条例和相关、政策，为维护本物业服务区域全体业主、使用人的合法权益，制定本临时管理规约。第二条本临时管理规约对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，规约应当承担的责任等事项依法作出约定，对物业服务区域内全体业主和物业使用人均有约束力。第二章物业基本情况第三条本物业服务区域内物业的基本情况：物业名称：坐落位置：物业类型：总面积：物业服务区域四至：东至：南至：西至：北至：第四条根据有关及商品房合同

40、，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所：（一）由单幢物的全体共有的共用部位，包括该幢物的承重结构、主体结构；（二）由单幢的全体业主共有的共用设施设备的、水泵、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；（三）由物业服务区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备。包括围墙、照明设施、共有设施设备使用的房屋等。第五条本物业服务区域内，根据商品房合同，以下部位和设施设备为建设所有：地上（下）停车场、等，建设单位行使以上部位和设施设备的所。第三章物业的使用第六条业主对物业的部位有占用、使用、和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第七条业主应遵律、的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公

41、平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理和相邻业主的关系。第八条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业用途的，业主应在征得相邻业主同意后，报有关行政主管部门批准，并到物业服务企业备案，经物业同意后方可实施。第九条业主需要对自用部门进行装饰装修的，应事先告知物务企业，并与其签订装饰装修管理服务。业主应按装饰装修管理服务的约定及本物业区域的装修管理规定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的行为。（见附件一：房屋装修守则）第十条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修，不得擅自占

42、用物业共用部位和公共场所。本物业服务区域的装修施工时间：8：00-12：00；14：00-18：00，其它时间不得施工。第十一条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十二条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。第十三条业主若因自身疏忽导致水、电、暖、燃气泄漏，给其他业主造成损失的应负赔偿责任及法律责任。第十四条业主应按设计预留的位置安装空调，不得在其它位置安装。第十五条在物业服务区域内，应遵守本物业服务区域的治安、消防、交通管理规定。（见附件二治安、消防、交通守则）第十六条在物业服务

43、区域内应遵守本物业服务区域的环境、卫生管理规定。（见附件三环境、卫生守则）第十七条在物业服务区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业服务区域的车辆行驶和停车规定。第十八条本物业服务区域内下列行为：（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途：（二）占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；（三）违章搭建、私设摊点；（四）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；（五）利用物业从事危害公共利益和他人合法权益的活动；（六）高空抛物，在窗台外侧、无护栏平台、露台、阳台等无保护设施的地方放置物品，否则需承担因故意或过失向地面掉落物品而产生的一

44、切后果。（七）践踏、占用绿化用地和损坏小品，私自栽种其它树木和蔬菜。（八）的其他行为。第十九条业主和物业使用人在本物业服务区域内饲养动物不得违反有关规定，并遵守以下约定：（一）饲养宠物必须符合的有关规定，严禁无证饲养。（二）手续齐全的宠物应在室内饲养，早七点至晚八点时间内不得在公共场所遛养。（三）室外遛养必须用绳索牵引和采取安全措施，要及时宠物粪便。（四）携宠物外出应避开人群严加防护。（五）任何宠物不得带人公众的地方和办公场所。（六）不得让宠物嗥叫影响其他业主。（七）不得饲养烈性犬及家禽。第四章物业的维修养护第二十条业主对物业专有部分的雏修养护等行为不得妨碍其他业主的合法权益。第二十一条因维修

45、养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。第二十二条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可以向相邻业主说明情况，在第（如所在地居委会或派出所）的监督下，可以进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，相关损失由责任方全部承担。第二十三条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应事先征得物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复

46、原状，造成损失的，责任方业主应给予赔偿。第二十四条物业的安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十五条业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：（一）按照规定在物业时交纳专项维修资金；（二）专项维修资金不敷使用时，按照业主大会的决定续筹；（三）专项维修资金使用和管理按照有关规定执行。注：楼宇对讲系统的中、大修费用由本单元全体业圭承担。第五章业主的共同利益第二十六条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利：（一）根据本临时管理规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（二）以规劝、批

47、评、公示等必要措施制止业主、物业使用人本临时管理规约和规章制度行为；（三）按照业主大会决定组织实施物业共用部位共用设施设备的大修和更新、改造；（四）物业服务企业维持小区内的交通秩序；（五）物业服务企业收取车位服务费；（六）物业服务企业收取物业服务费及其他代收代缴费用。第二十七条本物业服务区内，物业服务采取包干制方式。业主应按照物业服务合同的约定及时足额交纳物业服务费。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，单个业主不得以不满意物业服务为由拒交物业服务费用。第二十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续，

48、所得主要用于公共部位的维修费用。第六章违约责任第二十九条业主本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，导致相关业主的共同利益受损的，相关业主或物业服务企业可依据本规约向石家庄仲裁委员会提起仲裁。第七章附则第三十条本临时管理规约所称物业的专有部分，是指由单个业主使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业服务区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。第三十一条业主转让或出租物业提前通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本承诺书或承租人在租赁

49、合同中承诺遵守本临时管理规约。第三十二条本临时管理规约位物业买受人签字承诺之日起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止。（二）治安、消防、交通守则 是全体业主共同的家园，为维护小区的安宁、整洁和祥和，全体业主共同订立本治安消防交通守则，并承诺履行如下义务：1、不利用房屋窝藏和赃物或从事其他危害公共利益的活动，对违法和行为及时，不在小区任何地方包括家中存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；2、在物业服务区域内，发现行为可疑，应及时与物业服务企业或拨打 110；3、业主出租房屋，应符合相关的规定，并告知物业服务企业；4、易坠落的物品妥善保管，严禁高空抛物；5、爱护防火设施设备，遵守防火规定，发现

50、火灾隐患，应及时通知物业服务企业或拨打 119；6、不对楼层防火门私自加锁；7、不在公共部位搭建或安装、放置任何物品，阻塞消防通道；8、天台是发生火警或紧急事故的逃生的场所，非上述情况不使用天台做任何其他用途；9、管理好各种电器，燃气用具；使用电器设备，燃气炉时勿外出；10、机动车辆凭证进出，进出停车场时勿尾随；11、车辆应停放在停车场或指定的停放地点，防止随意停放而影响公共交通秩序；12、业主离开车后应锁好车门，关闭车窗，车辆出入凭证随身携带，勿将贵重物品存放车肉；13、不在本物业服务区域内修理、车辆，车辆漏油造成地面污迹，应及时自行；14、不在本物业服务区域内试车、练车；15、不在本物业服务区域内鸣笛，车辆停放当及时关闭发；16、机动车辆停放时，防盗器应使用静音，发