室外停车场物业工程管理方案培训课件

1、精品文档第N章室外停车场设施设备维修养护服务专案我司根据现场踏勘原重庆市光机所、计算机所、生物研究所地块实际情况，依据现场与贵公司土地整治中心工作人员沟通交流了解业主方的经营思路，我司组织专业团队深入研究三个物业区域和周边环境及业主需求，本着实用性、有效性的原则编制了针对性极强的三个室外停车场涉及的物业设施设备维修养护服务方案。第一节工程组织结构及岗位职责一、组织架构（三处室外停车场根据工程设施设备实际模拟测试拟实行统一运行管理）综合维修班长：1人现场综合检修工：1人二、岗位职责（一）综合维修班长岗位职责1 .负责制定停车场设施设备的运行、维修养护、安全检查工作计划并组织实施。2 .每月对设施

2、设备的运行、维修养护工作进行一次全面检查，并做好相关检查记录。3 .负责组织员工的思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。4 .负责设施设备技术文件和档案的接管、台账建立及管理工作。5 .负责协助项目负责人沟通协调相关区域物业服务企业或社区及街道，处理区域内物业设施设备的相邻关系。精品文档6 .负责区域内消防安全设施设备的巡检及维修养护工作。7 .完成领导交办的其他工作任务。（二）现场综合检修工岗位职责1 .负责停车场生活用水用电的监督与管理，熟悉配电箱位置及各开关功能、照明系统结构及光源种类、停车场道闸收费系统及车位诱导系统工作原理及机电结构，视频监控系统及区域内通讯工作原理及

3、维护保养要点，给排水系统结构及维护保养难点，停车场及车道地面机构，车位挡车器维护保养要点，熟悉区域内消防安全设施设备配备位置及数量及养护需要点。2 .熟悉上述系统维护保养工作流程和安全操作程。3 .负责对三处室外停车场区域配电系统设施设备进行巡查和维修，及时排除故障，保证电源输入输出畅通；保证道闸收费系统、视频监控及通讯系统正常工作，区域内用水（给排水）管道沟渠及沉沙井畅通无阻，停车场和路面及周界围墙安全运行。办公用具及员工休息区域设施设备正常。4 .协助综合维修班长拟订相关设施设备维修养护的器材购置计划，配合有关部门按计划采购和实施。5 .坚持每日巡查制度，检查供电供水情况，杜绝浪费，发现问

4、题及时修理。6 .负责三处停车场设施设备的启停工作，负责用水、用电每月抄表工作。7 .协助综合维修班长负责区域内消防安全、警示标语、各类告示牌（栏）设施设备的巡检及维修养护工作。8 .负责区域内绿化树木的修枝及浇水施肥等养护工作。9 .完成主管领导交办的其他工作任务。精品文档第二节设施设备及园林绿化服务专案序号服务项目力杀服务标准考核指标实施效果运行管理、保障措施1室外停车场、车道路面及路沿石由工程维修班长牵头组织综合检修工参照相关工程项目设计规程实施维修保养1 .车位、车道地向尢呈3mm裂纹、无垂直方向上错位三10mm,水平方向上二500mm断裂及凹陷带，无总.25nf空鼓脱落现象，相关地向

5、尢生0.0004褶污损痕迹。2 .路沿石接缝整齐、无断裂及缺失。车场地面和行车道路及路沿石完好率98%。减少不必要的路面受污损和破坏：使局部破坏严重路面通过修补或及时翻新延长寿命，从而使整个车场及道路保持均衡使用功能。1 .综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停布场地面结构及相关材料特点，熟悉混凝土的规格型号和混合比例及人工搅拌工艺。2 .定期每两天三个室外停:车场轮巡两遍并记录巡检情况。3 .每半年对三处室外停:车场地面、路面及路沿石作一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。4 .发现问题及时处理，严重安全隐患及时上报、记录并跟踪进度。2室外停车场围墙、护由工程维修班长牵头组织综合检修工

6、参照围墙1 .围墙可视血尢呈3mm垂直或水平裂纹。围墙无倾斜现象。2 .围墙可视闻闻层无空鼓起层脱落。砌筑股无明显老化风围墙墙面结构、护栏完好率确保围墙、围栏、出入口防护门安全使用。1 .综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停布场围墙结构、护栏及防护门等相关材料特点，熟悉围墙砌筑工艺。2 .定期每两天三个室外停:车场轮巡两遍并记录巡检情况；每季度对三处室外停二车场围墙、护栏及防栏、出入口防护门砌筑工艺实施维修保养蚀现象。3.相关护栏、防护门无锈蚀、松脱、断裂98%。护门作一次全面检查，发现问题维修；每三年对围墙进行粉刷翻新，护栏及防护门防护刷漆。4.严重安全隐患及时上报、记录并跟踪进度。序号服

7、务项目力杀服务标准考核指标实施效果运行管理、保障措施3室外停车场车位号标识、车位线、车道行车线及引导标识（线）、挡车器（杆）由工程维修班长牵头组织综合检修工参照停车场（库）相关标识线（颜色、长宽及符合规格）等项目设计规程实施维修保养1 .室外停车场车位号标识、车位线、车道行车线和引导标识（线）及字体清晰清晰、醒目、规则、无脱落。标识齐全，标识牌无损坏。2 .挡车器（杆）无锈蚀和开裂、松脱故障。车位号标识、车位线、车道行车线和引导标识（线）及字迹、标识牌完好率98%o减少各类标识线（号、牌）受污损和破坏，局部脱落受损划线、标识（号、牌）破损、缺失通过维修养护及时翻新延长寿命，从而保障车辆进出行使

8、方向醒目、有序停放车辆。1 .综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车场相关标识线（颜色、长宽及符合规格）、标识（号、牌）等项目设计规范及相关材料特点、制作工艺。2 .定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡检情况。3 .每周对三处室外停车场相关标识线、标识（号、牌）作一次全面检查，发现缺损、脱落及时做好修补。并做好记录。序号服务项目力杀服务标准考核指标实施效果运行管理、保障措施4停车场道闸收费系统及车辆诱导系统由工程维修班长牵头组织综合检修工依照相关设施设备厂家提供的使用及维护保养手册编制保养方案实施维修保养1 .系统硬件：收发卡器（箱、底座）、防砸闸杆、车牌号识别系统（视频摄像抓怕系统、照

9、度补偿光源系统、中央处理器）等启停动作灵活可靠、抓拍图像清晰、补偿光源照度正常。相关硬件外观无锈蚀、松脱。2 .车辆诱导显示雷达传感器灵敏后效、显不清晰准确无误。3 .车位计数统计显示装置清晰准确、工作止常4 .收费电脑中控机运行稳定、显示系统清晰。相关设备及配套设施完好率99%。减少不必要的因为维修保养不及时、/、到位引起的车辆无法进出、无法启序引导、收计费系统瘫痪的故障，影响室外停车场正常运行。1 .综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车场设计安装的成套车辆道闸系统、车辆诱导系统、显示系统的工作原理及系统组成结构。2 .定期每两天三个室外停:车场轮巡两遍并记录巡检情况。3 .每月对三处室

10、外停布场道闸系统、车辆诱导系统、显示系统作一次全面检查（机械部件紧固、除尘、润滑，电气系统及软件调试），发现问题及时维修保养，并做好记录。4 .每年对系统设备外壳及非不锈钢金属部件除锈刷漆。检测接地电阻可靠，防雷抗干扰装置后效。5.电器设备防雷抗干扰装置后效、设备及装置口靠接地。序号服务项目力杀服务标准考核指标实施效果运行管理、保障措施5视频监控系统维护保养由工程维修班长牵头组织综合检修工依照相关设施设备厂家提供的使用及维护保养手册编制保养方案实施维修保养1 .摄像头、支架及旋转设备安装牢固无松脱、无锈蚀断裂。2 .电源适配器外观完好、输入输出电压稳定。3 .硬盘录放机、显示器工作稳定，视频信

11、号无丢失，系统自动转存记录、回放、查询、拷贝功能正常。4 .视频监控线路固定规范整齐、相关接口紧固可靠。5 .视频图像清晰稳定。6 .电器设备防雷抗干扰装置后效、设备及装置口靠接地。相关设备及配套设施完好率99%。有效防控因维修保养不及时、/、到位引起的视频监控系统故障导致记录存放视频信息不全或丢失。影响停车场正常运行。1 .综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停布场设计安装的成套视频监控系统的工作原理及系统组成结构。2 .定期每两天三个室外停:车场轮巡两遍并记录巡检情况。3.每周对三处室外停二车场成套视频监控系统作一次全面检查（机械部件紧固、除尘、润滑，电气系统及软件调试），发现问题及时维修

12、保养，并做好记录。4.每年对系统设备外壳及非不锈钢金属部件除锈刷漆，检测接地电阻可靠，防雷抗干扰装置后效。序号服务项目力杀服务标准考核指标实施效果运行管理、保障措施6照明系统、设备供电系统由工程维修班长牵头组织综合检修工依照移交三处室外停车场用电设备设计系统图及照明设备安装图编制保养方案实施维修保养1 .配电箱安装牢固无松脱、无锈蚀；箱内各回路配线、功能标识清晰，计量装置工作止常。2 .系统内各开关、配电线路、照明光源规格型号与设计负数匹配。相关设备供电接口及控制单元（开关）肩效3.线路布放规范、连接接口固定整齐可靠，线路绝缘无破损,防雷抗干扰装置有效、电气设备及装置可靠接地。4.灯杆、灯具、

13、灯罩安装牢周无松脱，灯杆、灯罩、灯具底座无锈迹。照明灯具无缺失、光源后效。相关设备及配套设施完好率99%。有效防控因维修保养不及时、/、到位引起的照明及设备供电系统故障影响停车场正常运行。1 .综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车场用电设备设计系统图及照明设备安装图，掌握相关线路走向、设备安装位置。2 .定期每两天三个室外停:车场轮巡两遍并记录巡检情况。3 .每季度对三处室外停二车场设备供电系统、照明系统作一次全面检查：配电箱及控制开关紧固检查、控制开关功能测试、的装置测试、防雷抗干扰装置是否有效、电气设备及装置是否可靠接地有效。相关设备除尘。发现问题及时维修保养，并做好记录。4.每半年线

14、路运行状况检查：线路固定是否松脱、绝缘是否启破损，灯具、灯罩及灯杆检查紧固及除锈刷漆。发现问题及时维修保养，并做好记录。序号服务项目力杀服务标准考核指标实施效果运行管理、保障措施精品文档给排水 及消防 系统由工程维 修班长牵 头组织综 合检修工 依照移交 三处室外 停车场给 排水设计 安装图、 消防设备 配置功能 区域设计 说明书编 制保养方 案实施维 修保养1 .各给水接口和阀门（生活 及消防用水）安装牢固，位 置布局合理。2 .系统内管网、阀门及水龙 头无跑冒滴漏现象。3 .水表计量准确无误。4 .排水沟渠及沉沙 井无堵 塞，水篦子及井盖完好无缺 失。5 .消火栓箱安装牢固，箱体 无锈蚀、

15、内部配置设备齐全 无丢失。6 .移动手持火火器配置充足 合理，容量及压力正常肩 效，罐体无锈蚀。7 .紧急疏散用具（电筒、手 持话筒、疏散引导棒、反光 背心）完好启效。相关设备 及配套设 施完好率 98%。有效防控因维修 保养不及时、/、到 包引起停车场被 水淹灌现象、发生 火险消防设施设 备无效的现象影 响停车场正常运 行。71 .综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车场给排水管网、沟渠设计走向，沉沙井的位置及容量，消防设备（消火栓箱、灭火器具）安装布局位置及配置数量。相关消防设施设备工作原理及使用方法。用电设备设计系统图及照明设备安装图，掌握相关线路走向、设备安装位置。2 .定期每两天三

16、个室外停车场轮巡两遍并记录巡检情况。3 .每季度对三处室外停车场给水系统阀门、水龙头、计量装置进行检查调校。对消火栓箱内设备设施、灭火器进行检查，记录维修保养情况。4 .每半年对排水沟渠及沉沙井进行清掏，防止堵塞及塌陷。6.依据灭火器填充料使用周期按期充装填料并对罐体进行压力测试。第三节工程管理难点分析及建议极易发生高空抛物损坏车辆和砸伤人员。建一方面由于三处室外停车场环车场周边均是住宅小区及办公写字楼，位于生活区内,议设计安装视频监控系统时考虑安装部分仰视防水红外广角高清摄像头，对住宅及办公楼外立面实时进行监控，同时建议购买购买公共财产意外险及社会公众险。另一方面考虑到三处均为室外停车场，在

17、选择道闸系统方面建议遵循尽量选择质量较好的，能够防水防锈，并内部也能防锈，外壳比较坚固，道闸闸机及升降杆需要有防砸车功能且具备有手动操作的后备功能，以便停电等特殊情况出现能解决问题，外表是大方、美观等原则。第四节室外停车场应急预案一、停车场发生火警当室外停车场发生火警（车辆发生自燃，车场外投掷纵火、可疑物燃烧），车场服务人员或接警应立即通知停车场负责人，同时现场组织救援。根据火警性质及时拨打119及110报警。（一）如火势较小，可以即时用配置的灭火器灭火，同时其余服务人员打开消火栓接上水带然后打开水阀进行扑救。（二）如火势剧烈，难以控制时，则协助其他人员疏散撤离。（三）主要工作人员协助119灭

18、火。二、车场发生水浸（一）停车场准备一定数量的沙袋，以作应急之用。（二）如发现水浸，现场检修、车管及秩序员要及时进行组织紧急排水。（三）调派人手用沙包进行堵截水源。（四）安装潜水泵进行排水。三、遇紧急停电（一）使用紧急照明，保证停车场进出车道及车场引导照明。（二）立即将停电区域及详细情况报告当值车场值班负责人。（三）通知出入口岗位当值人员，启用手动计费、手动起降道闸同行车辆精品文档第四节工程维护保养相关配套记录表室外停车场设施设备巡检维修报告项目名称故障设备名称故障描述检测情况维修处理巡检维修人员：综合检修班长（签名）：日期：日期：室外停车场视频监控系统维护保养报告、设备运行环境检查项目检查结

19、果维保周期备注机房空调运行情况合格口不合格月度口机房清洁情况合格口不合格月度口保护接地合格口不合格半年口供电系统合格口不合格季度口防静电措施合格口不合格季度口设备除尘完成口不合格半年口线缆整理完成口不合格季度口标识标签完成口不合格月度口、设备巡检记录设备巡检状态序号设备名称数量检查结果维保周期备注1室内一体摄像机41正常异常季度口2室外一体摄像机35正常异常月度口3电源适配器22正常异常月度口4电源适配器21正常异常月度口5电源适配器55正常异常月度口6硬盘录像机6正常异常季度口7监控主机及显示器3正常异常季度口8光纤转换器26正常异常月度口9光纤收发器4正常异常:月度口10光纤终端盒4正常异

20、常:月度口11视频抗干扰器2正常异常月度口12电源防浪涌滤波器18正常异常月度口13监控平台软件1正常异常半年口23UPS电池电压16正常异常季度口三、设备功能检查序号检测项目检查结果维保周期备注1前端设备功能摄像机功能正常异常月度口4m转动正常异常半年口镜头调节正常异常半年口防护罩、支架效果正常异常季度口2图像质里图像清晰度正常异常季度口抗干扰能力正常异常半年口3电源适配器标称值稳定可靠正常异常季度口3系统功能监视器监控范围正常异常月度口与摄像机比例正常异常月度口数字视频主机尢夕匕机现象正常异常月度口显示切换及切换速度正常异常月度口联网通信正常异常月度口存储速度正常异常季度口字符叠加正常异常

21、季度口硬盘记录转存正常异常季度口回放、检索正常异常月度口运行状态：设备指示灯无告警、日志无告警正常异常月度口视频输入：数模端口视频输入正常正常异常半年口视频输出：数模视频输出正常正常异常半年口系统时间、字符矩阵叠加、设备码址、IP地址正常异常季度口设备运行光纤转换器、光纤收发器正常异常季度口视频抗干扰器、电源防浪涌滤波器正常异常季度口四、巡检故障汇总（月度）故障点位及数量:故障现象描述：故障分析及定位:解决办法：五、巡检遗留问题汇总（月度）故障点位及数量:故障现象描述：故障分析及定位：解决办法：六、系统优化及安全建议（半年）优化及建议七、巡检总结（年度）巡检总结巡检维修人员：综合检修班长（签名

22、）：日期：日期：室外停车场道闸收费系统维护保养报告序号保养工作内容维保记录标准1检查收费电脑工作状态运行正常2检查收费软件运行状态运行正常3电脑图像显示清晰无噪点4检查档车杆完好平直、升降力度正常、防砸功能正常、反光膜无破损5各转动轴位加油灵敏6齿轮箱油补充油位正常7齿轮磨损、限位开关状态正常、可靠8检测PCB板上控制电路、运转电容、保险丝工作正常9系统线路运行状况电缆和网线接头紧固、无松动，走线规范，走线穿套管无破损，接地线可靠，个开关断路器安装牢固、电线头紧固线头牢固10电容器检查正常11道闸机本体、收发卡箱、视频摄像机牢固、平整；摄像机抓拍角度正常、镜头无破损；外观无破损和变形；平衡弹簧

23、性能良好；箱门、箱盖密封防水无渗水12箱内各部抹灰除尘无积灰13清洁各设备及设备箱内部及其过滤网无积灰14检查误卡机工作状况斯卡、灵敏，安装牢固无松脱保养情况说明：巡检维修人员：综合检修班长（签名）：日期：日期：室外停车场配电照明、动力系统维护保养报告序号保养工作内容维保记录标准1检测配电箱、计量电表箱体牢固无松脱、无锈蚀、其闭锁正常，室外配电箱防雨措施到位，计量电表计量正确。2开关运行状况配电箱内开关按负载大小配置、空气开关及漏电空开功能回路清晰、进出线端压接紧固；室外相关区域插座防水措施到位、相关部件齐全。3线路运行状况室外停车场区域内照明及动力线路穿管布线、垂直方向及水平方向距离符合规范要求，线路固定无松脱，线路连接紧固，绝缘无破损。4照明灯杆、灯罩灯杆安装基座牢固无松脱，灯罩方向调整到位，螺钉紧固无松脱，灯杆及灯罩无锈蚀，检修口关闭密封防水，开启检修口固定螺栓无锈蚀。5照明灯具及灯头照明灯具光源满足设计照度无破损缺失，灯头紧固无松脱。6移动潜水泵电源引线及插头无破损，潜水泵绝缘符合要求不低才0.5MQ,运行有引罪接地，