地产建筑师的角色

1、地产建筑师的角色地产建筑师，是最近几年来在中国大陆房地产业界频频出现的一个新名词。 地产建筑师，特指供职于地产公司的建筑师，在中国大陆从 1988 年出现，最近 几年逐渐成熟的一种建筑师职业。首先，从时间上看， 1988 年以后，中国才有 真正意义上的房地产业,才有地产建筑师。其次，从服务机构上看，地产建 筑师是为地产商服务的。随着大陆房地产市场逐渐成熟，竞争加剧，房地产 企业粗放型经营的空间逐渐被压缩， 成熟的地产商转向地产开发的专业之路， 地 产建筑师队伍迅速壮大，成长为一种成熟的职业，跻身于建筑学业界之中。一、职业源自社会分工按照西方通行的常规建设程序，建筑师承担以下几方面工作： 1建筑

2、前期策划。包括项目立项、可行性研究和设计大纲或草图规划。立 项要求拟定总的要求， 作出工作计划。 可行性研究需要研究用户需求、 场地条件 等，向业主提出评估意见及有关建议， 以确保项目的实用性、 经济性及技术可靠 性。设计大纲是进一步研究用户需要及有关的经济问题，提出总的方案。2设计文件编制。 包括方案设计、 初步设计和施工图。 由建筑师提出总体、 外观、构造、施工、概算等的全面设计，各咨询师提出本专业的初步设计，施工 图指建筑师组织各专业咨询师对全部设计及预算作出最后决定。3施工文件编制。包括生产信息、工程总表。由建筑师组织各专业咨询师 编制为施工所需要的图纸、 说明书及项目进度表等施工文件

3、， 并由建筑师组织各 专业咨询师编制为工程招标所需要的工程量及招标文件。4施工管理及后续服务。包括招标、合同制定、施工、竣工验收及工程反 馈。建筑师帮助业主完成施工招标及施工管理， 在工程竣工验收合格后， 如果业主提出要求， 进行工程后 期工作（工程后评价）等。作为中国的建筑师， 多年来执行国家的建设计划指令， 设计人承担的项目大 多数是较单纯的设计工作， 即前述的第 2 项工作， 其他几项少有涉及。 在计划经 济时代，建筑前期策划通常由国家各级计划委员会根据各单位需求立项， 然后交 建设单位实施， 建设单位寻找建筑设计院设计、 施工单位建设， 由质量检查站做 工程质量评估、 验收。在市场经济

4、时代， 这种模式被打破， 房地产商从自身利益 出发，需要全程监督工程质量。 1996 年在中国实施推行的注册建筑师制度，考 虑了传统建筑师设计业务和业主需求存在空挡需要衔接的问题， 中国注册建筑师 的执业范围已经扩大， 并和国际建筑设计接轨。 但是，设计院建筑师对设计业务 的变化，在思想意识转型上需要一个调整时间， 而地产商对建筑师的需求却是迫 切的。地产商聘用自己的建筑师， 其目的是通过地产建筑师做业主和设计院建筑 师之间的沟通。 因此，在大工业生产背景下， 社会分工不断走向细致深入， 地产 建筑师属于建筑师职业的一个分支。 结合中国大陆设计界现状， 本文将承担建筑 设计的建筑师称为设计院建

5、筑师， 而和业主起沟通衔接作用的建筑师成为地产建 筑师。二、地产建筑师工作核心产品 设计院建筑师在设计作品，地产建筑师在做产品。 设计院建筑师的设计流程一般是这样的： 首先是接到设计任务书， 根据输入 的设计条件， 提出设计方案， 优化方案、 调整后成型为施工图， 交付业主作为施 工指导文件。比较常见的问题是，设计院建筑师经常抱怨地产商不懂设计内涵、 乱改设计， 施工图纸和方案原型相距太远。 而地产商经常抱怨的是设计院建筑师 不懂造价，常常为了实现个人的理想，设计出花费甚多的建筑造型。由此可见， 设计院建筑师是在作设计作品， 而地产商要考虑成本的投入产出比值。 因此，地 产商和设计院建筑师之间

6、需要懂行的人作沟通。 地产商聘请建筑师要做的工作就 是，从建筑专业出发， 对设计院建筑师的设计作专业评估， 并根据地产商的利益 对建筑设计作优化调整。站在地产商角度的地产建筑师需要考虑的是，设计方案应是适合市场的产 品，主要应包括以下几方面内容：1产品类型是否符合市场需求。市场需要什么样的建筑物，建筑方案能否 适合市场需求。2产品质量能否得到保证。市场需要的建筑品质，建筑方案能否达到。 3制造周期能否缩短。市场变幻莫测，在合乎当前工艺的条件下，设计周 期和施工时间能够减短，及时推向市场。4产品推出后的市场反馈意见。建筑方案是否合乎前期策划设定的目标，市场是否对建筑产品持认同态度，这对下一个推出

7、的产品有何种借鉴意义 三、地产建筑师的七种角色根据上面分析的地产建筑师的工作内容， 从建筑设计整个过程看， 地产建筑 师应该担负以下几种角色。 作为地产建筑师中的一份子， 承担的可能是其中的一 种或者几种角色。1产品策划师。承担建筑师的第一项工作，帮助地产商作项目立项。地产 商在推出建筑产品前， 面临着拿地的选择决策， 即拿哪块地， 拿来的土地作何种 用途开发， 开发出的产品作何种市场定位， 何时能够收回成本、 售出的预计产能 可以达到何种目标。 在金地集团， 这需要地产公司的营销部、 成本部、 设计部协 作进行。在地产商各部门对设计方案、 营销方案、 成本测算通过评审， 地产商获 得土地资源

8、时， 地产建筑师需要根据产品策划意图， 编制建筑方案招标文件， 开 展下一步设计工作。2资源调配经理。随着社会分工的细致深入，出现很多类型的设计公司， 逐渐代替以往设计院大一统的设计方式。 建设部从保证设计质量的角度出发， 规 范建筑设计市场， 对设计机构作了硬性规定， 只有获得设计资质的机构才有资格 编制施工图文件， 并要求施工图文件经过专业审图公司认可后才能施工。 因为分 配机制的原因， 各种设计资源的分配并非均衡。 就设计阶段而言， 有些设计公司 强项在于概念设计、 有的专长建筑方案设计， 有的专长室内设计， 有的专长建筑 外部环境设计， 还有些设计公司在编制施工图文件有雄厚的实力。 因

9、此，合理利 用市场资源， 使设计配比达到最优是地产商要做的工作。 地产商就需要选定合适 的设计资源参与建筑设计的不同阶段， 并做好中间的衔接工作， 地产建筑师在这 时候的角色就是资源调配经理。 地产建筑师在整个设计管理阶段要做的主要工作 就是，协调各设计公司的工作， 使设计工作有序进行， 达到设计资源的最优化使 用。3质量监控经理。建筑设计是一个专业性很强的工作，因为建筑工程涉及 到国计民生之大计，以往建筑文件编制的质量完全依靠设计院自身把控，当然， 设计文件的质量责任也由设计机构承担。 随着市场竞争的加剧， 地产商对建筑产 品的要求越来越高， 许多专业地产商在国家建筑设计标准之外， 提出内部

10、的建筑 设计标准， 这种标准是根据使用者的使用需求制定的， 一般说来均高于国家法规 标准。地产建筑师要做的就是将这种更高的使用标准提交给设计机构， 并监督设 计机构贯彻这种标准， 在产品中实施。 地产建筑师在此时的职责就是编制建筑设 计使用标准，并监控实施，担任了质量监控经理的作用。4计划管理经理。楼盘适时推出要合乎地产商对市场的预测所做的时间节 点。建筑师在某些时候表现成艺术家， 美国的建筑设计大师， 赖特接受过一个设 计任务一一流水别墅(Falling House),业主是一个富翁，从用地选址到设计时间 都对建筑师没有任何限制， 赖特在思考一年之后作出了这个传世经典。 显然，在 现在社会的

11、节奏下， 更多的商业楼盘是不可能采用这种方式运作的， 地产商对开 发楼盘的时间都有迫切的要求。 地产建筑师要根据楼盘推向市场的最后期限， 根 据经验中各阶段所需的设计时间向前反推， 制定出周密的设计计划， 并贯彻实施， 此时，地产建筑师的角色就是计划管理经理。5产品后评估师。产品的前期策划定位并不一定是准确的，社会在发展， 人们的生活方式也在发生变化，前期策划是根据以往楼盘开发的经验作出的判 断，其正确性需要检验。 除了高校建筑研究者根据课题、 选择部分楼盘作相应研 究外，更多的楼盘后评估理应由地产商自身完成。 这种建成环境研究理应由专业 人员操作， 地产建筑师可以依靠自身专业素质、 或利用社

12、会资源共同研究所开发 的楼盘，总结经验，为今后的楼盘开发作依据。6产品研发师。信息革命对当今社会的冲击巨大，很多产品均能被编译为 二元数码， 方便拷贝传播。 郑光复先生在预测建筑和建筑设计未来时指出， 当今 社会设计产品具有可 copy 性，传统的建筑设计方式已经发生了很大的变化，从 建筑产品的制造来看， 成熟的、定型的设计可以模数化、 标准化成型制造。 因此， 未来的建筑师会分化为两类，一类是“宫廷建筑师” ，即国家重大、标志性、或 者技术突破性建筑， 由这类大师级人物设计； 另一类，从事建筑设计标准化研究， 根据市场需求， 这类建筑师将会在房地产企业、 建筑构配件生产制造企业成立的 建筑研

13、究所供职 。房地产企业面对市场的多样需求，需要自己的建筑师作新 产品的研发和产品的标准化研究，这将是地产建筑师今后担负的重要角色。7知识传播者。由于地产建筑师能够接触广泛的设计资源，他能在最短的 时间里将最新的设计理念贯彻到产品中去， 地产建筑师从某种意义上担负着知识 吸收、传播的作用，即知识传播者，在此本文不作详细论述。四、地产建筑师的职业发展从以上地产建筑师的七种角色可以看出， 地产建筑师今后的发展之路大致分 为两个方向。1专家型人才。地产建筑师本质上是建筑师，所接受的建筑师素质教育是 其专业特长。 地产建筑师可以在建筑策划、 建成环境后评估和新产品研发、 建筑 部品标准化多方面寻找到合乎个人特长的方向， 展现专业特长。 走专业之路， 地 产建筑师根基扎实、有长远的发展之路。2管理型人才。地产建筑师在项目管理过程中，接受到多种管理技能的训 练，在经过多年的专业训练和经验积累后， 将成为具备设计、 成本、营销、施工、 项目管理专业知识的房地产设计管理人员， 其发展方向将会是房地产公司高级职 业经理人 。注释： 1988年宪法修订案增加了 “土地的使用权可以依照法律的规定转让 ”，这 就为城市房地产市场的形