韶关市兆和盛景园营销策划实施方案

1、兆和盛景园营销策划方案中联地产策划人：一、韶关市房地产市场分析1.1韶关2006年主力楼盘开盘情况1.2韶关房地产市场调查报告1.3韶关房地产市场前景及风险分析二、本案项目分析2.1项目市场定位2.2项目周边情况分析2.3项目优劣势分析2.4项目目标客户群三、解决方案3.1广告解决方案3.2人员整合方案3.3销售人员培训方案3.4项目营销方案3.5价格策略韶关市房地产市场分析龙洲岛南郊六公里2006.5二期一期幸福花园工业中路2006.10三期一期山水华府工业西路2006.10四期三期汇展豪庭工业中路未开盘四期一期枫景园南郊一公里2006.5一期一期志兴金碧园新华北路2006.10三期一期金泽

2、园沙洲尾未开盘三期三期1.2韶关房地产市场调查报告（见附件）1.3韶关房地产市场前景1）房地产开发持续增长韶关市区近几年的经济和消费增长平稳， GDP增速在10%左右，而房地产的投资增长都未脱离经济增速，表现出科学合理的增长态势。从经济发展和消费www.fdcsk 升级阶段看，韶关市房地产业已进入快速发展时期， 在经济持续发展，居民收入 水平增加，深化住房体制改革，居民住房需求有效释放等综合因素的推动下，购房需求不断扩大，房地产开发持续快速增长，其投资的增长是有效的、实在的、 合理的。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。2）商品房供求总量基本平衡据本次市场调查结果来看，近两年韶关市房地产市场未出现供大于求的

3、现象，处于基本平稳的状态，建房量和销售量基本持平。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。3）产品品味趋向咼端，咼品质，大规模的花园式小区韶关市房地产市场日趋成熟。开发商在项目的经营理念上，更加注重消费者 的感受和需求。越来越注重公司的品牌树立。从今年开盘的几个项目来看，无论 从整体规划，设计风格，户型布局，园林绿化，环境营造，建设质量，配套设施， 智能化程度等方面都有了长足的进步。大规模住宅小区开发呈现出迅速发展的良 好势头日益体现出房地产开发规模经营的效益和规模经营的优势。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。4）房地产风险分析随着国家银行贷款利率的提高，对国有土地开发的供给的调控，必将对房地 产市场造成新一轮的冲击，投资

4、的风险增大。就韶关市场来说，近三年的房地产 开发量增大，而目前真正投入到市场只是其中的一小部分， 未来两年将会有大批 量房源出现。如“碧桂园” “汇展豪庭”等几个大的项目。未来两年的韶关房地 产市场的供应量将会出现大幅度的增长。销售压力必将增大。酽锕极額閉镇桧猪訣锥。5）韶关市房地产的前景从韶关目前的经济发展情况来看，房地产的发展仍然有比较大的前景。 主要 表现在：第一、韶关市政中心的西移，旧城区的改造，城市建筑步伐的加快必然 极大的推动了房地产业的发展。第二、韶关市评为卫生文明旅游城市，武广铁路 的建设，市政府大力招商引资，外来流动人口数量必然增多。相应的必会带动相 关产业的发展，对房屋的需

5、求必然增大。第三、随着市民生活质量的提高，对住 宅的要求相应的会提升到一个新的档次。对住宅的质量和品质要求更高，房屋不 在是终身耐用品，而会根据个人的需求去更换。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。目前来说韶关房地产业已经成为韶关市经济发展的重要支柱产业，并将在未来很长一段时间内对韶关市国民经济的提升和整体投资的增长起到重要作用。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。二、本案项目分析2.1本案项目市场定位从本案项目的规模，楼盘景观设计，配套设施，户型设计等多方面综合考虑, 本项目的市场定位属于小型中档商住型楼盘。厦礴恳蹒骈時盡继價骚。2.2本案项目周边环境分析盛景园地处韶关市交通主动脉韶南大道旁， 南郊三公里位置，属韶关市

6、商业 重心地段，是韶关市主要批发集散地。还有韶冶，啤酒厂，机务段等几个大中型 企事业单位。茕桢广鳓鯡选块网羈泪。本项目周边配套有大型购物超市，家电超市，农贸批发市场，饮食娱乐场所 等，在购物娱乐等生活设施方面十分便利。在教育设施方面有韶关市明星学校， 韶关市第八中学，南枫小学等几家重点学校。 鹅娅尽損鹤惨歷茏鴛賴。目前在南郊片开盘的小区有龙洲岛， 南枫碧水园东区楼王，枫景园，江山花www.fdcsk 园。这些楼盘的市场定位为大中型花园式小区或高档住宅， 只有江山花园市场定 位与本项目相近，均为中高档住宅小区盘。 籟丛妈羥为贍债蛏练淨。2.3项目优劣势分析1 ）优势A 位于韶关是商业重心地段，交

7、通便利；为韶关市主批发集散地，购物方便。房屋升值潜力高；B 在南郊房地产市场与之同类型产品暂时没有，因此有一定的优势；C 与西河片区相比，同行竞争较弱。同属南郊地段的几个项目，均属大型花 园式高尚住宅小区（如龙洲岛，南枫碧水园）或定位为高端市场的楼盘（枫 景园）；預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。D .在整体的外观设计上，时尚、美观，在户型设计上方正实用。2 ）劣势A .本项目临近马路，噪音较大，灰尘较多。且项目旁为农贸市场，较为脏乱。 B .户型设计过于单一，面积较大。C .与西河片区相比，同行竞争较弱，但同样在南郊市场的几个项目也不可掉www.fdcsk 以轻心。现在消费者比较倾向于购买花园式小区，消

8、费观念已有所改变， 并且还有江山花园为我们的主要竞争对手，另外龙洲岛也对我们的销售有 很大的影响，因其价位与韶关市价接近，且为大型花园式小区。渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。D 因南郊几个厂和企业的工业废气污染，空气质量较差。2.4项目目标客户群本项目属中高档次住宅小区，所处的位置为韶关市商业批发重心地段，目标客 户定位为：1）在南郊做生意的群体2）韶钢，韶冶，啤酒厂等一些企事业单位3）周边居民三、解决方案3.1广告解决方案考虑本项目实际情况和运营成本，广告方案如下：1）建筑工地外围围墙的墙体广告宣传画；2）以南郊为主宣传点，设立户外宣传广告牌 1 2个；3）在最短时间内规划好售楼部，设立楼盘咨询点，利

9、用销售人员进行前期宣传；4）充分利用中联地产二手部的客源信息进行楼盘的宣传工作；5）在几个主要客源集中点进行现场宣传工作；6）印制宣传单张，以南郊为中心进行大面积发散式宣传。7）利用元旦，春节优势进行宣传活动3.2人员整合方案1）确定销售部人员人数及人员岗位职责；（人员管理及岗位职责详见 中联地产销售管理条例）2） 销售部人员组成：销售总监 1名楼盘经理1名销售人员46人;www.fdcsk 3）合同签订、管理人员：2人；主要负责销售合同的起草、签署及递交工作；4）物业部配合售楼部做好相关物业管理工作;5）财务人员：1名。3.3销售人员培训方案1）销售人员仪表、形象培训及岗前职业素质培训，树立

10、销售人员对公司的忠诚度及对自己工作的热情2）销售人员专业知识培训及销售能力，掌握专业的房地产知识，打造一支专业的房地产销售队伍3）销售人员对本地房地产市场的情况掌握，以便在销售工作中更好的掌握市场变化信息4）针对项目具体情况的人员培训4-1 ）项目基本情况4-2 ）项目户型介绍4-3 ）项目配套设施4-4 ）项目优势分析注：具体培训内容详见中联地产销售人员培训3.4项目营销方案根据本项目的具体情况，将本项目的销售分为五步，分别为：准备期，客户储备期，开盘强销期，持续期，尾盘强销期。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。1）准备期和客户储备期A、时间：2006年12月一开盘前三天B、工作内容：我们的目标卖占八、

11、广告配合销售配合销售现场1、积累客1、地段1、工地围墙广1、确定营销方1、接待室户2、我们的环告式2、销售道2、确定经境及配套2、户外宣传牌2、销售人员培具（模营方式3、我们的户3、宣传单张训型,效果3、确定项型4、二手部资源3、统一销售口图、DM目价格利用径3、各类宣5、利用元旦，春4、销售合同准传单张，节做大型宣备楼书传活动C、主要工作内容：收 取意 向 金方式意向金收取1000 5000元。一个客户只可预留一套。地点售楼部配合部门财务部。目的锁定对本项目有意向的客户群，并为价格的提升做有力的依据。注：开盘前期宣传详见前期推广计划2）开盘强销期A、工作内容我们的目标销售工作广告宣传配合努力

12、使储备客户100%成为成交客户的基础上进一1、第一波销售，做至册门红；2、尽快完成签约、1、打出第一次促销广告，前5名订 房顾客可获得购房优惠；2、现场开盘庆典活动。步促进成交。按揭等手续。B、具体事项认购签约时间视具体开盘日而定开盘十天内客户交意向金客户所有签订认购书未签约客户，完成70签约单。优惠幅度视具体定价而定视具体定价而定地点售楼部相关配合1公司财务人员现场收款；1、公司财务收取首期款并开2、已支付意向金客户凭付款具首期款收据；单签订认购书；2、客户必须带齐签约资料前3、未支付意向金客户可现场来签约；洛定，开盘前二大不可预留。目标在开盘期尽量完成总体销售的50%同时签约率到70%3）

13、持续期工作内容我们的目标销售工作卖点整合广告宣传完成剩余房量的1挖掘老客户1南郊的商业1、加强到韶冶，韶钢销售工作，目标2、加强对新客地段的优势等单位进行宣传为整体销售的户的销售工2、本项目在南2、预留出一定的广告90%作郊地段的凸费用，到尾盘销售3、进一步加强显位置时候加强宣传攻势二手中介的作用4、完成签约，办证等事项4）尾盘强销期工作内容强势收尾完成100%勺销售任务我们的目标销售工作卖点整合广告宣传完成100%勺销售1、进一步挖掘1、进一步挖掘本1、重新确定新的任务老客户项目优势广告表语2、完成前期销2、本项目的设计2、以优惠价格吸售工作中剩在南郊市场是引客户余的工作十分少见的3、在个单位加大3、协助银行吹宣传力度促缴款工作及办理按揭工作注：本方案根据具体销售情况进行调整。5）价格策略