业委会和物业公司在物业管理中的角色

1、业委会是创新社会治理体制的重要力量-一个业委会主人的多年感悟-十八届三中全会通过的 中共中央关于全面深化改革假设干重大 问题的决定第十三章、创新社会治理体制 中说：改进社会治理方式。 实现政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动运用法治思维和 法治方式化解社会矛盾。调节利益关系，协调社会关系，解决社会 问题。从以下三个方面阐述业委会是创新社会治理体制的重要力量。1、依法治理，加强法治保障-物权法明确了产权关系决定业委会和 物业效劳企业在社区治理中的位置。2、社会自我调节、居民自治良性互动-因业委会是业主自我管理 的公益性群众组织决定了她的作用。3、业委会在化解社区矛盾中所起的重要作用4、 及时

2、反映和协助政府协调社区群众各方面各层次利益诉求是广东 华南和谐社区开展中心的历史责任一、依法治理，加强法治保障-物权法明确了产权关系决定业委会 和物业效劳企业在社区治理中的位置。现在90%以上的城市居民是住在商品房或房改房小区。社区的和 谐是社会和谐的根底之一。?物权法?在第六章首次提出了业主的建筑物区分所权的概念。其中第七十条明确 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部 享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权 利。换句话说，物业管理区域内，除专有物权以外的局部，比方，电 梯，过道、走廊、小区绿化带等等都应当属于业主共有的物权。业主 们翻开家门，直到小区红线以内的非专有

3、局部，如没有特别约定，都 属于业主共有局部。 共有物权的概念之所以重要，是因为这是业主、 业主大会、业主委员会一切权利、义务关系的物质根底 。业主大会、 业主委员会的作用就在于对共同拥有、 使用的共有局部进行管理、 处 分与协调，使共有局部处于良好的状态，以营造一个和谐、宁静的家 园。也是由于对共有物权的维护管理的需要，产生了物业效劳行业， 由业主大会授权业主委员会选聘物业效劳企业并与其签订委托合同， 委托其管理业主的共有物业。现在社会上有一个较严重的误区，政府主管部门某些工作人员 开发商、物业公司、 甚至相当一局部业主都认为物业公司是小区的最 高权力机构。虽然 2003 年已实施的国务院物业

4、管理条例 第三十五 条 ， 第三十六条 已经明确规定： 物业公司在小区是受全体业主 聘用为小区提供物业效劳的。 和业主、 业主大会及业主委员会的关系 是效劳合同关系， 通俗称之为保姆或管家。 物权法 第八十一条 更明确 规定： 业主可以自行管理建筑物及其附属设施， 也可以委托物业服 务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业效劳企业或者其 他管理人， 业主有权依法更换。 在法律的角度更明确了业主才是小区 的主人，是业主决定用什麽方式管理小区，聘用谁。而小区的最高权 力机构是业主大会！ 业主委员会是业主大会的执行机构。 但是在现实 生活中却不是如此， 开发商或物业公司无视业主大会是小区的最

5、高权 力机构是司空见惯的， 可悲的是我们局部从事物业管理工作的政府机 关工作人员也无视这个根本领实和根本法理。例如：正是因为这种对物业公司位置的严重误区，咄咄怪事出现了，最大的问题是广州市业主能够支配自己小区的公共收益的物业小 区占不到全市小区的一成。小偷，强盗是人人憎恶，也是公安打击的 重点之一，但是对于公然侵占业主公共收益的行为却被“惯例保护 起来，这些公共部位的收益，少那么七八万多那么几十万、别墅、大面积 豪宅可能上百万，而公共收益的钱比小偷强盗侵占的数额大多了，业主追讨难上难，甚至要付出血的代价。随着时间的推移，公共设施及 公共部位的问题逐年增多，维修资金的数额连更换电梯的主要部件都

6、难以支付，钱从何来？公共物权的收益是最主要来源， 现在却被开发 商或物业公司全额占有。这就埋下了社区不稳定因素的最大定时炸 弹！有业委会主任举了一个例子来说明是业委会成立了问题多， 还是 问题多才成立了业委会：发生火灾消防队来灭火，可以说是消防队来 了才发生火灾吗？这种严重的违背物权法的咄咄怪事是社区和谐的重大障碍！所以从各级政府到业主，依物权法认识小区物业公司等和业主的物权关 系，加强法治保障支持业主自主决定共有产权的事物，支持业主大会业主委员会的成立， 对于小区是必不可少的。 只有业主大会业主委员 会才有可能努力去争取业主的权益，才有可能落实物权法赋予业主小 区主人的权力，物业公司错位的“

7、权力机构才能得以纠正， 小区的 维修资金续筹等诸多问题才有解决的可能，小区的安定和谐才有可能 实现。二、社会自我调节、居民自治良性互动-由业委会是业主自我管 理的公益性群众组织决定了她的作用。埃莉诺？奥斯特罗姆是2022年诺贝尔经济学奖获得者，头一个获 经济学奖女性，她获奖的中心理论是指出在政府和企业之外还有第三 种力量,即自主组织解决社会问题，推动社会的开展。她曾在2022年 调研了我们广州完全由业主自治的丰景大厦，她也屡次出席全国业主 委员会组织的交流会，她如此关注业主委员会和业主自治是因为业主委员会就是典型的自主治理的组织！她对于自主治理是这样论述的： 一群相互依赖的委托人如何才能把自己

8、组织起来，进行自主治理，从而能够在所有人都面对搭便车、躲避责任或其他时机主义行为 诱惑的情况下，取得持久的共同收益。必须同时解决的问题是如何对 变量加以组合，以便增加自主组织的初始可能性， 增强人们不断 进行自主组织的能力，或增强在没有某种外部协助的情况下通过自 主组织解决公共池塘资源问题的能力。业委会的成立是非常不易的，能够对小区的公共物权实现自主治 理更加不易，但是这是物权法给与的不可剥夺的权利， 更是中国社会 健康开展的必然！不可否认，业委会成员不都是雷锋，也有个别甚至犯法。但是绝 大局部是好的，没有任何报酬，除了付出辛苦，还要付出金钱！他们 无怨无悔，只有一个信念，就是要通过持久不懈的

9、努力使自己小区的 邻居们生活得和谐安逸，使小区的物业保值升值！他们是一群志愿者！ 我到很多小区去， 看到业主亲切的和业委会成员打招呼，这是一种 凝聚力的表现！这几年业委会成员的组成也更趋向高学历高职务。 里 面有处级局级公务员，包括公安部门的警官，学者律师，企业的高中 层管理人员，他们是社会精英，他们的共同特点是政策水平较高，同 时有较强的组织能力，在自己居住的小区具有较强的公信力。广州市和广东省有大量的事实：1、海珠区顺景雅苑小区业主委员会领导业主成功更换物业公 司、收回被物业公司长期霸占的停车场， 并收回被开发商长期霸占的 公共绿地被建了商铺出租给布匹批发商，同时收回开发商占有的 非法所得

10、几百万元。2、越秀区丰景大厦业主委员会带着小区的业主走出了目前国内 千千万万业主仍然在艰难维权的怪圈，并率先走上了构建和谐平安社 区的健康之路，自治多年来最大的收获是：第一、最大限度减少了物 业管理纠纷；第二、实现了权益共享、责任均负的业主理念；解决了 小区物业维护可持续开展的资金问题。3、广州海珠区润泰大厦业委会追讨回数百万元，把一个烂尾楼 建设得井井有条。4、深圳长城一花园业主委员会通过各种努力相继收回了一局部 架空层、地下室、电梯间的共有物权及其出租收益。这笔收入，每年 就有80万，给这个老区带来了养老金。业委会在小区得到广阔业主的信任， 得到业主大会的授权，实现 了在所属小区社会自我调

11、节、居民自治良性互动！这是物业公司无法 取代的，可惜的是广州成立业委会的小区比例仅为 25%市国土房管局有 关人士解释称，一个原因是局部业主对于成立业委会的意愿没有特别 强烈，原因真是居民意愿不强吗？显然不是， 城内不少小区业主有强 烈要求成立业委会的意愿，却往往得不到支持；即使成立了，换届时 也会遭到各种阻扰。有关基层单位也视业委会为另类，总觉得他们的 共有物业自我管理侵犯了自己的管理权。 此外，开发商也借着前期物 业管理，千方百计侵占共有物业的业权，无偿占有共有物业的开发收 益，据说在一些物业公司的行规里有一条潜规那么：成立了业委会的小区物业经理就要被撤职！这才是业委会难以成立、业主大会难

12、以召开 的根本原因。因此，房管部门的业务指导是非常重要的，房管部门的 支持以及与街道居委的共同合作， 无论是对业主自我管理的支持，还 是支持业主依法维权维护小区的稳定都是至关重要的。三、业委会在化解社区矛盾中所起的重要作用深圳雍翠豪园的案例以事实显示业委会在化解矛盾中的重要作 用：该小区位于罗湖区莲塘梧桐山边，“共420户，建筑面积约3.5 万平方米。小区2000年入伙到第三家物业公司进驻前，一直是罗湖 区名声在外的“问题小区，纠纷不断、上访不断、官司诉讼不断、 老问题解决不了新问题又不断出现。小区除了开展商欠缴150多万专 项基金，物业公司也肆无忌惮地反复挪用，盗用本体维修基金，但业 委会、

13、政府主管部门能做的也不过是公文来公文去而已， 实质性的措 施一点也没有。老物业公司被驱逐前不但把全部本体维修基金挪走拒 不归还，而且把门禁系统、消防系统、监控系统全部破坏。新物业公 司进驻时真是百废待兴、举步为艰，消防被限期整改、小区连大门道 闸杆断了也没有钱修复， 那时甚至打报告向住宅局基金中心申请借款 用来消防整改和电梯维修当然也不可能借到钱 。2007 年业委会经屡次修改正式确定了以“账户共管为核心的 “雍翠豪园第二轮物业管理模式 作为业主大会表决提案， 经业主大 会表决取得了 65.7%票权。“雍翠豪园第二轮物业管理模式 即雍翠 模式作为对外招聘物业公司的根本条件。 我们据此制作了招标

14、文件、 合同框架和评分标准，向外公开招标。 2022 年北方物业管理经评标 取得了小区物业管理资格，受业委会授权委托在 11 月正式进驻小区 提供物业管理效劳：设立“小区收入共管账户；管理处按年、按月制定工作方案和预 算并提交业委会审议。审核后的预算每月从“小区收入共管账户划 拔到管理处账户用于日常物业管理开支；与管理费一起统一托收到 “小区收入共管账户 上的维修基金，那么按月划拔到“维修基金专户 该账户实行双方共管， 保障了维修基金的平安； 弥补旧有物业管理模 式的缺陷， 在现有法律条件下可操作的模式。 它的机制能够有效化解 业主、业委会与物业管理企业之间的矛盾， 改变了物业公司在旧有模 式

15、中“独霸一方、为所欲为的思维，置业委会监管作用于物业管理 的日常工作中， 使小区本钱开支环节得到有效监督和控制。 为营建和 谐的物业管理环境开创新局面起到了重要的作用。?物权法?第七十八条对业主委员会的地位明确：业主大会或者业主 委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的 决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤 销。业主有权选举业主委员会，但是在一般情况下，不能拒绝业主委 员会作出的决定。业主可以由于种种原因不参加业主委员会的活动， 但是，业主委员会的决定必须遵守，只有人民法院才能有权撤销业主 委员会的决定。标准了业主委员会与政府职能部门之间的关系。这一条

16、也赋予业委会在化解社区矛盾中的重要作用！例如润泰大厦业主委员会经反复劝阻无效后，起诉同小区的业主 在装修过程中，凿穿H层楼板，加设直径约50毫米的新排水管道。4 楼和5楼之间H层架空层，平时是业主们休闲纳凉之所，业委会 说“修复原状就好，打官司不是针对谁，而是为了维护小区管理规约 的严肃性。经法院调解，被告需恢复楼板原状并承当诉讼费用，现 在私自凿开孔洞已恢复原状。业委会告业主胜诉的案件，具有标本性 意义：业主要自觉遵守业主规约维护公共利益！四、及时反映和协助政府协调社区群众各方面各层次利益诉求是 广 东华南和谐社区开展中心的历史责任广东华南和谐社区开展中心在政府的扶持和社会各界的关心支持下于2022年经广东省民政厅批准注册成立，中心致力落实科学 开展观和贯彻?物权法?，致力推动全社会共同构建长治久安的和谐 社区。中心的指导思想：学好用好?物权法?，引导广阔业主依法、有 序地推进业主委员会的建设，联合房地产开发企业和物业效劳企业， 共同推动小区物业管理市场的健康开展，最终到达构建和谐社区的总 目标，迫切需要建立一个融学术研究与实践指导为一体的交流合作平 台，使之成为政府联系基层社区的纽带和国内外学术交流的桥梁。本中心一方面将组织学术界通过开展国内和国际学术交流，借