对辖区内的老旧小区引进物业管理.docx

1、城市精细化管理项目采购项目项目编号：响应方案2021 年第二条监督办法和违约责任一、日常监督二、违约责任乙方没有达到本附件约定的管理服务标准，构成违约的，由甲方向乙方发出 书面处罚通知，每一项违约扣减乙方按本合同附件2约定的利用本物业公共部位、 共用设施和经营用房经营收入总额中乙方1个百分点的可得金额，相应增加甲方 1个百分点的可得金额。第三条考核办法和结果处理一、每年年中和年底，乙方将半年和全年履行合同的情况、下半年和下一年 度物业管理的主要计划等，两次向全体业主送发书面报告。二、业主委员会年中和年底两次向全体业主送发评议打分表，对以下内容进 行打分评议：1）供电管理；2）供水管理；3）消防

2、治安管理；4）卫生保洁管理；5）绿化管理；6）公共设施设备管理；7）车辆管理；8）维修服务；9）服务态度；10）遗留问题的解决；11）总体评价。打分的标准为：好、较好、一般、较差、差。三、年中和年底回收的表格由业主委员会邀请区物业办、社区居委会、部分 业主代表和乙方代表进行公开汇总并将结果向全体业主公告。在“总体评价”中， 80% （含）以上业主认为“好或较好”的，业主委员会向全体业主书面通知按合 同规定邀清上半年或下半年物业管理费。30% （含）以上业主认为“差或较差” 的，上半年或下半年物业费按90%收取。50%（含）以上业主认为是“差或较差” 的，由业主委员会召开业主大会解聘现物业公司，

3、并组织招投标选聘新的物业管 理公司。2、老旧小区引进物业管理探索方案为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管 理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适：我公司充分认识加 强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、 自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高 小区管理的整体水平。我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服 务的容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的 满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的 要求。一、管理

4、思路根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路。1、高水平物业管理根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管 理标准定位在专业物业管理服务标准上通过高水平物业管理将老旧小区提到一 个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代 社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理关办公机构，管理操作人员配置齐 全，办公场所干净有序。2、配套设施的管理和服务对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照 国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确 定客户（业主）服务的项目、内容和标准。每季度要采取

5、书面形式向业主征询对 物业管理服务的意见。3、抓好消防安全及安全保卫工作由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口 能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有 车辆管理制度，对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放: 对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制 度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保 安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真 正的小区就是家，爱岗如爱家，实

6、行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生 活环境。4、保证人员和服务的专业性老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理 制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为 规范。5、服务项目与收费标准透明针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务 费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）；在收费、财务管理、 会计核算、税收等方面执行有关规定：我公司及业主方双方整订合法的物业服务 合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公 示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在

7、显著 位置公示服务项目与收费标准。6、一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理：同时兼顾项目的实际情 况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执 勤：帮助解决一些困难户的问题,提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业书或岗位证书，且 经消防知识培训有记录。7、社区文化我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的大力开展各种有益的社 区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。8、员工培训和学习我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水 平。保证小区公共配

8、套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常; 规划活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志：保证车 辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按 季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作， 保证植物生长良好，形成较好的植物景观。10、老旧小区保洁管理我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子 自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道的乱堆放、舌L贴、 楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任

9、务分解、责任落实、相互 监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保 洁，保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设 施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修10分中到场, 急修半天完成。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）: 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记 录齐全：设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设 备操作规程及保

10、养规定、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用, 消防通道要保持畅通：设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、 规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%：容易危及人身安全的设施设备有明显警 示标志和防措施；对可能发生的各种突发设备故障（供电、供水、消防设备等） 有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏，配电宝管理规定。供水 设备运行正常，无设施损坏。制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计 划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运 行。12、安全

11、保卫及消防工作。结合工作区的物业，完备安全防措施:严格来访保安人员24小时在岗值班， 夜间安排专人巡逻。物业人员掌援消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾 事故，设立消防筑散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此 检查2次以上13、房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全：根据 房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修围 的，有及时组织修复；属于大、中修围的，要及时编制维修计划，向业主大会或 者业主委员会提出报告与建议。有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等, 做好巡查记录、及时维修养护。对违反规

12、划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房 屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。14、物业管理制度与档案、资料管理在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管 理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成 册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案 管理等制度健全。15、其他管理(1) 定期开展有意义、健康向上小区文化活动。(2) 积极支持参与社区文化建设。(3) 无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报 和在县级以上媒体有负面报道。(4) 避免小区由物业管理不善导致发生的

13、治安、刑事案件。物业服务和业主出入的和谐；我公司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期, 除主要出入口我公司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们 所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。二、抓整治工作，换环境面貌1、针对问题，一对一宣传根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较 为严重：再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱家晒、乱堆放情况无法 杜绝，无形之中给小区管理带来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种 方式进行物业管理知识普及和宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣 传工作，针对小区存在的问题从治安安全

14、、消防意识等方面对业主进行一对一的 宣传，提高业主的文明意识以及安全防意识。2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题加强停车 位或共用车摩的管理，解决居民停车位的问题，消除小区消防车难进入的安全隐O3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确 工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁小区做到保安、保洁、保绿，建立 社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及 时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛 脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全的小区环境。（一）服务方案1、对辖区内的老旧小

15、区引进物业管理32、 老旧小区引进物业管理探索方案11（一）服务方案1、对辖区内的老旧小区引进物业管理总体要求:通过明确小区物业管理服务内容、标准和监督考核办法，体现“质 价相符”和“明明白白”消费，为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活 环境，为业主提供良好的服务。第一条管理服务标准一、客户服务1、总体要求：服务有效投诉少于5%,处理及时率100%；业主满意率80%以上。不达标即为违 约。2、具体要求:1Z 佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁。对业主（使用人）的报修 与求助耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项， 征求业主（使用人）的意见。2、服务时限。急修服

16、务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急 处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复, 持殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居 民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。3、对业主的投诉及时回访，回访率100%,并件件有记录。二、房屋、共用设施、设备维护与管理总体要求：房屋完好率大于等于98%；设施设备完好率大于等于95%；不达标即为违约。 具体要求：1、整体环境干净整洁，无暴露垃圾、无非法张贴小广告、无渣土乱倒、无 大型垃圾渣土露天堆放、无桥下空间环境脏乱现象。2、地面清扫保洁到位，无道路遗撒、无扬尘、无油脂餐余、污水横流等现 象

17、。3、街面秩序管控良好，无流动商贩、无无照游商、无店外经营、无占道经 营、无黑车黑摩的、无违法停车、无僵尸车、无私装地锁、无非法一日游、无散 发小广告行为、无露天焚烧及焚烧痕迹等。4、各类设施完整无污，包括环卫设施（垃圾桶、果皮箱等），标识系统（道 路指示牌、旅游指示牌、公交车站牌等），交通设施（路面、交通护栏、隔离墩 等）、路灯、电话亭、井盖等。5、公服设施合法完好，无喷涂、张贴小广告、外观破旧等现象，无违规广 告牌匾或广告牌匾破损现象。6、园林绿地管护到位，无白色污染、无暴露垃圾、无杂草丛生现象，无植 物病虫害、无绿化缺失、无非法侵占绿地等现象；道路两侧无白色污染物，树木 死株、缺株现象。

18、7、门责区域干净整洁，地面无痰迹、烟头、纸屑、废弃物、垃圾、污水污 物现象，无缺株、死株、斑秃现象，无店外经营、乱堆乱放、乱设摊点、私搭乱 建、乱停车辆等现象。8、巡检。（1）每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面 检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，做好记录；（2）每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主 委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季 和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;（3）每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落 水管等；每日巡视1

19、次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门 窗、玻璃、路灯等；（4）每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次，发现问题及时解决；（5）巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或 更新改造的项目报告业主或者业主委员会。9、房屋。（1）装修管理。将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；在业主（使用 人）装修房屋备案登记时，对不符合政府有关规定和业主公约的内容，应在2个 工作日内给出修改意见；业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；对装 修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关 部门依法处理。（2）油漆粉饰。钢屋架及支撑或其他各

20、类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）、等应3年油饰1 次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。10、给排水系统及其配套设施。（1）给水设施，泵、管道、水箱、阀门、水表等运行正常，出现问题随时 处理。（2）排水设施。化粪池每年清理n次，每季巡查1次。楼面落水管落水口 等保持完好，开裂、破损等及时更换。每月清扫1次以上排水明沟，；每2个月 对地下管井清理1次，每季度对地下管井疏通1次，保证通道清洁，排水畅通。11、供配电系统建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事 故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；所有供配电设备运 行正常，没有人为故障。12、智能化

21、系统设备运行正常，专业人员24小时值班，监控反应灵敏，异常情况及时检修。13、避雷接地系统。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护； 在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。14、电梯运行与管理（1）与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大 中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。（2）每日监督电梯运行状况，加强日常维修保养，电梯及其安全设施每月 不少于2次，每年进行1次全面调整和测试，确保电梯及安全设施完好、齐全, 通风、照明等附属设施完好。电梯年故障率低于7%。（3）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使

22、用人）正常生活的影响。（4）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号后迅速通知维保单位 派人排除设备故障，并尽快设法解救乘客。15、道路、停车场、车库及配套设施(1) 保持本小区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；发现损坏及时修补；(2) 按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落 叶或其他杂物；(3) 停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备。三、清洁管理总体要求：内外环境整洁，没有卫生死角，环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为 违约。具体要求：1、一般管理。每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面 每月刷洗1次；每日收集2次业主

23、(使用人)垃圾；每周用干净的抹布擦抹2次 楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌 等公共设施每周循环清洁1次；各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每月擦洗2 次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱 堆乱放；铁栏油漆完好无脱皮；扶手护拦干净、光亮；梯间顶面无蜘蛛网、大理 石地面干净;玻璃、墙面、门窗保持干净。灯具每季擦抹1次。2、电梯及电梯厅保洁。保持电梯轿箱清洁，每日清洁1次；灯饰及轿箱顶 部每周清洁1次。避免在客人多时清洁电梯，若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。3、共用车库保洁，地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和 杂物；无

24、异味、空气流通；管道标识清楚，油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌 等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无灰尘。4、道路保洁，道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、污渍、泥沙；地面垃 圾滞留时间不能超过1小时；路边灯具的灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。6、休闲及绿化带保洁，外观整洁，地面垃圾滞留时间不超过1小时。7、垃圾桶、果皮箱保洁，垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污，无明显异味。8、垃圾收集与处理。垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；垃圾收集车表面 洁净，无污染，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。9、卫生消杀。夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次；灭鼠：每季进行1 次。四、园林绿化养护与管理总体要求：园

25、林绿化与小区整体环境相协调，美观，花草树木长势良好，符合季节气候 特点，没有人为毁绿损绿事故。达不到此要求即为违约。具体要求：1、草坪。成活率在95%以上，生长茂盛；整块草地没有已开花杂草，整块 草地没有明显阔叶杂草；无病虫害；绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象； 设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；根据草坪种类、季节、 生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。2、园林树木。长势强，生长超过该树种、该树木的平均年生长量；树冠完 整美观，没有死树和枯枝死杈；树木枝干无机械损伤，无明显缺株；绿篱上下部 枝叶茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常

26、，修剪 造型美观，无死株和干枯枝。3、花坛。花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美，无枯枝，无病叶。 保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清洁卫生。4、人工水系、喷水池，池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边 无污迹。四周安全设施状况，发现损坏及时修复。五、安全防范总体要求：阻止或减少刑事案件，杜绝因管理不善而发生重大或较大治安案件。公安部 门鉴定小区内发生的刑事案件或治安案件主要原因系由物业管理企业管理不善 即为违约。具体要求：1、配备接受过专业训练的专职保安人员。保安人员要身体健康，责任心强， 无犯罪记录，工作认真负责，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律 法规；当班时佩戴统

27、一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪 表规范整齐；上岗时精神振作，举止文明，仪态良好。2、门卫。本小区实行封闭管理。主出入口 24小时至少有2人有值班看守, 本小区人员车辆凭卡进入，外来人员应进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入，杜 绝未经受访业主同意的其他人员进入；大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交 通疏导等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班记录。3、巡逻。白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、 重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人；及时发现和处理不 安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件 时，及时报告警方

28、与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现 场和证据；安全巡逻有记录有检查。4、紧急事故反应。（1）制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、 安全疏散、公共卫生以及电梯应急等；（2）有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；（3）高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；（4）对紧急事故做出快速、正确的反应，尽可能减少破坏和损失程度；（5）组织恢复生活秩序。5、其他防范措施。（1）设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；接到报警信 号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；（2）涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；（3）协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件