龙湖碧枫轩项目融资计划书精编版

1、龙湖碧枫杆项融资计文件编码划书请填写公司名称龙 湖 碧 枫 轩 项 目 融 资 计 划 书第一节公司基本情况易县龙湖碧枫轩度假村有限公司成立于2003年，是专项的项目公司，以开发建设 龙湖碧枫轩别墅为唯一的专业项目。以下是公司的注册号及批件:序证件名称制发单位制发期备注号1固定资产投资项目备案河北省发展改革委员2009年6月正件证会16 n易县发改备字(2009) 32易县发展改革局号2国有土地使用证易县国土资源局2008年7月正件易国用(2008)第03-8192 号1日3企业法人营业执照易县工商行政管理局2008年12正件注册号：02月29日4组织机构代码证保定市易县质量技术2009年1月

2、正件代码：-0监督局12 n5税务登记证易县地方税务局2009年1月正件冀保地税易县字80号16 n6项目计划书易县龙湖碧枫轩度假2009年6月正件村有限公司28日7项目可行报告易县龙湖碧枫轩度假2009年6月正件村有限公司28日8 地形图1： 5009 土地勘界图1： 200010建设规划图11 土地评估报告（保定）恒达（2009）估字第易034号12工商局批复13国土局批复14验资报告15公证书16规划局批复17周边房价比较图表18公司股东会决议（融资决议）一、公司产品及卖点：<-）产品：河北省保定地质丄程2009年5月正件勘察院易县国土资源局 2008年3月复印件（国土局 可查正件

3、）易县龙湖碧枫轩度假 村有限公司保定恒达土地咨询评 估有限公司易县工商行政管理局易县国土资源局保定众信会计师事务所保定市第一公证处易县城乡规划局易县龙湖碧枫轩度假 村有限公司股东会1、独栋别墅30套:2009年6月正件2009年9月正件8日2009年9月正件9日2009年9月正件28日2008年7月正件28日2009年9月正件28日2009年10正件 月21日图件2009年9月正件7日第二节公司产品及市场分析每套 300-1000 7J元。客户定位：成功人士。此房用于小家庭的旅游度假。客户定位：白领阶层和小老板。2、联体别墅150套：价位80-200万元。客户定位：成功人士。3、公寓住宅80套

4、：单价5000元,每套30万。4、会馆6套：价位500万元用于招待、聚会、交流、会议。客户定位：公司或政府机关。（二）卖点：1、绝佳地理位置我们的地段在北京的西南方向，七环（廊涿高速）内。这里是世界文化遗产的保 护范围，山水一体，构成了山中有水，水中有山的独特景观。还有“荆关紫 气”、“拒马奔涛”、“云蒙叠翠”、“奇峰夕照”、“峨眉晩钟”、“福山捧 日”、“华盖烟岚”、“易水寒流”八景环绕，天然一幅绚丽多彩的山水画卷。 山景、水景、历史文化古迹和自然民风完美融合，给人以浑然天成、闲趣安逸之 感，成为无数都市新贵与高知人群追享“有闲生活”的人间仙境。周边还分布着 万顷世界遗产清西陵，古长城紫荆关

5、生态文化旅游景区，狼牙山五壮士经典红色 旅游景区，春秋战国燕下都旅游景区等五大景区数十个旅游景点。这里交通便利，有高速公路和国道相通，距北京100公里，行程一小时，距天津1 60公里，行程一个半小时。距保定70公里，行程50分钟。这里的环境，符合所 有建设别墅的条件。2、合理的设计规划本旅游区的其他楼盘受开发前期生地环境的影响，普遍低档低价，设计趋同。我 们现在的环境是熟地，并且面临着高档别墅的市场需求。所以在我们的设计规划 中，高中低结合。以便满足不同层次的需求。其中：公寓住宅2栋7层楼，每栋3个单元，顶层楼头是凉台。每单元每层2户。60平米，一室、一厅、一厨、一卫。独栋别墅300-600平

6、米，装修、家具要极尽奢华。独立花园，临湖面水，独立钓位，配有游 艇泊位。独栋别墅区用围墙和其它建筑隔开，围墙内有环区公路，使每套别墅进 出都很方便。一楼：服务区：双车库、厨房、卫生间、佣人休息室、保安值班室。二楼：办公 区：办公室、会客区。三楼：生活区：居室、厅、卫生间。楼道独立设置。联体别墅每户156-288平方米，中等户型，2-3层，车库、花园一应具全。会馆6套：多功能厅、休息室、餐厅、厨房、库房、停车棚。600平方米。3、熟地环境旺龙湖，原是清西陵景区上游的龙脉景观，它水源充足，水位保持平衡，使周围 形成了一个绿色景区。远处的青山郁郁葱葱，云雾缭绕；近处是垂柳行行，倒映 水中；湖边凉风习

7、习，渔舟垂钓；湖岸是排排别墅，红瓦蓝天；绿水青山之间，一片和谐自然。在我们北方地区，水是稀缺资源，山水景观更加珍贵，因此，这 样的土地资源环境是不可复制的。在湖水岸边，现在有各种风格的休闲别墅群， 大多是北京人批量的购买。这里已经形成远近闻名的旅游度假区，总建筑面积超 过20万平米，已建成多家北京和地方的星级宾馆和会务中心。来此旅游者络绎不绝，北京、天津、石家庄辟有旅游专线，每天都有旅游团來易 县旅游。据有关数据统计，2008年来易游客超过100万人次。随着社会经济的发 展，旅游消费还会逐年增加。距京津石不足两小时车程，三地来易旅游置房者多，休闲別墅、山庄小院等成为 市场追捧热点。龙湖周围已经

8、建好的龙湖渡假村、望龙渡假山庄、欣燕都宾馆、 明烛山庄、易龙山庄、财政宾馆、水利宾馆、北京城建培训中心等。我们的项目地块是旺龙湖的最后一块空地，就在湖水的北岸中部，众多别墅的中 间。面向湖水，高低有致。而且，最为难能可贵的是，它是整个环湖风景区中的 众多别墅中最好的一块“风水宝地”。（见图）已经经过前期开发，完成了道 路、供水、供电、通讯等基础建设，建有水塔一座、变电室一座、通讯塔一座以 及绿化树木数百株，园内道路900多米，再建的湖中亭一座。己建成八幢独立别墅，计3000m2,可以直接开始销售。4、巨大的升值潜力依山、临水的环境是北方的稀缺资源。而在这样环境中建筑的别墅，就是所有成 功人士追

9、求的理想。在北京六环以内，虽有一些别墅项目，但是没山没水，东、 北、南三个方向都是平原，没有山景。有水的地方很少，即使有水，水面的大小 也没有适中的。旺龙湖的水面是1200亩，不大也不小。一小时车程是休闲度假的理想距离。人们普遍认为，在工作地或住地之外，距离一白公里左右，是非常理想的度假距 离。独栋别墅是不可再生资源。国家对于独栋别墅项目用地自2007年就停止审批了，从而使已经获批的独栋别 墅，其批文本身就具备了增值效应。众所周知，办出租车的手续，以前的费用是2 000元，停止审批儿年后，转手的费用上涨了 100倍以上。低廉的价格蕴含着巨大的升值空间在北京周边，一套具备以上条件的独栋別墅，价格

10、可售数千万元。我们的内部预 售价只有1000万元。二、行情和市场1、行情：龙湖旅游开发区最初在生地阶段，独栋别墅的价格是每平方米2700元，现在的行 情是在我们的地块西侧：毛坯房起价5280元/m2；均价5500元/m2；最高价5680 元/m2。涨价的原因主要是生地变熟地，同时独栋别墅停止审批对推高房价的作用在不断 的发酵。北京房地产涨价也起了一定的作用。2、市场：客户定位:区域分布：北京市、保定市 层面划分专业房地产投资者成功人士白领阶层小老板三、公司的独特性和市场竞争力1、公司的独特性作为项目公司，项目地段的独特性、开工时间的独特性，就是公司的独特性。我 们的项目地段的优越性是无与伦比的

11、。我们开工时，本旅游区其它楼盘或者已经 售完，或者只剩下尾盘。到了我们开始销售的时候，我们在当地没有竞争对手， 同时，其它楼盘的业主都会成为我们的义务售楼员2、市场竞争力市场竞争力主要表现为设计和价格。因为我们开发建设最晚，所以我们可以设计 得更完美。因为我们的成本很低，而现在又出现了别墅的高行情，所以我们有充 分的空间来应对各种价格挑战。四、竞争对手的优势及劣势 因为我们是本旅游区最后一块开发用地，其它楼盘的销售己经基本结束，我们的 销售要在建设资金到位的一年以后，所以我们在本地没有竞争对手。我们的竞争对手在北京近郊。和我们相比，他们的优势有两个，劣势也有两个。 两个优势为：在北京行政区划内

12、；离北京的距离比我们近，他们一般在50公里 内，我们是100公里。两个劣势为：他们的自然环境远不如我们；他们的价格比 我们高很多。从实际情况来看，北京人在廊坊、涿州、高碑店、易县买房的很多。这说明他们 并不计较行政区划和增加50公里的车程。而竞争对手的劣势是无法化解的。综合比较，我们占优。第三节融资需求和财务预测一、公司目前的财务状况和资本结构公司现有资产有：土地平方米（评估价万元），地上建筑物3000平方米（预售价 2000万元）。公司没有债务。二、融资需求1、计划建筑面积60000平方米，包括高档独栋别墅30幢，连排别墅150幢，公 寓住宅80套，会馆6幢。共计投资9000万元；2、景观建

13、设12000平方米，共计投资1300万元;3、配套建设共计投资1700万元。4、工程总计需要融资12000万元。工程周期26个月。三、财务分析根据目前市场行情和市场同类别墅价格比较，特别是与本地已经开发、销售的同 类房价对比，按照慎重性原则预计如下：1、销售收入：可销售面积6 7jm2,其中：高档独栋别墅6800元/m2；联排别墅4800元/m2：公寓4800元/m2；会馆5800元/m2：平均实际售价可以实现5000元/m2。6 万 m2 X 5000 元/m2二 30000 万元;2、销售税金及附加：根据国家税收政策，营业税及附加计算如下：营业税：应纳税额二营业额X 5%=30000万元5

14、%=1500万元；城市维护建设税：应缴税额二营业税7%=105万元；教育附加：应纳税额二营业税X4%=60万元该项目应交营业税及附加总计1665万元。3、盈利分析:销售收入扣除成本和营业税及附加即是利润总额:利润总额=30000万元（销售收入）-6000万元（土地及基础设施建设成本）-12000万元（建筑工程总成本）-1665万元（营业税及附加）=10335万元。税后利润二利润总额10335万元-管理成本（利润总额的10%）=9302万元。第四节销售及资金回收由于该项目前期准备工作都已就绪，水、电、路、通讯都己到位，已经具备工程 开工条件，随时可以开工。由于目前已经建成3000m2独体别墅，可

15、以直接进入销售阶段，其余可销售部分， 待新的工程开工后也可以进入销售准备阶段。资金回收分三阶段：第一期12个月，预计回收10000万元，可用来支付基建工程 款；第二期12个月，预计回收10000万元，主要用来支付建设工程款、抵押贷 款，回收全部成本；第三期12个月，预计回收10000万元，支付税费及提取利 润。第五节投资方的介入和退出一、投资建议建议投资方投资10000万元，周期为三年，用于项目建设。二、投资方在公司经营管理中的地位和作用投资方在公司中享有股东地位，并执行监管、审计责任，以保证专款专用。三、资本退出在发生以下情况之一时投资方可以退出资本：1、投资方要求。2、项目结束。第六节风险

16、及对策一、风险从目前的实际情况来看，看不到有什么风险。即使在全国住宅有行无市的时候，别墅始终旺销和增值。唯一的风险来自不可抗力。即：战争、自然灾害等。二、对策当发生风险，导致投资方认为自己的利益受损时，公司以现有土地担保投资方的利益，即：三年内收回本金，并保持每年利润率8%。这块土地共平方米，（146亩），通过政府正式招牌挂方式取得，土地出让金全部 交清，各种开发建设之前的政府相关审批手续全部办结，各类相关费用也全部交 清。我们办理的土地使用性质是综合用地，可以开发别墅和旅游度假房产。目 前，已经办好了国有土地使用证、固定资产投资备案证等相关开发建设 手续。 经权威部门的地价评估，本地块的土地市场价可达每亩70多万元，总价为10035万元以上，己建成的别墅3000平方米，总价2000万元以上，这些全部是我们已 经投入的自有资产。第七节融资计划1、固定资产现值：12000万元。其中土地估价现值10035万元，已建成3000平米 别墅现值2000万元。2、尚需融资：12000万元。3、融资计划：10000万元。4、主要用途：项目开发建设、基础配套、基建、销售费用。5、还