北京丰汇物业管理责任二次装修管理手册WJC

1、装修管理手册目的：为确保大厦设备设施的完好，装修期间及日后系统的正常运行，协助客户办理好各种有关施工手续，物业公司根据北京市质监总站2001年第6号文件北京市公用建筑工程实行初装修验收备案暂行办法规定的要求。1、二装总包负责如下工作内容1) 审核二装设计、施工、监理单位提交的相应的证明文件，如营业执照、设计资质、装修企业资质、监理资质、安全生产许可证和法人委托书等；2) 审核施工管理人员项目经理证、工长证、质量员证、安全员证；3) 审核施工人员“四证一表”(暂住证、做工证、健康证、安全生产上岗证和建委注册花名册)及电、气焊特殊人员上岗证等；4) 审核二装施工单位提交的项目管理机构、安全生产文明

2、施工措施、现场消防措施、成品保护措施是否符合大厦要求；5) 协助客户装修承包商办理北京市建筑质量监督总站(以下简称质监站)装修注册手续；6) 对施工人员进行入场教育、考核；7) 施工中的巡查工作，对临时水、电、消防器材使用的检查；8) 对二装施工单位在装修中使用的主要材料进行审查，对材料的环保、防火、品质等问题进行管理；9) 负责对装修中拆改结构、防火分区墙等影响结构安全的施工进行管理；10) 在装修中检查不按图纸施工、影响大厦机电系统、安全隐患等问题；11) 装修过程中相关施工资料的管理；12) 在收到竣工申请及相关竣工图纸资料后，总包负责资料审核并协助客户组织竣工验收工作；13) 在竣工验

3、收后，负责协助客户或客户承包商到质监站办理竣工备案手续。(1) 设计公司、工程承包商为保证您租区工程施工的质量，使您在竣工入住后免于被频繁的维修所困扰，各位客户应聘用经验丰富，信誉良好的设计单位、装修公司为您进行装修设计和施工(须持有各类许可证，并具备二级以上资质)。(2) 监理公司由于各位客户可能对工程施工方面的经验较少，所以客户应聘用经验丰富，信誉良好的监理公司进行二装工程监理，协助您对工程承包单位的施工进行管理。(3) 指定工程承包商为保证大厦整个设备系统的功能，下列装修工程应聘用物业管理公司指定的工程承包商进行。由客户与其联系并签订施工/保修合同，具体手续请向二装管理部门咨询：a. 原

4、有空调、给排水系统的更改b. 原有消防装置的增减/更改，包括消防喷淋头，烟感，广播、警铃等c. 燃气系统的更改d. 电源增容2、装修程序概述大厦二次装修的基本程序如下：1） 客户向二装管理部门提出装修申请；2） 客户及其设计师/承建商/监理单位参加二次装修工程交底会，并领取相关表格、图纸等；3） 客户将装修设计图则等技术资料，设计、施工及监理公司资质等应提交文件及已填妥的相关表格交到物业公司二装管理部门（详见附件二）；4） 办理二次装修保险及向物业公司缴纳相关装修费用。5） 二装管理部门负责图纸的审批，客户设计单位须将设计图纸修改直至符合要求，遇有对大厦原状进行重大改动的，应请原设计师审核认可

5、，费用自理；6） 客户将设计图则送消防局等部门审批备案（物业保安部负责协助办理）；7） 到丰盛街道办事处办理施工安全注册手续；8） 客户办理二次装修总包监理的手续并交纳相关费用；（ 1）向物业公司交纳总包管理费；（ 2）在二装总包处填写工程质量监督注册表，开具注册介绍信；（ 3）携带注册介绍信、客户装修合同、装修监理合同到北京市质量监督总站办理装修工程质量监督注册；（4）向质监站交纳装修合同总价款5/10000（万分之五）的监督注册费；9） 客户到物业公司办理入场施工手续：（ 1）提交审批后的施工图纸四份；（ 2）与保安部签署消防安全协议，办理施工出入证；10） 二装管理部门确认完成上述所有内

6、容后，发给客户开工许可证。您的施工单位在取得该许可证后方可进场施工，装修工程施工开始；11） 隐蔽工程完工并经监理验收合格后，提前两天向二装管理部门申请验收；12） 装修工程完工后组织进行四方验收（客户、二装设计、施工、监理）；13） 按消防局要求进行消防验收（进行电检、消检），费用自理；14） 报其他政府部门（若需要）验收，费用自理；15） 凭四方验收合格证、消防合格证及其他政府部门验收合格证通知物业公司验收；16） 到质监站办理工程竣工备案手续；17） 全部手续办理完成后办理入住及装修费用结算手续（一个月后）；装修流程图一请参阅附件3、装修申请客户及您的承建商在室内装修时必须遵守本大厦的装

7、修手册，并在装修入场前向二装管理部门办理申请手续：1） 客户填写装修工程申请/委托书，明确客户本身及所聘请的设计公司、装修公司、监理公司及各单位负责监督装修工程的代表姓名和联系电话；2） 客户及所选择的装修公司填写二次装修工程承诺书；3） 提交有关文件，以备在质监站注册及存档，包括：各有关单位的营业执照副本；资质证书；装修图则一式四份等，详见附件二；4） 办理二次装修保险。4、二次装修工程交底会为便于装修工作开展，在装修工作开始前，物业管理公司二装管理部门组织二装总包、客户、设计、监理及装修承包商共同召开二次装修工程交底会，以确保各单位清楚以下要求：1） 提交图则、资料的要求2） 对设备设施改

8、动的要求3） 临时水电使用4） 允许施工的时间5） 材料的运输6） 垃圾清运方法7） 物业管理公司与贵户的联络方法8） 装修手册重要条款说明9） 缴付一切应交纳的费用10） 物业管理公司关于二次装修过程中的其它要求由于物业管理公司是依靠保险来抵御可能遭受的损失，因此为保护大厦及您自身免受因意外事件而遭受的损失，客户及您的装修承包商在装修工程开始前，应为您承租区域内的装修工程购买保险。保险范围应包括建筑工程一切险、第三者责任险及雇主责任险，保额根据工程造价、装修面积及施工人员数量而定。但工程一切险保额写字楼应不少于人民币（）万元，裙楼部分应不少于人民币（）万元。第三者风险保额根据面积而定：写字楼

9、部分半层以上（含半层）保额（）万元，半层以下保额（）万元，裙楼部分保额为（）万元。雇主责任险根据施工人员数量而交纳。装修商在装修工程开始前向物业管理公司提交保险单副本。保险期限应截止至质监站备案手续办理完成的日期，若因工程延期造成保险失效，客户及其装修承包商必须在保险公司续保至工程竣工手续结束。物业公司将不允许无保险公司承保的工程施工进行。5、装修图纸审批物业公司二装管理部门负责装修图纸审批工作，我们将于收到全部图纸资料的七个工作日内（遇有重大变动须经原设计院审批的，设计院审批时间不包括在内）以书面通知是否同意贵户的装修改造计划，贵户应根据物业管理公司的审核结果改进该设计直至符合物业管理公司的

10、要求。请您特别注意：物业管理公司之任何审批仅考察您的设计方案是否会影响大厦公共区域或其他客户，而并不代表对方案中的技术参数的认可。物业管理公司不保证方案中所选的设备、材料、规格、性能及效果，因此倘若方案、设备与材料发生问题而引致任何后果，物业管理公司将不负任何责任。应由您所聘请的二装设计单位对该改造方案负责。6、消防报审客户的装修方案在得到物业管理公司认可后应送至区防火监督处进行消防报审工作，该处将在收到客户报审文件后的20个工作日内对装修方案进行审核并给出书面通知，告知该装修方案是否得到批准。客户须依据区防火监督处的审核结果对装修方案进行整改直至符合要求，物业公司会依据该审核结果决定是否发给

11、开工许可证。7、政府和有关部门的批准和许可客户有责任确保其全部装修工程须遵守政府部门的有关法律法规和条例。您须将装修方案送交北京市有关政府部门审批并按其要求改进（如市建委注册、消防报批等），以符合政府部门及国家条例所规定的要求。此项工作可由施工承包商代客户进行，在以上过程中，物业管理公司将提供一切可能的帮助，以加快装修过程。8、装修保证金为确保您的装修承包商遵守物业管理公司有关装修过程中的要求，督促施工单位保证工程质量，物业管理公司要求您聘请的二装施工单位交纳装修保证金。装修工程完成后，如物业管理公司验收合格，装修保证金将在办理完成质监站备案手续满一个月后无息退返，但需扣留装修保证金的15%作

12、为质量押金，满一年后若未发现工程设计、施工质量问题则无息返还。如因装修施工原因而造成大厦公共区域的损失，有关赔偿费用将从装修保证金中扣除。9、装修费用您在进行装修工程前须向物业管理公司缴付装修有关费用，包括但不限于装修保证金、审图费、二装总包费、垃圾清运费、施工人员出入证费用、临时水电押金、泄水费等。上述费用将用于消防安全、设备保护、电梯保护和施工监管等方面的支出。装修期间所发生的水、电等费用由您或施工单位支付。10、防火责任人客户应指定装修施工单位的负责人为二装期间的防火责任人，并在消防安全协议书上签字及承担相关责任。11、装修开工许可证在您按有关规定办理完毕相关手续（包括交费、保险、注册等

13、）并获得区防火处对装修方案正式批准后，物业管理公司将向客户发出装修开工许可证。施工时，承包商必须将开工许可证贴在施工现场大门上以便物业管理公司及相关监管单位进行监督及检查。12、装修施工开始客户及您所聘请的施工单位领取装修开工许可证后即可办理货物进场手续等，装修工程便可开始。13、装修进行期间客户及您委托的装修承包商必须遵守物业公司所有装修工程期间规定和装修施工安全管理规定，加强对自身员工及施工现场的管理，并服从物业管理公司、二装总包及监理公司对二装期间的巡查及管理。14、验收1）所有隐蔽工程，在封闭前必须申请隐检验收。二装管理部门、二装总包将于收到监理确认的隐检文件两个工作日后开始进行检查，

14、隐检验收不合格的必须按要求改进。2）工程结束后由客户、设计单位、监理单位、施工单位联合组织四方验收。3）四方验收合格后由客户或施工单位报区防火处进行消防验收，物业公司将协助您进行此项工作。4）向其它有关政府部门申报验收；5）完成上述验收后，客户及您的装修承包商需提前72小时以书面形式通知二装管理部门，并携带有关竣工资料到物业管理公司申请进行竣工验收检查。二装管理部门将于3个工作日内完成竣工资料的审核，并对资料审核合格的工程联合二装总包进行竣工验收检查，有关各单位应准时参加检查。6）经物业管理公司验收合格后，客户或施工单位应办理质监站备案手续，二装总包将协助您进行此项工作。7）在办理完成质监站备

15、案手续后竣工手续完成，物业公司正式接收管理该工程，并将客户资料由二装管理部门转移至客户服务中心开始提供正常的各种服务。8）请您务必注意：未完成竣工手续的工程，根据政府有关规定不能正式使用，物业管理公司为不影响其他客户及大厦的整体办公环境，将不为未完成竣工手续的客户正式送电。并且物业管理公司一律视所发生的任何服务为有偿服务，按“大厦有偿服务收费标准”收费。15、恢复原则各位客户，在您与开发商签定的租用合同到期已不考虑再延续租约时，对于您所租用之单元内已进行的装修，您应聘请大厦指定的施工单位，将所租用之单无恢复成开发商/物业管理公司所交付时之状态。若您未按要求恢复，物业管理公司将有权自行进行恢复工

16、作，并向您收取所需之相关费用。16、违反规则的处理客户在施工期间内应对自身单元内的安全负责，同时也必须对您的所有员工或工程承包商所雇用的施工人员的行为负责并加以约束。每位客户均应该明白，本手册是为了维护整个大厦及业主的公共利益而制定的，若您违反了本手册的前述规定，就会对大厦及其他客户的利益造成损害，这种损害不仅包括物质上的，也包括精神上的。因此，物业管理公司会代表业主及全体客户要求违反规则者立即停止违规行为，并对已产生的后果做出相应补救及赔偿并需承担全部责任。1）客户之工程承包单位在未经物业管理公司许可之情况下，私自在大厦内承包其他客户之工程时，物业管理公司有权在不通知的情况下，要求该工程承包

17、单位立即停工，并追究其所引起之一切责任及经济损失。2）在未取得物业管理公司所开具的开工许可证或其它之书面批准前，客户及所聘用之工程承包单位均不得进行未经批准之工程项目，如发现此问题，物业管理公司将要求该工程贵司立即停工，并补办相应手续，处理善后事宜及承担全部责任。3）所有违反北京市消防规则之行为，客户及所委托之工程承包单位一律不得进行。4）所有违反物业管理公司所确定装潢方案或未经物业管理公司许可擅自对承租单元或公共区域内大厦原有结构或装饰进行更改之行为，物业管理公司有权根据具体情况要求客户及所委托之工程承包商支付违规之赔偿并依原状进行恢复。5）若因客户及工程承包商之行为而造成大厦及其他客户重大

18、损失的，物业管理公司将根据所造成的损害要求该客户进行相应的赔偿，并承担相关责任。贵司及所委托之工程承包单位，在接到物业管理公司的违规通知后，必须立即停止违规行为。若不听劝阻，物业管理公司将采取包括停工、禁止施工人员进入大厦等一切措施，其所造成的相关损失及责任一律由客户负责。17、二次装修管理流程适用范围从二次装修施工单位审批施工图纸至二次装修结束验收的监督、管理过程。（不包括收楼过程）二次装修管理流程为了客户能清楚地了解客户二次装修管理内容，顺利优质地为客户办理装修事项，制定二次装修管理流程如下：1） 客户服务部与工程部受理客户的二次装修申请（1）客户（业主）向客服中心提交二次装修申请表，客户

19、（业主）出示房屋租（售）合同及协议。（ 2） 客服中心、客户（业主）及二装承包商会面，客服中心对房屋的使用功能进行了解，并介绍物业公司的装修程序。（3）二装承包商提交客户（业主）二装委托（合同）协议、施工方营业执照复印件、资质证书复印件、二次装修图纸。2） 二装管理中心与二装承包商签订相关安全协议，发放施工管理手册违规处罚条例及施工注意事项。如二装房屋建筑面积大于200平方米时，需通过市消防局的消防审批。如审批不合格，工程部对二装图纸提出整改意见，承包商按照整改意见进行修改，直至审批合格。二装管理中心协助客户（业主）或二装承包商办理（到财务交付装修押金）进场手续，施工许可证。3）、客户（业主）

20、或二装承包商需到二装管理中心（工程管理部）办理的手续。（1）办理施工许可证。（2）办理装修期间施工人员临时出入证。（3）如金属焊接需办理动火证、现场配备监督人、灭火器。（保安部监管）（4）办理临时用电手续。（强电专业配合）（5）施工图纸的审核。（各专业主管工程师审核）（6）设备、设施移位、变更相关手续的审批。（设计院及开发商审批）（7）施工进行中隐蔽工程的检验申请。（8）货梯使用申请。（9）送电申请。（10）竣工验收申请。4）客户装修完结手续。（1）提交竣工图，二装管理中心（转各专业）审核。（2）工程部各专业提交审核意见。（3）工程部验收客户装修安装完成的设施、设备。（4）对于损坏的公共设施将

21、按价从装修押金中扣除。（5）工程部验收完毕将填写竣工验收单，并签署意见、盖章。（6）二装承包商将临时出入证、工程部签署的意见书送财务部，财务验明，按章归还出入证押金（7）二装管理中心（二装承包商办理正式电临时使用申请表）通知工程部送电（8）客户开业后，工程部将落实遗漏工程通知客户整改完毕后，三个部门意见书，总经理审批后方可到财务部退还装修押金。5）物业表格：（ 1） 二装申请表（ 2） 二次装修许可证（ 3） 二装施工应缴纳相关费用一览表（ 4） 二次装修收费通知书（ 5） 施工人员临时出入证办理登记表（ 6） 二次装修临时用电申请表（ 7） 货梯使用申请表（ 8） 次装修日常巡检表（ 9）

22、施工延期申请登记表（ 10） 二装验收（空、水、电）申请表（ 11） 二次装修正式电临时使用申请表（ 12） 二装违章施工整改通知书（ 13） 二装违章施工罚款单（ 14） 二次装修工程承诺书（ 15） 二装押金结算审批表物业存档收存施工单位营业执照复印件、施工资质复印件，并审核资质（二级以上，含二级）对二次装修施工单位的施工图纸交工程部进行审核、存档，施工过程监理、缴费文件管理留存、进行二装竣工验收及对二装施工人员施工作业及进出大厦的文件管理。物业公司对施工方管理内容及标准1） 施工图纸符合有关二次装修的规定2） 二装工人全部持证上岗（动火岗位需办理动火证）3）无违章施工（如有违章作业应立即

23、制止，并通知施工方停工，等待处理）4）灭火器的摆放位置、数量符合消防规范有求5）施工垃圾做到随时清理清运施工垃圾时按物业指定的路线，做好成品保护，完工后清理路线卫生。6）严格按照大厦规定时段使用强噪音施工工具7）无打架斗殴事件及其它不文明行为8）无偷盗、纵火、抢劫、破坏公物等违法犯罪9）如施工方原因造成大厦物品损坏原价赔偿。物业职责二装管理中心及工程部客户进入装修阶段，工程部各专业定期检查装修情况，保安部经常性检查安全事项，二装管理中心陪同上述两部门共同执行检查工作，侧重点在二装垃圾管理方面，经常督导装修卫生情况并协调客户与各部门的关系，如发现问题随时向施工单位提出并向物业主管领导汇报。18、

24、二次装修管理流程图开通水电表确认由客服提前以书面形式通知工程部装修工程客户必读1. 大厦二次装修工程委托书是物业管理公司用以明确客户二次装修各施工单位的重要文件，您应认真填写，以便物业公司同您的二次装修设计单位、施工单位、监理单位联系。2. 由于物业公司与装修设计单位、施工单位、监理单位之间没有任何合同关系，因此对于装修工程的质量物业公司不负责任，但我们将尽自身的最大努力来协助您监督工程施工质量。所有装修质量问题（不论保修期内外，包括电力供应、空调效果等）应由您与您所聘用的装修商之间进行，这也包括物业公司指定施工单位的工程项目。因此您在工程设计阶段及完工后应自行检查、验收工程设计、施工质量，物

25、业公司的检查验收会协助您检查质量问题，但其主要目的仅在于确定该装修工程是否对大厦或其它客户造成不利影响。3. 基于上条所述原因，强烈建议您依靠自身及监理公司严把工程质量关，并与设计、施工、监理单位另行签定质量保证协议及协商质量保证金事宜，以保护您的自身利益。4. 装修保证金物业公司一律视为由二装施工单位交纳而不论其实际交纳者，它的主要功能是处理可能对大厦或其它客户造成的损害的赔偿。虽然物业管理公司可根据客户的要求而暂时缓付该笔款项，但它并不是装修本身的质量保证金。因此二装验收手续办理完成后（质监站备案一个月后）物业公司将无息退还扣除应交纳部分后的款项以二装施工单位，但物业公司扣留装修保证金的1

26、5%作为质量押金。质量押金的作用亦是处理可能对大厦或其它客户造成的损害的赔偿，因此一年后若未发生影响大厦或其它客户的问题，该资金亦无息退还二装施工单位。5. 根据国家有关规定（中华人民共和国建设部令第78号），未通过工程竣工验收备案的工程不允许投入使用。因此，物业公司将在您开始正式办公前要求您办理完成质监站备案手续。为贯彻执行此国家有关法规，在您完成该手续前物业公司将不批准您搬运任何家具或办公设备进入大厦。6. 客户二次装修负责人应仔细阅读后面的设计、施工、监理单位必读，以了解大厦有关的管理规定。装修工程设计单位必读1. 物业管理公司将提供给每位客户有关资料，以帮助客户顺利开展二次装修工程。其

27、中包括装修手册和贵单元的原设计图纸：1） 公制1：50或1：150比例的楼层平面图。2） 公制1：50或1：150比例的设备布置图。（注意：上述图纸中的资料只反映有关单元之设计情况以供客户参考，客户及客户所聘请之设计师及工程承包商应现场核实图纸中的资料及尺寸。）在设计过程中，客户如有任何疑问，相关工程专业技术人员将提供咨询服务。2. 不得对大厦的结构性设施及应急电源、照明系统进行改造。1） 由于大厦写字楼楼板可承受的最大压力为（）公斤/平米，因此不允许在楼板上集中放置较沉的重物。已做垫层的地面剔凿深度不能超过4cm所有隔断墙均要求为轻质隔墙，并标明隔墙的材质及高度。2） 不允许改动单元内固定外

28、幕墙用的螺栓。3） 不允许拆改玻璃幕墙内石膏封板，承租区内部所做一切隔断不允许和幕墙做固定（包括铝合金窗台板部分）。4） 吊顶处不允许拆改原大厦提供幕墙边的石膏板吊顶，包括其窗帘盒、灯箱、风口部分，并且不能在其上面做固定。3. 所有建筑分割、消防系统的改动，在完工时整个系统必须符合现行北京市法定条例和规定。1) 一切喷淋系统的改动，喷头与墙壁或隔墙之间的距离不得超过1.8米也不应小于0.6米，喷头间距应不大于3.6米，也不小于2米。在整个单元内的所有喷头、探测器水平线以下必须经常保留至少0.9米的空间，烟、温感探测器距送风口、新风口的水平距离不应小于1.5米，应靠近回风口位置。2) 不可阻挡消

29、防通道，安全门，紧急出口灯箱，消防栓及机电机房门。3) 大厦提供的防火门、防火隔墙不允许拆改，必须保证原有消防通道的路线。4) 防火卷帘下不允许摆放家具或其它物品，不得防碍防火卷帘的垂落。5) 办公区内每50M2要保留两个疏散门。4. 二次装修工程应完全在客户自用面积内进行，任何装修工程均不可延伸到公共区域。1) 所有的门不得伸展至公共地方，包括走廊或电梯厅，户门不得向外开启。所有原提供之单元门均不得更换或在原有门框上加装装饰性外框。2) 除得到物业管理公司的批准，客户单元外及所有外墙(包括公共走廊、电梯厅等)不许装设招牌及广告以免影响建筑物外观，室内装饰不能凸出公共走廊。3) 不允许将自用设

30、备安装在大厦公共竖井、机房内。4) 所有客户均不得安装面向公共走廊或会对其他客户造成骚扰或影响的音响设备。5. 对大厦所提供的任何原设施进行拆改，均要报二装管理部门审批。1) 大厦提供的走道隔墙不允许拆改，不能增加开门，以大厦统一装修为主。2) 所有原提供之单元门均不得更换或在原有门框上加装装饰性外框。3) 大厦提供的户门不能改变其颜色、位置、开启方向等。4) 客户所安装的门禁系统需报二装管理部门审批(按消防要求应为断电自开)。6. 单元户内严禁更改外窗，窗帘必须安装在预留的窗帘盒内。7. 客户应提供足够的通道，使公共设施，设备和装置等获得保养及维修。不能阻挡机房的送回风及进出机房的通道或维修

31、空间。在室内装设吊顶时，应在每一个水管闸门及每一个设备箱或任何重要设备下加装检查口。8. 如果贵户需连接公共给排水系统、电气系统或其它相类似公共设施，必须负责从使用点到公共主干线的一切保养、维修、拆除、翻新和更换。但若客户经营餐饮业务，则必须另行设置独立的排水系统及适当大小的隔油池，以免因任何不必要的排水管淤塞而影响其他客户的排水系统运作。9. 整层或半层的客户还应注意以下事项：1) 大厦电梯厅区域必须保持相同的风格，任何装修工程均不可延伸到该区域。2) 单元的外墙一般不能改动，除非消防分区不受影响的设计图纸得到市消防局批准且保留原有公共通道的功能，但无论如何安装有主立管、消火栓设备、疏散指示

32、灯具的墙段不得改动。同时，因隔墙内有大量管线，物业公司将不对由此产生的任何影响负责，包括局部的供电、通信线路中断，空调效果变差，安全防盗等问题均由客户自行承担。3) 不允许堵塞消防通道，维修检查通道。不允许锁死消防楼梯门，消防楼梯内禁止设置障碍阻止人员通行。4) 跨层敷设自用的管线、网络时，应首先考虑通过已有的各种竖井进行，避免在楼板上打洞破坏大厦结构强度。严禁在大厦楼外飞线。装修施工单位必读1、入场手续1)按物业公司要求办理入场手续。2)客户应在施工前预先获得政府部门的所有有关批准，特别是消防局、质监站的批准。3）在一切施工开始前及整个施工过程中，阁下必须在贵单元内按北京市消防局有关规定设置

33、足够数量的手提灭火器。4）在开始任何施工前，必须把所有参与施工人员的姓名、住址、身份证号码及名单交给物业管理公司，办理出入证并须随时按照实际情况补充或更改以保证准确、完全。5）装修保证金物业公司一律视为由二装施工单位交纳而不论其实际交纳者，它的主要功能是处理可能对大厦或其它客户造成的损害的赔偿。虽然物业管理公司可根据客户的要求而暂时缓付该笔款项，但它并不是装修本身的质量保证金。因此二装验收手续办理完成后（质检站备案一个月后）物业公司将无息退还扣除应交纳部分后的款项以二装施工单位，但物业公司扣留装修保证金的15%作为质量押金。质量押金的作用亦是处理可能对大厦或其它客户造成的损害的赔偿，因此一年后

34、若未发生影响大厦或其它客户的问题，该资金亦无息退还二装施工单位。2、施工时间1）大厦的正常装修工作时间，写字楼部分为晚18：30至次日早8：00及周六、日的早8：00至18：30，裙房部分为晚20：00至次日早6：00。在此情况下若需延长工作时间或货运电梯的运行时间应到物业管理公司办理申请手续。2）所有装入贵单元的家具都应在大厦外预制组合和上漆。一切在贵单元内的油漆工程，写字楼部分只能在周五晚18:30至周日晚24:00施工，裙房部分只能在周五的22：00至周六6：00及周六晚22：00至周日6：00期间进行。单元内存放的油漆不能超过一桶。单元内所有回风口均须进行封闭，关好户门，所有选用油漆涂

35、料均应符合国家质量、环保标准。3、运输规定1）装修材料的运输（1）装修材料的运输要提前24小时报请由保安部批准，且只能使用货运电梯，严禁使用客用电梯。（2）必须按照物业管理公司指定的路线，徒手搬运或使用胶轮手推车运载材料，绝对禁止使用铁轮车或在地面上拖拉装修材料。（3）在不影响已入住客户的情况下，货运电梯的使用时间与贵单元施工时间相同，特殊情况客户可以书面通知物业管理公司使用时间上的要求，以保安部批准的时间为准。（4）客户必须利用指定的服务通道及装卸地点、车位进行装卸和运输材料的工作，物业管理公司有权根据需要调整有关通道、车位的指示。（5）所有装卸车辆必须遵守大厦停车管理规定。（6）一切因运输

36、不当造成发展商/物业管理公司或其他客户设备、设施损坏及人身伤害的，由该客户承担全部责任并负责赔偿。2）装修垃圾的清理（1）在装修期间，装修废物必须装袋并在晚21：00至次日早6：00间进行运输，货运电梯只在此时段内允许运输装修垃圾。（2）应依照物业管理公司所规定的路线将垃圾装袋后自行清运至指定地点，不得以任何理由，置于垃圾房内；绝对禁止使用铁轮车或在地面拖拉的运输方式。（3）严禁将装修垃圾放置于公共区域或服务通道内，装修垃圾的清运只可使用货运电梯，严禁使用客用电梯或扶手电梯。（4）一切因运输不当造成发展商/物业管理公司或其他设备、设施损坏及人身伤害的，管理处将向肇事者所属的客户要求赔偿。4、施

37、工须知1）在施工过程中需用临时电、临时水，需到二装管理部门填写临时申请表，并到财务部缴纳所需押金，施工人员须到工程部办理接通临时电手续。2）不得对大厦的结构性设施（如固定外幕墙的螺栓等）及应急电源、照明系统进行改造。3）不得在玻璃上钻孔，或粘贴任何类型的设备，一切装置不得触及到外墙玻璃的结构组件或任何一部分，商铺或单元内的间隔亦不得固定在外墙玻璃上。单元内加设的隔断遇到外窗时要与玻璃中间的铝合金框对齐，不准许将隔断直接固定在玻璃幕墙上。4）客户在未获得物业管理公司的书面特别批准下，不得挖槽，切割，砍凿或雕刻地板，柱和结构墙，以及与相邻单元共用之隔墙。任何施工程序，均不许危及墙壁及地板的预应力结

38、构，安装膨胀螺栓的规格不应大于12毫米直径。如果发现有任何违例，客户有责任自行支付修复损坏部分的所有费用。物业管理公司人员将马上停止该户的一切装修工作，直至对所有损失作出全面评估及妥善处理为止。5）装修工人的要求装修承包商应到保安部办理施工出入证，每证5元。所雇施工人员进入大厦必须着装整齐，且必须佩带施工出入证于胸前明显处，以备随时接受物业管理公司的检查。施工人员不得进入非装修区域，对其他客户造成滋扰；并不得于大厦内留宿、煮食、吸烟、酗酒、赌博等不文明的行为；不得随地吐痰、高声喧哗或打闹；违者根据情节轻重将处以每人10到50元之处罚，经劝阻不听者物业管理公司人员有权即时终止其工作，并由施工单位

39、对其行为负全部责任。6）客户单元于装修期间，所有回风口必须封闭，大门亦须关闭。7）如果在装修中使用木制材料，必须要按消防规范要求涂上防火漆或进行阻燃处理。8）施工需要动火或电气焊前，必须提前24小时到物业管理公司办理“动火证”，并按消防管理制度执行，对电器设备的使用，也应按规定操作。9）除发生火警，严禁动用大厦配置的消防设施，包括消火栓、灭火器等。10）机电工程安装客户于装修期间敷设电线、接驳水源、燃气等须暂时关闭大厦总闸的，必须提前五个工作日以书面形式报物业管理公司审批，同意进行的项目由物业管理公司或物业管理公司指定的单位实施，物业管理公司将不会接受即时申请。若客户未经批准私自接驳电力、水源

40、、燃气等，一旦影响大厦设施或影响其他客户，所造成的一切后果及损失，由贵客户完全负责并承担全部经济损失。11）在公共区域施工客户若占用公共区域施工，必须事先向二装管理部门提出申请，获批准后方可使用公共区域，于指定日期、时间及地点工作。并应于动工前通知物业管理公司，做好成品保护工作，物业管理公司将视情况派人员在现场监督，同时，该施工不得影响其他客户的正常办公。12）对原有设施、设备的拆除客户在装修过程中，经物业管理公司同意拆除的大厦原有设备、设施，均应到物业管理公司办理备案手续，由客户自行负责保管，并在租约期满后按恢复原则恢复到原状，由物业管理公司验收认可。13）施工过程中，所有材料，工具及废物等

41、在任何时候都必须放置在所属单元内，不得阻塞、占用公共走廊或任何公共地方，不得放置于公共区域或服务通道内。同时，出于安全考虑，施工现场未经批准不得存放易燃、易爆物料，所有易燃、易爆物料必须于当日结束装修工作时清运出现场。14）因装修导致的损坏所有因客户的装修工程及日后使用所造成的破坏、损伤及其影响等（包括大厦以内及以外），完全由客户负责赔偿。15）接驳施工用水少量的施工用水，大厦指定从（）取用。但必须注意节约用水，且在运输工程中不得有遗洒现象。大量的施工用水，请与二装管理部门联系设置专用取水点，施工单位应负责该管路、阀门、水表、龙头等设备的管理。一旦发生设备丢失、损坏，或发生跑水事故，施工单位应

42、对造成的所有直接及连带的责任负责。1)需临时用电的单位应提前提交施工现场临时用电申请表，正确填写规定的内容，通过大厦物业部、保安部、工程部等办理相关手续。经以上有关部门审核、批准后，方可按审批的内容使用临时电。2)大厦电气施工作业人员必须持有北京市特种作业操作证或相同资质证，提交物业工程审核并将复印件交保安部门存档。3)临时供电电源的位置由大厦工程部电气专业负责人指定，便于大厦统一管理，任何施工单位禁止在大厦随意驳接电源。4)施工现场的临时用电配电箱由施工方提供，未经大厦电气专业人员审核及不符合临时用电安全管理规定的配电设施不得使用。5)临时配电箱的电源线应使用质量合格的橡套绝缘电缆线，负荷侧

43、的导线根据现场用电设备的具体情况，应使用满足绝缘强度和机械强度的橡胶绝缘或护套绝缘的导线。6)分级配电的分配电箱，要求动力电与照明电应该分开使用，保证实现“一路一闸”，开关电器必须用带有3c标志的漏电保护功能开关。7)临时配电箱应放置在干燥、通风的场所，周围不得堆放杂物和易燃、易爆物品，并且远离热源和易造成机械损伤的设备。8)临时配电箱应由使用单位设专业人员专职电工负责管理和使用，且应在配电箱明显位置设置警示标志，例如“小心有电！”、“有电注意安全！”，现场使用时，配电箱应上锁，严禁其它施工人员随意动用。9)使用手持式电动工具应遵守下列规定：(1)选用的手持式电动工具应符合专业标准、安全技术的

44、要求，一般应选用II类手持式电动工具，并应装设额定动作电流不大于15mA额定漏电动作时间小于0.1S的漏电保护器，若使用I类手持或电动工具还须作保护接地。(2)潮湿场所或在金属构架上操作时，必须选用II类手持式电动工具，并装设防溅的漏电保护器，严禁使用I类手持电动工具。(3)手持电动工具导线必须采用耐腐蚀的橡皮护套铜芯软电缆线，并不得有接头。(4)手持式电动工具的外壳、手柄、导线、插头、开关等必须完好无损，使用前必须做空载检查，运转正常后方可使用。10)施工现场使用的临时照明设备应遵守下列规定：(1)施工现场应设置：一般照明、局部照明或混合照明，在一个工作场内,不得只装设局部照明。(2)选用的

45、照明器具和器材的质量应符合有关标准和规范的规定，不得使用绝缘老化或破损的器具和器材。(3)一般场所可选用额定电压220V的照明器材，在有高温、导电灰尘或灯具离地面高度低于2.4m等场所的照明，电源电压应不大于36V。在特别潮湿的场所，导电良好的地面，或金属客器内工作的照明应使用电源电压小于12V的安全电压照明器材。(4)照明系统中的每一单相回路上，灯具和插座的数量不得超过25个，灯具的金属外壳必须做保护接地，单相回路的照明配电箱内必须装设漏电保护器，连接导线应采用绝缘良好的橡皮护套电缆或塑料护套软线，中间不得有接头，灯具内的接线必须牢固，灯具外的接线必须做可靠的绝缘包扎，电器、灯具的相线必须经

46、开关控制，不得将相线直接接入灯具，施工现场严禁使用生活电炉。(5)其它易燃、易爆等特殊环境的临时用电将另行规定。11)施工单位应设专人负责现场临时用电的安全管理工作，保障临时用电的安全使用和正常维护，严禁乱拉、乱设、乱接线，并且配备必要的扑灭电气火灾的消防器材和设施。12）大厦管理部门将组织电气专业人员进行定期检查和即时抽查，请施工单位负责人员协助配合，进行专业证件的审核及其它违反临时用电安全管理规定的各项整改工作。13）现场施工用电结束后，应由施工现场用电负责人通知大厦工程部，在做好各项安全措施后，由工程部电气专业人员配合，方可拆除临时电源。14）施工结束后，通知物业工程部，专业将派员到现场

47、对用电进行确认签字，办理有关表格填报工作。由大厦提供临时用电的配电设施在竣工交接时若出现损坏，请施工单位负责人与大厦管理部门进行协商，并根据配电设施损坏的酌情给予赔偿。6电气要求1. 装修应使用国家3c认证的电气产品。2. 客户必须遵守单元设计实际容量，不允许超容量设计，不允许私自增容，如照明回路插座回路有较大变动时必须书面报请大厦物业工程部确认。3. 报装方案应有详细的电气设计说明，包括灯具选型地插选型，报装功率各支路功率插座回路的数量及每路功率均要有详细标示。4. 大厦一般导线采用ZRBVS燃型塑铜线，消防应急回路照明采用NHBV寸火型塑铜线，禁止使用普通BV塑铜线。5. 各类接线必须在接

48、线盒内进行接驳，必须穿管走线。禁止施工中在吊顶内随意接线，吊顶上不允许各种裸露线路存在。6. 大厦配线管禁止使用PVCS塑料管，应采用KGBt壁扣压管，地面预埋应采用GS镀锌管。7. 大厦一次照明（即原装照明）不得私自更改变动位置，特殊情况需调整必须报物业工程部批准。8. 大厦每室内提供的消防应急照明严禁接驳其它灯具及其它用电器具。9. 二装选用局部照明如：石英灯筒灯灯箱等，一般情况不允许安装在木质材质（或可燃材质上），安装在木质材质的灯具必须涂刷不少于三遍防火涂料，并在灯具边缘处加装防火石棉垫，且注意密闭式灯箱要有合格的散热孔。以上需由二装管理部门进行隐检验收，防火涂料的产品证明交二装管理部

49、门存档，客户须保证以上做法满足消防规范。10. 室内壁装式插座距地30cmi若采用地面插座，必须采用跷起式金属二、三极地面插座。普通暗装插座禁止做为地面插座使用。11. 客户选择灯具光源必须与大厦整体光源协调一致。12. 二装隐蔽工程需申请填报隐检报告，物业专业人员进行签字确认，以使验收工作顺利进行。13. 工程结束要向物业公司提供实际竣工图纸，并在配电箱内做好各支路标识。7空调要求1 水压试验冲洗：租户二装空调系统试验压力11.5kgf/cm2，保压20分钟，泄压350mm留有足够的检修空间；4）租区的区域阀和风机盘管检修门处在租区固定吊顶板处应预留500*500mm佥修口；5）写字楼租区必

50、须安装大厦同意、便于拆卸，可重复使用的过滤网，严禁顶棚式回风。必须有进、回风口管道。6）餐饮经营区客户安装油烟净化器需经环保局测试合格批准后方可投入使用。7）租区内空调系统冷凝水管坡度符合标准规范，接口使用三通管连接正确；8）租区内大厦原有管道、风道、区域阀保温施工中无破坏现象，保持完好状态；9）空调二装系统保温坚实紧固无空洞，破损、开裂等现象，否则夏季运行易于出现滴水现象；10） 空调系统的管道、风道吊架间距应符合标准规范，冷冻水管径应逐级变径，保证供给冷量充足，冷凝水管道坡度标准规范安装；11） 商场租户风机盘管有回风管，以免吊顶上味道下传。4、 系统验收1）租区二装施工队交付租区空调系统

51、竣工图，全部风机盘管测试表，并准备测试仪器，我部专业人员抽检部分风机盘管的高速、中速、低速及出风口温度数据，并检查温控器的控制功能是否正常。电气控制线路及电动阀动作是否真厂，风速、温度数据是否符合出厂标准高速3.13.9m/s中速2.12.9m/s低速1.11.9m/s出风口速度：冷冻水出水温度+温差2） 应检查风机盘管运行声音正常，无振动噪音现象5、 租户厨房内不应有孔洞。若有孔墙洞，建议装假天花，以免气味传至旁边租区。6、 部分三楼写字楼单位之空洞为四管系统，须提醒租户采用。7、 餐饮租户应利用大厦专为厨房设施预留的排油烟及补风预留口，自行设计厨房排油烟系统，确保厨房区域的风压处于负压状态

52、。8、 餐饮租户必须在厨房排油烟系统与大厦预留的排油烟口之间加装油烟清洗器，且预留出检修空间与检修口，自行定期保养维护油烟清洗器，厨房排烟装置及油烟清洗器应符合国家环抱要求且生产厂家有国家认可资质。给排水要求：1、 一般要求：需符合国标：GB-50242-20022、 重点：1）给排水管固定牢固，手扳不松动、移位；2）外露罗纹及直埋部分需做防腐处理的做防腐处理；3）铜管管径大于22mm寸采用对口焊接；4）系统水压试验的试验压力一般为工作压力的1.5倍，但不得小于0.6Mpa;5）水表安装位置应便于查看表数及维修施工，表前与阀门应有不小于8倍水表接口直径的直线管段；6）给水管需有保温层，避免结露

53、滴水；7）隐蔽或埋地的排水管道在隐蔽前须做灌水试验；8）租区内总排水口或各个排水设施一处加装隔油排油装置及隔离废物装置。3、 在与大厦预留及总水阀的给水接驳口处作好有便于查看的租区编号的标识牌。4、 在进行系统验收时，提交有给排水管启终点及水表位置的平面图（A4纸）为维修留档。强电要求：1、 墙体隐检1)线管与线盒规范要求，进行跨接用4平方多股导线两头分别涮锡用螺丝及管卡固定。2)线盒、线管与木框架，轻钢龙骨、水泥墙面需用管卡于500mnE离之间固定，线盒用螺丝固定。3)配电箱垂直固定在轻钢龙骨、水泥墙面及木框架上，引出线槽，线管需做跨接地线。2、 地面隐检1) 验收前须看已审批过二装租户图纸

54、。2)地面线管敷设规范要求500mm600mm离固定线管与地面线槽连接时，开孔锁锁母锁住，做跨接地线。3) 地面、线槽强弱电分开，敷设线管与线盒做接地。4) 墙体线槽与地面线槽连接符合规范要求做跨线接口应圆滑无毛刺。3、 天花隐检1) 线管与线盒天花敷设时，需加跨接线，强电线槽连接有良好跨接，使用标准三通，90度弯头连接。2) 线槽与线管连接需加过度盒。3) 照明灯具软管与线盒需做跨接，灯具吊链不准捆绑大厦各系统保温。4、 系统验收1) 配电内外标识系统图，干净清楚，回路相对应，配电箱小母排连接固定螺丝要牢固，有保护板，电缆接头需涮锡。2) 地插出线口软管需封板后，与办公桌屏风连接时需加跨接地线，插座需加线盒做保护，线槽内强弱电分开敷设。3) 配电箱开关容量与审批图纸是否相符，总开关容量必须与租户开关容量匹配。5、 送正式电1) 电制房内先拆除临时用电、电缆、恢复原状。2) 租区开关上口检查是否连接牢固及租区开关与大厦供电电源开关是否与图纸相符无误，合闸送电。弱电要求：二装验收弱点部分共分为电视线路、电话线路、广播线路三部分的验收。其中隐检分为墙体隐检、地面隐检和天花隐检。1、 墙体